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建筑分类1、建筑物按照它的使用性质，通常可分为：（1）生产性建筑：工业建筑、农业建筑 工业建筑：为生产服务的各类建筑，也可以叫厂房类建筑，如生产车间、辅助车间、动力用房、仓储建筑等。厂房类建筑又可以分为单层厂房和多层厂房两大类。 农业建筑：用于农业、畜牧业生产和加工用的建筑，如温室、畜禽饲养场、粮食与饲料加工站、农机修理站等。 (2）非生产性建筑：民用建筑、民用建筑分类 （1）按照民用建筑的使用功能分类：居住建筑，公共建筑 居住建筑：主要是指提供家庭和集体生活起居用的建筑物，如住宅、公寓、别墅、宿舍。 公共建筑：主要是指提供人们进行各种社会活动的建筑物，其中包括： 行政办公建筑：机关、企事业单位的办公楼。 文教建筑：学校、图书馆、文化宫等。 托教建筑：托儿所，幼儿园等。 科研建筑：研究所、科学实验楼等。 医疗建筑：医院、门诊部、疗养院等。 商业建筑：商店、商场、购物中心等。 观览建筑：电影院、剧院、购物中心等。 体育建筑：体育馆、体育场、健身房、游泳池等。 旅馆建筑：旅馆、宾馆、招待所等。 交通建筑：航空港、水路客运站、火车站、汽车站、地铁站等。 通讯广播建筑：电信楼、广播电视台、邮电局等。 园林建筑：公园、动物园、植物园、亭台楼榭等。 纪念性的建筑：纪念堂、纪念碑、陵园等。 其他建筑类：如监狱、派出所、消防站。 （2）按照民用建筑的规模大小分类：大量性建筑，大型性建筑。 大量性建筑：指建筑规模不大，但修建数量多的；与人们生活密切相关的；分布面广的建筑。如住宅、中小学校、医院、中小型影剧院、中小型工厂等。 大型性建筑：指规模大，耗资多的建筑。如大型体育馆、大型影剧院、航空港、火车站、博物馆、大型工厂等。 （3）按照民用建筑的层数分类：低层建筑，多层建筑，中高层建筑，高层建筑，超高层。 低层建筑：指层建筑。 多层建筑：指层建筑。 中高层建筑：指层建筑。 高层建筑：指层以上住宅。公共建筑及综合性建筑总高度超过24米为高层。 超高层建筑：建筑物高度超过100米时，不论住宅或者公共建筑均为超高层。 （4）按照主要承重结构材料分类：木结构建筑，砖木结构建筑，砖混结构建筑，钢筋混凝土结构建筑，钢结构建筑，其他结构建筑。 木结构： 混合结构： 钢筋混凝土： 钢结构： 其他结构： 建筑构造建筑结构是构成建筑物并为使用功能提供空间环境的支承体，承担着建筑物的重力、风力、撞击、振动等作用下所产生的各种荷载；同时又是影响建筑构造、建筑经济和建筑整体造型的基本因素。为此，就要研究：建筑物的结构体系和构造形式的选择；影响建筑刚度、强度、稳定性和耐久性的因素；结构与各组成部分的构造关系等。建筑结构体系的类型，基本可分为：木结构建筑、砖混结构建筑和骨架结构建筑（以上为传统结构体系建筑），装配式建筑和工具式模板建筑（以上为现代工业化施工的结构体系建筑），筒体结构建筑、悬挂结构建筑、薄膜建筑和大跨度结构建筑（以上为特种结构体系建筑）等。建筑结构承重形式1、 承重墙结构它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2、 框架结构主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3、 排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。4、 其他由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。建筑物的构造组成建筑物通常主要由基础、墙或柱、楼板层与地坪层、楼梯、屋顶和门窗等部分组成。基础位于建筑物最底部，在地面以下与地基相接，是主要承重构件之一，它将建筑物上部的荷载传给地基。在混合结构中，墙既是承重构件，也是围护构件。当它承受由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载传给基础时，它起着承重作用，被称为承重构件。除了承重以外，外墙能抵御自然界中的各种因素对室内的侵袭；内墙可以分隔空间、组成房间、隔声、遮挡视线，起着围护作用。所以，墙也被称为围护构件。柱是框架结构或排架结构的主要承重构件，它承受梁或屋架传来的荷载（如屋顶荷载、楼板层荷载、吊车荷载等）。楼板层是水平方向的分隔与承重构件。它既可以分隔竖向空间，又承受着人、家具和设备等荷载，并将这些荷载传给其下的梁或墙。地坪层是指房屋底层的地坪，它与楼板层一样承受着人、家具和设备等荷载，并将这些荷载直接传给地基。楼梯是房屋的垂直交通工具，作为人们上下楼和发生紧急事故时疏散人流之用。屋顶位于房屋的顶部，不仅能承受雨、雪等荷载，而且能抵御风、雨、雪、太阳辐射等自然因素的侵袭。所以，它既是承重构件，也是围护构件。门主要用来交通，窗主要用来采光和通风。门窗位于外墙时，是围护结构的一部分；位于内墙时，起分隔房间之用。建筑物除了以上主要构配件以外，还有一些附属部分，如阳台、雨篷、台阶、通风道、烟囱等。总之，建筑物的构造组成可归纳为两大类，即承重构件和围护构件。基础、柱、楼梯、楼板等属于承重构件；门窗属于围护构件；墙和屋顶既是承重构件，又是围护构件。在设计工作中，建筑物的各组成部分又可划分为建筑构件和建筑配件。建筑构件主要指承重的墙、柱、楼板、屋架等，建筑配件是指屋面、地面、墙面、门窗、栏杆、花格、细部装修等。建筑构造设计主要侧重于建筑配件设计。建设用地面积、规划建设用地面积建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。城市土地使用的。主要性质可分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地等。各种性质用地的面积并不只单纯包括其本身所占用的土地面积，还包括一些直接为其服务的建设用地面积。如城市的“居住用地面积”包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地面积；“工业用地面积”包括工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施的建设用地面积。建筑面积建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积住宅的使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。