（城市规划与设计专业论文）城市更新中基于“混合使用”的土地更新策略研究.pdf

摘要 改革开放的二十年间，我国城市发展的重要特征是拓展，盲目的增加建设用 地造成了土地资源的严重浪费。信息时代的到来对城市提出了新的要求，功能分 区已不再适应经济发展和生产力发展的要求，城市旧区、新区普遍存在着大片区 的城市衰败现象，致使城市更新工作任务繁重。 我国城市更新起步较晚，随着人们对城市发展、城市更新的认识的加强，城 市更新也越来越被人们重视。如何合理有效的进行城市更新、复兴城市，成为城 市发展新的聚焦点，也是城市未来发展关注的主要问题之一。正是在这样的背景 下，本文以科学发展观为指导，按照构建社会主义和谐社会的时代要求，引入了 “混合使用 的概念，并应用于城市更新中，探讨了城市更新中土地混合使用开 发对城市发展的意义。文章最后，选取具有代表性的城市上海作为案例展开 论述，构建了上海市土地混合使用更新策略框架体系，包括更新的指导思想、更 新的内容框架、运行机制等，将“混合使用”理念应用在土地更新开发中的具体 工作细节、工作开展方式和需要注意的要素展开论述，并作出系统性总结，形成 完整的策略体系。 本文的研究背景是城市更新活动，研究对象是土地开发。文章通过理论研究 与实例分析相结合的方法贯穿全文。文章结构采用提出问题、分析问题、解决问 题的模式，逐层深入展开探讨。首先，分析了我国城市建设中存在的问题，提出 了城市的功能混合是城市的发展趋势，混合使用是适应我国城市发展需求、对我 国城市建设有重要意义的；其次，分析了如何在城市建设中进行混合使用开发。 本文以城市更新为切入点，介绍了更新在城市建设中的作用，城市更新是城市未 来建设的重要内容，城市更新中的土地混合使用开发对城市发展的战略意义。最 后，以具有代表性的上海市为例，提出了混合使用开发的土地更新构想，将理论 结合实践，初步构筑了城市土地混合使用更新的体系框架，对混合使用更新策略 的运行机制进行了讨论和探索探索。 关键词混合使用；土地混合使用开发；城市更新；可持续发展 a b s t r a c t d u r i n gt h et w od e c a d e so fr e f o r ma n do p e n i n gu p ，a ni m p o r t a n tf e a t u r eo f c h i n a su r b a nd e v e l o p m e n ti st oe x p a n d i n g ，ab l i n di n c r e a s ei nc o n s t r u c t i o nl a n d c a u s e das e r i o u sw a s t eo fl a n dr e s o u r c e s t h ee r ao fi n f o r m a t i o na s kf o rn e w r e q u i r e m e n t s o nt h ec i t y ，t h ef u n c t i o nd i v i s i o ni sn ol o n g e ra d a p t e dt ot h e r e q u i r e m e n t so fe c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dt h ed e v e l o p m e n to fp r o d u c t i v ef o r c e s ，a d e c l i n eo fl a r g ea r e aa p p e a r sb o t hi nt h ec i t i e s o l dd i s t r i c t sa n dn e wd i s t r i c t sw h i c h r e s u l t si nah e a v yt a s ko fu r b a nr e n e w a l t h eu r b a nr e n e w a li nc h i n ah a sal a t es t a r t ，i ti sb e i n gt a k e ns e r i o u s l yb yp e o p l e w i t ht h er a i s ea w a r e n e s so fc i t i e s d e v e l o p m e n ta n du r b a nr e n e w a l h o wt oc a r r yo u t t h ew o r ko fu r b a nr e n e w a la n du r b a nr e n a i s s a n c ee f f e c t i v e l yb e c o m e sn o to n l yan e w f o c a lp o i n to fc i t i e s d e v e l o p m e n t ，b u ta l s oai s s u eo fc o n c e mo ft h ed e v e l o p m e n to f c i t i e