（交通运输规划与管理专业论文）商业用地开发的交通影响分析研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 交通影响分析是在微观上研究土地利用与城市交通的关系，定量和定性 分析土地开发行为对城市交通的影响，通过交通影响管理手段和政策保证土 地利用与城市交通协调发展。 本论文的研究对象是交通需求较大、对城市交通影响较严重的商业用地。 在商业用地与城市交通的相互关系的研究基础上，分析在我国推行商业用地 交通影响分析及其管理的必要性和可能性。开发策略决定项目对城市交通影 响的大小，为提高交通影响分析的相关技术和政策保障城市可持续发展的有 效性，论文从开发商行为的角度出发，研究商业用地的交通影响特征，并分 析交通影响分析的推行应用要求，改进了项目交通影响分析的方法体系。研 究范围的确定和项目交通预测是评价项目交通影响程度的关键，本论文综合 考虑商业用地的交通影响特征，分析技术的科学性、实用性和开发商接受的 要求，对交通影响分析的关键技术进行应用性研究，总结提出简单、快速且 融入了开发商心理预期和认知因素的生成预测方法。最后，从引导和控制开 发商行为的角度出发，对政府交通影响管理政策和项目交通影响管理措施进 行了研究。为了检验本论文总结提出的商业用地交通影响分析体系的科学性 和实用性，结合实例进行了验证。 论文的研究工作、结论和成果，对交通影响分析体系的丰富有重要的理 论意义，还对商业用地交通影响分析和影响管理的实践有重要的指导意义。 关键词：交通影响分析；商业用地；开发行为：交通影响管理 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t t r a f f i ci m p a c ta n a l y s i s ( t i a ) i st os t u d yt h ei n n e rl i n kb e t w e e nl a n d - u s ea n d u r b a nt r a f f i c , a n dr e v e a l t h et r a f f i ci m p a c to fd e v e l o p m e n tb e h a v i o r , e x p l o r e m e a n sa n dp o l i c yt or e a c hh a r m o n yb e t w e e nl a n d u s ea n du r b a nt r a f f i c t h i sd i s s e r t a t i o nf o c u s e so nc o m m e r c i a ll a n d u s ew h i c hi n d u c e st r i pl a r g e l y a n di m p a c t su r b a nt r a f f i cs y s t e mi n c r e a s i n g l ys e r i o u s b a s e do nt h es t u d yo ft h e i n t e r a c t i o nb e t w e e nu r b a nt r a f f i ca n dc o m m e r c i a ll a n d - u s ed e v e l o p m e n t ，t h en e e d a n dp o s s i b i l i t yo fd e v e l o p i n gt r a f f i ci m p a c ta n a l y s i sa n dm a n a g e m e n ti nb i gc i t y i si n v e s t i g a t e d t of o r w a r dt h ee x e c u t i n ge f f e c t i v e l yo ft r a f f i ci m p a c ta n a l y s i sa n d m a n a g e m e n tt or e a c hs u s t a i n a b l eu r b a nl a n d - u s ed e v e l o p m e n ti nu r b a n i z a t i o n ， t h i sp a p e ra n a l y z e st h et r a f f i ci m p a c tc h a r a c t e r so fc o m m e r c i a ll a n d - u s eb y r e s e a r c h i n gd e v e l o p e r sb e h a v i o r , a n dt h ea p p l i c a t i o nq u a l i f i c a t i o no ft i ai s s t u d i e d ，a n dg i v e sas y s t e m a t i ci n t r o d u c t i o no fc o n t e n ta n dm e t h o do ft i af o r c o m m e r c i a ll a n d - u s e t h es t u d ya r e aa n dt r a f f i cd e m a n df o r e c a s ta r