（金融学专业论文）我国房地产金融风险的防范策略研究.pdf

内容摘要 近年来，我国房地产、世发展迅猛，但房地产金融的发展却相对滞后，从而带 来了一系列的金融风险和隐患。在现行的金融体制及信贷操作方式下，大量的信 用j x l 险、利率风险、流动性风险和政策法律方面的风险难毗通过有效的机制和适 当的途径加以防范，这不仅影响了房地产业的稳定发展，也影响到了金融体系甚 至整个国民经济的稳定发展。 本文在分析当前房地产金融风险产生原因的基础上，围绕房地产金融风险的 防范和控制，进行了两方面的对策研究，一方面创造舰范、健康的金融环境；另 方面要改变房地产融资渠道过于l 扛一的局面，发展房地产融资的“多元化”。 哭键硼：房地产会触，s t ；s - 地产金融j x l l i 盒，融资“多元化” a b s t r a c t r e a le s t a t eo fo u rc o u n t r yh a sd e v e l o p e di nh i g hs p e e di nr e c e n ty e a r s b u tr e a le s t a t e f i n a n c eh a ss t i l ls t a y e do nt h ee l e m e n t a r yg r a d e t h i sb r i n g sal o to ff i n a n c i a lr i s k s i n t h ea c t i v ef i n a n c es y s t e ma n dc r e d i tm a n i p u l a t em o d e t h er i s ko fi n t e r e s tr a t e t h er i s k o ff i u i d i t ya n dt h er i s ki nt h ep o l i c ya n dl a w sc a n n o tb er e l e a s e dv i at h ea c t i v es y s t e m i t i sn o ti nf a v o ro ft h es t a b i l i z a t i o na n dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y f i n a n c e s y s t e ma n dn a t i o n a le c o n o m y b a s i n go na n a l y z i n gt h ec a u s e so fr i s k so fr e a le s t a t ef i n a n c e t h i sp a p e rc a r r i e so u t s t u d i e sa r o u n dt h ew a y st op r e v e n ta n dc o n t r o lr i s k so fr e a le s t a t ef i n a n c ef b mt w o a s p e c t s o n ei s t oc r e a t eah e a l t h ya n ds t e a d yf i n a n c ee n v i r o n m e n t t h eo t h e ri st o d i v e r s i f ym e t h o d so fr e a le s t a t ef i n a n c i n g k e yw o r d s ：r e a le s t a t ef i n a n c e ，r i s k so fr e a le s t a t ef i n a n c e d i v e r s i f i c a t i o no f f i n a n c i n gm e t h o d s 南开大学学位论文电子版授权使用协议 论文s 敏固执手釜私瞄钓f 毖肇踢鲕免* 系本人 在南丌大学工作和学习期间创作完成的作品，并已通过沦文答辩。 本人系本作品的唯一作者( 第一作者) ，即著作权人。现本人同意将本作品收 录于“南丌大学博硕士学位论文全文数据库”。本人承诺：已提交的学位论文电子 版与印刷版论文的内容一致，如因不同而引起学术声誉上的损失由本人自负。 本人完全了m 犁直盔堂圈翌焦羞堡盘二焦旦堂位迨塞煎篮理塑造21 同意 南，1 ：大学图f 5 馆在r 述范围内免赞使用本人作引1 0 电r 版： 本作爿，星交当年，在校园网上提供沦文目录榆索、文摘浏览以及论文全文部 分浏览服务( 论文前1 6 页) 。公开级学位沦文全文电子版于提交1 年后，在校吲 网上允许：读者浏览并下载全文。 注：本协议书对于“非公丌学位论文”在保密期限过后同样适用。 院系所徘鳓蟛象 等乞籀i 学号：62z a a 日期：z o o 厂年4 月2 口同 一、选题背景和意义 引言 房地产金融风险，指房地产金融领域中的种“损失的不确定性或者可能性”。 指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等 原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。 