（区域经济学专业论文）我国城市土地产权制度有关问题的探讨.pdf

ab s t r a c t i n t h e m a r k e t - o r i e n t e d s o c i e t y , t h e i n s t i t u t i o n o f p r o p e r ty r i g h t p r o v i d e s t h e n e c e s s a r y p r e mi s e a n d b a s i s f o r t h e f o r m a t i o n a n d d e v e l o p m e n t o f t h e m a r k e t b y r e g u l a t i n g t h e p o s s e s s i o n a n d d o m i n a t i o n o f p r o p e r ty . d i s t i n c t la n d p r o p e rt y r i g h t i s t h e b a s ic p r e m i s e o f l a n d m a r k e t t r a n s a c t i o n . n o w a d a y s i n c h i n e s e t h e o r e t i c a l f ie l d , c o n c e rn e d c o n c e p t s a b o u t p r o p e rt y r i g h t a r e u s e d b a d l y . a n d t h e l a n d p r o p e rt y i n s t i t u t i o n a n d c a t e g o r i e s a r e a l s o n o t c o n s i s t e n t . a l l t h i s l e a d s t o t h e c a v i t y o f l a n d p r o p e rt y r i g h t m a n a g e m e n t a n d e a rn i n g s a l l o c a t i o n i n t h e rea l it y . t h e r e f o r e , i t i s v e ry i m p o rt a n t t o s t u d y c h i n e s e u r b a n l a n d p r o p e r ty r i g h t a n d i t s in s t i t u t i o n . t h i s t h e s i s w it h f o u r p a rt s d i s c u s s e s t h e c o n c e r n e d p r o b l e m s a b o u t c h i n e s e u r b a n l a n d p r o p e rt y r i g h t i n s t it u t i o n . p a rt i i n t r o d u c e s m a n y d i s t i n c t v i e w p o i n t s a b o u t t h e d e f i n i t i o n o f p r o p e r ty r ig h t a n d t h e f r a m e w o r k o f l a n d p r o p e rt y r i g h t a n d p r e s e n t s t h e a u t h o r s o w n v i e w p o i n t . t h e a u t h o r a r g u e s t h a t p r o p e rt y r i g h t i s t h e t o t a l a p p e l l a t i o n o f a l l k i n d s o f r i g h t s c o n c e rne d a b o u t p o s s e s s i o n s a n d t h a t l a n d p r o p e r t y r i g h t i s a b u n c h o f p r o p e rt y r i g h t s f o u n d e d o n t h e b a s i s o f l a n d s u b s t a n t i a l r i g h t t h e o ry . o n t h e b a s i s o f t h e a b o v e a n a l y s e s , t h e t h e s i s s t u d g e s t h e f i v e f e a t u r e s a n d t h e d e f in i t i o n o f t h e c le a r a n d d i s t in c t la n d p r o p e