（区域经济学专业论文）武汉住房二级市场研究.pdf

：一， 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 中文摘要 随着福利性分房的取消，住房消费已成为人们消费的热点和新的经济增长点。 一般而言，发达国家房产市场中的二级市场交易量远远高于一级市场交易量。由于 目前我国住房二级市场尚处于起步阶段，而公房入市又极具中国国情，政府对住房 二级市场的完善具有至关重要的作用。 本文在界定住房二级市场的基础上，阐明了住房二级市场存在的意义。运用经 济学相关理论进行分析，通过比较住房二级市场交易的几种先进模式和对武汉市进 行的实证分析，最后提出了规范和发展武汉住房二级市场的对策建议。 关键词：住房二级市场；模式j对策；政府 a b s t r a c t f o l l o w i i l gt h ec 觚c e l l a t i o no fy e l f a r eh o u s i n gs y s t 锄，h o u s i n gc o n s m n p t i o nh a s b c c o m et h en e we c o n o m i cp o i r i t g e i ! 嘲m l y ，s e c 0 i l d a r ym 破e tt r a d i n gv o l u m ei sf 缸 l l i g l l c rt i l a i lp r i i n a 巧m 砌【c t 仃a d i n g v o l u r mi i id c v e l o p e dc o l l i l t r i e s o w i n gt 0m c s e c o n d a r yh o u s i i 培m a r k e ti i lo l l rc o u n t 巧i ss t i ui 1 1i t si 1 1 i t i a ls t a g e 觚dm ee n 仃锄c eo f p u b l i ch o u s i i 坞t 0m 缸k e th 弱c t l i n e s ec t l a r a c t e r i s t i c ，t l l eg o v e m m e n tp l a y sav e r y i n l p o r t a i l tr o l ei i ii n l p r o v i r i gm eh o 邯i n g c o n d a r ym a r k e t b 弱e do nm ed e f i i l i t i o no f 廿l e c o n d a d rh o u s i n gm 破e t ，l i sp a p e re x p a n d si t s i m p o r t a n c e t b i sp 印e ra l s 0u s e sr e l a t e de c o i l o 觚ct l l e 耐e s ，m e nc o i n p a r c ss e v e r a l m o d e mm o d e l si nt l l e c o n d a 巧h 0 潞i n g 锄d 锄a i y s c st h es i 似i o ni i l ，锄dt h e n 百v c sc o u n t e 册e 私u r e st 0s t 觚出】陆z e 锄dd e v e l 叩t l l e c o n d a d rh o u s i i l gm a r k e t k e y w o r d s ：廿l es e c o n d a r yh o u s i n gm a r k e t ； m o d e l s ；c o 眦e m e a s u r e s ； i i 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 1 我国住房制度的历史演变 1 绪论 我国住房制度改革，从2 0 世纪7 0 年代末期开展住房属性大讨论到9 0 年代末 期提出系统的房改方案，经历了二十多年。这期间是我国经济体制改革从计划经济 到有计划商品经济，再到社会主义市场经济的体制转轨时期。所以，作为我国经济 体制改革组成部分的住房制度改革也带有转轨经济的痕迹，其特点是：住房制度改 革的目标不明确，政策多变，相关制度改革滞后，寻租腐败盛行等。这些年的房改 历程，可以分为五个阶段： 1 、1 9 7 9 年一1 9 8 6 年，理论准备与早期房改试验阶段。这一阶段主要是开展住 宅商品属性的大讨论，为下一步住房制度改革扫清理论障碍。 2 、1 9 8 7 年一1 9 9 1 年，中期房改试点阶段。1 9 8 8 年前后，国家先后将唐山、烟 台、常州、蚌埠、佛山、上海、广州等市作为房改试点城市。主要内容是：“提租 增资”和“三三制售房 。“提租 是将公房租金提升至成本租金水平( 包括折旧、 维修管理费和保险费) ：“增资 是要求提高房租以后按照合理的租售比价相应地提 高工资水平。“三三制售房是指按照个人、单位、国家三者各自负担房价三分之 一的办法将房屋出售给职工个人。 3 、1 9 9 1 年一1 9 9 3 年，房改全面推进阶段。这一阶段的主要内容是：继续推行 “提租增资”房改方案，建立并完善住房公积金制度，积极推进公房出售，鼓励职 工集资、合作建房，建立住房基金等。 4 、1 9 9 3 年一1 9 9 8 年，房改深化阶段。