(最新)商业物业管理重要控制点分析.doc

莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅螃螅罿薁螂羈膅蒇螁肀肈莃螀螀芃艿蝿袂肆薈螈羄芁蒄袈肇肄莀袇螆芀芆袆袈肃蚄袅肁芈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂蒀羅腿芈葿肇莅薇薈螇膇蒃薇衿莃荿薆羂膆芅薆膄罿蚄薅袄芄薀薄羆肇蒅薃肈节莁薂螈肅芇蚁袀芁薆蚀羂肃蒂蚀肅艿莈虿袄肂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿莅蒅蚅袁膈莁螄羃莄芇螄肆膇薅 商业物业管理重要控制点分析1、管理目标商业物业具有大空间、多设备、商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户，而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理机构面对的服务对象是业主、租户和顾客三个方面，其中，租户和顾客群不是长期稳定的，而是流动的，不断变化的，且来源不同，构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。一旦物管机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，对公司商誉有极大的影响。因此，商业物业的物管机构为实现令各方满意的服务目标，就要不断调查研究市场情况，了解市场变化和不同租户、顾客对物业管理服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足他们，并赢得市场竞争。2、管理措施由于服务对象的不同与市场需求的差异，较之于住宅物业，商业物业对于物业管理的要求更高、更严格，在管理措施上，商业物业的物管机构应依据有关政策法规，严格制订一套适合商业物业物业管理的规章制度，规范各专业岗位的职业守则与工作细则，按照高标准订立工作计划和服务质量标准，使商业物业始终保持清洁文明、安全舒适的经营状态，对违反管理规定者，均一律按处罚条例进行处理。3、商业形象住宅类物业设计形象的主要目的在于美化居住环境，除在一定程度上促进物业销售外，在日常物业管理上并无其他商业考虑，而商业物业的形象设计则肩负着极强的商业使命，恰如其分的商业形象设计能够诱发顾客的潜在购买欲望，使之形成现实的消费；良好的外观设计、优美的内景布置能够使顾客为这种具有艺术美的商业氛围而实施自己的购买行为。现代的商业大厦（商场、商城）正是利用卓越的商业形象设计使顾客产生美感愉悦的同时，引导顾客消费，从而促进商业营销。举凡成功的商业物业无不具备独树一帜的成功商业形象，如深圳铜锣湾商业广场独特的中庭设计、深圳山姆会员店科学合理的功能分区等等。同时，舒适、幽雅的购物环境与和谐有序的消费氛围，不仅可以树立商业物业良好的自身形象，促进自身商业发展，还可起到形象示范作用，影响、带动周边商业物业形成区域发展，达到整体提升周边商业环境的效果。总之，保持物业良好形象是商业物业物业管理的主要任务。由于商业物业内不同区域的功能分区不同，为正确地导引人群、疏导车辆、维持物业内部的有序经营，在适当的位置（如出入口处、楼层梯间、坡道处等）设置明显的指示牌显得格外重要。在顾客分流方面，应采取积极合理的措施（如专人导引、专题广告导引、语音导引等），既能使顾客轻松流畅地进出，又能使顾客感觉到热烈的商业气氛。如果停车场、人行入口处过于拥挤，将会严重影响购物环境，并且影响顾客情绪。另外对于物业内各经营单位（商户）的招牌（广告牌）应妥善管理，保持物业外观整洁。影响商业物业商业形象的因素很多，完善的物业管理是非常重要的一个方面，通过良好的物业管理可以创造良好的公众形象，增强公众信心，从而吸引消费，有效促旺物业内的各项经营活动。4、环境清洁管理商业物业环境的清洁与否是衡量物业管理水平的重要标志，保洁工作对物业业主、租户及顾客的影响极大，越是高档、现代的商业楼宇，对清洁工作的要求就越高。商业楼宇的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头较多，保洁工作相对难以控制。除应有专人负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保持室内外卫生之外，同时应注重提高清洁工作的专业性，满足商业物业内部各种设施设备的保养需要。