房地产金融足房地产、发展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地产 金融风险，不仪足房地产、l k 和房地产金融业稳定干发展的要求，而同对整个会融 业和旧比经济f 由稳定和发展也至关重要。堕山f 房地产金融风险导致整个会融 系统的动荡，造成f 一危。i j 和损失足无法估氍的。1 9 9 7 年的东南亚金融危机包起始 于泰因银行将大量的贷款投放在房地产丌发之中，致使资金不能确保支付，银行 信用危机的产生造成了挤兑风险，最后产生连锁反应，导致大量银行破产倒闭， 并且这场金融危机还蔓延至印尼、f 本、韩国，连新加坡、香港和台湾也受到冲 击。 从理论卜讲，房地产金融市场的建设应该与房地产业和房地产金融的发展同 步，加上政府的宏观调控，房地产金融风险在一定范围内是可控的。但当前我国 的情况却是，房地产金融的发展远远落后于房地产业的发展，房地产信贷投向不 台理、房地产金融的外部环境不完善、住房公积金的运行存在问题，种种情况阻 碍了房地产金融的健康发展，也造成了大量的金融风险。尤其是房地产融资渠道 过于单一，单纯依靠银行房地产贷款，使得大量的信用风险和市场风险聚集在银 行，这给房地产金融业甚至整个金融体系的稳定健康发展带来了很大隐患。 针对这一情况，我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、促 进房地产良性发展的法规和通知，2 0 0 3 年6 月51 7 中国人民银行开始实施关 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知( 1 2 1 号文) ；2 0 0 3 年8 月1 2f 1 幽务院开始实施关于促进房地产市场持续健康发展的通知；2 0 0 4 年9 月2 日雾 经银监会第2 【次主席会泌通论通过，公向实施商业银行房地产贷款风 险管理指引：2 0 0 5 年：j 月2 6h 蜩务院办公厅下发关于切实稳定住房 价格的通知。对规范住房信贷、完善住房供应政策、调整供应结构、整顿房地 产市场秩序等方面作了咧确舰定，任定程度上控制了房地产信贷风险，也给予 房地产发展一个良好的法律环境。 同时，我国理论界、会融界和房地产业人士也针对房地产会融f x l 险的防范问 题，提出了不少建议，其中呼声最高的是拓展融资渠道，促进房地产融资“多元 化”。对此，我国政府也做出积极回应和支持，中国人民银行研究局课题组一份题 为中国房地产发展与金融支持的报告建议“大力发展多元化的房地产金融市 场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷 风险”；在中国人民银行发布的( ( 2 0 0 3 年第二季度中国货币政策执行报告中也明 确提出“在规范房地产信贷的同时，人民银行将配合有关部门为丌发商开辟多种 融资 融风 状的 会融 疗式特别是股权融资方式”。 l 圈此，系统分析我嘲房地产会融j x l l 暄i i , j 表现和产生原因，积极寻求坊地产金 险防范和控制的方法对策，建立起适应我旧当f j 玎社会经济发展和房地产业现 新型房地产金融体系以及借攀发达因家会融风险管理的经验和我国理论界、 界和房地产业人士的理沦和观点，研究适合我固国情的房地产融资方式，具 有较高的现实意义。 二、研究内容、研究方法、章节安排和创新之处 本文在阐述了房地产金融和房地产金融风险一般理论和概念的基础上，系统 分析了我国房地产金融的发展现状以及存在的问题，并从银行信贷的角度剖析了 房地产金融风险的表现和产生原因：在此基础之上，围绕房地产金融风险的防范 和控制，提出了从外部环境建设和融资渠道建设两个方面防范房地产金融风险的 对策，从根本上防范和控制房地产金融风险，促使房地产金融的规范发展。 在研究方法上，本文采用理论分析和实证分析楣结合、宏观分析和微观分析 相结合、动态分析与静态分析棚结合、定性研究和图表说明相渗透的研究方法， 计溺孽 埘积累的各类素材进行分析、归纳，并积极借鉴发达国家经验的方法和我国理谑 界、衾融界和房地产业人士的理论和观点，对防范和管理我国房地产金融风险这 一主题进行了深入研究。 在章节安排上本文分三大部分共血章对我国房地产会融风险的防范这一问题 进行了分析和评价。第一部分也就是第一章，是本文的基础理论部分，阐述了房 地产会融和房地产金融风险的一般理论和概念。第二部分包括第二章和第三章， 主要阐述了我国房地产业、房地产金融和房地产金融风险的现状和存在的问题。 第二章是我国房地产金融的发展现状，阐述了当莳我国房地产业的发展状况和房 地产金融的现状，主要分析了房地产金融发展存在的问题，为第三章具体剖析我 国房地产金融风险提供了现实依据；第三章是我国房地产金融风险剖析，针对产 生房地产金融风险的主要原因，即融资过度依赖银行贷款，从银行制度和经营行 为以及主要的两类房地产贷款入手，全面分析了风险产生的原因和过程。第三部 分就是最后两章，提出了从两个方面防范房地产金融j x i 险的方法对策。第四章加 盥外部环境建设，防范和控制房地产金融风险，分别从宏观调控、个人信用体系、 保险体系和法律法规体系的建设和完藩作了分析和论述；笫工章是发展房地产融 资“多元化”防范和控制房地产金融风险，- 2 要就扩展融资渠道的角度提出解决 问题的对策，分别从银行房地产信贷、房地产信托融资、r e i t s 三个方面提出了解 决方案。 本文的创新之处在于：( 1 ) 将西方发达国家的成功融资模式经验融入到我国未 来房地产金融胍险的防范构想，引入了r e i t s 等较新颖的融资方式，并根据我国 的房地产金融发展现状，在运行模式上提出了一些具体的措施。