这一阶段提出的房改内容涉及到住房供 给、分配、管理体制、产权交易等多方面内容：住房资金来源要求逐步转向以个人 负担为主：住房供给社会化、市场化；住房分配货币化：住房市场化分配政府主导 下的分配并存；建立规范的住房产权交易市场。 5 、1 9 9 8 年1 2 月3 2 日至今，房改全面深化和实质运作阶段。中央政府明确规 定，1 9 9 9 年全国各地全面停止实物福利性分房，实行货币工资性发房制度。1 9 9 9 年上半年，各省房改方案相继出台。市场取向的房改方案进入实质性运作阶段。 总体来看，第四阶段的房改任务主要是逐步扩大和深化前期住房体制市场化改 革成果，但此间我国国有企业改革正处于攻坚阶段，住房制度改革所需要的巨大资 金没有及时得到满足，所以，房改的成果并没有达到事先预计的理想结果。而之后 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 的住房改革一直到现在是住房制度改革的不断深化、细化，目的是建立成熟、完善 的房地产市场。 距离最近的房改是在2 0 0 6 年，从中央到地方出台的一系列的宏观调控政策。 这些政策包括：切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住 房、经济适用住房和廉租住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；建 筑面积9 0 平米以下仍执行首付2 0 ，而9 0 平米以上执行3 0 9 6 ；要求新开工项目中 套型建筑面积小于9 0 平方米的房屋比重不得少于7 0 9 6 ；对购买住房不足5 年转手交 易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5 年( 含 5 年) 转手交易的，销售时免征营业税：个人购买非普通住房超过5 年( 含5 年) 转手 交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税：对各类市 场主体( 含外国企业常驻代表机构) 登记注册提交的住所使用证明文件从严审查， 明确规定，不允许住宅楼作为办公用途；对于不同类别的房地产，按不同建成年代、 不同楼层、不同房屋类型进行相应系数修正，以休整后的价格作为计税价格征收税 款；凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境 外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房；各地税局将 在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税；从事房屋租赁代理的企业必 须同时代理办理相关备案手续；从事房屋租赁居间的企业必须履行书面告知义务， 鼓励代办相关备案手续；对于个人将受赠不动产对外销售时，将按赠与后新产权证 时间作为计算起点，而个税将严格按照应纳税所得额的2 0 进行征收；一手住房项 目均必须主体结构封项后方可发放按揭贷款；自2 0 0 6 年1 2 月1 日起，本市将要求 二手房个人售房者必须提供土地增值税的完税证明或相关的涉税证明，才能为其办 理过户手续；对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报 告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1 征收率计征 土地增值税。这些政策几乎涉及到了有关房地产的方方面面，其规定细致，更具可 操作性。 1 2 住房二级市场的界定及其发展的意义 1 2 1 住房二级市场的界定 按照权益让渡方式的不同可以分为住宅出售市场、住宅租赁市场、住宅抵押市 场和住宅典当市场：按照市场交易层次结构可以分为一级市场和二级市场。住宅一 级市场是房地产开发公司向消费者出售住宅所有权的场所及双方所产生的买卖关 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 系的总和。住宅二级市场是住宅所有者转让其所有权给另一个消费者的场所及双方 所产生的买卖关系的总和。住宅一级市场和二级市场都属于住宅出售市场，不同之 处是一级市场是住宅所有权第一次出售的市场，二级市场是住宅所有权再次出售的 市场。住宅二级市场也就是俗称的二手房市场。 从居民手中拥有的房屋产权证书来看，我国住宅二级市场上流通的房源基本上 有三种：普通商品房、经济适用房、房改房。商品房是开发商以市场地价取得土地 使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。随着市场经济的发 展，商品房在市场中占有较大的比重，占据着市场的主导地位。商品房有着完整的 房屋所有权，包括房屋占有权、使用权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书 拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠 与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外 不需要交其他的费用。 由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋，其 价格是受市场供需决定的，所以销售对象较广，不仅对本地户口的人放开，而且也 对外地户口的人放开，甚至对外国公民及港澳台公民也放开。