ee s s e n t i a l si n p r o j e c tt r a f f i ci m p a c ta s s e s s m e n t ，i nc o m b i n a t i o nw i t ht h ec h a r a c t e r i s t i c so f c o m m e r c i a ll a n d - u s ed e v e l o p m e n t ，t h ea p p l i c a t i o na n da d v a n c e m e n to ft r a f f i c i m p a c ta n a l y s i st e c h n o l o g ya n dd e v e l o p e ra c c e p t i n g ，k e yt e c h n o l o g i e si nt i a a r e d i s c u s s e di nd e t a i l ，a n dd e v e l o p ss i m p l ea n df a s tp r o j e c tt r i pg e n e r a t i o nm e t h o d s w h i c hc o n c r e t i z ed e v e l o p e r se x p e c t a t i o na n dc o g n i t i v ef a c t o r s t h e n ，t h i ss t u d y t a l k sa b o u tt r a f f i ci m p a c tm a n a g e m e n tp o l i c ya n dm e a n sw h i c ha r eu s e dt o a d m i n i s t r a t ed e v e l o p e r sb e h a v i o r a tl a s t ，t h i ss t u d yv e r i f i e st i at h e o r ya n d m e t h o ds y s t e mb yd i s c u s s i n gt h ep r a c t i c ei na p r o j e c t t h es t u d yp r o c e s sa n dp r o d u c t i o nw i l le n r i c ht i at h e o r ys y s t e m ，a n dw i l l g u i d et h ep r a c t i c eo ft r a f f i ci m p a c ta n a l y s i sa n d t r a f f i ci m p a c tm a n a g e m e n t k e y w o r d ：t r a f f i ci m p a c ta n a l y s i s ；c o m m e r c i a ll a n d u s e d e v e l o p m e n tb e h a v i o r ： t r a f f i ci m p a c tm a n a g e m e n t 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 第1 章绪论 1 1 研究背景 交通影响分析( t r a f f i ci m p a c ta n a l y s i s ，简称t i 是国际上对建设项目 进行交通评估的常用方法。它的核心目的是分析开发或改建项目，是否在未 来交通网络承载能力可以接受的限度内，以判断这样的开发程度是否合理。 与此同时。也评价规划的交通工程及管理措施能否满足该项目的交通需求l l i 。 1 1 1 我国进入城市化快速发展期 随着我国国民经济的持续高速发展，城市化进程不断加速。据嘹望 第5 0 期报道，我国当前的城市化水平严重滞后于工业化水平，已经显现出对 经济增长的制约。现代世界的平均城市化水平约为4 7 ，发达国家和地区约 为7 5 ，发展中国家在3 8 左右，最不发达国家约为2 2 。我国目前的城市 化水平是3 6 9 ( 第五次人口普查数据及统计标准) 。根据国家计委规划司提 出的有关中国城市化进程的建议，从2 0 0 1 年到2 0 1 5 年，中国的城市化速度 每年提高一个百分点，这样，到2 0 1 5 年，中国的城市化水平就可达到4 5 5 0 ， 城市人口总量将达到7 2 亿一8 亿 z l 。 我国城市的发展模式必须在适合我国国情的原则上确立。我国是一个发 展中的人口大国，经济落后、资金短缺、人均资源少。在所有的资源中，土 地是最紧缺的资源。我国的国情决定了在城市化的过程中必须集约利用土地， 以尽可能少的土地来实现尽可能高的城市化水平，采用密集型的发展模式， 这带来了交通需求的在城市的集聚。在可接受的密集程度和过分拥挤之间有 一条界线，即是说城市对密集的承受能力有一个限度，但是这个限度在不同 的地方是不同的。一个城市对密集的承受能力需根据其环境容量、社会和经 济需要来确定。 密集型城市的可持续发展只有在一系列技术运用和政策实施下才可能实 现。对于一个城市而言，从土地开发效益出发，总是希望土地利用效率越高 越好；但是在一定的城市路网交通容量条件下，不合理的土地利用形态、过 高的开发强度将导致交通容量不能满足交通需求。