毕业设计（论文）-中国房地产开发企业经营情况统计分析.doc

吉林师范大学毕业论文（设计) 论文分类号: F293.3 密 级: 无 中国房地产开发企业经营情况统计分析Chinas real estate development enterprise management of statistical analysis 学 院、专 业： 数学学院 统计学 学 生 姓 名： 年 级、班 级： 2011级 5 班 学 号： 指导 教师： 2015年5月9日中国房地产开发企业经营情况统计分析摘要：房地产开发企业对于推动经济发展有着重要的作用，其经营情况是国家重要的统计对象。本文主要选取了1992年至2012年中国房地产开发企业经营情况的数据，并且运用统计学知识与SAS统计软件分析了中国房地产开发企业的经营情况，计算了相应的平均指标、标志变异指标、时间序列的速度指标等。这些指标的计算可以更好地帮助我们分析房地产开发企业经营情况，由此得出的相关结论对房地产开发企业的经营和发展有一定的作用。关键词：房地产开发企业;回归分析;趋势分析;主营业务收入中图分类号：F293.3Chinas real estate development enterprise management of statistical analysisAbstract: Real estate development enterprises in promoting economic development plays an important role, and its operating condition is the national important statistical objects.This paper selected the 1992 to 2012, Chinas real estate development enterprise management situation of data, and uses statistical knowledge and SAS statistical software to analyze the operation situation of Chinas real estate development enterprise, calculate the corresponding average index sign, variation, the speed of time series, etc. These indicators calculation can help us better analysis of the real estate development enterprise management situation, thus the relevant conclusions on the operation and development of real estate development enterprises have certain effect.Key words:real estate development enterprises; regression analysis; trend analysis; main business incomeCLC：F293.3II目录摘要Abstract引言11 分析指标的设定与计算11.1平均指标21.2标志变异指标31.3时间序列的速度指标32 中国房地产开发企业经营情况的统计分析42.1房地产开发企业数据统计描述分析42.2房地产开发企业数据的回归分析53中国房地产开发企业经营情况的趋势分析93.1主营业务收入增长率93.2主营业务收入增长率的趋势分析103.3各项总收入占主营业务总收入比重分析113.4 房地产开发企业主要收入的趋势分析114结论及建议 12参考文献14引言 我国宏观经济的一个重要组成部分就是房地产业。房地产开发企业的主要经营活动是房地产业务，其中房地产是地产和房产的总称,主要业务有：城市基础和公共配套设施的开发、土地的开发与经营、房屋的开发与经营、代建工程的开发。其特点是开发建设周期长、经营风险大、经营业务内容复杂。倘若决策失误，经营不善，必将造成企业资金短缺、企业陷入危机等弊端，而且房地产开发企业的经营情况是房地产开发企业运作情况的重要表现，分析房地产开发企业的经营情况，掌握房地产开发企业主营业务收入的变化趋势对我国的经济发展有着重要的意义。