（政治经济学专业论文）基于资金链管理的房地产企业风险控制研究.pdf

摘要 中文摘要 目前，我国房地产业的发展受各种因素影响而处于低谷时期，整个行业面临着 前所未有的风险，房地产企业面临着控制风险，寻机崛起的任务。由于房地产业在 国民经济中占有相当大的比重，为了保证国家经济体系的健康发展，有关监督管理 部门也必须从风险管理的角度出发对房地产企业进行引导和监督。本文从房地产企 业经营的现状考察入手，运用企业资金链管理的相关理论，分析了房地产业风险的 主要内容、控制要素、控制方法以及它们与资金链风险管理的关系；剖析了影响我 国房地产企业资金链安全的各种因素；阐明了基于资金链管理的房地产企业风险控 制的机理，并提出了基于资金链管理思维的我国房地产企业的风险控制模式以及目 前我国房地产企业资金链风险控制的重点，最后提出了完善我国房地产企业资金链 风险管理的对策建议。 关键词：房地产企业资金链管理风险控制 中文文摘 中文文摘 房地产业是国民经济发展的支柱产业之一，近十多年来我国的房地产业迅速发 展，为经济社会的发展和人民生活的改善发挥了积极的作用。然而，由于国内外经 济环境的变化，目前我国的房地产业受到巨大的冲击，市场进入持续低迷的状态， 部分房地产企业陷于几近倒闭的境地，整个行业面临着前所未有的风险。在这一背 景下，房地产企业的风险管理问题更加凸显。因此，笔者认为，深入开展房地产企 业风险管理的理论研究和实践探索很有必要。从房地产企业经营的现状入手，对房 地产企业的风险管理进行深入探讨，这是本文的第一个出发点。本文的第二个出发 点是考察目前对房地产企业影响最大的风险因素。经过分析考察，本文认为目前影 响我国房地产企业生存和发展的众多因素中，资金数额不足、资金运行不畅是房地 产企业面临困难的实质性原因和最大的影响因素，资金链断裂风险是房地产业的主 要风险。因而本文着重从资金链管理的角度探讨房地产业的风险控制问题，以期能 够为破解当前房地产业困境提供一条较为清晰思路。本文的主要内容如下： 绪论部分：详细介绍了本文研究开展的背景、意义、研究方法和主要内容，并 对国内外相关研究进行了综述。 第一章：研究房地产业的资金链与风险的理论基础。本章阐述了马克思的资本 循环理论和西方经济学的相关理论，为探讨房地产企业的资金链管理奠定理论基础。 本文认为，马克思资本循环理论是房地产企业资金链管理的实践的重要理论基础， 对房地产企业资金链管理的实践有着重要的指导作用；西方经济学的“价值链 思 想强调企业经营必须优化和打造企业业务流程，提高资金的运动效率，为企业提高 核心竞争力提供了有益的启发；西方经济学有关的财务管理理论在实践上为企业资 金链管理提供了可用的工具和理论支持。 第二章：房地产业的资金链与风险控制。本章着重探讨了房地产业风险控制的 主要内容、控制要素、控制方法以及它们与资金链风险管理的关系。本文认为目前 企业风险指的是来自于企业经营和发展中的各种发展机遇和挑战，企业风险管理则 是对这些风险所进行的全面的风险管理，这是企业风险管理理论的发展趋势。对于 企业风险管理的各种要素，本文认同c o s o 关于风险管理八大要素的说法。这八大 要素分别是内部环境、目标制定、事件识别、风险评估、风险对策、控制活动、信 v 福建师范大学硕士学位论文 息与交流、监督管理。企业进行全面风险管理必须综合这八大要素的影响，结合实 际情况，进行全面风险管理，这样才能做出科学决策、做到有效管理。企业风险管 理在实际工作中要做好风险规划、风险识别、风险评价、风险处理和监督管理等环 节。 第三章：房地产企业资金链风险与控制的现实分析。本章着重探讨了影响我国 房地产企业资金链安全的各种可能性因素，并对这些因素进行归类总结。本文认为 房地产开发过程中影响资金链安全的风险类型有：融资型风险、销售型风险、项目 经营型风险和管理型风险。各国房地产业的资金链安全的风险因素在我国房地产业 中都有存在，但我国房地产具有自己的特殊性，把握和控制好我国房地产业特有的 风险是我国房地产企业资金链风险管理的关键。影响我国房地产企业资金链风险的 各种因素的主要类型基本上和影响其他各国风险因素的类型相似，但在影响程度上 有所不同。根据实际情况列表比较，笔者发现在融资型风险中，首先对我国房地产 企业影响大于其他国家的因素是债券筹资资金的使用成本变动；其次，对我国房地 产资金链安全影响较大的风险因素主要是由管理型风险带来的，项目经营型风险中 的社会因素影响也属于程度较大之列。 第四章：我国房地产企业风险控制模式探析。本章概述了我国房地产企业风险 管理的一般情况，探讨了基于资金链管理思维的我国房地产企业风险控制的作用， 并提出了基于资金链管理思维的我国房地产企业的风险控制模式以及目前我国房地 产企业资金链风险控制的重点。目前我国房地产企业资金链风险管理的重点是：把 握机会，回笼资金；预先研究，预防风险。把握机会指的是把握“两会”后政府刺 激房地产市场消费的机会，加快资金回笼；预先研究要研究的是要研究取消商品房 预售制度后影响，提前采取措施以防各种资金链风险。 第五章：完善我国房地产企业资金链风险管理的对策。本章针对我国房地产业 发展中存在的问题，提出了完善我国房地产企业资金链风险管理的对策和建议。本 文认为，为了促进房地产业和国民经济整体的健康发展，必须从企业外部和内部两 个方面，深入探讨加强房地产企业资金链风险管理的根本性对策。