rt y r i g h t s . p a r t i i e x p o u n d s a n d a n a l y s i s s o m e e x i s t i n g p r o b l e m s i n t h e c h i n e s e u r b a n l a n d p r o p e rt y r i g h t i n s t it u t i o n . t h e s e p r o b l e m s i n c l u d e s t h e d i s o r d e r e d l a n d p r o p e rt y r i g h t r e l a t i o n s h i p , l a n d p r o p e rt y i n s t a l l a t i o n t h a t d o e s n o t a p p l y t o t h e d e v e l o p m e n t st e e d i n t h e r e a l i s t i c s o c ie t y , t h e r e a l la c k in g o f u r b a n l a n d p o s s e s s i o n s u b j e c t , t h e b lu r r e la t i o n b e t w e e n l a n d p r o p e rt y r i g h t a n d h o u s e p r o p e rt y , a n d s o o n . p a rt i i i i n t r o d u c e s t h e l a n d p r o p e rt y r i g h t r e s e a r c h c o n d i t i o n s a t h o m e a n d o u t w a r d s . f i r s t l y , t h e t h e s i s i n t r o d u c e s t h e l a n d p r o p e r ty r i g h t in s t it u t i o n i n t h e r o m e l a w a n o u s a . s e c o n d ly , it a n a l y s e s t h e e m p h a s i s a n d t e n d e n c y o f c h i n e s e r e s e a r c h i n 呐a n l a n d p r o p e rt y r i g h t . n o w a d a y s , t h e r e a r e t w o t e n d e n c i e s in t h e t h e o r e t ic a l 耘id : t r a n s i t in g t h e c e n t e r fr o m p o s s e s s i o n t o e x p l o i t i n g , a d d i n g t h e g r o u n d加 o p e rt y r i g h t a n d a b o l i s h i n g t h e s e l l i n gi n s t i t u t i o n o f l a n d n u s ingr i g h t . p a rt i v p u t s f o r w a r d s o m e 硕士学位论文 ma s t e r s th e s i s m e a s u r e s to r e g u la t e c h in e s e u r b a n la n d p r o p e rt y r ig h t itlc titu tio n fr o m b o th th e t h e o ry a n d t h e r e a l i s t i c o p e r a t i o n . t h e s e t h e o r i e s m a i n l y遨 n c l u d e s r e l o c a t i n g t h e s t a t u s a n d im p a c t o f l a n d p o s s e s s i o n r i g h t a n d o t h e r r i g h t s , i e s t a b l i s h i n g u r b a n l a n d p r o p e rt y r ig h t in s titu t io n b a s e d o n t h e g r o u n d r ig h t , e n l相in g th e c a te g o r ie s o f u r b a n la n d p r o p e rt y r i g h t e s p e c ia l ly th e e x p lo it in g r i 酬 a n d m a k in g