1分析指标的设定与计算本文从中国统计年鉴网上选取了1992年至2012年中国房地产开发企业经营情况的数据，数据如下表：表1 我国1992年至2012年房地产开发企业经营情况的数据 （单位：亿元）年份主营业务收入土地转让商品房房屋出租其他收入主营业务税金及附加营业利润1992528.5642.74426.595.9653.2641.4463.5219931135.9183.93863.7110.63177.6396.59155.9219941288.1995.941018.517.28156.4795.1167.4419951731.66194.41258.2825.79253.1990.3143.4119961968.79120.341533.7629.99284.6992.7817.9819972218.46103.281755.2138.79321.18104.21-10.3519982951.21132.252408.4149.32361.23138.81-10.6619993026.01103.252555.0262.74305145.36-35.0920004515.71129.613896.8295.32393.96214.5773.2820015471.66188.994729.42117.35435.9273.45125.4720027077.85225.136145.8144.57562.34370.15252.9120039137.27279.728153.69164.33539.53493.72430.37200413314.46410.0911752.2305.58846.59413.04857.97200514769.35341.4313316.77290.29820.86845.251109.19200618046.76300.6516621.36316.79807.961127.121669.89200723397.13427.9221604.21386.81978.191660.32436.61200826696.84466.8524394.12521.471314.41829.23432.23200934606.23498.0532507.83544.271056.082585.494728.58201042996.48519.1940585.33742.921149.043464.666111.48201144491.28664.6641697.91904.281224.433832.985796.58201251028.41819.3947463.491151.551593.984610.876001.331.1平均指标平均指标在统计学中是应用最广泛的一种综合指标，又称为统计平均数。它是指同质总体某一标志在一定时间、地点、条件下达到的一般水平，主要描述分布数列的集中趋势。其特点为：将数量差异抽像化、反映总体变量值的集中趋势。常用的统计指标有算数平均数、几何平均数、中位数等。其中算数平均数、几何平均数是直接根据标志变量计算而测定的集中趋势值，称为变量平均数。中位数则是由分布中特定位置而测定的集中趋势值，称为位置平均数。以主营业务收入为例，计算如下： (1)1992至2012年我国房地产开发经营企业主营业务收入平均数 计算公式为： 平均主营业务收入= 即= 式（1-1）利用1992-2012年中国房地产开发企业经营情况的数据计算21年的平均主营业务收入为： =14780.87（亿元）由此可以得知1992-2012年中国房地产开发企业21年的主营业务收入平均水平为14780.87亿元，总体来说主营业务收入额度较高。 (2)1992至2012年主营业务收入的平均增长率的计算。利用1992-2012年中国房地产开发企业经营情况的数据计算21年的平均增长率，对此采用几何平均法的计算方法，计算公式为： 平均发展速率=1.2431 式（1-2） 平均增长速率=平均发展速率100%=24.31% 式（1-3）由此得知1992至2012年主营业务收入的平均增长率为24.3%，说明中国房地产开发企业在21年中主营业务收入以稳定的增长速率发展，取得不错的发展。 由我们收集到的数据可得到我国房地产开发企业主营业务收入中位数为7077.85，中位数可以反映现象的一般水平，在此次的论文分析中，亦有其实际意义，即在中国1992年至2012年中国房地产开发企业主营业务收入的一般水平为7077.85亿元。1.2标志变异指标 标志变异指标是综合反映总体各单位标志值及其分布的差异程度的指标，它在统计研究中主要有以下两个方面的作用：反映统计数列分布的离散程度，研究现象的稳定性。标志变异指标主要包括标准差，极差，方差等。在生产过程中，可以使用变异指标来表明过程的稳定性或经营性，以表明经济活动的质量状况，利于经济管理。以主营业务收入为例，计算如下： (1)极差=最大标志值-最小标志值=51028.41-528.56=50499.85 极差又称为全距，是测定总体差异程度的一种方法，她的优点是计算简便。在此次分析中说明中国1992年至2012年中国房地产开发企业主营业务收入极差值为50499.85亿元，变动度较大。 (2)标准差:=16186.04 标准差能反映数据的离散程度，在此次分析中说明中国1992年至2012年中国房地产开发企业主营业务收入较离散。 (3)方差：=2.62E+08 方差可以反映数据的稳定程度，由于方差值为2.62E+08，在此次分析中说明中国1992年至2012年中国房地产开发企业主营业务收入较不稳定。1.3时间序列的速度指标 时间序列的速度指标包括：发展速度，平均发展速度，增长速度，平均增长速度。发展速度是根据两个不同时期发展水平对比得出，表示社会经济现象发展程度的相对指标，用倍数或百分数来表示，说明报告期水平是基期水平的几倍或几分之几。因其采用的基期不同，发展速度分为定基发展速度与环比发展速度，其中定基发展速度是指报告期水平与某一固定期水平（通常是最初水平）之比，表示这种社会经济现象在较长时期内总的发展速度，亦被称为“总速度”。然而环比发展速度则是指报告期水平与前一期水平之比，表示这种社会经济现象逐期的发展速度。本文主要计算主营业务收入的环比发展速度与定基发展速度，计算如下： (1)环比发展速度: 环比发展速度= 式（1-4）1993年主营业务收入环比发展速度=2.15031994年主营业务收入环比发展速度=1.13411995年主营业务收入环比发展速度=1.34431996 (2)定基发展速度: 定基发展速度= 式（1-5）以1992年主营业务收入为基期1993年定基发展速度=2.15031994年定基发展速度=2.428551995年定基发展速度=3.2781996 通过环比增长速度与定基发展速度的计算，不难看出，定基发展速度与环比发展速度存在一定的数量关系，即相邻两个定基发展速度之商等于相应的环比发展速度，如：1993年定基发展速度=2.1503 1994年定基发展速度=2.42855则1994年环比发展速度=1.1341 所以从两个不同的角度说明同一个经济现象的增长程度，在以上的计算中以得知中国房地产开发企业主营业务收入以较稳健的速度增长。 2 中国房地产开发企业经营情况的统计分析2.1房地产开发企业数据统计描述分析SAS(Statistical Analysis System)是由美国北卡罗来纳州的SAS institute公司开发的一种统计软件，SAS因强大的数据处理与分析功能而被广泛应用于科研，商业等领域。对我国房地产开发企业经营情况应用SAS统计软件计算描述统计量，分析过程如下： (1)步骤如下： 选择主菜单Solutions(解决方案) Analysis(分析) Analyst(分析家)命令，打开Analysit窗口。 选择主菜单File(文件) open(打开) 选择所需要的excel文件确定（next）下一步将所需的的excel文件导入分析家中。 选择主菜单统计描述性统计汇总统计量选择所描述区域确定。 (2)分析结果如下：表2 MEASN过程结果表变量主营业务收入土地转让商品房房屋出租其他收入营业税金及附加营业利润均值14780.87292.752913556.59282.1919649.3291072.641596.1方差2.62E+0844890.392.33E+08104993.8191623.119663314932454最小值528.5642.74426.595.9653.2641.44-35.09最大值51028.41819.3947463.491151.551593.984610.876111.48中位数7077.85225.136145.8144.57539.53370.15252.91极差50499.85776.6547036.91145.591540.724569.436146.57偏度1.1268170.9604321.1407911.4343870.590421.4783781.255221峰度0.0056110.3216340.0132971.454112-0.709271.0662280.023489t值4.186.334.073.996.83.513.29P值0.0005.00010.00060.0007.00010.00220.0036 均值与中位数是表示数据位置的统计量，极差、方差是表示数据分散程度的统计量，偏度与峰度是表示数据分布形状的统1596.10亿元，主营业务收入平均水平为14780.87亿元，主营业务收入，销售商品房收入与营业利润三者数据的峰度值基本接近于0，故近似于标准正态分布，其他收入数据的峰度值为负，称为厚尾，尾部较正态分布更集中，其他三者峰度值为正，称为轻尾，尾部较正态分布更分散。这些统计指标从侧面反映了中国房地产开发企业经营的现状，总体来说即在效益上存在一些问题，最主要的是营业利润产生了很大的变化，在表1的数据显示中，1992年中国房地产开发企业营业利润不断升高，1994年利润开始下降，1997年甚至出现了行业亏损的状态，值得乐观的是2005年以来一直持稳定增长状态，统计指标中的营业利润的极差值过大，一定程度上反映了其内部存在的风险性。应积极多家企业合作经营，联合发展，从而共同分担风险。