商业物业的保洁形式具有以下主要特点：、由于商业楼宇日常的保洁需求时间较长（营业时间长，且节假日照常营业），在保洁人员的工作安排上一般实行两班倒，即将巡视和清洁分开，隐蔽部位（如消防通道内的设施）的保洁工作安排在白天巡视时间完成，夜间主要对营业区域进行清洁，包括地面、卫生间、玻璃、消防器具等公共设施。、商业楼宇的保洁重点在大堂及大门入口处。大堂、大门是出入人群的必经之地，且位置最接近物业外部环境，只要注意大堂和大门出入口的卫生保持，并及时进行保洁作业，即可在很大程度上减轻物业其他楼层、部位的保洁压力，但需注意在顾客经过出入口防尘垫之后，仍会有部分灰尘散落地面，如逢雨天，应组织人员将污迹控制在大堂入口范围内。、商业楼宇保洁巡视的人员配备主要由物业自身质素及档次来决定，楼宇档次越高，巡视的内容越单一，需配置的保洁人员越少；楼宇档次越低，巡视工作所需的人员越多，巡视频度越大，特别是集市型的商业物业，清洁质量的高低取决于巡视保洁的质量。另外商业物业保洁还需注意对停车场、理货区及垃圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集桶摆放的数量与位置是否合理。、商业物业对保洁人员的素质要求较高，包括及时发现问题的能力和正确处理清洁作业过程中的各种应注意事项的能力，在人员管理方面还涉及到防自盗等情况，物业管理单位应合理安排保洁人员的工作时间、工作区域及作业方式，做到既要保证物业环境的清洁卫生，同时也尽量避免因保洁作业对物业内部正常的商业经营活动造成不良影响。5、环境绿化管理营造良好的购物环境是商业物业成功的基本条件，而出色的绿化管理则能提高商业物业区域环境的“含金量”。尽管商业楼宇的单位面积价值昂贵，仍需要通过环境绿化来点缀，并以此营造和谐舒适的宜人气氛，提高业主、租户及顾客的生活、工作质量。商业物业的绿化管理以经济适用、美观大方为原则，为与建筑环境气氛取得协调一致的效果，应对其进行统筹规划，合理布局。具体的绿化方案设计应结合客观环境，合理布置，既要考虑美观，通过绿化起到美化环境、改善环境小气候的作用，也要考虑植物品种的选择，方便长期的日常养护。同住宅物业相比，商业物业（楼宇）因其着重商业综合使用功能及建筑空间方面的限制，使得物业内可绿化区域面积较小，加上室内阳光照射不充分，因此给绿化工作带来困难，为较好解决这一问题，应充分利用有限场地，采取水平绿化与垂直绿化相结合的方法，在拥挤的有限空间里营造绿意的环境。在绿化装点室内空间时，应注意以下几点： 、商业物业的绿化配置主要以室内绿化为着眼点，属花卉租摆范畴，对花卉的质量要求相对较高，花卉在摆放期间应表现出良好的生长状态，防止出现乱叶、黄叶、虫害、痿焉、老化、不规整等生长不良的情况。、商业物业室内的亮度主要由光灯补偿，光线较柔和，因此在品种选择上以观赏叶片花卉为主，叶片质地应为革质以上，光亮无毛，颜色纯正。在养护中应及时清洁叶片，去除灰尘，以保持叶片光亮，必要时可喷施少量光亮剂。、室内花卉的选择应注意避免选用姿态臃肿的花卉，主要突出线条美和层次美。同时要避开有异味、有毛、有毒的植物。花木摆放讲究艺术，品种配置与摆放位置要适当，风格统一协调，构图合理美观。、因室内光照度有限，不宜摆放较高大的植物，注重环境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透视的焦点部位人为加上背景以烘托气氛。例如，在蔬菜区用塑料制作的藤本蔬菜来映衬主题。、室内花木一般产自热带，因此室内的湿度要较大一些。由于受到环境的制约，室花更换较频繁，日常的养护大多限于夜间浇水或补充少量颗粒剂复合缓释肥料。、搬运花草植物时，保护花卉枝叶不受损伤，同时注意花木放置场地的卫生保洁。经常对植株进行检查，适当进行绿化补缺与品种调剂，确保植物生长成型，成活率达95%以上，保持植物常盛态势，可使室内环境充满生机与活力。6、安全管理商业物业（楼宇）面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的保安和消防队伍，并有一套紧急情况下的应急措施。安全管理工作的基本要求是保障物业安全，维持商业物业的经营管理秩序。对于商业楼宇的安全管理，应注意以下几点：、 将物业管理中的安全管理与商业经营中的防损要求结合起来。商业楼宇内的人流构成复杂，几乎任何一家商业机构都要面对商品防损的难题，采取包括录像监控、便衣巡查等各种保安措施力求杜绝商品流失。物管机构的安全人员应根据公司的要求，合理分工，明确责任。若商业物业的经营管理方自身设有专门的保卫部门（如商品防损部），物管机构应注意明确同防损部门的职责分工、责任区域的划分及具体工作的对接程序。