外部环境包括： 改善我国房地产企业的融资环境、大力支持和鼓励征信机构发展、建立和健全相关 的法律制度和配套规章等。从企业内部来说，要以建立有效的内部财务控制体系为 重点，通过拓展多元化的融资渠道、制定科学的项目开发计划加强成本管理、提高 资金周转率和降低资产负债率等措施达到对资金链运行的有效管理和控制。 第六章总结了本文各个章节的主要观点和结论。 v i 摘要 a b s t r a c t b e i n g a f f e c t e db yv a r i o u sk i n do fu n c e r t a i n l ye l e m e n t s ，t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e si n c h i n aa l en o w a d a y sh a v i n gs u n kt oal o we b ba n da l eb e i n gf a c e dw i t hd a n g e r o u s s i t u a t i o n st h a th a v en e v e rb e e ne n c o u n t e r e db e f o r e t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sm a n a g e r s n e e dt op u r s u eo p p o r t u n i t i e st op u to nt h e i rf e e tb yc a r r y i n go u te n t e r p r i s er i s k m a n a g e m e n t i nt h e i rb u s i n e s s o nt h eo t h e rh a n d ，a l st h er e a le s t a t ee c o n o m yh a v i n gb e e np l a y i n ga l li m p o r t a n tr o l e i nt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h en a t i o n a le c o n o m y , d e p a r t m e n t sa n do r g a n sw h i c ha l e e x e r c i s i n gs u p e r v i s i o na n dm a n a g e m e n ta tv a r i o u sl e v e l ss h a l lt a k et h e i rr e s p o n s i b i l i t i e s t oa i da n ds u p e r v i s et h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e st oc a r r yo u tr i s km a n a g e m e n t ，s oa st o a v o i df r o ms u d d e nf a i l u r eo rb a n k r u p t c y s ot h ed i s s e r t a t i o np r e s e n t e dh e r eb e g i n sw i t ht h ei n v e s t i g a t i o no nt h es t a t eo ft h e r e a le s t a t ee n t e r p r i s e si nc h i n aa n dt h e ng o e st ot h et h ea n a l y s i so ft h er e l a t i o n s h i pa m o n g e n t e r p r i s er i s km a n a g e m e n t ，t h eu n c e r t a i n t ye l e m e n t s ，t h ec o n t r o la n dt h em a n a g e m e n to f c a p i t a lc h a i n f i n a l l yt h ed i s s e r t a t i o nm a k e sp r o p o s a l so nh o w t oi m p l e m e n tt h et h er i s k m a n a g e m e n to fc a p i t a lc h a i nb yi l l u s t r a t i n gt h et h e o r yo f t h ee n t e r p r i s er i s km a n a g e m e n t f r o mt h ea s p e c to fc a p i t a lc h a i nm a n a g e m e n t ，a n db yb r o a c h i n gap l a no fe n t e r p r i s er i s k m a n a g e m e n tb a s e do nt