国外大量土地开发的交通 影响分析的实践表明，t i a 是在微观上协调交通与土地利用、实现交通供求 嚣赢交通失擘颈士研究嫩学位论文第2 页 动态平衡的有效途径。我国的城市化进程簧求土地和城市交通做到“飘动”， 消除缄减弱“互制”作用。所以，需要加强t i a 的中国化研究，为消减用地开 发对缄枣交透豹影羲撵餐技零支特，发挥t i a 对逮嚣笈瓣诿控帮爱谖臻链， 实现也地利用效益和交通供应效益的统一。 。1 2 国内翥业用地秀发增长迅速 = i 睫年来，随着市场经济的发展，物质擞活的不断拳富，人们的消费观念 和城市商业模式发生了很大变化。根据a c 尼森公司发布的“2 0 0 2 举购物者 趋势满查”显示，越来趑多鹣审蓬魏臻者农魏买鑫瘸熬瓣，鑫 ；乏缝瓣传统受 态转黼选择现代姚态，超过8 0 的消费者抱更多的日用品支出在现代业态的 超市、大买场等。这样的居民需求特点影响了地产商的歼发行为，火型购物 中，0 , ( s h o p p i n gm a l l ) 、现代芰熬商业城等大整巍业靛母纷纷涌现。农我蓬诲 多大城市，如：l 泉、广髑、上海等，蔼贸服务韭已簸为支柱产池之一。大 型商北项目不苒题住宅的配套设施或仅是城市公共设施的一部分。而是城市 的名r 和地标，成为独立的城市要素和地产型态，商业地产己成为溺今中国 豹魏产燕熹觏。 伴随着城市化和城市郊区化，城市居民向城市外围区域分散，产生越来 越多的城市新区，而城市新区的公共基础设施( 包括商般设施、交邋设施等) 豹建没发聂远远怒不上羼民既扩散速度。缎是，商业璁产褒顿囱予农巍业中 心鬣域进行投资歼发，乖j 用该区域的商业涎位和交通两这性优势，掰选区域 的背景交通量一般很大，该区域周边路网对新建项目的交通需求加载非常敏 感。另外，城市商业设施的不会理分布，豢接造成居民商业需求和商业服务 珙敷豹空阂分饔，两显蠛枣熬体上懿亵数辩求毒驻务谈疲静空闻踺褒表瑗爨 拉大的趋势，诱发居民购买和使用私家车。 商业用地开发的目的就魁吸引最大规模的客流进入该商业设施，开发商 对由j 邂造成款周边路霹交逮受赞过大则缀少考虑：交邋基础设施豹投资主体 是政府，其目的麓疏散和分流入群，确保城市交通有效运行，这就造成了用 户( 开发商) 效菔最大化与系统( 社会) 效益最大化的矛盾。迫切需要深入 研究商业用地开发对城市交通的影响，提离交通影响分析技术和管瑗政策的 稀攀经帮实嚣镶，管理、控翻鞠弓 导邃产藏豹牙发行为，疆透城枣豹柱会、 经济和交通可持续发展。 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 交通影响分析源于美国，在美国、加拿大、日本等发达国家得到了广泛 应用，并在应用过程中产生了许多比较成熟的经验和理论，其中美国的交通 影响分析理论和应用研究相对比较成熟和系统。t i a 在美国的城市化进程中 为合理解决土地开发和交通建设的矛盾提供了有效的手段【1 。 2 0 世纪4 0 年代，美国经济迅猛发展，城市化速度飞快，导致基础设旋 的建设资金筹措越来越困难，因此在许多经济高速发展的地区开始探讨开发 商负担基础设施建设资金的可能性，t i a 就是在这种背景下提出的。经过多 年的理论研究和实践积累，从技术和政策上均趋于成熟，1 9 8 8 年，美国交通 工程师学会发表的2 份关于土地开发的t i a 的总结报告与研究，被认为是交 通影响分析理论成熟的标志。其中一个是i t e 的技术咨询委员会在总结全美 研究工作的基础上发布的第一份有关土地开发的交通影响评估的总结报告 ( g u i d e l i n e sf o rt r a n s p o r t a t i o ni m p a c ta s s e s s m e n to fp r o p o s e dn e w d e v e l o p 一 - m e r i t ) ) ：另一个是交通工程师协会针对交通影响分析的内容和方法向各开发 项目推荐的( i r a f f i c a c c e s sa n di m p a c ts t u d i e sf o rs i t ed e v e l o p m e n t ) ) 。 美国在交通影响分析的实践中总结出了较为详细的用地开发交通影响分 析过程和管理流程。主要包括交通预测，影响评价和交通影响费等。虽然， 美国各州对进行t i a 的阈值与对象区域、研究方法的规定和实施交通影响费 政策的侧重点多少有些差异，但总体来说，各州在方法体系上具有相似性， 美国交通影响分析流程如图1 - 1 所示嗍。 美国t i a 的相关理论和方法值得借鉴。虽然美国进行t i a 研究较早，但 其理论与方法形成较晚。而且，由于我国与美国的城市化水平和经济运行体 制的差异，各自的t i a 研究深度和广度也有所不同。我国的t i a 正处于起步 摸索阶段，美国的t i a 研究成果可以让我们学习借鉴，但具体做法必须结合 我国实际情况，积极开展与之有关的研究和试验，以尽早建立适合我国国情 的交通影响分析理论和方法。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 1 2 2 国内研究现状 图i - i 美国交通影响分析流程 美国的交通影响分析是建立在多年的交通工程、交通规划的研究和实践 基础上的，而我国则是在2 0 世纪7 0 年代以后才开始进行真正意义上的交通 工程研究，国内对于交通影响分析研究起步较晚，无论是理论上还是在方法 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 上都缺乏深入研究。