但商品房的销售对象 并非完全不受限制，如各地制定了向非本地户口人士销售商品房的规定。 经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建普通住房，这类住宅因 减免了工程报建中的部分费用，如国家以无偿划拨的方式将土地提供给开发商使 用，其成本略低于普通商品房。由于其实质为具有社会保障性质的商品住宅，具有 经济性和适用性的特点，因此，称为经济适用房。相对于商品房，经济适用房虽然 可取得房屋所有权，但不同于完全意义上的商品房屋所有权，在出售时要受到一定 条件的限制，包括作为二手房交易有特定的销售对象，作为二手房交易有特殊的规 定等。 房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售 给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建 房等。房改房的产权可分为三种，一种是按成本价购买的房改房；一种是按标准价 购买的房改房；一种是按标准优惠价购买的房改房。与此相对应的有三种产权证， 即按成本价购买的产权证；按标准价购买的产权证；按标准优惠价购买的产权证。 按成本价购买的房改房，其房屋的占有、使用、处置的权利全部归产权人所有， 不需经过原产权单位同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价 购买等记载，因此在再进行转让时，买卖双方应根据各地不同的规定被交一定的费 用，否则不能办理过户手续。按标准价购买的房改房( 标准价房改房的价格低于成 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 本价房改房) ，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，也不需经过 原产权单位同意就可处置。虽然在2 0 0 3 年之前，已购房改房( 含成本价和标准价 房) 上市需审批，收益需按一定标准和原产权单位分成，标准价房改房出售时原产 权单位还拥有优先购买权，但是这些限制如今都已取消( 除非在与产权单位签订的 公有住房买卖合同中有特殊约定) 。与成本价房改房类似，标准价房改房的房产证 上有未缴纳土地出让金和以标准价购买等记载，因此在再进行转让时，买卖双方也 应根据各地不同的规定补交一定的费用，否则不能办理过户手续。标准优惠价是比 标准价更优惠的一种方式，按照标准优惠价购买的房改房，其产权人要想再上市交 易时，与标准价产权房改房的交易是一样的。 也就是说，对于我国住房二级市场的研究范围主要就是对这三类二手房的研 究。 1 2 2 发展住房二级市场的意义 开放住宅二级市场除了使沉寂多年的存量住房市场活跃以外，最重要的是推动 住宅消费，扩大有效需求，增加市场流通，为广大普通百姓提供提高和改善居住条 件和质量的市场环境。其重要意义表现在以下方面： 1 、满足多种层次的需求 由于居民家庭收入水平和家庭结构的限制，居民家庭对住宅的需求是有层次、 分阶段的，每个人一生中有不止一次住宅需求变动。一个人在年轻时，收入水平 相对较低，家庭人口也较少，对住宅需求的面积和住宅质量要求不高；随着年龄的 增长，家庭人口增加，收入也进一步提高，对住宅的面积、质量等方面的要求逐渐 重视起来，以新换旧、以大换小、以好换坏的需求特点就会表现出来；到了老年， 由于家庭“空巢化 的影响，居住面积变得不很重要，老年人就会改变住宅需求， 以大换小。在人的一生中，住宅不断和货币进行互换，造成社会范围内对住宅需求 的多层次性。这就对不同质量的住宅均产生了一定数量的需求。此外，购房者因住 宅的地段、层次、朝向、路途等因素影响，希望调整住宅，就会卖不满意的房买满 意的房；购房者因出国、做生意等需资金，就可以卖房得钱。如果单纯依靠住宅增 量，就无法满足老百姓对住房的多层次需求。 2 、有利于人力资源流动 现存的住宅体制将人与住宅固定一起，限制了人力资源的自由流动，不符合市 场经济对人力资源充分流动的要求。一般来说，只要人力资源流动的机会成本大于 流动中带来的收益，人力资源流动就不可能有效进行。在市场经济条件下，住宅市 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 居民的重要财富之一，不仅价值量大，而且可能在经济运行中增值，如果住宅不能 有效迅速实现，或者在变现中受到较大的损失，那么，住宅问题就会成为人力资源 流动的巨大障碍。而住宅二级市场的建立和完善直接对人力资源流动中的机会成本 产生重要影响。充满活力的住宅二级市场对于减少人力资源流动的机会成本具有至 关重要的作用。 而且，在人力资源流动中，企业家和技术人员的流动占有重要地位。虽然这部 分人力资源的流动在整个流动中占有的比例较少，但由于企业家是社会的精英，是 经济发展的动力；技术人员又代表社会的技术水平、决定社会进步的程度，因此， 这方面人力资源的流动就会带动大量的其他经济资源的流动。通过高效、发达的住 宅二级市场使他们能够迅速有效地将作为不动产的住宅变现，从而使人力资源流动 对社会经济资源的优化配置产生重大影响。 同时，我国实行的是社会主义市场经济，市场经济既创造就业，也造成失业； 市场经济会造成劳动者经常更换工作，甚至从一个城市搬到另一个城市，劳动力流 动是必然的。开放二级市场就可以把人力资源从对住宅的依附中解脱出来，促进经 济资源的优化配置，有利于社会主义市场经济的发展。 