公用面积公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和；套单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一半；开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。分摊面积应公摊的面积：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应公摊的面积：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。容积率、绿化率、使用率、公摊率容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。计算方法：地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。公摊率：公摊率是指总公摊面积在总建筑面积之中所占的比率。公摊率=总公摊面积/总建筑面积。毛地、三通一平、七通一平、八通一平生地是指以完成土地审批手续，可以用于建筑的土地，该土地无基础设施，或有部分基础设施，但尚不具备完全的三通条件，同时地上地下待拆除的房屋，构筑物尚未搬迁拆除。毛地指以完成土地审批手续，具有三通或更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。熟地是指具有完善的城市基础设施，且土地平整，可以直接用于建筑的土地！毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。生地价格是指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。熟地价格是指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。三通一平水通（专指给水）电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件）路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件）场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态），简称三通一平五通一平：通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地。七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。商业裙房裙房指与高层建筑相连的附属建筑。裙房亦称裙楼。裙房的高度一般不超过24m；裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24m时，按高层间距控制（国标GB50045-95高层民用建筑设计规范规定：与高层建筑相连的建筑高度超过24m的附属建筑，一律按高层建筑对待）。裙房主要用于商业和公共服务，如设置商场、停车场、休息娱乐场所等，不是高层建筑所必须的，一般在经济繁华区，人口密集区设置，裙房区用于商业，价格较高层居住区要贵，高层区用于居住。标准层、设备层标准层：位于顶层与首层之间的所有层，这些层平面布局一样，共用一张施工图纸，统称为标准层设备层：设备层是指专用于布置机电设备等的楼层.同时设备层还包括： 1、消防逃生（特别指高层楼房）层。 2、消防设备设施层（消防备用水箱、消防稳压水泵）。 3、供水、回水管道等。 4、电梯设备机房。 5、生活供水管道层（高层楼房采用分段供水方式）6.提供暖气供暖。7.宽带线缆设备等设备层一般设置地下室，也可以在屋顶，也可在电梯机房，一楼一种情况。建筑高度指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的1/4，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。建设用地边界线即业主（开发商或土地使用者）所取得使用权的土地边界线。它由使用权出（转）让合同明确规定：在使用证中标明并经房地产产权登记，具有严谨的法律意义。该线指明了因土地使用而引起的人与人之间一些被法律认可的行为关系，侧重于强调土地使用、收益和处分等权能的财富属性和经济责任，规定出使用权所有者对土地垄断使用并受法律保护的权利办限。在土地私有的西方国家，一般称之为地产线；在我国长期计划经济的土地使用权用模式下，土地使用的经济责任主要体现在征用土地时的动迁、安置、赔偿等经济关系，该线被称为片地线；根据我国现行土地有偿使用权用制度，该线可称为土地产权线（简称地产线）或建设用地边界线。用地边界线是场地的最外围边界线，它限定了使用权的空间界限，以及由此连带的相关经济责任，是场地空间限定的基础。当用地边界线范围内有公共设施（如城市道路）用地时，必须首先保证公共设施的使用。因此，地产线并不是对场地可建设使用范围的最终限定。道路红线道路红线一般是指道路用地的边界线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线，即建筑红线。它可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线内不允许建任何永久性建筑。层高、净高层高：指本层底板面到本层顶板顶面的高度住宅的净高，指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。 可理解为：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。建筑基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。楼间距楼间距：两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。开间进深开间进深是指住宅的宽度和住宅的实际长度。开间是指房屋的宽度，在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间和宽度而言，故又称为开间。土地增值税、契税土地增值税的征税范围:有偿转让国有土地使用权及其地上的建筑物和其他附着物产权所得的增值额。（转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税）税率实行4级超率累进税率。契税是以所有权发生转移、变