( 2 ) 提出了完善个 人信用体系的建议，在分析其重要性的基础上，初步拟定了个人信用系统的建设 方案。( 3 ) 提出房地产保险在我国房地产市场新的发展模式，提倡利用国家信用发 展国家住房抵押保证机制、建立个人住房贷款“一揽子”保险制度和积极推行住 宅质量保证保险等发展策略。 塑二里堡些兰垒堂垦堕坚塑 第一章房地产金融风险概述 房地产金融风险的产生受很多凶素的影响，如制度、汇率、利率、通货膨胀以 及宏观经济环境，它与固的房地产金融状况密切相关。房地产金融j x l 险不仅影 响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且对整个金融业和国民经济的稳定 和发展也至关重要，因此有必要对房地产金融风险进行系统分析。作为本文的基 础概念和理论的阐述部分，本章将分两节对房地产金融风险的基本概念和两种房 地产会融风险理论进行概述。 第一节房地产会融风险概述 一、房地产金融的概念 在深入论述房地产金融风险之荫，先h j 确本文对房地产金融这一概念的界定。 房地产金融是指在房地产丌发、建设、流通、经营和消费过程中，通过货币 流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动 服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动 服务的“住宅金融”两个主要部分。 房地产会融的基本任务是运用多种会融方式和金融工具筹集和融通资金，支 持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房 地产再生产过程的顺利进行。 房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款、开办住房储蓄、办理房 地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币 第一章席地产套融风险概述 结算以及房地产有价征券的发行和代斟! 发行与交易等。 二、房地产金融风险概述 房地产会融风险，指房地产会融领域中的。种“损失的不确定性或者可能性”。 指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等 原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言， 房地产金融风险主要有以下几种： ( 1 ) 信用风险，即借款人违约的胍险 ( 2 ) 流动性风险，即会融机构资产变现的风险 ( ：j ) 系统性风险，即由整个宏观经济变动引起的风险 ( 4 ) 利率风险，【j 利率变动引起的风险 ( 5 ) 汇率风险，即汇率变动引起的风险 ( 6 ) 通货膨腓：肛l 险，( ：! 【 货币贬值、物价f ：涨n q 风险 ( 7 ) 艿地j “金融l 】j e 它x l i 硷。 ( 一) 、信用风险 信用风险，又称违约风险，是指由于借款人违约，不能偿还、不愿偿还或延 期偿还债务本息，从而给银行带来损失的可能性。违约风险又可细分为主动违约 风险和被动违约风险。主动违约风险是指借款人在利益动机驱使下，主动停止或 延长还贷造成的有意违约。被动违约是指借款人因某种客观原因，如失业或收入 下降等社会原因或由于自然灾害、战争、社会动乱等不可抗力原因造成借款人无 法按期还款所发生的违约。 l 、开发商信用风险 指房地产开发企业在无力偿还或不愿偿还金融机构贷款时，导致房地产贷款 本息不能按时收回，甚至无法收回形成呆坏帐时的风险。它产生的原因可能是贷 款前对借款方资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后其他情况变化造成 的。在房地产项目的开发过程中，由于各种主观或客观原因导致房产企业经营状 况出现问题，如房屋销售困难、资金周转不灵或经营管理不善、亏损严重甚至破 产倒闭而无力还款的情况时有发生，而且目前房地产市场信息不充分、监督管理 糟北儿：厉地产金地，卜7 雄财终人学 i 版礼2 0 0 3 5 一一 笙二萱堕! ! 兰堡些墨堕丝查； 欠，”密， ：发商的丌发行为与销售行为不觇范，甚至为其经济利益恶意欺诈银符 及担保方，这类风险又叫做欺诈风险，是目前银行和担保方面临的最大的风险， 它可能带来的损失也是最大的。 2 、个人信贷风险 个人信贷风险是指借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能 按期或无力偿还银行贷款，从而给银行利益带来损失的风险。按照人民银行个 人住房贷款管理办法的规定，个人住房贷款的还款期限最长可达2 0 年。这就决 定了个人住房贷款是一项涉及对象广泛、发生频繁、持续期限长的金融业务。现 实生产中，涉及对象越广泛、发生越频繁，安全性审查难度就越大、管理也越复 杂，从而风险性也越大。这就从根本上决定了个人住房贷款是一项存在一定风险 的房地产金融业务。 ( 二) 、流动性风险 流动性风l i 龟是指山于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资 产，以致小能浦偿到期债务、满足客户提取存款要求的风险。