h ec a p i t a lc h a i nc o n t r o la n dp o i n t i n go u tt h ew o r k i n gp r i o r i t i e so f t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e si nc h i n a k e y w o r d s ：t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，t h em a n a g e m e n to fc a p i t a lc h a i n ，r i s km a n a g e m e n t i i i 福建师范大学硕士学位论文独创性和使用授权声明 福建师范大学硕士学位论文独创性和使用授权声明 本人( 姓名)睦鑫学号星q q 鱼q q ! 圣专业亟渔经渣堂所 呈交的学位论文( 论文题目：基于资金链管理的房地产企业风险控制研 究) 是本人在导师指导下，独立进行的研究工作及取得的研究成果。尽 我所知，除论文中已特别标明引用和致谢的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本论文的研究工作做 出贡献的个人或集体，均已在论文中作了明确说明并表示谢意，由此产 生的一切法律结果均由本人承担。 本人完全了解福建师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 福建师范大学有权保留学位论文( 含纸质版和电子版) ，并允许论文被 查阅和借阅；本人授权福建师范大学可以将本学位论文的全部或部分内 容采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文，并按国家 有关规定，向有关部门或机构( 如国家图书馆、中国科学技术信息研究 所等) 送交学位论文( 含纸质版和电子版) 。 ( 保密的学位论文在解密后亦遵守本声明) 学位论文作者签名： 孝髫 签字嗍少7 年堋7 日 将狮虢识旌 签字日期：沁年朋弓日 绪论 绪论 一、选题的背景与意义 房地产业与汽车制造业、钢铁业一起，曾经被并称为国民经济中的传统三大“支 柱产业”。在我国，所谓的“支柱产业”至少应该符合两个方面的意义：其一是经济 规模和经济总量要在国民经济中占有较大的比重；其二是要对国民经济健康发展要 有较为突出的、重要的贡献。针对第一个方面意义的判断，是从客观和唯物的角度、 不包含任何价值判断而下的，即就其纯粹经济规模和经济总量在整个国民经济总量 中的比例来说的，房地产业必须算得上是“支柱 。就这层意义而言，房地产业当之 无愧，其重要性依然存在并且将继续长期存在。如果针对第二方面的意义来考察“支 柱产业”，则是基于一定的价值判断而进行的，也就是要从一个产业对促进国民经济 健康发展的贡献方面来说。有迹象表明，目前的房地产业有负“支柱产业”的盛名， 人们开始质疑房地产业在国民经济健康发展中所发挥的“支柱”作用：在广东省2 0 0 9 年召开的“两会 政府工作报告中，已经看不到“发挥房地产的支柱产业作用 等有 关表述了。在此，房地产业的“支柱”作用受到了质疑的情况可见一斑。究其原因， 是人们怀疑房地产业的发展已经开始损害国民经济体系的健康了。 其实，针对房地产业的各种各样的指责，在过去两年早已经产生了，其中不乏 有诸如过度投资、诱发通货膨胀，不透明运作、有意抬高房价、追逐行业暴利等等。 最终人们把批评集中在过热的房地产业引发了经济泡沫从而危害整个国民经济体系 健康这一点上。从实践层面上看，人们对房地产投机引发通货膨胀的担心也不无道 理，因为它的经济规模占经济总量的比例足够在短期内引起消费者物价指数c p i ( c o n s u m e rp r i c ei n d e x ) 【l 】攀升。于是，在国家经济运行层面上，为了保证国民经 济健康发展，我国政府有关部门近几年出台一系列防止房地产过热的调控政策。 这些有针对性的调控措施，在一定范围内、部分地抑制了商品房价格的涨幅， 收到了一定效果。国家引导房地产业理性发展和居民理性消费的目的在一定程度上 达到了。然而，在房地产行业的局部范围内，这些宏观调控措施却是束缚其发展的 阻碍因素。当然，如果没有出现其他的意外情况，依靠整体国民经济体系健康发展 【i 】笔者注：消费者物价指数( c o n s u m e r p r i c ei n d e x ) ，英文缩写为c p ! ，是反映与居民生活有关的商品及劳务价 格统_ i , - t - f l i 来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。 福建师范大学硕士学位论文 的拉动作用，加上房地产企业经过自身的努力调整，在一段的适应期之后，房地产 业又将重新走上健康的发展轨道，为国民经济的又好又快发展发挥积极的贡献。 但从2 0 0 8 年下半年开始，由美国次级贷款危机引起的美国金融危机迅速波及全 球各大经济体，引起了强烈的“金融海啸 。金融危机的爆发，对我国各行各业都有 巨大影响，房地产业也毫无例外地受到严重的冲击。“金融海啸”可视为近期对房地 产业影响最大的外部因素之一，其作用之大，足以使得整个行业发展出现“拐点” 甚至迅速步入“寒冬”。