推行交通影响分析是在城市化提速的历史背景下的城市 交通规划发展及土地开发管理的必然，而且也是面向未来解决城市交通问题 的需要。 在理论上，国内的研究主要集中于交通影响分析体系、分析阈值、影响 范围确定、道路和交叉口影响程度评价等方面。在确定什么情况下进行t i a 方面，学者提出了三种类型阈值指标，即路网服务水平、交通量阈值和建筑 规模阈值，由于规模阈值的可操作性较强，在实际中运用比较普遍。国内学 者提出了交通影响范围的圈层外推模型法、烟雨模型法等，但实际上，一般 还是采用定性和定量结合的分析方法。t i a 的目的在于正确评价项目建成后 对交通系统的影响程度，国内研究现状可以看出，可选择服务水平、交通量 或交叉口容量作为评价指标，以服务水平最为普遍旧一l 。 随着对城市交通可持续发展更加深刻的认识和我国城市建设与管理的更 加科学化、规范化，各个城市对建设项目的交通影响分析都逐步给予了重视， 许多大、中城市都开展了交通影响分析实践，如北京、上海、广州等。部分 城市的城建部门和规划部门已经出台了试行的t i a 编制办法及相关规定。在 这些规定中要求土地开发的交通影响分析必须与其他报批材料一并报市相关 主管部门审批，并规定了需要进行t i a 的具体条件。国内进行交通影响分析 的一般步骤如图1 2 所示，由于对交通影响分析的理解不同，其做法、分析 深度、标准相差很大。目前，我国除北京市有北京市规划委员会关于对部 分新建项目进行交通影响评价的通知( 市规发 2 0 0 1 1 1 0 0 1 号文件) 正式下达 外，其余各地尚未制定相应的交通影响分析标准或规定m i 。 交通影响分析作为微观的城市交通规划，其实施频率远远高于宏观或中 观的交通规划，工作周期则远低于一般的交通规划。t i a 的理论和方法的研 究应该符合其应用特点，强调t i a 的可操作性。从我国大城市的t i a 应用现 状来看，t i a 尚未广泛推广成为协调土地开发与城市交通的有效机制之一， t i a 的应用发展面临着一系列困难，主要包括：开发商承担的t i a 费用较高、 分析过程和结果不容易被开发商认可等。国内t i a 的理论和方法研究尚属起 步阶段，t i a 的实践是一个摸索过程，还需要对其理论和方法进行深入和细 致的研究，提高交通影响分析技术和政策的科学性和可操作性，最大程度发 挥t i a 协调开发商效益最大化与社会效益最大化矛盾的作用，使t i a 技术能 被广泛推广，为我国城市化进程提供有效保障。 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 图1 - 2 国内进行交通影响分析的步骤 1 3 研究目的和意义 城市商业贸易发展水平是城市综合竞争力的体现，商业用地则是实现商 业贸易的地理场所，是一种特殊的经济载体。我国正处于城市化快速发展的 历史阶段，伴随着商业贸易的蓬勃发展和商业用地的大量开发。交通环境是 城市环境的重要组成部分，是决定商业用地开发是否成功的关键因素，也是 管理城市、经营城市的主要内容。本论文的研究对象就是交通需求较大、对 城市交通影响较严重的商业用地。 城市是经济活动的集中形态，城市交通系统的可持续发展是建设和谐社 会的关键环节之一。城市交通建设的目的是以较小的资源投入、较小的环境 代价，最大程度地满足社会经济发展和人民生活需求。城市交通与土地利用 之间存在着复杂的互动和互制关系，土地利用产生的交通需求影响交通运输 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 系统的运行效率，反之，交通运输的发展也影响土地开发利用效益。本论文 的研究目的就是提高1 r i a 政策和技术的科学性和实用性，最大程度发挥t l a 对城市可持续发展的保障作用，引导商业用地的合理开发，促进城市商贸与 交通协调发展。 本论文拟在借鉴国内外t i a 研究成果的基础上，来探讨适合我国国情的 商业用地开发交通影响分析方法。这不仅对于丰富交通影响分析的体系具有 重要的理论意义，而且对于指导商业项目的交通影响分析工作具有现实意义。 1 4 研究内容和思路 本论文在推行1 i a 必要性的研究基础上，分析t i a 的应用研究现状，思 考t i a 未能有效推广以引导和管理开发商行为的原因，反向推导t i a 方法体 系的不足。基于推动t i a 发展成为协调土地开发与城市交通的有效机制的目 的，在对商业用地的交通影响特征的细致性研究基础上，对交通影响分析方 法体系进行应用性研究，为最终达到“交通与土地”和“开发商与社会”的 协调发展提供更科学的理论依据和更有效的技术手段。本论文的主要研究内 容有： 1 ) 针对交通需求较大、对城市交通影响较严重的商业用地，分析商业用 地开发与城市交通的关系，为后续研究奠定理论基础。 2 ) 分析开发商的开发行为对城市交通的影响，以准确把握研究对象的交 通影响特征。 3 ) 考虑交通影响分析的推行应用要求和商业用地的交通影响特征，提出 商业用地的交通影响分析方法体系。 4 ) 对项目交通影响程度的分析方法进行应用性研究，提高分析方法的可 操作性和可推广性，重点研究t i a 的关键技术即项目交通生成预测。 5 ) 探讨如何引导和控制开发行为以消减项目开发对城市交通的影响，包 括管理政策的设计和项目交通影响的管理。 