一种是山于资产结 构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时 融入现金的手段和渠道，导致流动性不足而产生的风险，我们称之为原发性流动 风险。通常个人住房抵押贷款长达1 5 2 0 年，对抵押贷款发放银行来说，信贷资 产回收的周期跨度很大，而通常银行吸收存款负债最长仅为2 j 年，商业银行资 产负债两者间的期限不匹配，造成银行信贷资金的不稳定，使之面临较高的流动 性风险。另一种是继发性流动风险。房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物， 当借款人不能按期还款时，贷款银行可以从处分抵押房地产从中求偿，但如果银 行无法顺利得到抵押物、找不到合适的途径卖掉房地产或处覆抵押物的程序和时 间太长，银行同样也会形成流动性风险。 ( 三1 、其他相关风险 l 、系统性风险 系统风险，即由整个宏观经济变动引起的风险。房地产金融的系统风险是一 种全局性风险，由于政治、经济、社会心理等宏观性因素的影响，导致系统内部 运作失调，整个房地产市场持续低迷，房地产金融系统出现“多米诺骨牌”式坍 塌。在房地产市场持续低迷或崩盘的情况下，商业银行可能面临开发商和个人贷 ! ! ：! 些些兰竺型! ! 堕塑生 款哲f l f 普遍违约风险，即使银行采取各种资产保全措施，但由于市场低迷和价格 暴跌，或者由于处理成本太高，仍然要承担巨额的损失，这是商业银行丌展房地 产金融业务所承担的最大风险。 2 、利率风险 利率风险，即利率变动引起的风险。按央行规定，利率下凋时，存量c 乏期存 款利率按存入时约定利率执行，而存量贷款利率却一年定按新利率执行。如果 贷款利率下降，相对于己存入的长期存款，这部分贷款的收益空间就会缩小，还 会出现存贷款利率持平甚至倒挂的情况。存贷款利率同向变动但利率差缩小，也 可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长， 在长时期中利率变化更频繁、更大，不确定性更多，利率风险也就更大。 3 、汇率风险 海外的投资者，除了对物业估计价格、收益率以外，还耍考虑汇率的因素， 州负j f i 率变动的风险。如果外汇升值、本币对外贬值，以外币计价的债务负担将 j j j i 嚏：反之则以外币计价的资产将实际减少。同时在外汇买卖、外汇收支中也有 胍险。 乱通货膨胀风险 通货膨胀风险，即货币贬值、物价上涨的风险。l ：t 】于名义利率减去通货膨胀 李彳+ 足实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负 数，就使银行面临风险。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为 后者往往随通货膨胀而上浮。如果贷款利率固定而存款利率浮动，银行的通货膨 胀风险就更大，房地产金融的长期性使其通货膨胀风险也较大。 5 、其他风险 房地产金融中还有其他风险，如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的 风险、业务操作中其他失误带来的风险、国家政策变动的风险、房地产资金转账 结算中的风险、房地产保险中的风险、房地产信托中的风险等等。 第二节房地产金融风险理论 一生：竺些!：竺型坠丝丝堡 一、金融不稳定假说与房地产金融风险2 会融不稳定假说( f in a n c i a l ir s t a b i l i 【yh y p o t h e s i s ，f i h ) 是海曼明斯基 ( h y m a npm i n s k y ) 在2 0 吐纪6 0 年代提出的，叫斯艇认为，一个会融体系自然由稳 健的结构向易变的结构转变，或从个与稳定一致的结构向易于不稳定的结构变 化。他强调系统在不断地向易变性变化，“稳定”的状态实际上是短暂的，“稳定 是非稳定化”。在长期繁荣时期，经济从有利于稳定系统的金融关系向有利于不稳 定系统的会融关系转化。 明斯基将现金流入分为四种情况：一是山经营产生的现金收入( 包括利润、工 薪、税收) ：二是由债务人兑现支付承诺而产生的现金收入；三是通过借入或资产 变卖产生的收入；四是少量的手持现金。相应地，单个金融行为主体( 个人、企业、 政府) 的财务状况按现金流的未来表现可分为三类： 第一类称为套期保值( f l e d g ef i n a n c e ) ，指行为主体在未来一段时间内由前述 第一、：种，j - 式所取得现命流入超过预计的观会流出。除非发生重大变故，处于 这种财务：队况时。般一i 会发生支付困难。一般厢民户以及低财务杠杆率的企业常 处于此利t 状态。 第：二类称投机理财( s p e c u l a t iv er in a n c e ) ，指行为生体山第一、二种方式取 得的现金流入超过因| = i 常支付及偿付应付利息而发生的预计现金流出，然而尚不 足以支付到_ j 】应付债务的本会。通常，此种状况下的行为主体必须靠债务滚动( 借 新还旧) 来维持萨常经营。高财务杠中1 率的企业常处于此种状态，而商业银行更是 天生的投机理财者。 第三类称作庞兹理财( p o n z if i n a n c e ) ，即一种高风险理财。处于庞兹理财状 态的行为主体山一、二种方式取得的正常现金流入甚至不足支付日常性现金支付 及债务利息。因此如不欲变卖资产，维持现有经济规模，则不仅要靠滚动负债偿 付到期债务的本金，还要不断地累积新债务。