t h e l a n d e x p lo it in g d e v e lo p to w a r d s th e s p a c e a n d s te r e o s c o p ic . h e r e a r e th e f o llo w in g a s p e c t s f r o m t h e r e a l i s t ic o p e r a t i o n : c o n f o r m i n g t h e l e g a l 一，r e p r e s e n t a t i v e o f u r b a n s t a t e - o w n e d l a n d p o s s e s s i o n r i g h t - - - - s t a t e - o w n e d l a n d m a n a g e m e n t o r g a n s , p e r f e c t i n g t h e r e g u l a t i o n i n s t i t u t i o n o f l a n d p r o p e rt y r i g 狱m a r k e t , m a n a g i n g t h e e c o n o m i c b e n e f i t r e l a t i o n b e t w e e n t h e c e n t r a l g o v e r n m e n t a n d r e g i o n a l g o v e r n m e n t w e l l a n d f o u n d i n g t h e j u s t i f i e d l a n d e a rn i n g s a l l o c a t i o n i n s jti t u t i o n , p e r f e c t i n g l a n d e v a l u a t i o n a n d as c e rt a i n i n g t h e l a n d u s i n g r i g h t p r i c e a d d o t h e r p r o p e rt y r i g h t t r a c t i o n p r i c e , a n d s o o n . ke y w o r d s : u r b a n l a n d r e s e a r c h p r o p e r ty r i g h t i n s t i t u t i o n p r o b l e n t ls 前言 在市场经济社会， 产权制度通过规范财产的占有和支配关系，为市场的形 成和发展莫定了必要的前提和基础。 科斯定律“ 资产的权利界定是市场交 易的前提条件” 从经济学角度阐述了所有权制度的功能. 产权实质上是经济运 行过程中的一种法律规范，以法律形式明确和保护人们对于财产的权利。 从产 权制度的发展及其规范内容来观察， 土地自 始至终均为产权的最重要的标的之 一， 土地产权是最基本的不动产产权。 土地产权的内涵明确、边界清晰可以减 少土地交易过程中的 摩擦， 降低交易成本， 并且有助于理顺城市土地收益分配 关系， 有助于推动城市土地市场化配置的进程， 促进土地市场健康发育和成长， 从而加快我国社会主义市场经济的改革和发展。 土地产权问题是整个土地制度的核心。土地制度对于土地利用的种种约 束， 实际上表现为对土地产权的约束。 土地产权明晰是土地市场交易的基本前 提。 土地产权制度是土地制度的核心和基础， 一个国家和地区的土地产权制度， 决定了这个国家或地区的土地所有权能否实现， 而且影响着地产市场的发育、 运作状况以及土地资源的配置等。 从土地为物权标的角度来看，因我国目前尚无完善的物权法，民法基本法 民 法通则甚至未使用“ 物权” 之概念 ( 其第五章仅有“ 财产所有权和与财 产所有权有关的财产权”为章名) ，如严格依物权法定主义原则，则除所有权 之外， 很难依现行法而确定我国的 土地物权种类及其体系， 目 前在我国理论界， 有关产权和物权的概念使用很不规范， 土地物权体系和种类也极不统一， 观念 上的 混乱， 给 现实中 的 土 地 物 权 管 理及 收 益 分 配形 成 漏 桐 提供了 空 间， 如 划拨 土地使用权和批租土地使用权两者内涵有很大差别， 但由于概念上的模糊使得 土地产权关系更加复杂化。 所以， 就我国城市土地产权进行研究具有重要意义。 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s 一、城市土地产权的内涵 ( 一)关于产权概念的探讨 产权理论来源于西方，由于国情的不同、 法律体系的区别以 及认识研究角 度的差异，各国的经济学者们对产权的定义和内涵各自持有不同的观点和意 见。 随着我国各项经济体制改革的深化， 对产权的研究和探讨也日 益深入， 但 也是智者见智， 仁者见仁， 对产权的定义和内涵存在很大争议。目前，我国国 内经济学界和法学界对产权的定义主要有以下观点: 第一种观点源于 辞海 ， 认为 “ 产权: 财产的所有权。