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 第2 章商业用地交通影响分析基础理论 2 1 商业用地的范畴及其分类 商业用地是指实现商贸交易的地里区域，并能为拥有者和使用者带来经 济收益，经过开发成为具有一定规模和功能的“商业场”，主要包括购物中心、 商场、商业街、酒店、写字楼和工业农业市场等具体形式 2 1 1 商业用地的范畴 根据我国在1 9 9 0 年的城市用地分类与规划建设用地标准( g b j l 3 7 - 9 0 ) ，城市用地共分为1 0 个大类、4 3 个中类、7 8 个小类。1 0 大类包括：居 住、公共设施、工业、仓储、对外交通、道路广场、市政公用、绿地、特殊、 水域和其他用地。其中公共设施用地下含8 个中类( 见表2 - 1 ) 。 表2 - 1 我国公共设施用地分类袭 c l 行政办公用地 c 3 6游乐用地 c 1 1 市属办公用地 c 4体育用地 c 1 2非市属办公用地c 4 1体育训练馆用地 c 2商业金融业用地c 4 2 体育训练用地 c 2 1 商业用地 c 5医疗卫生用地 c 2 2金融保险业用地c 5 1 医院用地 c 2 3 贸易咨询业用地 c 5 2 卫生防疫用地 c 2 4服务业用地c 5 3休疗养用地 c 2 5旅馆业用地c 6 教育科研设施用地 c 2 6 市场用地 c 6 1 高等学校用地 c 3文化娱乐用地c 6 2中等专业学校用地 c 3 1新闻出版用地 c 6 3 成人与业余学校用地 c 3 2 文化艺术团体用地 c 6 4 特殊学校用地 c 3 3 广播电视用地 c 6 5科研设计用地 c 3 4 图书展览用地 c 7 文物古迹用地 c 3 5 影剧院用地 c 8 其他公共设施用地 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 改革开放近3 0 年以来，随着经济运行的市场化程度不断深入，在公共设 施领域内，拓宽投资渠道、吸引多种经济实体参与投资建设。在此形势条件 下，公共设施用地也发生了很大的分化，可基本分为市场化经营、政府与市 场经营并行、完全政府经营管理三种不同类型。商业用地就是其中的一种类 型，且与商业服务、贸易咨询、休闲娱乐、旅馆餐饮、市场批发等行业密切 相关，涉及国标“公共设施用地”大类中的c 2 中类和c 3 4 、c 3 5 、c 3 6 等小类 1 t , - 1 9 2 1 2 大型商业用地的分类 商贸、服务业为主的第三产业，是政府最早鼓励非国有制经济成分踊跃 参与的行业，也是市场经济发育初期最活跃的产业部门，这些行业已经成为 市场化运作程度最高的产业部门，其投资建设来源于企业、集体及个人等多 种渠道。相应的设施也成为完全市场化经营的赢利性设施，受市场机制的调 节。在城市商业用地的开发中，开发商为追求最大的客流聚集效果而忽略土 地开发带来的交通拥堵，仍旧在地块上进行高强度土地开发，与这些市场化 运作相关的土地利用就是t i a 的对象群体，需要接受政府的调控，以控制其 产生的交通需求与交通供应匹配。 根据商业用地的开发规模和业态形式，将大型商业开发用地分为四类( 如 表2 2 所示) 。商业用地大多位于城市干道两侧或城市繁华地段，它们建成投 入使用后的交通需求较大，主要表现在路网上的交通流量增大和交通结构改 变等方面。因此，在某一地块的规划建设初期，定量分析其利用方式对城市 局部路网的影响程度，合理规划其内外交通组织，缓解其对城市交通的压力， 对促进城市土地的合理利用具有积极作用。本论文中的商业用地指下表所包 括的单一业态或复合业态的用地。 表2 2 大型商业用地分类 类型涵盖范围 零售类 大型商场、大型超市等 办公类写字楼 复合类购物中心、商业办公等 批发类批发市场 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 2 2 商业区位理论 2 2 1 区位理论的产生与发展 区位，这一名词源于德文的“s t a n d o r t ”，英文译为“l o c a t i o n ”，意思是位置、 场所或特定区域。在传统的区位理论中，区位是指人类活动的合适的空间场 所或位置，并非是随意的一个经纬度组合。 传统区位理论至2 0 世纪4 0 年代先后形成了三个有代表性的理论，以杜 能为代表的农业区位论、以韦伯为代表的工业区位论和以廖什和克里斯塔勒 为代表的市场区位论及中心地论。韦伯在工业区位论中指出，区位因素 是指经济活动发生在某个特定地点或若干点上，而不是发生在其它地点所获 得的优势，他所指的优势来源于成本的节约。德国地理学家克里斯塔勒 ( w o h r i s t a l l e r , 1 8 9 3 1 9 6 9 ) 提出了中心地理论，即城市区位论，他认为城市 依据市场、交通、行政三个原则形成城市等级体系及其空间区位。几年后， 德国经济学家廖什( a u g u s tl o s e h ) 从市场区位的角度分析和研究城市问题，提 出了与克里斯塔勒的城市区位论相似的理论。为与前者相区别，后人将其概 括为市场区位论。随着社会经济的发展，基于对经济活动的优化研究中的分 类和分层研究需要，学者们在各自的研究领域引入区位理论，区位理论与研 究对象的结合使区位理论得到相当大的运用，如居住区位、商业区位等。 