长期亏损性企业常常处于此种状态， 具有高赤字的政府部门无疑是最大的庞兹理财者，而我们所要讨论的房地产企业 正是属于这类理财者。 从商业周期的阶段性角度来看，在商业周期的上升阶段，行为主体囡经营而 获得的现金流入( 利润、工资、税收) 持续增长，同时市场融资条件宽松，借款容 易、利率也较低。此时，那些高流动性资产价格就会下跌，行为主体纷纷将其代 2 扛t i n 论部分：k 竖参考i b m a npm i n s k y ：“t h ef i n a n c i a li n s t a b i l i t 3h 、。p o t h e s i s ：a c l a r i f i c a t i o n ”，t h e u n i v e r s i t o f c h i c a g op r e s s 1 9 9 1 8 塑= 垦望丝型璺! 燮： 之以低流动性、高盈利性的资产，l i ju , j ，他们也倾向于咀借入流动性取代资产流 动性，相应地提高了财务杠杆率。这样，原本处于套期保值状态的行为主体不免 带上些许投机性：而原本就惯于投机理财的企业及银行更是趁机扩天经营规模， 将支付需要完全寄托在债务滚动之上；甚至连庞兹理财者也会被看好，人们普遍 相信，未来盈利状况会进一步女f 转，胍险不大。 然而，旦经济走上停滞和下降轨道，利润增长减速甚至负增k ，则原来高 速增长时期产生的“欣快感”( e u p h o r ia ，常用于吸毒者) 立即消失。靠借入流动 性维持经营的做法难以继续，债务滚动必需付出高昂的代价。此时，投机理财者 因现金流入与流出对比的变化而成为庞兹理财者，原来的庞兹理财者则到了必须 靠变卖资产支付债务的地步( 明斯基称作“以卖出头寸来维持头寸”m a r k i n g p o s it i o nb ys e l l i n go u tp o s iti o n ) 。 出于在经济繁荣期间行为主体的资产组合中高流动性资产减少，一旦对流动 性的主观评价转高，原先所持有的低流动性资产便大幅跌价。这种情况引起人们 的臀觉，埘l i i j r i l l 务比率的企业产生普遍的怀疑，即便尚不至于成为庞兹理财者的 琊些公司也遭到信用配给，使他们也加入“实出头寸以维持头寸”的行列c 可 以想见，不信任感迅速漫延，埘危机的恐惧笼罩了全社会。 紧接着出现的情况就是“欠得越多就变卖的越多，卖的越多越贬值，最终是债 务越还越多”，金融危机就此爆发。金融危机不但使已开工的投资项目失去金融支 撑，还因资本及金融资产的价格下跌，使新的投资失去内在驱动，迸而加剧了整 个经济的萧条。 房地产行业的投资周期较长，玎发商作为庞兹理财者会在短期内无法用投资的 收益还本付息而需要再融资用于支付本息，而房地产本身就属于那种低流动性、 高盈利性的资产。在经济周期的上升阶段，原本属于第二类投机理财者的企业因 为对未来经济状况的过度看好，而增大其投机程度，将大量资金转向房地产业， 以便获得巨大的盈利空间。然而一旦整个房地产业出现萧条，银行必然紧缩贷款， 借入流动性维持经营的做法难以为继，债务滚动必需付出高昂的代价。房地产企 业的资金周转出问题，必将拖累相关的金融机构，产生连锁反应，从而导致金融 危机。 二、货币供给理论与房地产金融风险3 由美国货币学派代表人物弗罩德曼( m i l t o nf r i e d m a n ) 提出的一种货币供给理 论，他认为货币供应量主螫是t h 经济体系以外的货币当局决定的，货币供给具有 ，i - l 性，是) l - j - 变量。货币当局可以通过发行货币、规定存款一储备比率等手段 来控制货币供应量。如果货币政策运用得当，即一个政府f 门货币供应量与这个社 会的货币实际需求量相符合，会融体系的动荡不太可能发生或至少不会太严重。 他认为正是货币政策的失误引发了金融风险的产生和积累，结果使得小小的金融 困难演变为剧烈的体系灾难。 在弗里德曼的货币供给理论模型中，货币供应量的决定因素主要有： ( 1 ) 强力货币h ( 基础货币) ( 2 ) 存款准备金比率d r ( 3 ) 存款通货比率d c 在这三项决定因素中，强力货币反映货币当局的行为，存款一准备会比率反映 商、k 银行的行为，存款一通货比率反映非银行部门的 - j ：为。其l h 强力货币叮由 货币当局甑接控制，商业银行从强力货币中吸收存款准捂会及其所愿意保有的超 额准备金，非银行部门从强力货币中吸收通货以满足其货币需求，而存款一准备 会比率和存款一通货比率则构成强力货与货币供应量之训确定的函数关系。这样， 如果假定存款一准备金比率和存款一通货比率为一常数，或者它们的变化较为稳 定，那么，货币供应量的变化将完全取决于强力货币的变动，而强力货币变动本 身又处于货币当局的控制之下，因而货币当局可以通过控制强力货币来控制货币 供应量，货币供应量可以说是由货币当局在经济货币体系以外决定的，是一个外 生的可控的变量。 在弗里德曼的理论体系中，货币供应量的定义是严格界定的，它专指非银行 部门持有的通货和商业银行的存款总额。这个定义将货币资产与其他金融资产区 分开来，强调了商业银行与非银行金融机构的区别，在实际的货币供给过程中， 除了强力货币可以由货币当局直接控制外，存款一准备会比率和存款一通货比率 都在很大程度上直接取决于商业银行与非银行部门的资产持有意愿，而这种资产 持有意愿又主要决定于实际经济活动的涨落。 