一般指不动产所有 权。 ” 第二 种 观点 与 第一 种 观点 相 反， 认为 产 权 是 指 所 有 权以 外的 所有 权利。 高 尚 全 认 为 ， 所 有 权 制 度 明 确 归 属问 题 ， 产 权 制 度明 确 资 源 利 用 和 使 用问 题 。 第 三 种 观 点 是 在 第 一 种 观 点 和 第二 种 观 点 的 基 础 上 综 甘 提出 的. 即 产 * y -9 指广义的财产权( p r o p e r t y r i g h t s ) ，是有关财产的各项权荆的总称。 财产权 指民事权利主体所具有的经济利益权利， 包括以 所有权为主的物权、 债权、 继 囊 赘 fi1fx, o ” 识 产 权 等 是 一 定 社 “ 的 物 质 占 “ 、 支 配 、 “ 通 和 漪 配 “ 系 的 法 律 表 第 四 种 观 点 认 为 产 权 即 物 权 ， “ 就 是 法 律 赋 予 人 们 对 财 扮 依 法 直 接 管 理 支 配并享受其收益、排斥他人干涉的权利” ， 产权不包括债权斗继承权等， 持这 种 观 点 的 人 认 为 债 权 和 继 承 权 可以 是 产 权 产 生 的 基 础 ， 但 并 年 是 产 权 的 一 个 部 分。 第五种观点认为产权是财产关系的法律体现。 王国平认为，“ 产权是指通 过法律界定和维护的人们对财产的权利” 。刘诗白也认为，“ 一所谓产权， 包括财 有、占有、使用 义的财产关系， 占 有 权 、 使 用 权 和 处 置 权 ， 它 是 具 有 法 律 赋 辛 的 社 会 权 力 的 所 一 朴 管 羊 案 。 产 权 作 为 经 济 所 有 制 关 系 的 法 睡 形 式 ， 即 法 权 含 它是特定的生产方式下人们用来硬化一定 制关系、约束 。 高尚全:土地制度改 革的 核心是建立新型的产权制度。 经济研究 , 1 9 9 1 , 3 : 2 5 - 2 9 , 人们的经济行为、维护与稳定一定的经济秩序的法权工具。 ” 关于哪一种观点对产权的定义更准确， 我们可以首先从社会经济的发展历 程进行分析和探讨。产权，原本仅指财产所有权。随着人类社会经济的发展， 仅有所有权己 不能满足现实社会的需要， 人们除了对自己的财产享有权利外， 往往还需要借用他人之物， 如为了 便利土地耕种而有地役权; 为了充分利用土 地、 增加收入而有地上权和永佃权; 为了获取资金融通， 于是又产生了抵押权 和典权等。由 此可见， 在他人所有的财产基础上再设立一定的物权以 满足自己 的需要是必要的， 而且也是可能的。 产权的内涵就开始扩展，由所有权延伸到 了物权的范围。当社会进入到了信息和知识时代， 财产不在局限于有形的物质 动产和不动产，一些有形的财产开始出现，如商标、 专利等， 人们把这些 财产称为知识产权:另外，财产权利的派生物， 可保权益如租赁权、 信托收益 权等， 也开始出现， 他们属于债权的范畴。 所以， 现代产权己 经突破了 物权范 围。 美国不动产经济学家巴洛维把产权这种财产权利的集合体称为“ 权利束” 牛津法律大词典把产权定义为: “ 财产是指存在于任何客体之中或之上的 完全权利， 包括占有权、使用权、出 借权、用尽权、消费权和其他与财产有关 的权利。 不要把财产视作单一的权利， 而应当把它视作若干独立权利的集 合体。 其中的一些或甚至其中的很多独立权利可以在不丧失所有权的情况下予 以让与。 ”从以上分析可知，第一种观点和第二种观点分别以所有权和除所有 权以外的其他权利之和来定义产权， 其内 含较为狭窄;第四种观点的定义不够 全面、 完整;第五种观点以 法则、 法律体现等来定义产权， 混淆了 产权与界定 产权的工具之间的关系; 第三种观点以 有关财产的各种权利的总 称来定义产权 更合乎现代社会经济发展的需要。 ( 二)关于城市土地产权结构的 探讨 由于对产权概念理解上的不统一乃至歧义， 人们关于土地产权的理解也不 尽一致。当前理论界对土地产权的定义和结构主要有以下几种观点: 第一种观点以戚名探和周诚等为代表。戚名深等认为， 土地产权是以土地 所有 权为核心的多 层次的 一系列土地财产权利的 组合 : 周诚认为， “ 土地产权 就是以土地所有权为基础的、有关土地这种财产( 即地产) 的一切权利的总和。 土地所有权、 使用权、 收益权等自 然而然地是上地产权的组成部分。 是由 各个单项的土地权利所组成的土地权利束。 ” “ 土地所有者所拥有的土地产权是 以 土 地所 有 权 并 具 体 化为 占 有、 使 用、 收 益、 处 分 等 四 项 权能” 。 土 地 产 权 束构成图可表示为: 土地宏观管 理者产权束 内容从略) ( 分割) 土地所有权 者产权束 占有权 使用权 收益权 处分权 ( 分割) 土地使用 者产权束 占有权 使用权 部分收益权 部分处分权 转让权 转租权 回收权 担保权 入股权 赠与权 图1 ) 我国 土地产权束构成 /了| 土地产权束 周诚认为， 土地所有者产权束居于核心地位， 土地宏观管理者产权束与土 地使用者产权束， 实际上都是对土地所有者产权的分割。 因此，前者具有原生 性， 后者都具有次生性。 