可以看到，自从金融危机爆发以来，各大城市商品房成交量 不断下滑，市场进入持续低迷的状态，甚至有部分房地产企业陷于几近倒闭的境地。 以上所述是目前我国房地产业生存和发展的基本情况。这些现象的背后，是我 国房地产业内外交困的现实：一方面，国内经济环境中的不利因素、金融危机及其 所引起的经济不稳定因素对房地产业的巨大负面影响会长期存在；另一方面，房地 产业在过去几年的迅速发展中自身也存在许多不完善的地方，这些因素如果得不到 妥善解决，将会危及整个行业，导致大规模的行业性破产。可以说整个房地产行业 面临着前所未有的风险，为了自身的生存和发展，房地产企业必须采取措旋，控制 风险。从更广泛的意义上说，由于房地产经济在我国国民经济中占有相对较大的比 重，如果房地产行业陷入破产又将影响整个国民经济体系的健康发展。为了保证国 家经济体系的健康发展，有关监督管理部门，也必须从风险管理的角度出发对房地 产企业进行引导和监督，加强房地产企业风险管理的重要性毋庸置疑。 基于以上所述判断，笔者认为，进一步加强对房地产企业风险管理的理论研究 和实践探索很有必要，因为这将关系房地产企业的生存和发展以及我国国民经济体 系的健康。为此，从房地产企业经营的现状入手，对房地产企业的风险管理进行初 步探讨，这是本研究的第一个出发点。目前，影响房地产企业生存和发展的因素众 多，不管是来自外部的、还是内部的对房地产企业发展不利的因素都是风险因素。 笔者认为，国内房地产融资环境的不稳定性以及金融海啸引起的市场消费信心缺失， 是导致房地产业陷入困境最重要的主导因素。这两项主导因素及其所引起的其它相 关因素所导致的房地产业投入资金、运行资金和回笼资金循环困难而引起的房地产 企业资金链紧张，则是目前房地产企业面临困难的实质性原因和最大的影响因素。 其实，关于资金链问题，在房价还处于上涨阶段的2 0 0 8 年上半年就已经存在。中国 人民银行在其发布的关于2 0 0 8 年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析 绪论 报告中，就已经提到房地产开发企业“资金趋紧 的问题。【2 】到了2 0 0 8 年下半 年，由于金融危机的冲击，房地产开发企业资金链紧收的问题就更加明显。可见， 当前房地产业主要的风险根源是资金链断裂风险，破解房地产业困境则需加强房地 产企业资金链的风险管理。因此，本研究的第二个出发点或者说第二个层次，是对 目前对房地产企业影响最为重大的风险因素资金链安全进行探讨。 二、国内外相关研究综述 ( 一) 国外对房地产企业风险管理研究状况 在国外，系统地进行房地产风险的研究相对较少。一般认为，将风险管理的理 论用于房地产投资是从2 0 世纪3 0 年代开始的，美国的t r e y b o r 和l i n t o r 等人用分 布的方差或标准差平均值对风险进行分析，建立了以平均值标准差为基础的风 险评价模型，并把它应用到房地产开发企业对风险的防范和控制中。【3 】到了2 0 世 纪6 0 、7 0 年代，房地产投资风险的分析研究得到了迅速发展，人们开始对房地产的 项目风险展开研究，风险分析逐渐成为独立的学科，先后出现了许多分析技术和方 法，典型的代表是美国的s a v a g e 和a n s c o m b e 等人提出的风险选择期望效用模 型。再后来，研究主要集中在风险衡量、风险分析与防范、风险决策和投资组合等 领域：w u r t z e b a c h 的现代房地产( m o d e mr e a le s t a t e ) 一书分析了房地产投资风 险；g a y l o n e g r e e r 的房地产投资分析与决策( i n v e s t m e n t a n a l y s i sf o r r e a le s t a t e d e c i s i o n s ) 一书对不同类型房地产投资收益及决策问题进行了研究；r o g e r 只s i n d t 的房地产决策分析( r e a le s t a t ei n v e s t m e n t a n a l y s i sa n da p p l i c a t i o n ) 一书对房地 产投资分析问题进行了研究；p e t e rj o v a n o v i c 和d a v i ds p a u l d i n g 则专门对房地产投 资风险做了研究，在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面做出了积极的贡 献。 被誉为2 0 世纪的经济学巨擘之一的美国经济学家弗兰克h 奈特对企业风险的 阐述是公认的经典结论之一。弗兰克认为，对于企业风险管理中“风险 的理解必 须包含三个部分：一是指风险事件发生的可能性；二是指风险事件造成的不良后果； 三是指风险事件发生的条件。【4 】( 弗兰克，1 9 5 7 ) 弗兰克关于风险理解的阐述旨 在说明企业风险管理必须做到以下几点：1 需明白风险发生的可能性，在思想上做 1 2 1 2 1 世纪经济报道警惕房地产业风险传导金融风险 e b o l 2 0 0 8 - 8 3 ：h t t p ：w w w b j f a n g c o r n n e w s 4 0 5 1 8 h t m l 【3 l 哈尔滨建筑人学深虏集团房地产投资分析【m 】中国建筑工业版社，1 9 9 7 1 4 】弗兰克h 奈特风险、不确定性与利润【m 】安佳译，北京：商务印书馆2 0 0 6 福建师范大学硕士学位论文 好准备并努力控制风险发生；2 对于风险发生后会造成不良的后果，要有充分的准 备以便从容应对，并把损失降到最低；3 充分了解和掌控风险发生的各种条件，通 过对风险发生条件的控制和引导，减少风险发生的可能性或降低其所带来影响的严 重程度。 