si nt h ef u t u r e i ti si nt h i sc o n t e x t ，t h i sa r t i c l et a k et h es c i e n t i f i cd e v e l o p m e n t c o n c e p ta sag u i d e i na c c o r d a n c ew i t ht h er e q u i r e m e n t so ft h et i m e st ob u i l da s o c i a l i s th a r m o n i o u ss o c i e t y ，p r o p o s et h ec o n c e p to fm i x e d - u s ea n dp u ti ti n t op r a c t i c e o fu r b a nr e n e w a l ，a n de x p l o r et h es i g n i f i c a n c eo fm i x e du s ed e v e l o p m e n ti nt h e p r o c e s so fu r b a nr e n e w a l a tl a s t ，t a k es h a n g h a ia sa l le x a m p l e ，t ob u i l dt h ep o l i c y f r a m e w o r ks y s t e mo fm i x e d u s el a n di nt h ep r o c e s so fu r b a nr e n e w a l ，i n c l u d i n g g u i d i n gi d e o l o g y ，t h ec o n t e n t s f r a m e w o r ka n d t h eo p e r a t i n gm e c h a n i s m e t c ，t h ea r t i c l e d i s c u s st h ed e t a i l so ft h ew o r k ，t h em o d eo ft h ew o r k ，t h ep o i n t ss h o u l dp a ya t t a i o nt o d u r i n gt h ep r o c e s so fu r b a nr e n e w a l ，f i n a l l y ，t h ea r t i c l em a k eac o n c l u s i o na n db u i l da c o m p l e t es y s t e mo fr e n e w a ls t r a t e g y t h eb a c k g r o u n do ft h i ss t u d yi st h eu r b a nr e n e w a la c t i v i t i e s ，t h eo b j e c to ft h e s t u d yi sl a n dd e v e l o p m e n t t h ea r t i c l eg ot h r o u g hw i t ht h em e t h o do fc o m b i n i n g t h e o r e t i c a ls t u d i e sa n de x a m p l e s t h ea r t i c l e ss t r u c t u r ei sf r o mt h em o d eo fa s k q u e s t i o n s ，a n a l y z ep r o b l e m s ，a n dp r o b l e m - s o l v i n g ，l a y e rb yl a y e rd e p t ht oe x p l o r e f i r s t ，t h ea r t i c l ea n a l y z et h ep r o b l e m si nc o n s t r u c t i o no fc i t i e s ，a n db e l i e v et h a tt h e m i x e d u s eo fl a n ds h o w st h et r e n do ft h ec i t i e s d e v e l o p m e n t ，i ti ss u i t a b l ef o ro u r c o n t r ya n di sm e a n i n g f u l lf o rc i t i e s c o n s t r u c t i o n s e c o n d ，t h ea r t i c l ea n a l y z e sh o w t oc a r r yo u tam i x e d - u s ed e v e l o p m e n ti nu r b a n c o n s t r u c t i o n t h ea r t