土地宏观管理者对土地所有者产权的分割具有强制性， 而土地使用者对土地所有者产权的分割则具有契约性. 土地所有者的产权束具 有完 整性， 土地宏 观管 理者和土地 使用者的 产权束则具 有部分性; 土地所有者 。 戚 名 探 ， 胡 文 政: 土 地 产 权 制 度 建 设 若 干问 题 思 考. 不 动产 纵 横 , 1 9 9 3 , 3 :2 4 - 2 9 . ， 周诚: 土地经济研究 .中国 大 地出 版社，1 9 %年版. 。周诚:论我国土地产权构 成. 中国 土地科学)。 1 9 9 7 , 1 1 , 3 : 5 . 4 一lll汗沛铭 和土 地宏 观调 控者的 产 权束具有永久性， 而土地 使用者的土地产权束 则具有时 限性 土地所有者出 让给土地使用者的 产权束具有可复归性。 第二种观点从物权理论角度出发探讨土地产权定义及构成。 南京农业大学 沈守愚教授认为， 土地产权是不动产物权 ( 包括自 物权和他物权) 的简称，以 土地的所有权为基础， 合法占有权为标志，以登记注册为要件的一项独立财产 权利。土地产权权利束如下图示: 国有土地所有权 ( 完全支配权) 集体土地所有权 ( 限制支配) 厂 役权 习| 权 物 自 用益物权 土地产权权利束 他物权 担保物权 耕作权 垦拓权 地上权 租赁权 空间权 抵押权 典权 质权 留置权 相邻关系 图z 土 地产 权权 利束 土地产权的权利是以物权理论为基础的。 土地产权即不动产物权。 不动产 物权分为自 物权 ( 所有权) 和他物权。自 物权为一项完整的权利， 其内容包括 占 有、 使用、 收益、 处分四项权能， 统称所有权. 他物权是设定在自 物权 ( 所 有权) 上的 各项权利， 是因客观经济发展需要而形成的。 其含义有二: 一是根 据利益需要在他人之物上享有使用或报酬的 权利， 与所有人相同， 并根据其权 利存在的事实， 排除第三人妨害; 二是被设置他物权的所有人， 对自己 物的所 有权因某种需要而限制自己行使， 让与他人行使， 但所转让的仅其所有权之一 。 沈守愚: 从物权理论析土地产权权利束的研究报告. s 中国土地科学. 1 9 9 6 , 1 0 , 1 : 2 5 . 一 一 一 部分， 而不是全部， 依此换取相当的报酬。 这种他物权的设定可以同时有数个。 从上一小节对产权定义的讨论中， 我们可以看出周诚先生关于土地产权的 定义具有一定的说服力， 与产权的定义也较吻合。 但他认为， 土地的占 有、 使用、 收益、处分权是所有权的具体化， 则给人以某种缺憾。另外，土地使用权和所 有权的边界模糊了起来， 因为所有权和使用权都具备占有、使用、收益和处分 这四项职能， 理论上的模糊极易造成实践操作上的困难和障碍。且三个部分中 的产权种类并未包括产权的全部外延，比如抵押权、典权、 地役权等未列入其 中。 而从物权理论分析土地权利束的研究， 从内容上看， 种类丰富、 权能清晰。 综观世界各国或地区， 对上地权利的设置虽然有一定差异， 表现在权利的名称、 内容以及权利的大小均不太一致， 但除中国大陆外， 他们的共同点在于大都借 鉴了罗马物法， 即在自 物权的所有权上设定他物权， 包括用益物权和担保物权。 土地产权物权化趋势是当代社会经济发展的一大趋势之一 ( 三)土地产权属性 土地产权是行为主体对地产客体的一组行为性权利， 反映了人与人之间的 经济利益关系。土地产权具有以下几个方面的基本属性: 1 排他性 土地产权的 排他 性是 指土 地产权主体对土地产 权客体的 垄断 性。 对土地产 权的某特定权利只能有一 个主体 ， 这个主体一旦被确定， 他就会阻止别的主体 进入该特定权利的领域。 对私有产 权而言， 其排他性是无争议的. 因为西方产权 经济学都 是以 私 有产 权为 研 究 对 象的。 至于公 有 产权 是 否 具 有 排他 性， 西方 经 济学家大多持否定态度， 因而有些经济学家不把它纳入“ 产权” 分析之中， 最多 只是把它作为分析私有产权排他性的起点或参照系。我们认为: 公有产权同样 具有排他性。 第一， 公有产权主 体是由不同的个人成员 组成的 ， 但这些成员个人 不是彼此分开的独立的产权主体， 即“ 部分” 属于“ 整体” ， 但不等于“ 整体” 公 有 产权是一个整体 概念 ， 它 作为 一个 整体， 是排斥 任何 个 人成员 侵占 公有产 权的. 因此， 在我国公有土地产权内部要特别注意阻止个人“ 化公为私” 。 第二， 公有产权的排他性还表现在外部， 即不同的公有主体之间、公有主体与私有主 体之间具有排他性。 只要存在多元产权主体( 不管是公有产权主体， 还是私有产 一门价川 权主体) ， 不同主体间的 物质利益是不同的， 这种利益上的分立就是相互间的 排 他性。正因为不同主体之间的排他性， 不同主体之间的产权交换就必须采取商 品交换形式， 实行等价交换。 可以说， 土地市场的“ 等价交换” 原则是建立在土 地产权排他性基础之上的。 2 .有限性 土地产权有限性是指任何土地产权都必须有限度。 这包括两个方面的含义: 第一， 任何一项权能的 行使， 都有一个作用空间或作用区域， 这个区域必须有界 限， 而且要明确。 这个界限明确的作用区 域， 对产权主体的行为就是一种约束。 