关于风险和风险管理最新的定义，则来自于美国c o s o 【5 】在2 0 0 4 年所发布的 企业风险管理总体框架( e n t e r p r i s e 砒s km a n a g e m e n t i n t e g r a t e df r a m e w o r k ) 的报 告。在这份被誉为概念全新的报告中，c o s o 概括了以前各种关于风险的定义，把 风险重新定义为不确定性和机遇，并且根据时代特点提出了全面风险管理的概念。 c o s o 认为在动态、多方向反复的全面风险管理过程中，有八个相互关联的要素( 内 部环境、目标制定、事件识别、风险评估、风险对策、控制活动、信息与交流、监 督管理) 会相互影响。因此，企业风险管理应综合考虑八个要素的影响，结合实际 情况，做出全面、科学的决策。 以上是目前国内外针对风险管理研究状况的简要总结。当然针对企业风险和风险管 理的理解还有很多，在浩如烟海的各种文献中，笔者仅选取部分较为有代表性的和 较为前沿的几种，由于篇幅和本文研究的主题的限制，其余的研究观点在此不一一 赘述。 ( 二) 国内房地产企业风险管理研究状况评述 从国内学者的研究动态来看，随着对风险和风险管理的实践探索和理论研究的 深入发展，人们对风险的认识则更加深入、更加趋于精细化。郑韫瑜、余跃年( 郑韫 瑜、余跃年，1 9 9 5 ) 认为，风险通常分为静态风险和动态风险。静态风险是指由于自 然力量的非正常变动或人的各种错误导致损失发生的风险。动态风险是指以社会经 济结构变动为直接原因的风险，如由于人类需要的改变，机器或制度的改造发生的 风险等等。【6 】李社环则按照风险所带来的影响来把风险归为纯粹风险和投机风险 两大类。纯粹风险是指只带来损失的风险，如火灾、交通事故、地震、洪灾、违约、 犯罪、操作失误等等，所谓的企业经营风险主要就指这类风险。投机风险是既可能 有损失也可能有收益机会的风险，如利率、汇率、金融产品价格和商品价格的变化 i s l 笔者注：c o s o ，全称c o m m i t t e eo f s p o n s o r i n go r g a n i z a t i o n so f t h et r e a d w a yc o m m i s s i o n ，由美国注册会计师 协会( t h e a m e r i c a ni n s t i t u t eo f c e r t i f i e dp u b l i c a c c o u n t a n t s ，a i c p a ) 、美国会计学会( t h e a m e r i c a n a c c o u n t i n g a s s o c i a t i o n ，a a a ) 、财务经理协会( f i n a n c i a le x e c u t i 、r e si n t e r n a t i o n a l ，f e i ) 、国际内部审计师协会( t h ei n s t i t u t e o f i n t e r n a la u d i t o r s ，i i a ) 和管理会计师协会( t h ei n s t i t u t eo f m a n a g e m e n ta c c o u n t a n t s ， i m a ，前身t h en a t i o n a l a s s o c i a t i o no f a c c o u n t a n t s ，n a a ) 五大学会共同组成。 1 6 1 郑谧瑜，余跃年风险理论【m 】上海：上海科学技术出版社，1 9 9 5 2 7 绪论 给企业生存和发展所带来的影响。一般地，企业融资和证券投资过程所遇到的风险 基本上可视为投机风险。【7 】与人们对风险认识的发展相适应，企业界和理论界针 对风险管理发展提出了静态风险管理、动态风险管理、纯粹风险管理、投机风险管 理等等。 由于我国的房地产业尚处于产业发展的初级阶段，因而对房地产企业风险管理 的研究也只是刚刚起步，而且有很多是散见于各类企业风险管理的研究中。目前， 专门研究房地产风险管理的成果主要有：1 9 9 4 年，陈佑启的房地产投资风险管理 及经营决策方法开始对房地产投资风险进行研究：1 9 9 6 年，申立银和俞明轩较为 系统地研究和分析了房地产市场的各种物业的风险和房地产市场的风险因素，；1 9 9 8 年，李启明等人对房地产融资和投资风险进行了定性分析，制定出房地产投资风险 基本评价和定量分析的方法；2 0 0 1 年，王伟宁、李淑同主编了房地产开发项目可 行性研究与经济评价手册，较为全面、系统地分析了房地产开发投资的风险因素并 加以分类；2 0 0 2 年李启明、陈兴汉编写的房地产投资决策与风险防范完全手册 较为系统地阐述了房地产投资风险及防范措施；2 0 0 3 年赵世强编著的房地产开发 风险管理对房地产开发的各个不同阶段的风险进行了分析从并且房地产项目开发 的角度提出了房地产风险管理系统的设想。