i c l et a k i n gu r b a nr e n e w a la se n t r yp o i n ti n t r o d u c et h em e a n i n go f t h eu r b a nr e n e w a lw o r k i n gi nt h ec i t i e s c o n s t r u c t i o n ，u r b a nr e n e w a lw o u l db et h e m a i nw o r ko ft h ec i t i e s c o n s t r u c t i o ni nt h ef u t u r e ，a n dt h em e a n i n go fl a n d i i d e v e l o p m e mi l l t h ep r o c e s so fu r b a nr e n e w a l w o r k i n g i nt h e c i t i ，e s c o n s t m c t l o n f i n a l l ，t 越n gs h 距曲a i f o re x a m p l e ，n l e a r t i c l ep u tf o r w a r dt h e i d e a o f1 a n d m i x e d u s ed e v e l o p m e n t ，p u tt h et r e o r yi n t op r a c t i c e ，b u i l dt h ef r a m e w o r k o fi t , c a r r y o u tr e l e v 锄tr e s e a r c ho fo p e r a t i n gm e c h a n i s m ，a n d p o i n to u tt h ed i r e c t i o no f i t k e y w o r d s m i x e d u s e ，l a n dm i x e d u s ed e v e l o p m e n t ，u r b a nr e n e w a l ，s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t i i i 图标目录 图1 1 霍华德田园城市模型6 图1 2 沙里宁大赫尔辛基规划方案7 图1 3 各类专业书籍7 图1 4 菊儿胡同鸟瞰图8 图1 5 论文研究内容框架：1 1 图2 1 人造城市和自然城市对比1 3 图2 2t n d 模式、t o d 模式1 4 图2 3 波茨坦广场1 5 图2 4 佛罗伦萨、周庄、乌镇17 图2 5 美国休斯敦c b d 1 9 图2 6 淘宝网页、网络会议示意图2 1 图2 7 上海c b d 不同年代不同风格的建筑2 2 表2 1 中美两国时间预算调查数据2 2 表3 1 我国城市更新中土地开发特点统计表2 8 表4 1 英国城乡规划( 用地类别) 条例土地使用分类3 6 表4 2 香港法定分区计划大纲中“住宅( 甲类) ”用地用图表3 7 v i 桂林理工大学硕士学位论文 1 1 研究背景 第1 章绪论 1 1 1 快速城市化对城市更新提出新的要求 随着我国城市化进程的推进，城市经历着急剧和持续的变化，城市化不仅带 来了城市物质空间与社会空间的结构的发展和变化，也带来了城市中心区衰退与 郊区化等城市问题，为了满足生产力发展需要和人们对生活环境的要求，城市更 新成为发展的必然趋势。随着我国进入了高速城市化时期，城市更新范围从旧城 区延续到新开发片区。土地资源的日益紧张致使我国城市建设更关注纵向的结构 调整、组合、再开发，对城市更新有更高的要求。 “据联合国提资料显示，未来二十年内，世界城镇化水平将达到6 0 以上” n ，未来将有几亿的农村人口实现农村到城市的转移，“城市更新也因此将以空 前的规模与速度开展 。 1 1 2 城市更新需要系统性的理论研究和总结 “城市规划是一项公共政策”。我国理论研究涵盖了社会学、管理学等多学科 对城市更新的效益进行的研究。目前城市更新的研究现状是实践多理论少，缺乏 系统的研究总结。面对不断开展的城市更新工作，急需系统性的理论研究对工作 进行引导和约束。 当前城市更新的主要问题之一是土地再开发和城市复兴问题。城市规划作为一 项复杂的社会活动，不仅关系到物质环境更新，同时还涉及到各方的利益博弈。 城市土地开发是城市经济、社会发展的基础，是城市各项建设的前提。对城市更 新中土地开发的理论研究十分必要。 1 1 3 城市“混合使用 是发展趋势 “混合使用 一直是城市的一种存在方式。近年来，依照“功能分区 的城市 规划和管理规定，城市建设出现了功能割裂、大尺度建设、单一功能地块建设等 情况，不仅不利于土地集约利用，还导致城市区域功能、空间结构的失调。我们 在质疑功能分区及功能单一的土地使用方式的同时，更关注混合使用开发和城市 土地的混合使用。欧洲城市广泛实践结果显示：“混合使用能够创造和维持好的 城市环境，给城市注入活力、吸引力，实现可持续发展 瞻1 。