3 、缩短新建商品住宅的销售周期，促进住宅一级市场的繁荣 住宅市场发育有一个特点，就是购买新房依赖于卖掉旧房，购买新房所需的大 量资金往往需要从卖掉旧房中得到，卖旧房买新房的过程往往伴随着住宅条件的改 善。因此住宅二级市场的兴旺与否，极大地影响着住宅一级市场上的新建商品住宅 的销售。消化空置商品房一直是个难题，如果专等居民积累到足够的资金购买新房， 按照大多数居民的收入水平，这在几年内几乎是办不到的。而居民卖旧房的钱再加 上一部分积累、一部分贷款，就使消化空置商品房成为可能。从存量住宅流动与新 建商品住宅销售的关系来看，存量住宅的流动性越高，住宅市场的总体规模就越大， 市场对新建商品住宅的吸纳能力也越大，吸纳速度相应越快。可以说，住宅一级市 场的繁荣必须依赖二级市场的启动和发展；没有二级市场的发展，就不会有一级市 场的发展，从而也不可能有住宅市场的繁荣。因此，启动住宅二级市场对于发展繁 荣一级市场和整个住宅市场具有重要的意义。 4 、有利于现有住宅资源的优化配置和充分利用 长期以来，我国的住宅与职工所在单位结合在一起。住宅资源的配置主要在单 位内部进行，无法通过市场进行调整，使得这种资源在内部很难实现优化配置和充 分利用。而在市场化程度高的国家和地区，比如香港，存量流动对资源配置、结构 优化调整的功能要大大强于增量，对于经济的带动作用也非常明显。因此，我国开 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 放住宅二级市场，就等于是把我国房地产市场中最大的一块资产盘活。由于住房二 级市场具有量大面广，在价格、区位、户型上选择余地大的特点，因此它为住宅资 源的优化配置和充分利用提供了广阔的舞台。一些城市住宅二级市场的开放，已经 对平抑住宅价格，解决拆迁安置房源，为中低收入，特别是解决青年人的住宅发挥 了积极作用。 5 、房地产市场和经济发展的“晴雨表 从经济发展的角度看，一个地方的房地产市场是否活跃，是否健康发展，不能 单靠一级市场来维持，同时需要有二级市场的支撑。从市场需求看，一级市场推出 的房屋总是有限的，二级市场则会由于买卖双方的需求变化而无限存在，并且二级 市场交易快，价格水平主要由市场供给和需求两个方面决定，最能体现当时的市场 价值，不像一级市场由于新建房较多而受到建造成本的影响。因此，二级市场的活 跃程度可以充分显示物业在市场中的自由流通程度，代表住宅行业的发展水平和市 场化程度，而住宅的作用，是最能反映一国宏观经济运行的方面。根据市场经济发 达的国家和地区，住宅二级市场是房地产市场和宏观经济形势和经济发展水平的 “晴雨表 。 1 3 研究的思路方法 本研究要研究的问题是武汉市住房二级市场的发展现状、形成因素及完善武汉 二级市场需要采取的对策。研究的方法有： 一、实证研究。以武汉市的住房二级市场为研究对象，对住房二级市场的发展、 现状、特点进行研究，通过房地产市场的理论分析，提出完善武汉市住房二级市场 的对策。 二、政策研究。包括对现行政策的修改意见，和新的政策意见。 三、比较研究。通过对国内和国外住房二级市场现状和政策的研究，从中得出 一些启示，并可以对武汉市住房二级市场的发展作出借鉴。 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 住房二级市场的相关理论 2 1 房地产周期波动理论 房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，它主要包含复 苏、繁荣、衰退、萧条四个环节。这种波动是在来自房地产经济系统以外的随机性 或周期性因素的冲击下，通过房地产经济系统内部传导机制的作用，结果相应出现 了具有周期波动特征的运行轨迹。房地产周期波动这种的冲击一传导过程大体经历 了以下四个阶段： 外部冲击阶段。来自房地产经济系统外部的变量，如宏观经济政策变动、经济 体制变迁，对房地产经济系统产生外部冲击。 初始响应与内部传导阶段。房地产经济系统对外部冲击产生初始响应，并利用 内部传导机制把外部冲击转化为房地产经济系统运行的重要动力因素。如果振幅越 大，说明房地产经济系统对外部冲击越敏感；如果振幅越小，说明房地产经济系统 对外部冲击的敏感程度越小。 内部传导与振荡衰减阶段。由于房地产经济系统存在内部运行阻力，当外部冲 击通过内部传导机制向房地产系统各个领域进行全面传导时，必然会导致初始响应 曲线发生衰减，也就是随着内部传导过程的持续，外部冲击对房地产经济系统运行 路径的影响程度会逐渐衰减，表现为房地产经济波动在波动强度、波动振幅与波动 长度等指标上逐渐趋于正常或稳定状态。 进入稳定状态或重新恢复冲击前的正常运行状态阶段。房地产经济系统在对外 部冲击做出初始响应，并经内部传导机制作用而呈现振荡衰减之后，到达一定时刻 后重新进入稳定状态，或重新回到外部冲击前的正常运行轨迹。在这里，房地产经 济系统达到稳定状态所需时间，是衡量房地产经济系统特征的重要指标。时间愈长， 说明房地产经济系统在受到外部冲击后重新恢复稳定或正常运行所需时间就愈多， 那么这一房地产经济系统对外部冲击的抵御能力就愈差，其内部特征也就愈差。相 反，时间愈短，说明房地产经济系统在受到外部冲击后重新恢复正常运行所需时间 就愈短，也就是说这一房地产经济系统对外部冲击的抵御能力愈好，房地产经济系 统的内部特征也愈好。实证研究证明，经济越稳定房地产周期波动持续的时间越长。 