区位不仅反映某一事物在研究区域的空间方位和距离上的关系，还强调 自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空 间位置上的反映。区位就是自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在 空间地域上有机结合。经济地理位置指地球上某一事物在人类历史过程中经 过人们的经济活动所创造出的地理关系。自然地理位置是指地球上某一事物 与其周围陆地、山脉、江河、海洋等自然地理事物之间的空间关系，自然地 理位置的作用往往通过经济地理位置得以实现。交通是城市与其周围地区以 及城市内部各功能区之间相互联系的桥梁和纽带。交通地理位置一般又是自 然地理位置与经济地理位置的综合反映和集中体现。三种地理位置有机联系， 相辅相成，共同作用于地域空间，形成一定的土地区位。由于城市是人类的 生产和生活活动所创造的，因此城市土地区位更受经济地理位置和交通地理 位置影响p t m 。 从以上分析可知，区位理论是关于人类活动，特别是社会经济活动的空 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 1 页 问组织优化理论。它是从空间或地域方面定量地研究自然现象和社会现象， 尤其是社会现象中的经济现象，分析某一特定区域实现某一特定社会经济活 动的优势。 2 2 2 商业区位理论及其应用 1 商业区位 区位论是经济地理学和空间经济学共同的理论基础，也是商业用地开发 所遵循的原理。决定商业项目的关键因素，第一是区位，第二是区位，第三 还是区位，在商业地产商以用户效益最大化为目标的投资行为中，商业区位 是影响其决策的首要因素。 商业区位的形成是自然因素、经济因素、交通因素在空间地理有机结合。 从宏观城市商业布局层面来看，商业区位强调区位对各方参与者的重要性和 决定区位的经济基础，商业布局注重选择人口密度高和经济增长较快的地区。 在商业项目选址的微观层面，开发商往往关注区域传统商业地位、竞争对手 分布、交通条件、服务对象的空间分布。传统商业地位即商业影响力的形成 是历史的山川、水文地理条件和历史的行政、交通条件演变而来的，开发商 可以通过市场宣传等营销手段改善或提高项目的商业影响力。开发商还可以 在充分的市场竞争调查基础上，通过产品差异化或服务差异化的策略形成竞 争优势。服务对象散布在城市商业项目周围一定范围内，良好交通网络系统 可以将服务对象有效的积聚和疏散。从以上分析可以看出，支配商业用地开 发的区位因素是交通条件1 1 1 删。 服务对象即顾客( 或访客) 的出行行为主要考虑方便和效率两方面，商 业区位的主要特征之一就是交通通达性高，即具有良好的交通条件以保证顾 客或来访者能顺利、通畅地到达商业设施。为简化研究和实际工作，可以将 通达性作为商业区位的主要区位因子。 2 交通对商业区位的影响 在不同的商业区之间，交通条件越好，意味着诱导的服务对象在数量上 越多，在空间上分布越广，该商业区的规模也就可能越大。对同一个商业项 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 目而言，交通条件的改善意味着通达性的提高，其经营环境也就得以改善， 商业活动随之扩张，商业区位更加优越。同时，商业设施吸引的大量交通， 也会对交通设施提出更高的要求。 商业区与周围交通设施的相互促进关系，是许多商业中心迅速崛起的主 要原因。由于交通基础设施的能力是有限的，所以在一定的交通条件下，商 业区的发展规模是有上限的，存在均衡的商业规模。这是因为随着商业功能 的加强，商业中心吸引的交通量不断增加，这些交通需求不断加载到交通网 络上，对交通系统的压力也不断增大，到一定程度后，交通变得拥挤不堪， 开始抑制人流的增加，人流规模达到一定限度，从而限制了商业规模的进一 步扩大，商业规模达到一定限度，二者处于均衡状态。均衡商业规模如图2 1 所示。 商业规模 图2 - 1 一定交通条件下的均衡商业规模图2 - 2 不同交通条件下的均衡商业规模 不同的交通条件所能承受的人流规模不同，相应地，商业规模也不同。 图2 2 中，曲线0 a ，o b ，o c 和o d 分别表示在四种交通条件下人流规模与商 业规模的关系。曲线o a 反映最优交通条件下的对应关系，其均衡商业规模 最大，曲线o d 反映最差交通条件下的对应关系，其均衡商业规模也最小m 。 一般地，当交通条件限制了人流的增加，阻碍了商业的进一步繁荣时， 人们就会进行交通工程建设，改善交通条件，使之能容纳更多的人流和物流， 从而使商业规模继续扩大，这样，均衡商业规模不断提高。显然，交通建设 能够优化商业区位条件，促进商业区的发展。交通条件的不断改善为商业的 不断繁荣提供了基础。当然，交通条件的改善是有上限的。所以交通影响分 析的研究和应用，可以促进商业贸易和城市交通良性发展。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 2 3 交通与土地互动机理 城市交通与土地利用之间存在着复杂的关系，是一种循环的作用和反馈关 系。人类社会经济活动的空间独占性和关联性，即生产与消费、供给与需求 在空间上酱遍存在分离，决定了作为空间主要联系方式之一的交通运输联系 存在普遍性，即城市活动必然要产生交通，城市土地利用是城市社会经济活 动的规模、结构在空间的投影，同时也是其存在的载体。因而，社会经济活 动借以具体的土地利用类型作为交通的发生源和吸引源，交通系统的存在支 撑和影响着土地利用及其相关的活动。 