若商业物业的经营管理方将防损工作交予物管机构管理，物管机构应在自身安全管理部门内部明确各安全岗位的具体设置及岗位职责，通过有效分工，采取各项有效措施，在做好物业社区治安工作的同时，积极重视商业防损工作，将商品的损失程度限制在最小范围内。、将物业保安管理同物业消防管理相结合。消防安全是物业安全的重要环节。由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）汇集，发生火灾所造成的生命、财产损失无法估量。因此，商业物业的物管机构的每一位安全人员都应同时是兼职消防安全管理员，并具备相应的消防知识与技能，及时发现并处理各种火灾隐患。、将安全管理与客户服务工作相结合。商业物业的物业管理服务对象较多，包括业主、租户及商业顾客，同其他类型物业的物管工作相比，由于物业的商业特性，商业物业的物业管理更加强调管理的服务性，安全管理人员在日常工作中，随时都可能会接到客户的各种服务要求，因此，必须将安全人员的日常工作纳入到客户服务工作中去，为顾客提供各种细致服务，尽可能地保护业主、租户和顾客的利益。、紧急事故的应急处理住宅小区的整体环境属于封闭型或半封闭型，而商业物业属开放型环境。现代物业管理中的安全管理概念正变得越来越复杂化、严格化，已不仅仅局限于物业方面的安全保卫，还包括犯罪、意外事故、自然灾害及危险物等紧急事故造成的安全保护问题。安全人员所承担的责任随着社会的发展和业主需求的变化而不断增加。对于高度密集性的商业物业（楼宇）而言，若发生紧急事故后处理不当或不及时，将会造成无法估量的生命财产损失，因此必须设计一套有效的紧急事故处理程序，该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管暴裂、犯罪活动、爆破威胁、电梯事故、严重伤病等紧急事项有所准备。所有安保人员必须与物业电气、机械、交通和控制设备相关人员及物业业主、租户紧密配合。任何一项安全计划都应有四个目标：预防措施、问题的检测和报警、损坏遏制及防止损失的进一步扩大。处理物业紧急事故最先进的方法在于预防的措施。由于物业管理者无法事先准确预测事故的发生，因此在设计保护计划时，必须尽可能地提考虑任何紧急事故可能发生的各种情况，最大限度地作出反应。一些具体的预防措施如：事先做好电梯的准备工作，以便在紧急情况下供事故发生楼层的受伤人员疏散使用；在租户中提倡使用不易燃、防火性家具及材料；组织业主、租户定期举行各种应急反应训练和活动；编制紧急事故程序指南手册并发放到所有物业工作人员、业主、租户手中；储备少量紧急物资等。一旦紧急事故发生，人身安全就处于第一位。物业管理者应按设计好的基本应急程序履行职责，立即与业主、租户建立个人联系，通告危机现状以及解决办法。物业管理者必须全力以赴，以避免发生更大的损失，尽可能快地恢复正常的工作运行是减少商业经营损失的最好办法。提高安全的重要性还包括免受犯罪活动的侵袭。商业楼宇的一些地方是较易发生犯罪活动，如商业中心的停车场就是犯罪分子与歹徒经常活动的主要地方。对此，物业管理机构有许多需要改进的地方，例如：增加照明灯以加强顾客安全感；人行道附近和停车场不应有藏身之处；为顾客提供的哨岗应安排在停车场重要位置等等。增加训练合格的保安人员，配备高性能的安全设备，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪发生。商业物业的物管机构应与当地公安部门加强联系，获得必要的建议与帮助。另外，租户若发现有可疑行迹应立即互相通告，这样由于失误导致的犯罪事故就会减少。7、设施养护管理商业物业高起点、高质量的设备设施需要具有先进的现代化管理手段和专业化养护维修技术。因此在养护维修方面，必须有一支专业化队伍，对物业的各种设施设备加强养护，如空调设备、电梯设施等。由于商业物业（楼宇）使用频繁，预防性的维护工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤为重要。商业楼宇内部属于人流高度密集区域，空气调节必须适宜，载人运输工具必须保证长时间安全运行，因此必须加强各类设施、设备的维修保养，减少停机率，并在商业物业开放运行中及时处理各种设备故障，保证其正常运转，为物业业主及使用权人提供方便及不间断服务。8、消防管理现代商业物业大多是立体性建筑，且机电设备较复杂，故其消防工作显得难度更大，也更重要。消防工作的目的就是为了预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主、租户和顾客提供安全环境，保障其生命财产安全。