2.2房地产开发企业数据的回归分析回归分析是一个变量关于另一个（些）变量的依赖关系的计算方法和理论，其目的是在于通过后者的已知或设定值，去估计和（或）预测前者的（总体）均值。前一个变量称为被解释变量或因变量，后一个变量称为解释变量或自变量。在做回归分析前我们首先应对数据进行相关分析，因为只有数据相关才能进一步进行回归分析的研究。首先对我国房地产开发企业经营情况的各项收入与营业税金与附加的相关分析过程如下： (1)相关步骤如下： 选择主菜单Solutions(解决方案) Analysis(分析) Analyst(分析)命令，打开Analysit窗口。 选择主菜单File(文件) open(打开) 选择所需要的excel文件确定（next）下一步将所需的的excel文件导入分析家中。选择主菜单统计描述性统计相关分析（若相关则进行回归分析）。选择主菜单统计回归线性。 (2)分析结果如下:图1 主营业务收入税金及附加与四项主营业务收入的散点图在营业务税金及附加与土地转让、商品房、房屋出租、其他收入的散点图中，我们可以发现这四项主营业务收入均与主营业务税金及附加呈明显的线性关系，因此可以认为他们是线性相关的，因此，我们进行相关系数分析，采用方法是Pearson相关与检验，分析结果如下表：表3 主营业务税金及附加与四项主营业务收入的相关系数分析表主营业务税金及附加土地转让商品房房屋出租其他收入主营业务税金及附加1土地转让0.937721.0001商品房0.989070.958761.0001.0001房屋出租0.983820.973490.984191.0001.0001.0001其他收入0.896030.966160.936720.94051.0001.0001.0001.0001 从相关系数的取值来看，主营业务税金及附加与土地转让、商品房、房屋出租、其他收入高度相关，从相关系数的假设检验结果来看，主营业务收入与土地转让，商品房，房屋出租，其他收入的相关系数显著不为0（pF Model4390999589774990690.02|t|LabelIntercept186.7730172.834782.560.0208土地转让1-0.881150.73049-1.210.2458商品房10.069930.010126.91 .0001房屋出租12.669940.586054.560.0003其他收入1-0.858790.2421-3.550.0027从回归估计的结果看，对应于模型的F统计量的值为690.02，其p0.0001,模型拟合较好，可决系数=0.9942,调整后的可决系数=0.9928，表明房地产开发企业的主营业务税金及附加的99.42%由土地转让、商品房、房屋出租，其他收入的变化解释。从斜率项的t检验知销售商品房所获得的收入P0.05，此变量不显著，应选择逐步剔除法，进而进入回归后的回归分析结果如下：表6 剔除变量后主营业务税金及附加回归分析的方差分析表Dependent Variable:主营业务税金及附加 SourceDFSum of SquaresMean SquareF ValuePrF Model33907934613026449895.57|t|Intercept142.2553963.626912.240.0391商品房10.071630.010167.05.0001房屋出租12.275110.452594.620.0002其他收入1-1.051310.18446-5.7.0001 从回归估计的结果看，对应于模型的F统计量的值为895.57，其p0.0001,模型拟合较好，可决系数=0.9937,调整后的可决系数=0.9926，表明房地产开发企业的主营业务税金及附加的99.37%由商品房、房屋出租、其他收入的变化解释。从斜率项的t检验可知销售商品房所获得的收入与其他收入的P值0.0001，说明销售商品房与其他收入对于营业税金及附加影响显著。由结果分析知模型可表示为： Y=142.25539+0.07163+2.27511-1.05131 式（2-2）回归模型可以由给定的回归变量的取值给出Y的估计值。例如当=12000，=387.12，=1024.01时主营业务税金及附加的值:806.0040201，该模型可以帮助房地产开发企业进行对主营业务税金及附加进行估计，从而更好的预留财务资金，避免资金周转不灵，造成不必要的损失等弊端。3中国房地产开发企业经营情况的趋势分析3.1主营业务收入增长率主营业务收入增长率是指企业本期主营业务增长额同上期主营业务收入金额的比率，计算公式为： 式（3-1）主营业务收入增长率可以反映企业在主营业务方面的发展能力，主要用来衡量企业的生命周期，判断企业发展阶段。通常来说，假如主营业务收入增长率超过10%，说明企业目前处于成长期，将继续保持较好的增长趋势，暂时未面临风险，属于成长型企业。假如主营业务收入增长率在5%10%之间，说明已进入稳定期，需预防企业进入衰退期，着手采取应对对策。