在我国，混合使用 也越来越多的得到提倡和重视，成为未来城市的发展趋势之一。 桂林理工大学硕士学位论文 1 2 研究意义、目的与方法 1 2 1 研究目的 土地资源紧张一直以来是制约我国城市发展的主要因素，随着经济发展，城 市建设规模逐步扩大，城市用地大量扩张，建设用地不断增加，我国制定的1 8 亩耕地红线告急，土地成为制约城市发展的头等问题。从可持续发展的角度看城 市发展，大面积无序扩张、大尺度城市新区建设不是长久之计，面对着快速城市 化带来的城市旧城的物质性衰退、功能性老化，如何合理有效的开展城市更新工 作，实现土地集约利用，增加城市活力，成为城市发展的重要方向。 我国城市更新起步较晚，城市更新由于缺乏系统的理论研究一直处于盲目实 践阶段，没有预见性和合理的规划。未来的城市建设中城市更新的比重越来越大， 也愈加重要。本文旨在寻找一种城市更新策略，针对城市更新中土地的开发利用 方式，提出土地”混合使用”开发，将混合使用的概念引入城市建设中，深入讨 论其在中国城市发展中的适用性，通过论证得出：混合使用不仅能够迎合城市发 展战略的要求，同时解决城市更新土地开发中存在的问题，促进城市又好又快发 展，最终，对节约土地资源、恢复城市活力、促进城市可持续发展起到积极作用。 1 2 2 研究意义 城市更新中土地“混合使用”更新策略研究的意义在于对解决当前城市的问 题、城市化建设的问题、城市更新和保护的矛盾的问题和引导城市更新方向和城 市发展方向进行讨论。在国外，城市混合使用早在上世纪七、八十年代至今都是 热点问题，在理论和实践上都进行过广泛的尝试，并且已经在城市更新中得到应 用，而在我国尚未对混合使用有个系统的认识，更没有在混合使用基础上对城市 更新有新的理解。我国城市更新中房地产占据着重要的作用，目前房地产市场已 经逐渐步入规范轨道，我国社会各项制度和法律法规尚未健全，城市更新在我国 更是没有系统的发展，所以混合使用开发在规模、资金、周期、市场、管理等方 面都存在问题，难以广泛尝试。而且目前的规划机制，一方面制约着城市新形势 的发展，另一方面不利于混合使用的推广。 ( 1 ) 通过对时代背景的介绍，分析城市发展过程中存在的问题和面临的挑 战，讨论了影响城市发展的制约因素和城市未来发展趋势。 ( 2 ) 引入混合使用的概念，通过对混合使用的基础研究的介绍，分析了混 合使用对城市发展的意义，讨论了混合使用在我国城市发展的适用性。 ( 3 ) 混合使用是城市未来发展的趋势，城市更新是城市未来建设的主要工 作，以城市更新为切入点，将混合使用的理念引入，深入讨论了城市更新土地混 合使用对城市发展的意义。 ( 4 ) 深入分析了影响我国城市土地混合使用的制约因素，并通过列举经济 2 桂林理工大学硕士学位论文 发达地区城市的土地混合使用开发的实例进行分析，以上海市为例，对城市更新 中土地混合使用开发的具体内容进行了深入讨论，包括规划指导思想、基本思路、 主要体系框架、更新的运作机制等，解读城市土地混合使用更新策略的具体操作 内容和运作方法，理论结合实践，以期对我国城市更新工作及土地混合使用开发 工作提供参考。 本文是在我国高速城市化发展的背景下，针对当前城市更新中土地开发的新 形势、新现象、新问题，结合社会因素、经济因素、政策因素、利益博弈等多方 面影响因素，综合性的对城市更新中的土地开发进行论证和分析，提出一种全新 的土地更新策略，一方面弥补了我国城市更新中缺乏战略层面系统的理论研究的 缺陷，另一方面对城市更新与城市建设的接轨、城市更新的可持续发展是一种理 论探索。论文同时在理论研究的基础上以具有代表性的上海市为例进行实证研 究，给城市更新中的土地开发实践活动提供借鉴，具有较强的实践意义。 本文力求在城市发展和城市更新问题上有所创新和突破，提供一个符合城市 发展趋势的规划考虑角度，把城市更新与城市建设紧密联系起来，为具体的城市 更新发展提出好的建议。 1 2 3 研究方法 j 本文共采用五种研究方法混合使用展开研究，研究方法如下： 宏观与微观相结合的方法：宏观重在对研究背景、社会现状、发展趋势等方 面的把握和总结，微观重在对具有代表性案例的分析和提炼等。 定性研究与定量分析相结合的方法：以社会大众的价值观和生活方式为标 准，在定性研究的基础上，注重实例的调查研究，利用科学的统计方法。 比较研究的方法：同一问题在不同的时期、不同国家、不同城市展开的研究 各不相同，但具有一定的共性，通过比较研究透过不同的现象总结相同的共性。 经验实证与抽象推理相结合的方法：城市的发展有一定的规律性，经过经验 验证和理论论证的方法是进行城市研究的主要方法，对于前所未有的新问题，新 情况，采取抽象的理论思维对经验实证来进行弥补。 文献研究与实地调查相结合的方法：着重收集与城市历史相关的文献，如年 鉴、地方志、出版物、回忆录、新闻报道等；与城市规划建设相关的文献，如城 市规划图、规划计划书、会议记录、法规、测绘地图、城市地图、历史照片、相 关政府文件等，通过对这文献资料的选择、阅读、考证、整理，为以后继续深入 研究提供系统的资料。实地调查一方面可以补充文献资料的不足，另一方面对照 现状的发展，结合研究者的现场感受，有助于对资料的掌握、解释和理解。 