比如，美国房地产周期主要蘸；羹i 萋f 1 确翮昶羹一鼠到 曩 中心向外移出，住宅费用的降低可在一定程度上被通勤费用的降低所抵 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 消费直接支出，通勤费用支出和购买其他商品或服务三种支出的合理组合，使家庭 效用最大化。居民在家庭收入约束下，通过选择效用最大化的消费支出结构，间接 的确定可住宅的理想区位。 人的心理需求也是影响住宅区位选择的变量之一。人们往往希望被某种社会阶 层的群体所接受，承认和重视。在住宅区位选择时，这些居民会主动选择能够接近 那些希望结交的群体的住宅区，这种过程本身是一种集聚现象。而集聚格局一旦形 成，又会形成吸引类似需求居民入住上述住宅区的重要因素。例如，在有社会名流 居住的簪，不仅能够吸引社会民流来居住，而且对普通老百姓也有一定的吸引力。 因为普通居民，特别是收入水平高或有较多财产但文化水平、社会地位并不高的居 民把住宅选在临近名流住宅的区位，可以创造较多的与名流结交的机会，至少产生 一种与社会名流为伍的邻里效应，从而满足他们追求较高社会政治地位，较高文化 品味的心理需求。 2 3 住房市场的过滤消费理论 住房消费的一个特点是高昂的搬迁成本。对于大多数家庭来说，改变住宅消费 需要搬迁到另一套住房中。搬迁成本是巨大的，除了搬运家具、衣物和厨具等搬家 费外，还有一笔巨大的与旧邻居分离的人文成本，即离开原居住区的人、学校和商 店的成本。也就是说，搬迁到一个新社区改变了家庭原先的社交、消费模式。因此， 只有当搬家收益大于搬家成本时，家庭才会选择搬家。 由于住房的耐久性，居住成本和搬迁成本的昂贵性，现实中经常见到的低收入 家庭居住旧房子，高收入家庭居住新房子。美国学者l o w r y ，s w e e n e y ，0 h l s 等人 研究发现住房消费中存在过滤效应。住房各个分市场之间存在着相互作用的过程， 住宅可以从一个分市场转移到另一个分市场。这种过滤过程具有两个基本特征：一 是住房提供的服务渐少，随着时间的推移，某一特定住房所能提供的服务量会减少， 原因是住房发生三方面的变化，包括有形的物质老化、功能方面的衰退和式样过时。 二是住房的居住者的收入渐低。随着住房的老化，所能提供的服务量降低，旧住房 淘汰给对住房要求较低的家庭居住，尤其是收入较低的家庭。 w eic h e r 和t h i b o d e a u 的实证研究也表明，住房过滤确实存在，并且数量上十 分显著，当高收入家庭购买新房，搬离标准质量的住房时，低收入家庭就住得起比 原先条件好的住房，最终，市场上低质量的住房减少。 9 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 国内住房二级市场的典型模式 1 9 9 8 年以来，我国住宅二级市场已在全国3 0 多个城市展开试点，社会反应非 常热烈，从已出台的办法来看，主要有三种模式： 3 1 上海、广州模式 上海、广州模式的主要特点是：1 、在税费上给予较大优惠。对售房方只征收售 房收入5 的综合税防线( 合营业税、土地增值税、个人所得税、城市建设维护税、 教育附加税) 及1 的土地收益金，万分之五的印花税。对购房方按成交价征3 契 税，其中5 0 9 6 由财政补贴返还，0 5 交易手续费和印花税。2 、鼓励上市交易的住宅 以小换大、以旧换新，只要卖掉旧房以后又再买房的，并且新购住宅的房价高于售 房收入的，原缴纳的5 的综合税可以返还，并按新旧房价差缴纳契税；低于原售房 收入的，按新购房价占售房收入的比例退还。3 、成立集信息、交易服务为一体的 房地产交易中心，提供从登记、中介、财税、金融服务、政策咨询等全方位服务， 实行一个窗口一条龙服务。4 、成立置业担保公司，为居民购房抵押提供担保和中 介服务，增强居民购房能力。5 、允许公房使用权上市，上海认为在实物分配体制 下的公房使用权具物权特征，因此是有价值的。实行两步合一，对居民承租的公房， 只要找到买家，就可以将房改售房及上市交易的手续合并起来办理。 3 2 南京模式 南京模式体现了三个衔接：收益分配与住宅分配货币化政策相衔接，收益分配 与鼓励职工改善居住条件拉动经济增长相衔接，收益分配与原住宅实物分配体制下 分配不公的调节相衔接。也就是说收益调节与住宅货币量的结算挂钩，住宅货币量 是按照房改政策应得的部分，按卖方夫妇中职级高者的住宅面积标准乘以当年经济 适用住宅平均价格计算而得。如售房款低于住宅货币量免交土地收益，售房款高于 住宅货币量但在住宅货由量1 5 倍以内的，按4 5 缴纳土地收益金，售房款高于住 宅货币量1 5 倍以上的部分，按6 5 缴纳土地收益金，并按5 交纳营业税在内的四 税一费。如售房人在一年内再购买住宅的，且购房款大于售房款的，原1 5 倍住宅 货币量以内缴纳的土地收益予以返还，其契税按差额征收，并由市财政给予1 的补贴。 1 0 3 3 贵州模式 贵州模式的特点是考虑到土地级差的因素，按照不同区位的土地级差水平，量 化成价值量，根据微利价与已实付购房款的差额补交土地收益后进入二级市场，同 时完全与住宅货币化分配挂钩。贵州省住宅分配货币化的办法是：资产职工两头算 账，过去将来两相衔接，存量按照工龄补偿，增量分步理入工资，租售价格统筹调 整，多种支持并存过渡。具体而言，就是充分利用各种可以利用的住宅资源，区分 新房旧房，估实级差地租，搞清楚每个职工及家庭的住宅分配情况。在此基础上， 按照成本价或微利价水平同步调整租售价格，考虑过去长期实物分配的历史及其遗 留问题和将来货币化分配的目标及转轨过程，对职工进行存量补贴和增量补贴两种 补贴；职工购租房屋以工资收入、住宅补贴、公积金和多种抵押信贷为支付方式， 逐步实现住宅分配和消费支出的货币化。