如果他的行为超出了 所界定的区域， 就是越权或侵权， 他将为此付出代价。 第二， 土地产权是由一组权利构成的， 其中任何一项 产权的利益都有一个数量限度， 无论是在产权分离还是产权合一的情况下， 各 产权利益的数量必须明确。 3 .可交易性 土地产权交易是土地产权在不同主体之间的转手和让渡。 土地产权的交易 实质上是土地资源配置和再配置的过程。 土地产权在市场中流动可以优化土地 资源配置， 重新选择经营方式， 可以从根本上打破土地产权在原有者手中己 经 形成的低效使用状态，使土地产权获得新的“ 使用价值” ，提高土地产权的经 营效益。 土地产权交易市场的建立和完善， 是建立和完善社会主义市场经济体 制， 提高经济运行质量和运行效率的一个必要条 件。 没有完善的土地产权市 场， 土地制度就称不上是优化的土地制度， 中国市场经济也就不可能得到飞速的发 展， 城市土地产 权交易 直接关系到政府 ( 土 地所有 权人) 、 企业和个 人 ( 土 地 使用权人) 的 经济利益。 其交易效率如何， 决定于一系列体制条件， 其主 要前 提条件有三方面，即土地产权交易的主体界定， 土地产权交易的中介组织， 及 市场交易的客观运行机制。 4 .可分解性和可组合性 土地产权的可分解性是指土地产权所有人在保留部分收益权和最终处分 权的条件下将部分权利如地上权 ( 或使用权) 、空间权、耕作权等让渡给其他 人的 特性。 此时， 土地产权主体不再是同一主 体人， 而是由若干产权主体人共 同组成。产权的可组合性是指进入市场交易的除了 土地产权中的单项独立权 7 利， 还可以是若干独立权利的组合。 市场经济发展到现在，土地资源稀缺性进 一步凸现，如何更充分有效地利用土地资源，发挥其最大效用， 成为目前理论 和实践共同探讨的难题， 土地产权的可分解性和可组合性即是在这种情况下形 成的。 土地产权的分解和组合状况必然影响土地收益的分配状况。 从某种意义 上来讲， 土地产权的分解和组合即是对原有土地产权关系的重新调整， 其分解 组合的优劣必将影响市场资源配置进而整个市场运行状况的好坏。 5 行为性 土地产权的行为性就是土地产权主体在其权利的界区内 有权作什么， 有权 阻止别人作什么等的性质。 由于土地产权具有权能的内容， 它才表现出行为性。 土地产权的运动是依靠主体的行为来驱动的， 如果没有主体的行为， 就不可能 实现土地产权的利益， 也只有通过土地产权行为( 即权能行使) 而获得的利益， 才是土地产权利益。正因为如此 我们才将土地产权称为 “ 行为性权利” 。由于 土地产权运动是由土地产权主体的行为所推动的， 所以土地产权运动的时间序 列就是土地产权主体行使权能的时间序列。而土地产权主体行使权能的目的， 就在于获取相应的土地利益， 他为了避免损失， 获取最大的土地利益， 其理性的 行为次序是: 先确定行为目 标和方案， 再实施方案， 最后接受和检验结果。 ( 四)土地产权明晰的内涵 根据以上分析， 土地产权明晰应包括以下主要内容: i 、各项土地产权的权能和利益明确有界 土地产权明确有界是土地产权有限性的基本要求， 由于土地产权是权能和 利益的统一体， 所以土地产权有界就包括其权能和利益有界两个方面。土地产 权权能有界就是指各项土地产权权能 之间有明 确的边界， 不能“ 你中 有我， 我中 有你” ， 否则， 土地产权就不具有排他性， 不能对其行为主体产生有效的约束。 土 地 产 权利 益有 界就 是指 在界 定 各 项 土 地 产权权能空 间 时 ， 每 项 土 地产 权的 利 益要明确界定， 否则， 土地产权将丧失 对其行为主体的激励功能。 2 、各项土地产权有明确的主体 各项土地产权有明确的主体， 就是产权的行为属性的基本要求， 其具体含 义就是在一定的土地产权结构中， 每一项土地产权( 包括权能和利益) 只对应一 一八附m 个特定的产权主体。如在集权型土地产权结构中， 各项土地产权合一归一个产 权主体拥有; 在三权分离型土地产权结构中， 土地市场经营权、 土地使用权和土 地所有权彼此分离， 分别归土地市场经营者、土地使用者和土地所有者拥有。 这里需强调的是， 一项产权只能归一个产权主体拥有， 与一个产权主体拥有多 项产权并不矛盾， 但是土地使用者和土地市场经营者不能拥有土地所有权， 除 非他们本身就是土地所有者。 3 、土地产权明晰具有动态性 如前文所述， 土地产权权能和利益的不同分离与组合， 就形成不同的土地 产权结构， 一种土地产权结构就是一种土地利益分配格局， 也就是一种土地产 权关系。 一种土 地产 权结 构的出 现， 有其社会经济 基础， 随 着社会经济条件的改 变， 一种土地产权结构就会被另一种土地产权结构所替代。在我国传统的计划 经济体制下， 城市土地产权只包括土地所有权和土地使用权， 没有土地市场经 营权， 其结构实质上是集权型土地产权结构。 随着改革开放的逐步深入， 相继产 生了各种分离型的土地产权结构。因此， 应从动态的角度来把握土地产权明晰 的内涵。 4 、土地产权在各产权主体之间流转， 应遵循等价交换的原则 由于产权是权能和利益的统一体， 拥有一定的产权就享有一定的利益。