3 桂林理工大学硕士学位论文 1 3 国内外相关研究 1 3 1 国内外关于 混合使用 相关理论研究 1 3 1 1 国外关于 混合使用 相关理论研究 在国外，自二十世纪七十年代以来，城市混合使用一直是学术研究的热点。 混合使用从初期被各种不同学科拿来研究相关的开发问题，到后期混合使用被应 用到各类城市理论中指导城市建设、解决城市问题。近些年，不断涌现出各类城 市理论：美国的“精明增长( s m a r t g r o w t h ) ，日本的“社区建设”( m a c h i z u k u r i ) ， 英国的“城市复兴 ( u r b a nr e n a i s s a n e e ) 等。这些理论一致倡导紧凑的城市形 态、公众参与、步行导向、开发空间规划以及混合使用开发等等。混合使用已成 为现今世界城市理论中的重要组成部分，无论是欧洲的“城市复兴 或者“紧凑 城市”( c o m p a c t c i t y ) 理念，还是美国的“新城市主义”( n e w u t h a n i s m ) 以及“城 市蔓延”( u r b a n s p r a w l ) 、“精明增长等城市理论都与混合使用密不可分。 雅典宪章提出功能分区的要求，随着城市发展到了信息时代，各类城市 功能结构有了新的要求，一些城市产业如：金融、服务、研究、办公、教育等可 以在规划中将之合理的组合起来，这是对纯粹的功能分区原则到有机的混合原则 的重大修正口1 。马丘比丘宪章( 1 9 7 7 ) 提出：不应为了追求分区清楚而牺牲城 市的有机构成h 1 。它更强调城市的综合性和多功能的环境营造，这些都促进了混 合使用理论的研究与发展。之后以美国、同本为代表，规划界对之进行了诸多研 究和实践。1 9 7 5 年美国城市土地利用协会( u l i ) 出版了m i x e d - u s e d e v e l o p m e n t s ：n e ww a y so fl a n du s e 一书，论述了指导土地混合使用( l a n d m i x e d u s e ) 的一些建设方法。1 9 8 8 年东京国际讨论会及第三届城市规划吏国际 会议以“混合开发( m i x e d d e v e l o p m e n t ) 的展望 为题进行了广泛讨论。2 0 世 纪8 0 年代出现的新城市主义理论及2 0 世纪9 0 年代提出的城市精明增长计划 ( s m a r tg r o w t hp r o j e c t ) 中，混合使用作为重要的组成部分被关注。 欧洲国家关于混合使用的研究集中在三方面，首先是在理论上对城市中混合 使用与开发进行可行性研究和论证；其次是基于城市混合使用开发实践对政策法 规、开发商业运作模式、规划设计等进行的研究；再次，探讨了其作用和意义。 混合使用大多是与“精明增长理论、“紧凑城市( c o m p a c tc i t y ) 、“边缘城市” ( e d g ec i t y ) 、“区域城市”( r e g i o n a lc i t y ) 、“城市蔓延 ( c i t ys p r a w l ) 等的 城市理论或理念一起研究和讨论的。 1 3 1 2 国内关于 混合使用相关理论研究 我国在混合使用方面的研究较少，大多是对国外相关理论和实践的介绍，研 究内容与方向混杂，缺乏系统性的全面的研究与概括，研究内容也缺乏深度，大 多停留于表面。 4 桂林理工大学硕士学位论文 目前我国关于混合使用的相关研究主要包括三方面： 首先是城市土地混合使用开发研究，如： _ 规划单元开发中的土地混合使用规律及对中国建设的启示( 刑琰，2 0 0 5 ) 文章归纳了混合使用开发的基本特征和物质形态，在此基础上研究了一系列 的规划和开发问题，并将政府对混合使用开发的引导和控制纳入讨论。同时，文 章还列举了大量国内外的实例，通过正反对比解读土地混合使用开发的优势。最 后，文章总结了混合使用开发应遵循的原则，并对政府提出了一些操作建议。 _ 香港特区的混合用途与法定规划( 黄鹭新，2 0 0 2 ) 文章的研究对象是城市土地混合使用开发，研究范围是香港特区。一方面， 文章首先对混合使用的概念、特征进行了总结，充分肯定了混合使用在城市开发 活动中起到的积极作用，另一方针对香港特区自身土地情况，介绍了香港的法定 规划体系、高层高密度的城市格局。香港特区的这一模式充分尊重了其城市发展 需求，城市中心区目前都是以弹性的混合用途模式进行开发的。这些给我国混合 使用理论和实践工作提供了借鉴。 城市土地混合用途开发策略探讨( 庄淑亭，任丽娟，2 0 11 ) 文章分析了影响我国土地混合用途开发的制约因素：“单一的城市用地分类 标准、终极式的规划编制体系、模糊的土地混合用途概念。以英国、美国及香 港地区等经济发达地区和国家的成熟开发模式为学习模板进行了讨论。最后，得 出结论建设意见，以期给我国土地混合用途开发带来帮助。 其次，混合居住的相关研究与论述，如： 一 旧城混杂居住街区的更新方式研究( 龚洪波，2 0 0 4 ) 文章通过实例开展研究，通过问卷调查提出问题，最后通过讨论得出结论。 以武汉市永清旧城为例，认为小规模的开发模式更为居民所接受。