在弗罩德曼的理 a 体系中，货币供应量是一个外生的可控的变量这一结论具 本竹耻论部分丝爹毒i 钧：端沾：扎弘德曼。托寅的货币理论绎济科学ij l 版社，1 9 9 7 捕一啦惦地芒金触风险概述 有卜分喱要的意义，在他看来，经济波动即名义收入的变动取决于货币供应函数 与货币需求函数的相互作用及其均衡状况。实证研究的结果表明，货，币需求函数 长期内是极为稳定的，名义收入的变动主要山货币供应量的变动而引蕊而货币 供应量的变动事要取决于一吲的货币制度，可以由货币当局直接控制，从而是外 生的，与经济活动相分离的。既然货币需求函数极为稳定而货币供应量又是外生 的可控的，那么，货币供应量的变动就成为影响经济活动变动的根本原因，产出 和价格波动只有通过货币供应量的变动来解释，货币当局完全可以通过控制货币 供应量的变动来控制产出和价格的波动。 货币主义理论认识到货币政策的变化可以影响金融风险，这无疑是f 确的。 在现实中，一国的货币当局的确可以通过制定适当的货币政策，控制货币供应量 以达到防范和控制房地产金融风险的目的。以我国为例，2 0 0 3 年我国开始出现房 地产投资增长和房价上升过快的势头，央行正是看到了可能产生房地产泡沫的危 险，适时出台了1 2 1 号文件，从信贷政策和利率政策两直面入手，严格规范了对 房地产信贷_ k 务的篱理，从而起到对房地产金融j x l 险事阿控制的作用。 垫一1 一找i 叫“地产金触的发髓魄状 第二章我国房地产金融的发展现状 我幽的房地产金融是在改革丌放后随着房地产业的兴起逐步出现和发展起来 的，在十多年的时间里，它同房地产业互相配合、互相牵制，取得了很大成绩。 当前，在我国房地产业如火如荼地快速发展时，房地产金融面临着很大的机遇和 挑战，所存在的问题也随之一。点点暴露出来。所以要想透彻理解我困目前房地产 金融的发展现状和出现的问题，就要首先对与之息息相关的我国房地产业的发展 现状有一个深入了解。 第一节我国房地产市场的发展现状 一、我国房地产市场现状 从全国看，房地产投资在高速增长过程中，继续保持了供求两旺，供求总量 基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好发展势头，房地产业的发展 与国民经济，与相关产业的发展比较协调，房地产市场总体是健康的。 从市场潜力来看，我国已经确立了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战 略。据统计，现在我国人均住房面积是2 3 平方米，根据联合国人居委制订的标准， 小康目标的人均住房面积是3 5 平方米，远远高于当前我国的人均水平。现在的建 设数量是，每人每年可以增加一平方米，按照这个建设速度，我国1 2 年以后才能 达到预定的小康目标，所以房地产市场的发展潜力是十分巨大的。 按当前我国城市化的发展速度看，预计今后2 0 年内我国的城镇化水平将从现 在的3 7 提高到5 0 。城市人口的增长每年是5 0 0 万，加上每年农村进城人口1 1 0 0 万人，总数就是1 6 0 0 力i 。这部分人口的住房要求会带给房地产市场源源不断的发 第一学找周房地产金融的发艘现状 展空酬。 ( 一) 、我国房地产市场的发展舰模 1 、房地产投资快速增长 2 0 0 4 年l 1 2 月份全国房地产丌发投资持续快速增k ，尽管同比增长速度全 年瞿现放缓趋势( 从年初的5 0 2 下降到年术的2 i 1 ) ，但全年同比增长速度仍然 达到2 8 1 ，总量达到1 3 1 5 8 ，3 亿元。1 1 4 0 0 0 1 2 0 0 0 1 0 0 0 0 8 0 0 0 6 0 0 0 4 0 0 0 2 0 0 0 0 蔷= 荨苗荟：荟= 苫二莴 一一一 一一l 【t 口投资完成糊绝刈：f ( 亿元) 圈2 1 1 i a2 0 0 4 年l 1 2 月全 q 房地产j r 发投资完成额 f f l 位：亿元 6 0 0 0 5 0 0 0 4 0 0 0 3 0 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0 同比增 毛速度 普署署暑暑署暑詈暑詈詈 i 一一一一一一土上上 巨亘巫囹i 图2 1 1 1 b 。2 0 0 4 年1 1 2 月全国房地产开发投资增长速度 注：2 0 0 4 年1 一1 2 月增长速度为评估后数据。从2 0 0 4 年起，东、中、西部划 分范围按新规定执行，即将原来划入东部地区的广西和中部地区的内蒙古划入西 。何忠强：当前我罔厉地产业m 状j 发展前景，中罔闭卜资源撤，2 0 0 , 4 年3 厂j8 i 数据米源：阳彖统i 十局 l3 部地区。增长述度均为2 0 0 4 年快报与2 0 0 3 年年报数据对比。 数据整理：困研刚数据中心数据来源：国家统计局 2 、房地产销售价格不断上升 2 0 0 4 年四个季度的物价指数均在】l o 左右，比上年同期增长约】0 个百分点。 