较为常见的文献有：赵树宽、马力大 型房地产项目投资风险评价体系的研究( 2 0 0 2 ) 乔婉风、张声东运用计算机仿真 房地产投资风险分析的研究( 2 0 0 4 ) 。赵树宽和马力从资源风险、工程风险、市场 风险、政策法律风险等角度分别建立了大型房地产项目风险综合评价指标体系，并 运用f u z z y 与a h p 结合的思路，提出大型房地产项目风险模糊综合评价模型。【8 l 乔婉风、张声东则建立了基于蒙特卡罗方法的房地产投资风险分析模型，结合某一 房地产项目实例，建立了计算机仿真模型，并对仿真结果作了精度分析和风险分析。 【9 1 总体上看，我国目前的房地产企业风险管理研究主要偏重于投资风险的分析和 研究，对于实际运营中的风险分析较少，针对资金链风险管理的研究也较少。虽然 在各种针对房地产资金链管理的研究中略有提及资金链风险管理，房地产资金链管 理研究和房地产资金链风险管理研究也有交叉，但在实质上却又很大的不同，由于 本文主要研究的是资金链风险管理的内容，在实质上指向的是房地产风险管理，此 1 7 1 李社环企业风险管理的国际新趋势一整体风险管理川当代财经，2 0 0 3 ( 1 1 ) ：7 9 【8 】赵树宽，马力人型虏地产项日投资风险评价体系的研究【j 】科技进步与对策，2 0 0 2 年 1 9 1 乔婉风，张声东运用计算机仿真房地产投资风险分析的研究【j 】武汉理工大学学报，2 0 0 4 年 福建师范大学硕士学位论文 类研究及其成果在此就不加赘述。 三、本文研究方法和主要内容 ( 一) 研究方法 本文主要采取演绎法和归纳法对相关理论及其适用于本研究的理论部分进行综 合归纳和演绎论证，结合实证研究和定性研究的方法，在宏观上对目前我国房地产 企业的风险管理状况进行梳理，进而在资金链风险管理上进一步深入探讨。 ( 二) 本文的主要内容 绪论，详细介绍了本文研究开展的背景、意义、研究方法和主要内容，并对国 内外相关研究进行了综述；第一章从马克思资本循环理论和西方经济学的角度入手， 探讨了房地产企业资金链管理的理论基础；在第二章，本文着重探讨了房地产业风 险控制的主要内容、控制要素、控制方法以及它们与资金链风险管理的关系：第三 章基于我国房地产企业资金链的运行状况，探讨了影响我国房地产企业资金链安全 的各种可能性因素，并对这些因素进行归类总结；第四章概述了我国房地产企业风 险管理的一般情况，探讨了基于资金链管理思维的我国房地产企业风险控制的作用， 并提出了基于资金链管理思维的我国房地产企业的风险控制模式以及目前我国房地 产企业资金链风险控制的重点；第五章基于前面各个章节提出了完善我国房地产企 业资金链风险管理的对策和建议；在第六章总结了本文主要观点和结论。 第一章研究房地产业的资金链与风险的理论基础 第一章研究房地产业的资金链与风险的理论基础 第一节马克思资本循环理论视野中的资金链管理 资金链管理首先要涉及的基本问题是资金的合理流动、资金合理分配、资金的 有效控制等问题，虽然在马克思的经典著作中没有出现“资金链 的概念以及针对 以上问题的直接论述，但这些问题的相关原理在资本论中却有详细说明，其中 马克思资本循环理论可视为理解和掌握现代企业资金链流程和资金链管理的一把钥 匙。为此，本章首先从马克思资本循环理论的相关原理出发，对现代企业资金链管 理的基本问题进行审视和考察。 一、马克思资本循环理论的主要内容 在资本论第二卷的第一篇和第二篇中，马克思详细阐述了单个资本循环理 论。通过对资本主义社会单个资本运动过程的分析，马克思展示了商品经济条件下 产业资本运动的一般过程，揭示了这个运动过程所涉及的经济内容和一般规律，并 指出资本运动本质的目标追求。【1 0 】马克思的资本循环理论既是资本论的一个 重要部分，却又可以自成体系，整个资本循环理论包含资本循环阶段论、资本循环 形式论、资本循环条件论、资本循环时间论四个部分。【l l j 马克思指出，资本的循环运动经过购买、生产、销售三个阶段，在各个阶段资 本相应地以货币资本、生产资本、商品资本三种职能资本的形式存在。在完成一个 周期循环后，资本带着剩余价值回到原来的起点，并为下一轮循环做好准备。整个 循环过程，马克思用资本循环总公式来描述。这个公式为：g w p w g 。 ( g 货币资本，p 生产资本，w 商品资本) 从资本循环总公式中可以看出，资本循 环可分为三个阶段：第一阶段购买阶段“g w ：资本家以购买者身份出现，在生 产要素市场上用货币购买劳动力和生产资料，为剩余价值生产做准备。在这个阶段 上资本的具体形态由货币资本转化为生产资本。第二阶段生产阶段“w p ”：资 本家将购得的生产资料和劳动力投入生产，在生产环节中通过工人的劳动把剩余价 值融入到新商品中，生产出包含剩余价值的商品。这个阶段是生产剩余价值的阶段， o o j 马克思资本论( 笫二卷) 【m 】中共中央马克思、恩格斯、列宁、斯大林著作编译局译，人民出版社，2 0 0 4 3 1 3 8 1 【1 1 冯继糜马克思资本循环理论的逻辑内涵及当代价值【j 】山东经济2 0 0 3 ( 1 ) ：8 - 1 0 福建师范大学硕士学位论文 它是资本循环中的决定性阶段。在这个阶段上，资本的具体形态由生产资本转化为 商品资本。