其更新的主要 障碍在于对产权的处理，文章最后创新性的提出一种让居民更好的参与到旧城的 更新中的方法，即构建一种创新性住宅合作社。 一 重庆万州双松移民住区混合居住模式研究( 王颖，2 0 11 ) 文章通过对三峡库区万州双松移民住区移民成果的总结与分析，引入功能混 合和阶层混居模式，通过探讨其可行性和开发策略，旨在对三峡库区今后的移民 住区建设起到指导作用。 再次，混合使用在各类城市开发活动中的应用探索研究，如： 一 城市中央商务区的混合使用与开发( 鲍其隽，姜耀明，2 0 0 7 ) 文章的研究对象关注于城市c b d ( 中央商务区) ，研究内容是c b d m i x e d u s e ( 混合使用) 的概念、c b dm i x e d - u s e ( 混合使用) 开发的基本主张，文章 认为m i x e d u s e ( 混合使用) 开发在城市c b d ( 中央商务区) 的建设开发中能够起 到以下作用：减少城市中心区域交通量；增加区域活力；改善城市中心区 的多样性；最后文章从多个方面给出了规划建议，建议主要针对c b d 混合使用开 5 桂林理工大学硕士学位论文 发。 _ 基于“混合使用”理念的历史街区柔性复兴探讨( 王敏，田银生，袁媛， 2 0 0 9 ) 文章结合广州市华侨新村的实例将“混合使用”( m i x e d u s e ) 作为城市更 新中历史街区的研究方法，进行了街区复兴的探讨。文章认为“自下而上”的复 兴方式缺乏动力，“自上而下”的复兴方式缺少有效的管理和引导，本文通过讨 论提出两种方式并行的更新方式为最佳方法。 历史街区柔性复兴的有效途径进行研究。文章认为“自下而上”与“自上而 下”并行的柔性复兴更为有效瞄1 。在案例的分析过程中，试图得出对其复兴具有 借鉴意义的结论。 1 3 2 国内外关于城市更新相关理论研究 1 3 2 1 国外关于城市更新相关理论研究 十九世纪末二十世纪初西方出现了城市更新思想，这些思想来源于一些城市 规划的先驱霍华德、沙里宁、盖底斯、怀特等人对未来城市大胆的设想。 ( 1 ) 霍华德的田园城市理论 为了解决1 9 世纪术的欧洲面临的城市化带来的城市问题，霍华德提出了田 园城市的理论。哺1 理论提出解决问题的关键是疏散大城市人口，保持城市的合理 规模。英国的新城建设和城市区域规划，美国的郊区住宅开发和后来的新城市主 义都继承了田园城市理论中的部分思想。成果的案例包括1 9 0 4 年恩温( r a y m o n d u n i v i n ) 在伦敦郊区h a m p s t e a d 的规划，1 9 2 8 年斯泰因( c l a r e n c es t e i n ) 做的美 国雷德朋( r a d b u r n ) 的规划等，在一定程度上改善了人们的生存环境。 图1 1霍华德田园城市模型 图片来源：网络 桂林理工大学硕士学位论文 ( 2 ) 沙里宁的有机疏散理论 工业革命后西方城市急剧发展，一些特大 城市由于人口的快速增长，出现了住宅缺乏、 交通阻塞、中心拥挤、建筑混乱、城市环境恶 化等问题。伊利尔沙利宁在其著作城市一 一它的成长、衰败与未来中提出了有机疏散 的思想。他主张把扩大的城市范围划分为同的 集中点所使用的区域，这种地域内又可以分理 论对之后的城市建设产生了一定的影响。 图l2 沙里宁大赫尔辛基规划方案 图片来源：网络 ( 3 ) 柯布西埃和国际现代建筑协会( c l a m ) 的“现代城市”理论 他们主张功能明确、分区清晰的城市理性结构，在此理论指导下的城市缺乏 活力、机械乏味。实践证明，复杂的城市更新不仅仅限于一些美观和交通问题。 携贴城市l城市和区域规划 c o l l 矗g 爱c l 丫y 。撂i 铒目躐： 一。：|。譬s 鎏r ：曼! ! 图1 3 自左向右分别为：美国大城市的生与死拼贴城市城市和区域规划 图片来源：网络 ( 4 ) 简雅各布于1 9 6 1 年推出美国大城市的生与死，她调查了美国根 据现代城市理论建造的城市的弊端，主张进行不问断的小规模改建，并提出了一 套保护和加强地方性邻里区的原则。 ( 5 ) 罗和凯特于1 9 7 5 年写出的拼贴城市，从哲学角度上抨击了那种追 求完整、统一、收敛的总体设计，他认为西方城市是一种小规模显示化和许多未 完成目标的组成，那里有一些自足的建筑团块形成的小的和谐环境，建筑师应该 以一种“有机拼贴 的方式去建设城市。 ( 6 ) p 霍尔于1 9 7 5 年发表城市和区域规划，书中对城市规划的先驱思 想家们做了客观而深刻的评价，他认为这些规划绝大多数是关心蓝图编制，设想 7 桂林理工大学硕士学位论文 城市将来的最终状态，很少允许有不同的选择，从物质环境的角度来看待社会和 经济问题。同时，他还明确提出“规划是一个连续的过程”。 西方国家对于城市更新的认识过程经历了一次更本性的转变：从机械物质更 新( 静态) 发展到注重人文的社区更新( 动态) 的转变。这一转变标志着人们对 于城市更新目标的制定不再局限于物质的更新，而更多的关注与其他的更多的影 响因素，更新的内容更丰富了。 