广州市荔湾区HR—3地块价值分析报告.ppt

广州市荔湾区HR-3地块价值分析报告营销管理部2015年11月,一、项目概况,本案,项目区位,项目位于广州主城区荔湾区。,区域概况,位处宝华路与长寿西路交汇东南。,本案,区域交通,位处城市主干道旁，临近地铁口，交通便利，昭示性强。,本案,项目四至,周边以百货商场，零售业为主，临近上下九步行街，东边为文昌阁、西至百佳超市、北边为荔湾区中医院，周边配套齐全，商业繁荣，生活便利，区域位置为项目核心价值所在。,地块特性,1、项目地为破旧私人房且周边多为两-三层私房、一拖二、一拖三临街商铺；2、临路面宽阔，进深足够；体量偏大、东向有曲尺位；3、周边商业繁荣、人流量和车流络绎不绝。,地块概况,地块简介：HR-3地块是广州地铁一号线长寿西路站上盖，位于广州市荔湾区宝华路以东，长寿西路以南地段。地块占地面积18616平方米，建筑红线面积16313平方米，是当前广州市内少有的具备开发条件的大型地铁上盖物业。,项目价值点分析,1、稀缺资源和区位优势，位处广州核心中部、项目地处广州市老城区传统商业旺毗邻上下九步行街和十三行商圈、地铁一号线长寿西路站上盖，地理位置优越，交通网发达，是目前广州市中心城区难得的优质地块；2、区域知名市场云集，沉淀约三十年商业底蕴，本项目周边配套成熟、交通便利、商住皆宜，目前周边房产售价已达每平方米3万元以上；3、项目昭示性好，地块面宽长达300米，临街商业价值突显。,优势,项目价值点分析,1、项目周边脏、乱、杂，不利于开发和施工；2、宝华路是一条单行道;3、周边商业也饱和，竞争大；4、拆迁是个大问题：拆迁费和安置费金额庞大，开发的成本高。,劣势,二、市场层面,土地市场概况,1、从2014年10月开始荔湾区土地市场已无土地出让和成交；2、2015年土地供应量持续走低，因与政府推地计划有关，存在捂地惜售的可能，市场往后呈现明显的供不应求，特别目标地块周边更为明显。3、近两年目标地块周边没有一块地块招、拍、挂，因此项目无竞争对手，具有一定开发价值。,商住市场,1、城市化发展、商服核心带的推进，以及轨道交通的建设和产业的转型，市区高端盘的热销，都给广州房地产市场带来强大推动力；2、商品住宅价格和商业用房价格持续走高；3、随着该区供应的减少，销售价格在近半年来一直围绕35000元/。,区域在售楼盘,区域住宅楼盘较少，半径3.5公里范围内仅5个在售项目,本案,区域在售住宅简述,项目规模比较,区域2个住宅楼盘（不含项目）仅御景壹号占地26万，其它项目规模均偏小,区域在售住宅楼盘占地面积一大一小：御景壹号占地面积在26万以上龙津世家占地只有0.43万项目占地面积在区域处中等偏上水平，就住宅而言，具有规模效应。,区域个盘均价比较,区域内在售住宅均价高于荔湾区均价，住宅价格因为地段特殊性有较大保值空间,本区域在售楼盘均价45000元/，比荔湾区均价（2014年5月-2015年7月）高62%随着住宅市场逐步回暖，本区域住宅价格将继续稳步上扬,预计新增住宅体量,根据区域内招拍挂情况分析预计预计未来三年内周边没有同类型商住项目供应（不含本案）,商业市场,解决思路从宏观、中观、微观三个层面对项目可行性寻求支撑因素,宏观层面,中观层面,微观层面,宏观背景对项目支持宏观经济发展区域整体规划,房地产市场对项目支持整体市场发展趋势土地市场供应情况,各物业市场对项目支持住宅市场商业市场,广州市商圈划分,广州商业市场可划分三大商圈，除上下九以及北京路商圈为传统商业外，天河城商圈为依托集中商业发展,商业经营现状,旧荔湾区零售商业面积63万，是否过量，能否承载？,在长约2公里的上下九路以及沿线已经布局了极多临街商铺，商业面积已经达到100万平方米；其中，零售商业面积至少超过63万平方米，是目前广州商业第三密集的区域。,区域商业分布,区域商业以零售为主，经营方向为百货、玉器、为大方向,零售百货,零售百货,玉器批发,区域商业体量,区域暂无商业项目在建,区域商业租金水平,主要租金范围在6001500元/，恒宝广场、宝华路街铺、上下九街铺租金为区域最高,区域商铺面积区间,主要面积范围在1040，上下九街铺面积区间最大,恒宝广场,十浦名都,东都国际美食街,东急天地,宝华路街铺,上下九步行街街铺,10,150,200,微观小结,住宅市场乐观，商业市场供需不足，,报告目录,2.0项目可行性支持因素分析,3.0物业发展可行性研判,1.0研究背景及核心问题提炼,物业发展评判思路,评判标准,评分标准,适应性分析,从区位、交通、配套、区域规划、项目用地条件、物业氛围等8方面，对地块可发展的物业类型进行适应性的初步判断。,市场竞争环境分析,综合考虑市场现状、未来竞争等因素，对市场竞争环境进行评价市场现状住宅：供应情况、成交情况、价格水平零售商业、专业市场、商铺：供应情况、空置率、价格水平未来竞争在售项目待售部分待售项目后续土地供应（招拍挂地块及三旧改造地块）,物业互动影响分析,资产处理灵活性,物业发展初判,适宜发展物业,可考虑发展物业,首选住宅、零售商业、街铺；次选专业市场,物业发展初判,根据以上分析，地块可发展物业判断如下：,在作出物业发展的最终研判前,我们必须清晰两个问题:1、项目商住面积比为60%：40%，此商业体量是否合理？2、如项目无法承载此商业体量，应如何调整和优化？,测算项目可承载商业体量的额度,调整和优化本案适宜、可考虑开发物业的比例,物业发展判定,结论：从居住的角度看，地块内部综合环境较优于，我们将住宅定为刚需性产品以及改善型产品；在地块外部布置配套型商业，对其他发展物业起优化作用；因项目直通地铁口，可考虑机械停车位建设，以增加地下室商业面积；如可行，则车位集中在三四五层裙楼划分。,容积率设定思路,市场类似项目容积率,初步财务测算容积率,框定测算范围：5.94,物业档次,地块现状,目前HR-3地块临街已拆迁部分约5000平方米已用于地铁出口和临时商铺，根据最新拆迁公司摸查报告显示：尚有约3.2673万平方米建筑面积待拆除，其中公房面积6895平方米，其余为私有产权，多为2-3层的低密度住宅，住户约余户。根据入户调查，有意愿回迁户约占总户数的，约愿意弃产。本地块拆迁将以地铁公司的名义进行，项目公司提供拆迁资金。,方案基础数据设定,投资测算,方案投资测算,投资测算,方案投资测算,投资测算,方案销售测算,投资测算,方案收益比测算,投资测算,动态分析,投资测算,时间节点把控,拆迁启动,2016年1月,2017年3月,拆迁完成