假如该比率低于5%，说明公司产品已进入衰退期，需要进一步对企业进行调整。1993年至2012年我国房地产开发企业主营业务增长率计算结果如下：表8 1993年至2012年我国房地产开发企业主营业务增长率计算结果表年份主营业务收入本年营业收入增加额主营业务收入增长率1992528.56无19931135.91607.35114.9%19941288.19152.2813.4%19951731.66443.4734.4%19961968.79237.1313.7%19972218.46249.6712.7%19982951.21732.7533.0%19993026.0174.82.5%20004515.711489.749.2%20015471.66955.9521.2%20027077.851606.1929.4%20039137.272059.4229.10%200413314.464177.1945.70%200514769.351454.8910.90%200618046.763277.4122.20%200723397.135350.3729.60%200826696.843299.7114.10%200934606.237909.3929.6201042996.488390.2524.20%201144491.281494.83.50%201251028.416537.1314.70% 由上述增长率表可见我国房地产开发企业主营业务收入在1991年取得了一次飞跃，除1999年与2011年房地产开发企业主营业务增长率都在10%以上，企业一直处于成长期，对国家宏观经济起到了一定的促进作用，1999年与2011年房地产开发企业处于衰退期，由于偶然或非正常因素的影响营业收入在本期增长的很慢，不过由于相关措施的采取使房地产开发企业又得到的不错的发展。3.2主营业务收入增长率的趋势分析 主营业务收入增长率趋势走势图如下：图2 主营业务收入增长率趋势图观察主营业务收入增长率的趋势分析图得知1993年达到了一个增长高峰，从此以后增长率一直处于上下波动的状态，其中1999年与2001年增长率最小，1999年增长率只为2.5%，2001年只为3.5%,继1993年之后由于企业的内部控制与调整，相关政策与策划的实施，致使增长率的增长水平另外的两个高峰期分别为2000年与2004年，2000年增长率水平为49.2%，2004年增长率水平为45.7%。目前增长率水平相对稳定，相信在今后的时期我国房地产开发企业一定会以自身的优越管理水平，优质的内部控制，优化的相关政策使我国房地产开发企业经营的蒸蒸日上，对我国宏观经济调控起到一定的作用，对我国经济发展做出贡献。3.3各项总收入占主营业务总收入比重分析各项总收入占主营业务总收入比重分析可以帮助经营者分析企业的发展情况，通过相关的图表分析得出占主营业务最小比重的收入与占主营业务收入最大的收入，便于发现企业存在的问题。就企业目前的发展状况作出及时的分析，采取相关方案，是企业营业收入进一步提高，相关各项总收入占主营业务总收入比重分析图如下：图3 房地产开发企业各项收入总和占主营业务总和比重分析图从饼形图中可以得出结论，房地产开发企业销售商品房所获得的收入占的比重最大，营业前景最乐观，而而依靠土地转让与房屋出租所获得的收入最小，1992年2012年一共占总收入的2%，其他收入相比之下处于中等状态，但发展前景一般，对此，我国房地产开发企业应该在把主 要销售商品房放在第一位的同时，及时制定方案与对策，发展其他各项能使企业增加收入的其他房地产经营事业。 3.4 房地产开发企业主要收入的趋势分析(1)根据收集到的数据绘制土地转让，房屋出租，其他收入趋势折线图如下：图4 其他收入趋势折线图由图表可以明确的看出，房地产经营企业中三者收入均出现上升趋势，以其他收入所获得的收入波动情况较大，除销售商品房获得的收入最大外，其他收入上升趋势空间最大，在1992年至2008年间，房屋出租所获得的收入一直处于土地转让收入之下，但随着社会的发展，随着市场经济体制的变化，在2008年至今以房屋出租所获得的收入以较快的速度发展在土地转让所获得的收入之上，且增长趋势空间很大，值得房地产开发经营企业的重视。 (2)销售商品房所获得收入的趋势分析图如下：图5 销售商品房所获得收入的趋势分析图由图表可以清晰的看出，房地产经营开发企业以销售商品房所获得的收入一直稳定增长，且其所获得的收入占主营业务收入比重最大，因此销售商品房所获得的收入是全部主营业务收入的主要收入来源，是房地产开发企业所有经营活动的重中之重，把握销售商品房收入的趋势及其相关变化，就是把握了收入的主要命脉。4结论及建议 本文通过选取1992年至2012年中国房地产开发企业经营情况的数据，对其进行了分析指标的设定与计算，并运用统计学知识与SAS统计软件对中国房地产开发企业的经营情况进行了回归分析和趋势分析，得出了21年来中国房地产开发企业的基本经营情况，主营业务税金及附加和商品