1 1 j l1 0 1 0 5 1 0 0 9 5 图2 1 1 22 0 0 2 - - 2 0 0 4 年全凼房屋销售价格指数( 1 4 季度) 上年同期= 1 0 0 数抛米源：固家统计局数据整理：国研网数据中一| 二 j 、商品房销售量持续增长，个人购房已占绝对比重 表2 1 1 ，32 0 0 4 年商品房销售额( 1 一1 2 月)够位：亿元 2 0 0 4 年备月1 2 月i 一3 月卜4 月 卜5 月卜6 月 1 7 月卜8 门i 一9 月 1 1 0 月卜1 1 月l 一1 2 月 销售额( 亿元) 5 7 881 1 4 31 6 4 l52 2 5 0 32 9 7 3 53 6 5 84 2 8 715 0 5 3 9 5 7 0 3 96 5 4 5 71 0 3 7 6 商品房 比上年同期增长( )4 7 8 4 4 44 2 54 4 9 4 0 94 1 43 9 73 4 83 l93 3 ，33 0 其中：销销售额( 亿元) 5 3 0 41 0 5 3】5 0 2 92 0 5 4 22 7 4 0 33 3 3 3 3 9 1 6 0 4 6 8 4 5 5 3 1 2 46 】3 5 89 6 8 0 1 售给个人比上年同期增长( )6 0 1 5 04 4 1 4 754 2 44 i83 8 93 533 2 33 4 i 3 0 4 数掘来源：国家统计局数据整理：国研网数据中- 亡 2 0 0 4 年1 一1 2 月份全国商品房销售额达1 0 3 7 5 7 亿元，比上年同期增长3 0 ， - ，tv 戏i 叫埘地严够锹的捌也毗状 其中销售给个人的商品房销售额达9 6 8 0 1 亿元，比上年同期增长3 0 4 北京、上海、广东、江苏、浙江、深圳等地个人购房占商品房销售的比例超过二 叠鐾萼| 9 8 ，个人己经成为商品住宅销售中与绝对比匝的主体。个人购房主要目的是茸住 自用。据有关研究机构的网络调查发现，在所有被调查的购房者中，有8 9 4 的人 买房是为了自住自用，有1 0 6 的人是为了投资，其中纯粹投机套利者更少。 ( 二1 、房地产市场住房结构呈现三大倾向 l 、倾向于中低档房 当前，一味地歼发中高档房已经不能适应市场发展的要求，众多开发商也意 识到了这点，根据房产需求市场日新月异的变化对楼盘的开发做出了一些调整， 更加注重房屋实用性、采光通风性和社区的自然景观和人文氛圈，新开发的楼盘 也向两类靠拢，一类是针对单身白领和年轻夫妇所丁r 发的小面积但功能齐全实用 性高的小户型社区：另一类则是面向普通：薪阶层或经济条件并不乐观的下岗职 ： 家庭的经济适j 】房。 2 、倾向二蜣膀 现房取代期虏是房地产r 仃场发展的必然趋势。近年来由于期房存在着的面积 不实、质量不高、环境不好、配套不全等问题所引发的纠纷案件正呈逐年递增的 趋势。这f m 委影响了整个房地产市场的形象，也在一定程度上冷却了消费者的购 房热情。一些丌发实力强、信誉好、形象好、自有资金充足的优质丌发商们为了 避免纠纷已倾向于丌发现房楼盘，现房可以给消费者一个非常直观的印象，包括 房屋以及社区环境部可以看得一清二楚，消费者满意就可以购买，不需担心开发 商会存在虚假、欺骗的行为，开发商在对消费者负责的同时，也塑造了企业的良 好形象。 3 、倾向于精装房 精装房在生活节奏不断加快的今天为消费者提供了极大的便利，节省了人力 和时间；也缩短了从购房到入住的时间周期。相比之下，毛坯房就存在着很多不 便，问题主要集中来自于装修阶段，由于质量参差不齐的装修公司和无序竞争的 装修市场，商品房投诉与装修投诉已上升为消费者投诉的主体。随着房地产市场 和装修市场的逐步成熟，精装房将逐渐取代毛坯房。 ( 三) 、房地产业的地域差别显著 近两年，我国房地产投资热点的区域性特征非常明显，主要集中珠江三角洲、 ls 一一一 ! ! ：坚些i ! ! ! ! ! = 兰：竺堂些垄塑! ! i 坠 f ! 江三角洲以及环渤海的若干城市。这i 大地带是中国经济增长最快的锺藿| | | 辫 民收入水平大大提高，消费逐步升级换代，大量外资源源不断进入，劳动鞘黝i 加快，这些都增加了对房地产的需求，闲此，这些地区房地产投资较热。 从房价与收入之比，即一个吲家或城i j 的、y - 均房价与一个家庭的平均年收入 之比来看，各地供求状况差异也搬火，虽然这一指标的全国平均水平还基本处于 合理区间，但是在城市问的差别非常显著，有些城市房屋销售价格相对于居民可 支配收入而苦，己经处于相当高的水平，例女n - j l 京、大连和南京等城市，远远超 过6 8 倍的国际公认标准。6 二、我国房地产市场发展出现的问题 总体j j i 看，全国房地产市场发展、 稳 繁荣景琢时，n i 一些局韶j 土也区，问题也不 ( 一) 、投资增【毛过快令人担忧 然而，在房产业出现一派购销两旺的 t 避免地出现了。 我国的房地产开发投资，从1 9 9 8 年剑2 0 0 2 年，j 年平均增速2 2 9 6 。而2 0 0 ：3 年房地产丌发投资总额同比增长了2 9 7 ，比之前5 年的平均增速高出近8 个百分 点，增速明显过快。2 0 0 4 年房地产丌发投资总额同比增长2 8 1 ，增速未见放缓， 从统计数据来看，2 0 0 3 年我国5 个省( 市、区) 房地产丌发投资增幅超过7 0 ， 有的城市房地产投资占g d p 的比重超过5 0 。有7 个省( 市、区) 土地购置面积增幅 超过1 0 0 ，最高的近3 倍；有4 个省( 市、区) 商品房价格增幅超过3 0 。： ( 二) 、房价一路飚升存在隐情 部分地区房地产投资增长、商品住宅价格上涨过快。目前，投资性购房越来越 多，特别是出现了异地投资性购房。从搞活流通来看，这应该是允许的。问题是 由于投资性购房的过度炒作，把一些城市的房价抬高了，当地居民承受不了，说 “外地人来把房价买高了”。