贵州模式的特点就是各算各的账，该给住 宅补贴和该交的土地收益分别计算抵扣，可以是在补交土地收益、取得房地产交易 市场准入许可证后自由上市交易，也可以在上市的同时，从获得的售房款中扣缴土 地收益。对四税一费按5 i j 6 计算，在一年内又购进新房的且支大于收的，可以获得返 还。 3 4 国内住房二级市场的经验启示 从上海等地的实践看，开放住宅二级市场的效果非常明显。由于把政策的重点 放在调动居民的换购即增加住宅消费方面，把存量和增量市场联动和对接，既有利 于盘活存量，又有利于消化增量。从居民角度看，以旧房贴现解决住宅问题的选择 余地大，政策上有吸引力，符合居民逐步改善和提高住宅水平的心态及收入水平的 实际状况。从市场角度看，由于市场主体的变化，使得市场的有效供应和有效需求 扩大，增强了住宅的流通能力、变现能力、消费能力、带动了土地开发、房屋开发、 房地产经营、中介服务、物业管理、房屋装修、家具电器等多个部门和领域的活跃， 产生了巨大的社会效应和经济效益，。从而进入了“地源为房源、房源变商源、商源 变财源、财源促发展 的良性循环，真正起到消费热点和经济增长点的作用。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 4 1 美国模式 4 国外住房二级市场的典型模式 美国政府先后制定了一系列优惠政策，利用法律手段和经济杠杆扶持住宅产业， 形成了住宅供求以市场机制为主，政府参与为辅的住宅产业发展制度。其关于住房 二级市场的主要政策有： 1 、1 9 6 8 年和1 9 7 0 年，美国分别建立了政府全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押 公司。通过这个受政府支持的住宅借贷金融系统给中低收入者以长期抵押贷款和贷 款担保，从而解决中低收入者买得起房的问题。 2 、实行住房抵押贷款和担保政策。中等收入购买“社会住宅 ，采取政策性贷 款和商业性贷款相结合的办法，以所购住房为抵押。同时，政策为购房者提供担保， 有担保的购房者，首次付款只需付出住宅售价的5 即可获取银行贷款，无担保者要 付出2 0 左右房价后才能获取贷款，还款年限普遍为3 0 年以内，如居民无力偿还银 行贷款，政府可为其安排廉租屋，归还贷款，以避免银行出现贷款风险。 3 、实行购房者核减税收的优惠制度。使用抵押贷款购买“社会住宅的中等收 入者，按照每月归还贷款的数额，核减一定比例的税款，并免缴财产增值税。据美 国1 9 8 5 年的一次专项统计说明，当年购房者核减的税额，占应税的4 8 。 4 、提供住宅抵押贷款保险。当贷款人无法还债时，放贷人将中止抵押。这时美 国住房与城市发展部( 刖d ) 偿还余债，并获得该房屋的所有权，并将以尽快的速 度将其按市场价出售。这种房屋被称为“h u d 房屋。删d 将设定一段时间，在此时 间内仅限购房自住者购买，过期后尚未售房屋将向任何人提供，包括投资者。 5 、对房地产投机征收增值课税。美国的房地产收益税规定一定时期内所购房地 产，其增值在一定限额内免征。这种“一定限额 必须按照当地政府在不同年份所 定的标准而定，其依据就是当年的财政收支状况，纳税税率加权比率。 4 2 英国模式 英国的住宅政策一直是该国的民意焦点，是竞选时的热门话题，撒切尔夫人执 政时大力推行住宅私有化政策，后期私有化速度逐步放缓，其住宅私有化情况如表 1 2 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 地产的增值收益，而且可以掌握房地产增值重新分配的广度和强度，从而推动本地 区社会经济的发展。 6 、公房转由住房协会管理。随着租住公房居民“优先购买权 政策的实施，大 约二分之一的公房租赁者己经购买了现住房，还有二分之一的公房租赁者仍然租住 在现有公房中。这些住房不能通过向住户出售的方式改变其使用性质，也难以完全 依靠中央则政预算解决现存的住房维修等问题。因此，英国政府鼓励现行的、隶属 于地方政府的管房机构，改造为私人合作及非盈利性质的住房协会，由住房协会整 体购买现在管理的公房，成为社会性房产主，并依靠租金收入，对所拥有公房进行 维修和管理1 。 4 3 日本模式 1 9 6 5 年，日本制定了“日本住宅产业法 ，为住宅产业制定了发展目标。政府 的政策重点由支持出租公营住宅向促进居民购买住房方面转换，政府系统的住宅机 构增加出售公营住宅，政府采取政策性措施刺激居民购房，并规定租用地方的公营 住宅居民，如连续居住超过5 年，其收入超过基准时，住户需买下所住住宅，同时， 住宅都市整备公司建筑的住宅，大部分用于出售，1 9 8 4 年建造的2 7 万套住宅，出 售了7 0 9 6 ，为了使居民有能力购房，政府加强了对住宅信贷的引导工作，1 9 7 1 年建 立了住房金融公库，从事贷款业务，进一步完善了住宅储蓄制度，居民住宅储蓄到 了一定额度，可以优先购买公团住宅和公营住宅，并可以从住宅金融公库获得贷款。 到1 9 8 8 年3 月底，住宅金融公库的累计贷款户占全国建房户的2 5 ，1 9 8 7 年居 民贷款的主要理由分别是：住宅拥挤占4 7 6 ，住宅陈旧占3 4 1 ，结婚、分家、 房租昂贵占1 8 3 ，在政府政策引导下，大部分日本人都是先租房，然后购买公寓 套房，等到积累可观资金后再买独立住宅。这几乎成为日本人从青年到老年的一条 规律。 