2 3 1 土地利用与城市交通的关系 1 城市土地利用决定交通需求 城市土地开发形式对城市交通的发展具有能动作用，这种作用会在我国 城市化进程中越来越明显。不同的土地利用布局、不同的土地利用程度和不 同的土地利用性质，对应着不同的交通需求。 一是城市规模和用地布局形态决定了城市交通需求量的大小及其空间分 布。居民出行量的空间分布反映了居民出行空间的流动规律及城市交通的主 要流向，城市人口分布决定出行的空间分布，而人口的分布取决于城市土地 利用布局。所以，城市交通网的结构形式在很多方面取决于居住区和工业区 的布置。我国城市土地利用空间布局发生了很大变化，土地利用分区功能更 加明确，原本混杂的旧城区通过土地调整和置换，强化了商贸、办公、金融 功能，居住和工业区向外围新区迁移。旧城区土地利用的调整、社会经济活 动的增强，促进了旧城区的交通需求增长。与此同时，新城区的开发建设、 特别是居住用地的增加，外迁人口增多，使得新区与老城区之间的出行增加， 呈向心性和潮汐式的交通特征。 以成都市为例，根据居民出行调查和道路交通流量流向调查统计资料分 析，成都市道路交通具有明显的“潮涌潮落”现象，早晚高峰双向交通量差异 较大。早高峰主方向为从外围向市中心涌入，晚高峰的主要方向则为从市中 心向外围分散，峰值十分明显。这种现象是由于城市用地向外围扩展的过程 中，在居住用地向外围发展的同时，外围区的就业岗位和公共设施尚未配套 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 完善造成的。政府为此对各进出市中心的主要通道实行分时单向形式的交通 管制，公共交通优先行驶，建设大容量的轨道交通等，这些做法就是土地利 用结构影响交通系统使之被动地接受改良的例证。 二是节点土地利用性质、规模和强度决定着地块的交通吸引强度、居民 出行特征。节点土地利用是城市社会经济活动的空间表现，是产生交通的根 源。用地经过开发，成为人们各类活动的积聚点，交通出行也就随之而形成， 这就是所谓交通是土地利用的函数的原理。某一特定用地引起的出行分为出 行产生和出行吸引，用地类型不同，满足居民不同的社会经济生活需求，出 行目的的差异造成出行生成的机理也不相同。美国出行率生成手册的编制就 是根据土地开发性质进行调查、统计和分析获得的基础数据，国内尚未有出 行生产率的完整的和统一的数据库，但是从西安市的各类用地停车生成调查 ( 见表2 3 ) 也从局部反映了这一特点1 3 6 1 。土地利用的交通产生和吸引量不仅 与城区交通生成总量大小成正比，而且与其土地利用规模和土地利用强度密 切相关。以出行生成率远高于其他用地性质的商业用地来看，出行生成分为 2 类：一类是由于居民购物、休闲、办公和娱乐以及该商业用地的服务人员 通勤而引起的出行：另一类是与这些出行所对应的回程交通。商业用地所处 的区位不同，其商业规模和交通可达性会存在不同程度的差异，作用于居民 的目的地选择行为和方式选择行为，这样，交通产生和吸引量也会受到不同 程度的影响1 7 , t 6 1 。 表2 3 西安市2 0 0 0 年各类用地的停车生成率 用地类型 停车生成率( 泊位1 0 0 0 m 2 ) 商业用地 2 5 9 居住用地0 3 4 办公用地 1 0 0 工业用地 o 5 2 2 城市交通改变土地利用程度 城市交通网络反映城市空间结构，是城市的骨架。城市交通系统对于城 市土地利用不再是被动发展了，城市交通系统实际的供给能力和供给模式对 城市的社会经济发展和土地利用具有重要的引导和制约作用。 一是在城市用地形态的集中与分散、集聚与扩散的演化中，交通是一个 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 5 页 非常重要的影响因素。城市的发展和扩张是以交通条件的逐步改善为基础的， 是城市用地形态的主要决定因素，例如表2 4 所列国外7 0 一8 0 年代轨道交通 的建设对土地利用的影响调查结果【2 】。城市交通系统发展引导城市空间格局 演化，如成都市正在规划和建设轨道交通网络，将轨道交通设定为未来成都 市的主要交通工具，加强城市内聚力，引导成都市空间结构向紧凑布局形态 演化，面向未来缓解城市交通拥堵问题，提高城市交通系统的运转效率，提 升城市竞争力。 表2 4 轨道交通对土地利用的影响 作者年份交通设施类型 调查结论 较大的交通投资的影响是把土地开发 a u e n & m u d g e 1 9 7 4 地铁 由市区的一部分转移到另一部分 地铁车站附近与其他地区相比，出现 d a r i e s1 9 7 6 地铁 人口密度增加 在受影响的社区内，土地利用规划同 d o n n e u y 1 9 8 2有轨公交新的有轨公共交通相对应的，发展集 中在车站4 0 0 米内 二是城市交通系统建设还促进和推动城市土地利用开发，城市地价理论 和地租理论说明区域交通条件的改善必然使地价上升，遵循市场原理，影响 城市的土地利用。城市交通系统的持续建设改善了道路沿线土地的空间可达 性，提高了该区域的空间集结和经济集聚能力，优化了周边环境，提升其区 位价值，使沿线不同影响范围内的土地的功能和市场吸引力发生变化，进而 影响到不同性质的土地利用的重新布局。当城市路网上的交通载荷达到极限 状态或某些通道路段已经成为交通瓶颈时，就形成了对某些小区土地利用开 发的制约，如不采取措施对其土地利用加以控制，将导致路网交通状态的进 一步恶化而影响城市的土地利用效益1 1 4 , 1 7 1 。 