近几十年西方国家的城市更新研究更关注更新的动力机制、资金运作、开发 模式、公众参与机制、利益博弈等多方面，包括物质性的经济、效益问题，非物 质性的社会、人文问题等。下面是一些比较有创新性的更新理论研究介绍：1 9 9 5 年城市规划与发展杂志1 2 月期刊中的文章：运用本地资源的城市再生：成 本收益分析；2 0 0 5 年城市研究杂志第1 3 期中的文章：房地产市场的结构： 纽约商业区的住宅与办公用途的转变等。 1 3 2 2 国内关于城市更新相关理论研究 城市更新是伴随着城市化产生的，西方国家城市发展、城市更新工作早于我 国，在这方面的研究和实践也比我国更深入、更成熟，因此我国学者为了避免一 些西方国家在发展过程中遇到的问题，作为借鉴，西方的研究理论成为我国更新 研究的主要参考内容，在此基础上针对我国现实情况，提出了很多有意义的创新 理论和思想。 ( 1 ) 吴良镛教授对城市更新的研究 1 9 7 9 年吴良镛教授在北京 什刹海地区规划研究中首次提 出了有机更新的理论。之 后由他主持的闻名中外的菊儿 胡同的改造中充分运用了这一 理论，这次改造设计非常成功。 但这次改造也存在着很多冁 端，有其自身的特殊性，不便 于广泛推广。菊儿胡同更新后 “富人住进来，穷人搬出去” 的现象仍然无法得到解决。但 这次改造的成功尝试和借鉴价 值是无可厚非的。 图1 4菊儿胡同鸟瞰图 图片来源：网络 ( 2 ) 吴明伟教授的走向全面系统的旧城改建 书中从系统论的角度对城市更新工作进行了整体把握，我国城市更新工作一 桂林理工大学硕士学位论文 直在开展，也在不断进行着相关的研究和讨论，但却缺少一个全面的、系统的认 识和把控。他认为系统性把控城市更新时十分必要的，并对此进行了研究和探索， 以期对实践工作有所帮助。 ( 3 ) 阳建强和吴明伟教授的现代城市更新 书中对城市更新的讨论比较具体和细致，从书中我们可以知道城市更新发展 史、城市更新的基本要素、开发模式、政府政策等内容，这是一本成功的介绍城 市更想基础内容的教科书。同时，书中对更新的关注点加以强调，包括物质性的 更新，非物质性的社会系统的改善等，最后总结出“走向全面系统的城市更新 的理论。 ( 4 ) 刘捷博士的城市形态的整合 书中认为城市化时期的城市最大的特点是日新月异的变化程度，所以要对城 市要素进行整合，才能解决城市问题，包括城市特色流失的问题。 ， ( 5 ) 孙成仁的中国城市：现代化、文化风险与未来选择 书中对城市高速发展过程中犯过的错误、遇到的问题、进行的有效尝试和错 误尝试进行了归纳，从中总结出经验和教训指导现代城市建设。他肯定了城市是 ， 一个有机整体，一次为研究的出发点去决策城市未来的发展方向，去试图解决城 等 市问题。一 ( 6 ) 阮仪三在上海城市遗产保护观念的发展及对中国名城保护的思考 一 阮仪三被尊称为“古城卫士”，他的研究着眼于对城市文化、历史遗留的保 护问题，进入城市快速发展时期，经济发展和城市建设成为人们关注最多的一个 问题，而忽略了对城市文脉、历史遗产的保护，这将成为城市开发中重大的损失 和巨大的遗憾。他认为要把保护放在建筑前，不能用破坏去建设。 ( 7 ) 1 9 9 9 年i u a 第二十届建筑大会通过了指导新世纪建筑发展的纲领性文 件北京宪章。推倒重建不是发展的长久之计，倡导多元化的整体发展思 路。 1 4 相关概念的诠释与界定 1 4 1 “混合使用 对于混合，汉语大词典认为是：“掺杂；合并 。现代汉语词典中混 合是指：“掺杂在一次；两种或两种以上的物质搀和在一起，相互间不发生 化学反应，各自保持原有的化学性质。 口， “混合使用( 或混合功能) 是指某些有兼容性的土地和空间用途的混合状 态”。，这个概念是针对不同国家和地区对城市用地的划分而提出的。 “功能的混合有两个主要的特征：聚集与差异。首先，聚集是指不同的 功能在一定的空间范围内的聚集，形成混合的形态，表现为一定的规模和密度； 而差异则是指混合的功能之间关系，必须是不同功能的混合，而不同功能之间存 在着某种内在的联系 碡， 桂林理工大学硕士学位论文 1 4 2 混合使用开发 美国城市土地协会( u l i ) 通过研究得出混合土地使用的开发应具备几点特 征：“三种或三种以上重要的、能创造税收的使用功能”；“相对高密度、 高强度的土地开发项目，项目各部分具有完整的形态和独立的功能”；“开发 是与总体规划保持一致的，并与周边环境和谐共生”阻1 。 1 4 3 城市更新 城市更新就是我国传统上那说的“旧城改造 或旧城改建”，但意义不同。 “城市更新是针对城市中已经或即将面临衰落的区域，与周围地区在用地功 能上产生明显冲突的区域，以及对整个城市结构的完善、功能的有效发挥和提升 有较大影响的区域，通过综合运用多种物质更新手段以及社会经济各方非物质手 段，促使其本身在社会、经济、文化方面重新恢复活力，同时保障与周围地区及 城市整体功能的有效发挥和合理提升相协调，与城市总体空间结构的完善相适 应，以实现城市整体效益的最大化”。瞪叫 1 4 4 城市更新策略 城市更新中，为完成既定目标，对更新对象、模式、方向、机制、组织形式 与保障机制等方面内容进行总体考虑和安排，并根据解决问题的迫切程度及难易 程度，对更新对象进行空间和时间上的协调。 