2 0 0 3 年1 一1 2 月，全国房地产投资同比增长2 9 7 ， 全国商品房价格涨幅为4 9 ，但4 0 个重点城市商品房价格涨幅为9 ，0 左右，部 分城市商品住宅的价格上涨超过2 0 。2 0 0 4 年1 1 2 月，全国房地产投资同比增 长2 8 1 ，而全国商品房价格涨幅更是达到了1 0 。8 现在一些大城市的房价收入 6 车j ! 卿：我田席地产业的问题驶j e 对虏地产信贷的蟛响f l j i 北择贸大学学报，2 0 0 3 年箱3 期 7 芒万荣：- 前中周虏地产市场发艘态劳和前景删掣北京席地产，2 0 0 4 年第2 删 8 数据来源：冈家统计局数榭整删：罔蜘 叫数循中心 1 6 堡：垦些塑堕! ! 兰童墼些塑；! 鉴 比都超过了8 ，离普通老百姓的消费承受力差距越来越大。 炒楼在杭州、| 二海、北京、深圳等大城r f 尤为突出，大体占了个人购蘑韵i 2 0 如右。全国的房价平均增 了l o ，杭州的房价三年增长了3 0 ，上海的房价三年 内增长了5 0 ，9 以至于上海人对温州炒房团谈起则色变，形象地称之为“狼来了”， 楼市炒作背离了我国进行住房制度改革和发展房地产业的宗旨，也不符合我国资 源短缺的国情，有碍于我国房地产市场的健康稳定发展。 ( 三) 、住房结构性矛盾仍然突出 虽然房地产丌发商已经开始倾向于丌发中低档住房以满足消费者的需求，高 档住房占据市场的单一局面逐渐被打破，但部分地区住房结构性矛盾仍然突出。 一些中小房地产企业也盲目追求高档商品房的超额利润，加大了住宅产品供应结 构不合理的矛盾。现在中国房地产市场上，特别是一些大城市普遍存在结构不合 理问题：中高档价位的产品过剩，中低档价位的产品不足。部分城市高档商品房 大面积空罱，空霄率超过j 0 的风险控制线。 2 ) 0 4 年1 - - 1 2 月，有2 2 个省( 区、市) 商品房空罱而积有不同程度的提高，西 部地区因结构陀矛盾，空霄商品房增f 晡j 螂挂r ：寻j 二东、t ”邴地区。据统汁，目前北 京盯商品房中，空霞商仙房主要是价位在4 0 0 元平方米以卜的中高档住宅，而 售价在3 0 0 0 元平方米以下的商品房则很少积压。2 0 0 3 年北京市场小户型的大量 出现和热销就反映出了k 婀以来供给和需求不匹配的情况。 第二节我国房地产金融的发展现状 一、我国房地产金融现状 在一定意义上说；我国的房地产业属于新兴产业的范畴。与房地产业同时发 展起来的房地产金融，也属于“新兴”的范畴。我国的房地产金融，是在改革开 放以后，即上世纪8 0 年代以后逐步复苏的，其真正的发展应从1 9 9 3 年我国房地 ”数据来源：周家统汁f 嗣 銎= 兰些塑竺些要生堂堕丝! ! 迩 产热后算起。 9 3 年的房地产热导致全国各商( 专) 、i k 银行的房地产信贷资产负债额超邋京 1 0 0 0 亿庀，“乜黎露了房地产会融业务的些问题，如金融机构过度发放房地离 贷款甚至自己经营房地产业，助长了房地产：市场的投机活动。为了规范和调整房 地产会融市场，保汪金融系统和整个社会经济的稳定，国家出台了一系列规定、 办法和通知。1 9 9 2 , 年11 月3 0 同，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了 普建住房公积会制度、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行住房公积会 制度，丌办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商 业性并存的住房信贷体系。1 9 9 5 年7 月，中国人民银行印发了商业银行自营住 房贷款管理暂行规定，对政策性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规 范，此后我国房地产信贷业务的分类和经营模式基本成型。 1 9 9 8 年j 月中国人民银行颁布了个人住房贷款管理办法，规范和促进个人 住房贷款，并于1 9 9 9 年4 月印发了经济适用住房丌芨贷款管理暂行规定，进 一步舰范了经济适j h 住房7 t 发贷款的管理。我国的房地产金融就在这些规定和办 法的规范和指导f 快速发展。 房地产会融的发展，虽然有过不少曲折，但经过多年的努力，我国的房地产 会融的发展初具舰模 从组织体系上看，我国目前己形成以中国人民银行为领导，以国有四大商业 银行房地产信贷部为茎，以其他股份制商业银行和非银行房地产金融机构为补充 的多层次、多形式的房地产金融机构体系。 从经营管理上看，目前己形成政策性与经营性业务相分离的新的经营管理体 系。房地产信贷部在财务管理和信贷计划上为银行的内部核算单位。房地产信贷 业务分为政策性业务与经营性业务两大类分账经营、分别核算。政策性金融业务 以住房公积金为主，截止到2 0 0 3 年一季度末，全国公积金缴存职工人数达到了6 4 0 0 万，公积会的归集总额也达到了4 4 1 5 亿元，覆盖率达到了6 2 5 。“经营性业务 主要由各国有商业银行和股份制银行负责，2 0 0 4 年全年房地产开发资会总量为 1 3 1 9 6 9 2 亿元，其中7 0 以上来自银行房地产贷款。 ” 瑶：开拓中罔坊地产会俐! 市场的研究青岛建筑t 程学院，2 0 0 0 年 “张存宁：企业推行件坊公积金制j 立的雌点及对麓，中周席地产，2 0 0 4 年笫4 阍 - n- i l l j , i 圯j 世。靠眦昀发胜小：队 二、我国房地产金融发展存在的问题