综上所述，用地和交通是城市中各行业活动的两个基本供应子系统，是 社会产业赖以生存发展的基础条件，是城市社会活动、经济活动的纽带和动 脉。在持续健康发展的城市系统中，用地和交通通过协同作用来保障各行业 生产和商贸活动的正常进行。另一方面，用地和交通通过相互影响来维持城 市活动对用地和交通的供求平衡。自2 0 世纪中期开始，随着我国城市化进程 的加快和经济的发展，城市交通问题已成为城市发展中的第一大问题，明确 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 6 页 城市交通与城市土地利用的关系是解决城市交通问题的基础，更有必要的是 进一步探索适合于城市市情的城市交通与土地利用的协调机制并保证其可操 作性，从而为实现缓解城市交通拥堵、城市交通可持续发展与城市土地资源 的优化配置找到一条理想道路。t i a 技术的应用研究就具有重要的现实意义。 2 3 2 商业用地与城市交通互动机理 城市交通与商业用地的关系在微观上反映了土地利用与交通设施的互动 关系。由于土地的商业利用是出行生成活动的决定因素，所以土地利用的状 况决定对交通设施的要求。与此同时，交通设施的供给则改变了土地承载的 活动，促使土地利用状况发生改变。 图2 3 城市交通与商业用地互动过程 在图2 - 3 所示的这个互动过程的环型关系中，任何一个环节的改变都将 给其它环节带来影响。在一个城市中，从土地开发利用出发，开发商总是希 望土地利用效率越高越好，尤其是商业区位优势大的黄金地带，更是投资者 们的众矢之的。开发商为追求项目规模效益，加大投资开发，这样就将诱导 更多的购物、休闲和娱乐出行，从而对交通设施提出更高的要求，为使交通 设施的服务水平与商业服务水平协调， 协作，共同投资改善交通设旄。这样， 开发商有义务与交通建设和管理部门 随着可达性的增加，改变了商业用地 的区位条件，扩大了商业用地的交通吸引范围，包括对新范围内的顾客的开 发和已覆盖范围顾客的深度开发，开发商获得良好效益。商业用地和城市交 通的协调发展，提高了地区或城市的竞争力，又会吸引人们对该地区在人力 和物力方面继续投入，商业用地和城市交通获得持续协调发展，促进地区或 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 7 页 城市的经济繁荣和人们生活水平提高，获得了良好的社会效益。这就形成一 个正反馈过程，但是这个正反馈过程不可能无限进行下去，因为城市的某些 交通设施发展到一定程度后是难以通过改造而增加其通行能力，当土地的开 发超过一定强度后，其所吸引的大量交通将导致某些路段出现拥挤，进而导 致区域的可达性下降，土地利用效益也随之下降，致使整个城市运转效率的 下降。因而二者之间应是相互依存、相互促进的互动关系。 在城市交通规划与城市土地利用规划乃至更有指导建设意义的详细规划 中都应该遵循交通与土地互动的原则。由于商业用地模式较其它用地模式对 城市交通路网有更大的冲击，而且国内商业用地开发蓬勃发展，急需在商业 用地和城市交通的关系的深入研究基础上，提高交通影响分析技术的科学性 和实用性，解决或缓解城市交通拥堵；还需要加强土地开发的交通影响管理 研究，引导和控制开发商的行为，促进城市可持续发展。 2 4 本章小结 本章在商业用地范畴的界定基础上，分析了商业用地开发的动力学理论 即商业区位理论，得到交通条件是商业区位的支配因素的结论，然后分析了 土地利用与城市交通的相互关系，提出了商业用地与城市交通的互动机理， 为论文后续研究奠定了理论基础。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 8 页 第3 章商业用地交通影响分析体系研究 商业用地通过开发和经营获得经济效益，这是建立在城市交通网络的时 空资源消耗基础上的。商业地产商的决策行为，改变了土地利用性质和程度， 作用于居民的出行选择行为，最终导致交通需求在城市或区域内重新分配， 致使城市或局部交通拥挤加剧。所以，有必要研究开发商的行为模式，以便 在交通影响分析的技术和政策中融合开发商的心理预期和认知特点等因素， 提高交通影响分析的效率和实旌效果。 3 1 开发行为对城市交通的影响 随着我国城市化进程的不断加快，人们的消费能力和消费水平不断提高， 逐渐增加了对商业服务设施的需求，以满足人们日益增长的物质文化生活需 要。城市商业用地开发将以比较高的速度发展，城市商业营业设施和流通基 础设施成为投资热点。商业地产在近几年来，逐渐成为房地产市场的热点， 受到市场的极大关注，而且国际、国内机构投资在商业房地产上的资金近年 来也在持续增加。 3 1 1 商业用地开发的特点 商业项目的特点是开发商决策行为的结果，虽然开发商的商业定位是一 个复杂的过程，商业项目开发在整体上表现出如下特点： 1 ) 区位条件优越 城市各种商业设施的聚集在城市商业中心就是开发商选择行为的结果， 他们看中了该地区的商业环境和交通条件，该地区有足够的市场潜力和市场 向心力，能够吸引大量的居民到拟建的商业设施。 2 ) 建筑规模大 大型的购物中心和商贸中心纷纷涌现，成为商业航母。很大程度上是因 为，开发商为获得某一地块的开发权向政府支付了较高的费用，再加之城市 商业中心的土地资源有限，开发商用尽或超过该地块的建设限制指标。 3 ) 交通便利 商业项目大多位于城市干道两侧、道路交叉口或交通枢纽