同时，资本在价值总量上也发生了变化，实现了价值增值。第三阶段销 售阶段“w g 一：资本家作为卖者回到市场，把生产出来的、包含剩余价值的商 品通过交换，转化为货币。同时，为下一轮循环的顺利进行做好准备。在这个阶段 的循环过程中，资本实现了价值和剩余价值。在这个阶段上资本的具体形态由商品 资本重新转化为货币资本，在形式上回到了原来的起点，而其总量扩大了。 在g w p w g 这个公式中，虚线表示商品的流通过程暂时中断，但 资本循环依旧进行；w 和g t 表示包含着剩余价值的w 和g ，w w ，g g 。要实 现资本正常循环，必须符合两个条件：( 1 ) 资本保持其三种职能形式在空间上必须 并存。全部的资本不能同时处在一种职能资本形式上，必须按一定比例分割为货币 资本、生产资本、商品资本三部分。每一部分各占多大比例，取决于企业生产的性 质、技术水平和购销状况。( 2 ) 资本必须保持每一种职能形式的依次转化，即在时 间上必须具备继起性。产业资本的三种职能形式都必须顺利地进行各自的循环，不 断完成职能形式的转变。不论哪一种职能形式的资本，在其循环的哪一个阶段上停 顿下来，都会使产业资本循环中断。这两个条件之间是相互依赖、相互并存的关系。 资本在空间上并存是其时间上继起的前提，没有空间上的并存就没有办法实现时间 上的继起；反过来，空间上的并存又是时间上继起的结果，没有时间上的继起也没 有空间上的并存。 在资本循环理论中，如何提高资本循环的效率，马克思通过资本周转的理论来 揭示。资本周转( c a p i t a lt u m o v e r ) 是指不断重复、周而复始的资本循环过程。提高资 本周转的效率，主要的办法就是提高资本周转速度、缩短周转时间。资本的周转时 间是产业资本家从预付一定形式的职能资本开始，经过资本的循环运动，实现了价 值的增值，然后重新回到原来的职能资本形式为止所经历的时间，也就是资本的一 个循环周期的时间。马克思把资本在生产领域停留的时间定义为生产时间，相应地， 资本在流通领域停留的时间则定义为流通时间。产业资本循环过程所需要的时间， 等于生产时间与流通时间的总和，这就是资本周转时间的计算方法。在资本循环过 程中，影响资本周转速度快慢的因素有两个方面：( 1 ) 资本的周转时间和周转次数。 资本的周转次数是指在一定时间内资本循环所完成的周转的次数。周转速度与周转 时间成反比，与周转次数成正比。( 2 ) 生产资本的构成。按照资本不同部分在资本 运动中的价值周转方式不同，资本划分为固定资本和流动资本。固定资本是以机器、 第一章研究房地产业的资金链与风险的理论基础 设备、厂房、工具等劳动资料形式存在的资本。流动资本是以原料、燃料、辅助材 料等劳动对象，以及劳动力形式存在的资本。资本构成对资本的周转速度有两方面 影响：一是受固定资本与流动资本比例的影响，固定资本所占比例越大，资本周转 越慢，反之，则资本周转越快。二是受固定资本与流动资本各自周转速度的影响， 它们的周转速度越快，资本周转速度也越快，反之，则资本周转速度越慢。 二、马克思资本循环理论和资金链管理的启示 马克思资本循环理论，是建立在对资本主义生产过程的深入考察基础上的，马 克思完整地展现了资本主义生产过程中资本运动的过程，他所揭示的资本循环的规 律对当前企业生产和经营中的资金流转和资金运作有很强的指导意义。在目前的房 地产企业资金链管理的实践中，马克思资本循环理论在以下几个方面可以起到指导 作用： 首先，企业经营管理者在深入理解资本循环阶段论的思想后，可以借鉴马克思 分析资本循环过程的具体做法，结合房地产企业资金运营的实际步骤深入分析房地 产资金运营的全过程，把作为整体的房地产资金链运营过程分成各个不同阶段，并 针对不同阶段资金的来源和资金使用的具体情况，采取不同的策略和办法。这种管 理方法，有利于经营管理者透视各个不同阶段资金运动的特性，根据不同阶段资金 的盈利特性把握经营重点，达到企业利润最大化的目的。企业经营者通过对资金链 运行各个阶段的有效风险识别可以有效开展风险评估，进而有的放矢地制定控制计 划，设计应变对策和措施，减少资金链风险所带来的损失，避免资金链断裂风险所 带来的各种不良后果。 其次，马克思关于资本循环条件的论述对企业资金链管理有着最为直接的指导 作用。一方面，马克思强调资本循环中每一种形式职能资本在时间上必须具备继起 性，进行依次转化，各种职能资本都必须顺利地实现职能形式的转变，完成各自的 循环，无论哪一种职能形式的资本在循环的哪一个阶段上停顿下来，都会使资本循 环发生中断，生产就无法继续下去。现代企业资金链的运行最注重的也是首尾相联， 实现流程的各个环节之间的无缝连接是资金链运作的最高追求，企业资金链管理中 无论是资金筹措、资金使用还是资金回流，其中任何一个环节造成可用的资金流枯 竭，都会给整个企业带来巨大的损失，严重的甚至导致企业被迫破产清算。这与马 克思资本循环理论中的职能资本必须具备时间继起性的原理如出一辙。另一方面， 马克思强调资本循环中必须保证其三种形式的职能资本在空间上能够并存，在资本 福建师范大学硕士学位论文 循环的这个大过程中，资本家必须把资本分配到各个环节，以保证和维持各个职能 资本在本环节中发挥作用，全部的资本不能同时处在一种职能资本形式上而要按生 产的性质、技术水平和购销状况按比例分配。这一原理，符合现代企业资金链运行 的实际，在理论上具有明显的指导作用。