某 一产权主体要将其拥有的产权转让给别的产权主体， 他必须获得相应的收益， 否则他不会转让。因此， 土地产权在各产权主体之间流转的原则就是 “ 等价交 换” ， 这是土地产权排他性的基本要求。 例如， 土地所有者将土地使用权转让给 土地使用者时， 应获得地租; 将土地市场经营权和土地使用权转让出去时， 应获 得地价。若土地所有者没得到地租或地价， 就等于土地使用者和土地市场经营 者对土地所有权的侵蚀。从这个意义上讲， 土地所有权在经济上得到充分实现 是土地产权明晰的具体内容之一。 5 、土地产权明晰应有制度作保证 所谓制度， 是指一系列规则。 它界定了 人们的 选择空间 和相互间的关系， 制 约着人们的行为， 如果违背或侵犯它， 就要受到相应的 制裁。因此， 土地产权关 系只有在制度支持下即“ 制度化”， 才能真正明晰。对产权的规则通常分为两 类: 一类是正式规则， 包括法律规则和社会契约等; 另一类是非正式规则， 包括 9 文化传统、习惯和道德规范等. 在市场经济条件下， 主要是指正式规则。需要 指出的是， 一种产权关系能够存在， 都是因为有相应规则的支持， 这个规则可能 是正式的， 也可能是非正式的， 可能具有硬约束力， 也可能只具有软约束力。因 此， 现实中的土地产权都是制度化的上地产权。正因为土地产权与土地产权制 度是相互依存的， 人们常常把“ 土地产权” 当作“ 上地产权制度” 。 从这个意义 上讲， 土地产权明晰的内涵也就是有效土地产权制度的内涵. 二、我国城市土地产权制度存在的问题 ( 一)土地产权关系混乱、边界模糊 从理论上来说， 所有权包括占有、 使用、收益、 处分四种权能。 按照我国 城市土地两权分离原则、原理和现实， 土地使用权实际上是具有占 有权、使用 权、 部分处分权和部分收益权的准土地所有权。 这就使得土地使用权和所有权 的边界模糊了起来， 因为所有权和使用权都具备这四项职能， 这不仅是理论上 的模糊， 现实中人们也分不清， 特别是在农村， 都认为土地是自己的， 至于分什 么国家所有或集体所有， 有些人并不知道。 又如宅基地， 群众普遍认为建房就是 为子孙后代立基， 于是省吃俭用甚至不惜贷款也要建房， 殊不知这是有限的使 用权， 这在现实和将来都会引起一些误会。另一方面， 城市土地国家所有， 表面 上是清晰的， 实际上各级政府都可代表国家行使所有权， 各级政府为解决拮据 的财政经费问题， 出现大量低价出让土地的局面。 这也是前几年土地失控， 大量 耕地流失的一个重要原因。在土地使用权上， 则形成 “ 单位制” ， 由于各自的条 件、 基础等不同， 土地调整和优化配置困难， 影响土地效率的提高。 土地使用权 在现实生活中仍然缺乏法律效力和经济意义. 企业和国家之间没有明确的土地 租赁关系， 职工和企业之间虽然有租赁关系， 但其权利和义务却并不平等。 另 外，以行政划拨方式形成的土地产权形式存在， 产权体系残缺不全， 亦没有明 确的合同或契约界定。 土地产权关系的混乱必然导致各 利益主体市场行为不规范， 互相侵权。 . 一 方面，土地的无偿或低偿使用， 必然使所有者应有的收益丧失，而土地使用的 无期限性又使土地使用者实际上拥有了永久的占有权， 并诱发土地隐形市场的 月旧附 发育， 使国家的收益权和处分权都受到侵犯。另一方面， 使用者也不能得到有 效的法律文件来保护其房地产使用权。 实际上， 我国 有关房地产的法律法规在 规范各项土地产权的内容、 界限， 调节各产权主体之间的利益， 保护他们各自 的权利不受侵犯方面还缺乏健全和完善。 ( 二)土地产权的设置跟不上现实社会发展的需要 目前城市土地的利用己从地表到空间包括地上和地下空间， 向高空发展的 高 层建筑， 向 地下发展的地下商场、 停车场、 地铁， 相应的土地权利也随扩大， 而我国城市土地市场中出让的土地使用权， 并没有明确其上下空间的范围。同 时， 由 于依附( 或叫添附 ) 于土地上产生的权利如耕作权、 相邻权等， 没有相应设 置和界定， 影响城市土地的高效利用， 影响着土地市场的发育和发展， 不利于建 立完善、规范的社会主义市场经济体系。两权分离的土地使用权的概念， 远不 能涵盖 “ 双轨制” 下的土地产权关系。在国外很多国家， 土地权利种类多达近 十种， 并且各种土地权利还得到了进一步细分。 进入市场交易的既可以是土地 产权中的单项独立权利， 也可以是其中 若干独立权利的组合， 土地产权权利束 的细分随市场化的程度发生变化。 例如在日本， 通过对不动产类型的划分， 细 分了不动产在各个领域和用途的种别; 而通过对不动产类型的划分， 则细分了 土地的有形利用和由 此产生的 权利关系。 而这些权利又 通过公法( 如城市规划 法) 和私法 ( 如民 法、 借地法等) 对其进行了明 确界定， 并考虑到了城市向地 下和空间发展以及复杂的相邻关系等对土地权利的影响和制约， 从而为有效解 决外部性问题提供了 法律手段。 在美国， 政府为了保护耕地， 在土地所有权的 基础上设置了土地发展权， 政府通过购买耕地的发展权， 使这些土地不再具有 改变用途的其他发展权利。 在规划许可的条件下， 土地产权人或受让人也必须 向政府购回发展权后才能改变土地的耕作用途。 