税收方面，日本对个人房地产有偿转让行为所征个人所得税，税度由特别措施 规定，把房地产转让中显化的增值收益从一般财产收益中分离出来，作为单独的征 税对象，实行有别于一般所得税计征的征收方法。对于房地产取得税中的印花税， 税率根据合同的交易价值确定，合同价值低于一万日元的免征。 1 福利国家英国的住房政策陈燕林炳耀城市问题2 0 0 3 年第2 期 1 4 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 5 武汉市住房二级市场现状与成因分析 5 1 武汉市住房二级市场的发展现状 5 1 1 市场概述 自从1 9 9 2 以来，武汉市住房二级市场在长达1 5 年的发展中取得了长足发展。 公房出售和1 9 9 8 年停止福利房分配等政策，培养了市场的供给和需求。随着商品 房开发规模的逐年增加，进入存量市场的二手商品房也在稳步增加，为二手房市场 规模的扩大补充了有生力量，也给消费者提供了多元化的选择空间。如下图所示： l w v 鼬 艺渤蕊 卷 圉鋈 萃 蛳 霪i雾雾 篆 蜘 露 露 皇 瑚 霪隧 褥蠹豳 o 铷i 伽2 0 眄2 52 0 0 22 0 0 3 s 1 z 眈n 支9 1豁4 1 89 噼9 2 i _ 牡住鞠售彀 3 9 3 1 3 2 5 1 1 历1 7 33 3 0 1 33 孵6 8l - 舂叠住宅应交砷1 7 9 2 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 和存量市场都是利好信号，不仅能为增量市场的持续发展增添后劲，而且该过程中 腾出的大量二手房将为存量住宅市场提供大量的房源，进一步刺激二手房的交易， 为首次置业的年轻人和来汉务工人员提供了与其支付能力相匹配的住房。 据武汉市政府报告，2 0 0 6 年，武汉市房地产市场产销两旺。全年房地产业增加 值5 4 亿元，比上2 0 0 5 年增长1 7 0 。全年房地产施工面积1 9 5 5 4 9 万平方米，比 2 0 0 5 年增长1 5 7 ；竣工面积6 8 2 6 2 万平方米，增长7 8 ，其中住宅竣工面积6 0 0 2 4 万平方米，增长1 4 8 ：全年销售商品房5 4 2 7 9 万平方米，增长2 0 5 ，其中销售 给个人4 9 3 0 8 万平方米，增长2 5 5 。房屋销售额1 1 2 4 6 亿元，增长2 9 5 ：商 品房平均销售价格为每平方米2 0 7 2 元。商品房空置面积1 8 4 1 2 万平方米，下降 4 0 3 。全年存量房交易7 0 2 万起，面积为7 6 7 5 1 万平方米，同比增长2 2 7 ； 其中：存量住房成交4 5 4 5 2 起，成交面积为3 6 6 6 0 万平方米( 不含房改出售公房) ， 同比增长1 1 0 。全年存量房综合物业平均价格为2 6 2 1 4 2 元平方米，同比增 长4 3 。其中，存量住房平均价格为2 4 1 2 3 6 元平方米，同比增长9 1 7 。 截止到2 0 0 6 年1 2 月，全市“库存”的新商品住宅达到8 8 万套。 从购买群体来看，目前二手房购买群体主要集中在本地市民以及外地驻汉人 员，其中，本地市民购买二手房达到总体交易的8 4 8 2 。 五月份，对于住房二级市场一直是一年之中的黄金成交月份，因此，我们就以 5 月份的市场作为对武汉住房二级市场的研究对象。相比于4 月份，武汉二手房成 交量上升了1 4 5 ，比3 月份更是提高了3 0 。如图所示： 5 1 2 成交区域情况 一、二手房市场成交区域分布 图二 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 四、五月戚交区域分布情况对比圈 嗣 i ! 旦l 黼 广- 圈 。焉i _ n 誓 ；一。 广 |n”r| | | _ ? | | | | | | | | | jj l b - |一一| |u儿b一一一一 口江汉一江岸 口桥口 口汉阳 洪山口吉山一武昌i口东西湖i iu 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 5 月份成交房澡房龄分析 图五 从图中看到，五月份成交的二手房中，房龄在卜5 年的次新房仍然是市民购房 的首要选择，占到总成交量的2 6 。房龄在6 一l o 年的二手房也是主力军，占到了 总成交量的3 3 。值得注意的是，房龄在1 1 一1 5 年、1 6 2 0 年的二手房成交量较 四月份有所提升，因为5 月份有这些房龄相对较老小户型的上市买卖，拉升了该月 成交二手房的整体平均房龄。而2 0 年房龄以上的二手房交易量最小。 二、成交户型情况 五月成交户型分析 图六 五月份，二手房交易市场以二室的户型为主，占总成交量的5 0 7 。而且，二 室一直以来都是二手房交易市场上的主力成交户型。特别是5 月份，9 0 平米以内、 房屋总价在2 5 万左右的小户型二手房成为热点。一室和二室也受到很多人的青睐。 而四室的二手房则只占相当小的一部分比例。 由以上不难看出，受个人收入的限制，多数居民都以小户型、小面积二手房为 主，价格便宜是其选择的主要原因，这些二手房非常适合拆迁人群且手头资金不够， 弱 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 暂无经济基础的适婚族。 5 2 武汉市住房二级市场的成因分析 5 2 1 住房的刚性需求因素 随着城市化进程的不断加快以及“8 + 1 城市经济圈的形成，武汉越来越成为 人类生活的地方，城市居民和外地驻汉人员的购房需求也随之不断增加。