1 5 研究内容与框架 1 5 1 研究内容 本文的研究背景是城市更新活动，研究对象是土地开发。本文通过理论研究 与实例分析相结合的方法贯穿全文。 本文的主要内容包括以下几方面： 文章引入了“混合使用 的概念，通过对其解读及研究，论证了它是符合我 国城市更新要求的，是适用于城市更新的积极理念。基于混合使用的特性，以解 决现有城市更新问题为指引，提出新的城市更新基本思路和策略，构建理论框架， 并通过城市更新的各个环节解读这些策略的可行性和有效性，同时通过实际案例 进行分析。最后，进一步提出城市更新规划的操作建议，以具有代表性的上海市 为例，进行了具体论述，为其他城市建设提供参考。 本文着重揭示了城市混合使用的发展趋势以及运用于城市更新中的必要性， 概括归纳了混合使用的研究层面与历史进程，并从我国自身的情况出发分析了城 市更新的特殊性和存在的问题，讨论了我国城市更新中进行土地混合使用开发对 城市发展的重要意义，并将经济发达地区土地混合使用开发的经验拿来参考。最 后，以上海市为例，对具体的土地混合使用更新策略细节进行了详细阐述。 1 0 桂林理工大学硕士学位论文 1 5 2 研究框架 论文基本框架见图1 5 提 出 问 题 ： 提 出 以 垂| | 切 入 点 - 土 地 混 解合 决使 问用 题更 新 策 略 基础研究 土地混合使h j 是城市发展趋 势 城市更新中土 地混合使用开 发的意义 策略与实践 1 1 研究背景 1 2 研究意义与目的 1 3 国内外相关研究 1 4 相关概念的诠释与界定 2 1 混合使用开发的基础研究 2 2 土地混合使用是城市的发展趋势 2 3 我国城市混合使用开发的适用性 3 1 城市更新能有效推动城市土地混合使用开发 3 2 城市土地混合使用更新的战略意义 3 3 城市土地混合使用更新的机遇与挑战 4 1 影响我国土地混合使用开发的制约因素 4 2 土地混合使用开发的成熟案例解读 4 3 以上海市为例，基于混合使用的城市更新构想 图1 5 论文研究内容框架 图片来源：作者自绘 城市发展需要进行土地混合式川建设 桂林理工大学硕士学位论文 第2 章土地混合使用是实现我国城市可持续发展的重要途径 2 1 混合使用开发的基础研究 2 1 1 混合使用的理论研究基础 2 1 1 1 对“功能分区 的反思 城市自形成到逐步发展起来都是一种混合使用的状态，这种混合使用的状态 可以在中世纪的城市建设中随处可见。1 9 3 3 年雅典宪章提出城市功能分区 的理论，这一理论在很长一段时间上影响了之后的城市规划工作及城市建设，但 独立的用地性质和地块划划分却致城市结构逐渐走向分裂，人们也逐渐发现，城 市巨大雄伟的尺度后面却隐藏着一股缺少情感的潜流n 。 随着新一轮的新城建设和旧城更新兴起，交通问题、环境问题、城市功能单 一等问题接踵而至，人们对乏味的城市空间、单调的城市功能越来越不满。随着 社会的发展，产业的调整，一些城市功能例如商业、服务、居住等可以在规划中 进行合理的组合，各类主要的城市主导产业也可以有机混合，这些对功能分区提 出了质疑。随后的马丘比丘宪章可谓是众望所归的批评了“为了追求分区清 楚却牺牲了城市的有机构成”，而倡导整体的、有机的看待城市的各个部分，努 力创造一个综合的多功能的环境。 不可否认，以单一的土地用途为基础的功能分区是到现在仍在使用的重要的 城市规划办法，它对工业化初期土地混杂无序的状态带来了改善，但过分的追求 功能分区使其从一种手段演变为一种目标时，它便有导致城市分裂的危险。 2 1 1 2 简雅各布斯( j a n ej a c b o s ) 的城市多样化理论： 城市是一个完整的、复杂的、庞大的系统，简单的以现代化的城市分类标准 来进行城市规划不过是一种职能定位，这种单纯的划分工作割裂了城市各个要素 之间的有机联系，破坏了城市的系统性、完整性，城市的历史价值资源是不可再 生的。这种问题的产生源于人们对于城市的认识不足，对于城市建设持有片面的 观点，而不仅仅是建设的方法问题。简雅各布斯( j a n e j a c o b s ) 在美国大城市 的生与死中提出了城市多样化的理论，她认为：“城市最基本的、无处不在的 原则是城市对错综、交织的使用多样化的需求，而这些使用之间始终在经济和社 会方面相互支持，并且以一种相当稳固的方式相互补充”n 。 简雅各布斯( j a n e j a c o b s ) 在书中还指出：丰富的功能混合能给城市带来活 力，丰富城市活动，增加人性场所的营造，促进人们之间的沟通和交流。她认为 al i v e l yc i t y ( 一个生动的城市) 需要尽可能多的进行功能混合，一方面是功 桂林理工大学硕士学位论文 能类型的数量，另一方面是混合使用尽可能多的运用于城市各部分之中。 她还提出了四条基本条件： 街区中主要用途的混合：街区中通过一些具有较强吸引能力的城市功能， 如工厂、住宅、娱乐、办公等的混合，带动次要用途如为被主要用途吸引的人群 进行服务的城市功能。 通过创造短的街道 分散活力要素，城市的发展 不应只集中于一条街道，避 免因街道过度繁华而造成的 拥挤和单调。 建筑的混合。街区需 要体现历史感、混合感，不 同年代