在现代企业资金链经营管理中，企业经营 管理者有技巧地把资金分配到各个环节，使得资金在各个环节内各自进行循环并发 挥有效作用，是作为整个企业正常存在和运行的基本条件，如果企业经营管理者无 法按照实际需要、根据各个环节的业务特点和工作内容按比例分配资金，则各个环 节的工作就不能照常进行。 最后，马克思资本循环理论中的资本循环时间论部分，对现代企业提高资金链 运作效率有着指导意义。马克思指出，资本家要获得更多的剩余价值，就必须提高 资本循环的效率，要提高资本循环效率，就必须加快资本周转，而加快资本周转则 必须做到缩短资本周转时间、增加周转次数、优化资本构成。这一思想启示着现代 企业经营管理者在资金链经营管理过程中除了保证企业正常运行外，还需通过优化 资金运行的流程、缩短资金回笼时间、优化资金分配比例来提高资金使用效率，创 造更多的利润。 第二节西方经济学对资金链管理的基本观点 在讨论过马克思资本循环理论和现代企业资金链管理的有关联系后，笔者认为 有必要从西方经济学的视角出发，对现代企业的资金链管理进行审视和考察，以便 较为全面地掌握和理解资金链管理。 一、从价值链研究到资金链研究 在西方经济学中，与资金链相关的研究始于对企业经营中的价值链研究。价值 链思想最早由美国麦肯锡咨询公司提出来，后来由美国哈佛商学院迈克尔波特 ( m i c h a e lp o r t e r ) 教授加以发扬光大。 1 2 11 9 8 5 年，迈克尔波特在竞争优势一 书中提出价值链概念：“每一个企业都是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的 过程中进行种种活动的集合体。所有这些活动都可以用一个价值链来表示说明。 【1 3 】 波特认为，企业经营者需要了解既定的价值链中各种活动彼此问的关系是怎样的， 从而在实际中创造更多的价值。尽管波特所提出的价值链概念更注重的是业务活动 后面的价值创造和价值增值，但他所倡导的价值链理论给现代企业资金链研究带来 f 1 2 陈贻设农业战略联盟研究 j 1 海南火学学报人文社会科学版，2 0 0 3 ( 3 ) ：2 5 8 - 2 6 3 。 1 3 l m i c h a e lp o r t e r c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e 【m 】n e wy o r k ：t h ef r e ep r e s s 1 9 8 5 ：3 5 0 第一章研究房地产业的资金链与风险的理论基础 了极大的启示。后来，约翰山科( j o h ns h a n k ) 和维杰高威达拉翰( v i j a y g o v i n d a r a j a n ) 认为必须在整个行业中考察和审视企业“价值链”，他们在进一步拓 展“价值链”概念的同时，提出了基于价值链管理的发展战略和成本管理模式。【1 4 】 综合以上几位专家的观点，可以得出以下结论：在企业经营的整个过程，价值 流转贯穿着其始终。资金流入企业到资金流出的过程对应的是原材料投入到产品完 工的过程，而这些过程形成了首尾相连的业务链和资金链。企业经营的任何一个循 环和步骤，都存在着价值流转，通过企业业务流程的打造和优化，则可以加强企业 运行环节中相应的资金链的对接，从而提高资金的利用效率。这就为企业加强资金 链管理，提高核心竞争力提供了长足的保证。 二、从财务管理研究到资金链管理研究 长期以来人们几乎一致认为财务管理的本质就是对资金运动的管理，与之相适 应地，出现了财务管理的“资金运动论 、“财务关系论”、“资金运动和财务关系论 。 财务管理要对企业的生产经营活动所需的资金在筹资、投资、经营、分配、预测、 决策、计划、组织、协调、分析、控制等环节进行全面的管理活动。因而，财务管 理和资金链管理密切相关。如何做到符合行业内的资金流动的客观规律从而达到科 学合理，是现代企业财务管理和资金链管理理论的主要研究内容，而涉及这些内容 的财务管理理论则与资金筹集、资金管理和资金投入有着密切的关联。1 8 9 7 年，托 马斯格林纳( t h o m a sc r 6 m e ) 所写的公司筹资被认为是最早系统地研究企业 筹资问题的著作。在该书中，托马斯格林纳从公司外部筹资的角度，探讨了大型 私人企业筹资的有关问题。杜温( d e w i n g ) 1 9 2 0 年出版的公司的筹资政策一书 针对公司各个时期的筹资问题展开了系统的阐述。欧文费雪( i r v i n gf i s h e r ) 在2 0 世纪初到2 0 世纪3 0 年代发表了一系列论文，探讨和揭示了资本市场增加投资者和 筹资者效用的具体问题。沃尔特莱昂( w a l t e r h l y o n ) 在1 9 3 8 年出版的公 司及其融资理论筹资对筹资和风险、收益、分配等的关系问题进行了探讨。【1 5 】莱 昂对公司风险和收益的分析，在今天仍有重大影响。2 0 世纪3 0 年代一5 0 年代日常 资金管理研究开始兴起。由于2 0 世纪3 0 年代的资本主义世界经济危机，企业资金 周转困难，大量企业破产倒闭。经济危机使人们认识到要维持企业的生存和发展， 不仅应在筹资上下足功夫，还要对所筹集的资金进行有效的配置管理。1 9 3 4 年，史 【| 4 j 何跃群成长型