地域方面， 目前二手房购买群体主要集中在本地市民以及外地驻汉人员，其中，本地市民购买 二手房为总体交易的8 4 8 2 。 麟 图七 由于城市建设工作速度加快，导致各个区域的拆迁量持续加大，购买小户型二 手房的需求随之不断增多。从购买二手房的动机来看，置业升级的比例己占到购买 群体总量的5 8 4 7 ，其它购房动机主要集中在首次置业、子女教育、结婚、拆迁置 业、工作以及照顾父母等方面。特别是因为子女教育购买二手房的刚性需求逐年增 加，此项成交比例已达到购买群体总量的1 9 8 2 ，特别是重点学校附近的二手房出 现供不应求的状况，导致此类房产的价格高出同片区市场均价的1 0 一1 5 1 。 从供需状况来看，二手房市场整体的供求比例保持在l ：2 1 3 左右，个别热点 区域个别价格区间的供需矛盾较为突出。从总价方面来看，2 5 万元至3 5 万元的中 低端房源供需比例约为1 ：3 6 2 左右；3 5 万元至5 0 万元之间的中高端房源供需比 例约为1 ：2 0 3 左右；5 0 万元以上的高端房源供需比例约为1 ：0 7 4 左右。造成这 种情况的根本原因在于，买方需求价格和卖方预期价格严重不对称。卖方往往预期 1 黄蕾迷雾中奔跑，理智中前行2 0 0 6 年武汉二手住宅市场综述，h t t p ：e s f 删h a n s o u f u n c o m2 0 0 6 年 1 2 月2 8 日 2 1 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 价相对较低，总房价基本上控制在2 5 万左右，近年来已经成为拆迁户和外来城市 人口购房首先考虑的区域之一。 江汉区北湖片一直是江汉区的中心商业地带，该区域便捷的交通、繁荣的居住 环境一直是众多从事商业运作成功人士追求的居住地段。因此，北湖的二手房交易 量从来都是居高不下。尽管北湖二手房成交单价要高出杨汊湖片1 1 3 ，但由于 5 0 8 0 平米一室一厅两室一厅二手房源在该区域较为丰富，且总房价在2 5 2 7 万之 间，因此一直都很受“上班族 的“学区购房”家长的青睐。 江岸区花桥片是江岸区最火爆的二手房交易区域。8 0 4 的购房者选择此区域 购房的主要原因是因为其周边丰富的教育资源，如育才一小、育才二小、育才幼儿 园等，以方便家中小孩上学。同时，该区域基本为老社区，房龄多在1 2 年以上。 即便如此，由于总房价基本上能控制在2 6 万以内，需求还是远远大于供给，供需 比为1 ：6 。 汉阳区二桥街是汉阳的商业集中地带，因此该区域的二手房成交量一直高居不 下。5 月份，更是占到了整个汉阳区二手房成交量的3 6 5 。该区域也是以小户型 为主，户型多在6 0 8 0 平米，总房价不会超过2 5 万，准客户群体为婚龄不长的年 轻夫妻和退休养老。 由于武泰闸小区较老，武昌火车站拆迁客户较多，武泰闸片连续三个月成交量 都位于武昌前几名，越来越受到市民的关注与追捧，这里的房源多为4 0 一7 0 平米的 小户型，总价不超过2 2 万。 光谷地区是2 0 0 7 年上半年价格涨幅最大的区域，其原因，一是光谷片区借助 “富士康效应 让片区价值飞速提升，一手房价格每平米上涨近5 0 0 元左右，二手 房价格联动上涨。二是虽然光谷片区现阶段购房需求量很大，但由于光谷片区本就 为新区，已购房者也多为自住型，所以现阶段进入此片区二手房交易的房源供给量 并不大。从而导致光谷片区成为二手房交易量不大，但价格涨幅最大的区域。 硕士擘住论文 m a s t e r st h e s i s 目前我国住房市场就面临着供给远远超过有效需求这样一种状况，但由于“双 轨 运行机制和住房成本刚性作用，住房价格居高不下，住房大量空置，这说明， 在住房市场上，我们必须有政府进行宏观调控。 6 2 发展武汉市住房二级市场采取的对策 6 2 1 产业手段 1 、规范房产中介行业 我国的房产中介行业亟需规范已是个不争的事实。特别是在房产新政的打压 下，二手房交易的成交量下降，一些中介公司通过各种营销手段吸引客户维持生计， 有的甚至违反税法进行逃税1 。因此，对于房产中介行业的发展，我们需要加强立法， 严格资质认证制度，规范房地产中介行为。目前，我国房地产中介服务业法律法规 正处于建立框架的过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件仅有城 市房地产管理法和城市房地产中介服务规定，规定过于抽象，缺乏可操作性。 因此，首先应加大力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务业界定、业务范围、 市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、 收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。其 次，严格市场准入。国外对房地产中介机构及执业人员一般都实行严格的准入制度， 如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度，都严格限制入市人员的标准和条 件。美国的各个州房地产委员会负责执行执照法，其执法的方式有：拒发执照、扣 留执照和吊销执照，同时也可视案情的严重程度向法院提起诉讼。香港无牌执业被 定为刑事罪。近几年，我国虽然实行中介机构资质及执业人员资