在我国， 土地所有权市场是不 存在的， 法律许可的只是土地使用权市场。 土地权利设置的 种类少， 而且土地 市场发育不完全也制约了土地产权的细分。 ( 三) 城市国 有土地所有权主体的缺位 产权关系由于需要具体地界定当事人对财产的权利、 义务、 利益和责任的 限 度， 需 要 履 行 法 律 手 续， 进 行 法 庭诉 讼 和 法 律 监 督 等， 好 须 采 取 财 产 权 利 的 人格化形式， 即法人。 虽然中国 宪法和有关法规明 确规定城市土地国家所 有， 并具体规定了 各级政府对土地征用和土地出让面积的行政审批权， 而且还 对土地管理部门、 房地产管理部门 和国有资产管理部门 等政府部门的行政管理 职能进行了分工， 然而却并未明确规定谁是国有土地所有权的法定代表人。 土 地产权最重要的一方所有权产权主体的模糊化， 必然造成经济运行过程中 房地产的无主状况及他人对房地产所有者产权的侵犯， 结果导致房地产利用的 低效和国家土地收益的大量流失。 1 9 9 9 年的 土地管理法 虽然明确了国务院 代表国家行使国家所有的土地所有权，但并没有规定具体的操作方案和方法。 由于城市土地管理部门之间的具体职能没有界定清楚， 引发了政府各部门 对城 市土地管理的权利之争，不仅造成政府部门职能交叉、政出多门、效率低下， 而且管理上的不一致为一些个人和企业寻找法律漏洞获取非法收益提供了可 乘之机。 并且由于上地所有权事实上的主体缺位， 导致国有土地产权在中央政 府和地方政府之间缺乏明确的划分和界定， 引起地方政府与中央政府以及政府 各管理部门之间的经济博弈， 大大增加城市土地资源配置的管理成本或组织成 本，即人为扩大了交易成本和交易费用。 ( 四)土地产权和房屋产权关系不清问题 与土地的单一国有制不同，目前我国的城市房产是多种所有制并存:国家 所有、集体所有、私人房产、中外合资、独资房等。除第一种情况外，其他房 产的所有人与土地的所有人( 国家) 是不同一的， 这些房屋的产权虽是很明确， 拥有占有、使用、收益、处分的权利，但土地只具有一定期限的使用权。由于 房屋是一种投入品， 是具有价值的商品， 交易是商品的一种签本要求。 而房屋 的交易却依附于土地，只有独立的地产，没有独立的房产，房屋转让 ( 买卖、 出租、交换、抵押、典当等)中其附着的土地必然同时转让，在市场交换中房 租、房价必然包含地价。在房地产产权不清的情况下，一部分房屋所有者 同 时也是土地使用者) 没有依法取得土地的收益权和处分权， 但他们却对其所拥 有的房屋行使处分权的同时也对土地行使了处分权， 并获得了土地收益。 这样， 可交易的房屋产权与不可交易的土地产权产生了 矛盾， 从房屋交易看来是合法 从滋旧朋 的，从土地交易看却是不合法的，所以被称为隐形市场。这与长期以来房产、 地产分割管理有关。 两种产权制度在经济运行过程中产生摩擦， 必然带来房地 产运行的低效率。 另外，当 土地使用权期限届满时， 如果土地使用权被国家收 回， 关于地上建筑物是否补偿以及如何补偿问题和土地使用权继续使用时， 出 让金又该如何缴纳的问题一直是人们争论的问题。如果等到不远的几十年后， 这些问题出现在我们面前时再解决，将为时己晚。 三、国内外的土地物权状况研究 西方国家的土地产权制度，根据法系的渊源关系，可分为两大基本类型: 一类源于罗马法系， 主要包括欧洲大部分国家;一类源于英美法系，主要包括 美国、 加拿大、 英国、 台 湾等国家。 物权是罗马 法系所特有的概念， 物法是罗 马法的核心， 也是对后世影响最大的部分， 罗马法中设置的土地物权权利及性 质可以表示如下: 自物权土地所有权 厂十一| 物权用益物权 他物权 担保物权 地役权 永佃权 地上权 典当权 抵押权 图3罗马法中设置的土地物权 英美法系不存在物权的概念，有关物权的法律规范在英美法系中被称为财产 权。 从内容上看， 英美法系的财产权基本上包括了罗马法系的物权的内容， 甚 至在罗马法系中通常是包括在合同之中的问题如租赁、 赠与等， 也包含在财产 权的范围之中。 ( 一)罗马法中土地物权制度 罗马法是调整人们之间的财产关系和家庭、婚姻关系的法律规范，法学昌 明时期的主要原则， 就是平等二字。 法律上的平等原则， 来源于商品经济条件， 因为商品交换必须根据商品的价值来进行，而价值则体现了一切人类劳动的 “ 平等和同 等效 用” 。 所以 罗马法是简单商品生 产高度发达的 产物， 若剔除 其反映奴隶主统治阶级意志的外壳， 它在本质上就是对商品经济一般条件的完 满反映。只要有商品经济存在，就肯定有罗马法适用的余地。可以说，罗马法 主要是客观地反映了当时社会的物质生活条件， 顺应了历史发展的要求， 阶级 ,胜只是它的次要方面。 罗马法的巨大历史影响及其生命力为其他各大法系所不 及。 有的学者甚至说:罗马法是世界共同的法律，也是世界性的模范法。 他们 的说法尽管有些夸大， 但确实反映了罗马法对后世的巨大影响。 现在， 世界上 许多国家都按照罗马法的模式建立自己的法律制度， 从而构成了 所谓“ 罗马法 系”或 “ 大陆法系” 。即使是那些主观上并未仿效罗马法模式的国家，出于对 商品经济关系进行法律调整的需要， 也不得不采用罗马