商业楼宇常见的引发火警的原因主要为烟蒂或火种处理不当、电器引致的火警、装修不慎等。商业楼宇内部人群密集，短时间内的人员疏散压力较大，消防通道必须保持畅通无阻，遇有紧急情况时能及时疏散人群。商业楼宇建筑应严格按国家消防部门的具体有关规定配备消防装置及设备，如火警报警系统、应急发电机、应急照明系统、花洒系统、空气调节系统等等。楼宇内各类消防设施及消防通道的指示标识必须完整、齐全、清楚，所有固定装置、设备或装饰品均须达到高度安全标准，保证顾客，特别是儿童不致意外受伤。物业的消防管理还必须注意物业管理机构与业主、租户（使用人）之间的联合管理，组成以物业管理公司为主，业主和租户为辅的消防管理网络，必须注意消防宣传与强化消防管理之间的结合，才能真正把各项消防管理措施落到实处。10、车辆管理商业类物业（楼宇）一般均位于本地商业旺区，用地有限，各类停车场所、车位较为紧张。据典型调查（北京零点市场调查公司数据），在商业楼宇（商场、商城、商厦等）的实际消费购买人数（约占总客流量的40%）中，70%为乘车或驾车人士。一座较为成熟的商业楼宇，其建筑面积与停车场面积的合理比例大致为4：1。由于停车面积供应紧张，对往来车辆实施有序管理难度较大。商业物业各类停车场（地上、地下停车场）应合理规划、加强使用管理、提高使用效率，不仅保证物业管理区域内的良好的交通秩序和车辆停放秩序，确保业主、租户、顾客的车辆不受损坏和失窃，还应注意将车辆管理与环境管理、治安管理、消防管理及交通管理想结合。例如在环境管理方面要求车辆和人员保持停车场内清洁，禁止乱丢垃圾。在消防管理方面按消防要求设置消防栓，配备灭火器等。做到既方便顾客的交通往来，吸引顾客消费，又能保持整洁的物业环境和物业辖区内的安全与交通秩序。11、公关关系、商业社区文化商业社区文化活动对于商业物业内的所有单位及个人均有重大意义。首先，文化活动的开展有利于在物业社区内形成一种和睦、融洽、安宁的气氛，密切内部各商业单位间的往来，为互相之间的沟通提供了渠道，俗话说，和气才能生财。其次，通过开展多种形式的商业社区文化活动，有利于加强业主、租户与物业管理单位的沟通，增进相互间的了解，及时化解矛盾，使物管工作得以顺利开展。第三，商业社区文化活动的开展有利于唤起全体业主、商户的荣誉感，制造名牌效应。如通过组织业主旅行团、音乐会、康乐比赛等文化活动，一方面可唤起全体业主、租户的参与意识，另一方面也提高了物业知名度，并将为物业带来可观的商业效应。第四，通过开展文化工作，保证了物业社区的“安全文明”，为社区的稳定和长期发展奠定了基础。、商业推广、促销活动加强同商业物业内各经营单位（商户）的联络，有组织、全方位的促销活动不可或缺。物管机构可精心策划、积极配合商业物业的经营管理方组织、宣传和开展各类促营销活动，如示范表演、展示会、联合促销、季节性社会活动等，努力为吸引顾客提供各种周到细致的服务。这样，一方面可以增添商厦热闹兴旺气氛，促进物业内各商家与顾客之间的联络，另一方面可扩大商厦的知名度，吸引大批顾客前往消费。总之，商业物业管理机构处理公共关系的核心内容就是通过各种有效沟通渠道，采取多种形式加强、密切同物业经营方、业主、租户的联系，并在经营合作上明确与物业经营方的专业分工，物业经营方负责物业的商业经营，物管机构则专责物业管理，双方合理分工、协力合作，致力达到共同经营、整体发展的目标。商业物业管理的特点商业物业管理与其他形式的物业管理相比，对其服务质量、管理水平的要求更高，主要有以下特点： （一）安全为基础，商业物业管理的服务对象主要为高层综合商业楼宇，其特点为高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。商业综合楼宇大多位于城市旅游、购物的轴心地带，一般包括停车场、商业、餐饮、娱乐等场所，常住流动人口极多。要管理好商业综合楼宇，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内业主的生命财产安全，任务十分艰巨，安全是确保各项工作顺利开展的重中之重。综合商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，要求值班人员必须高度集中精力，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。在硬件上要配套，技术设施的先进为我们的安全管理提供了重要条件。同时技防必须与人防紧密结合才能确保万无一失。值班人员要责任到位，时刻密切监视技防设施。一旦发生各类险情，安全监控系统将信息传达到中央控制中心，安全保卫队员便可神速出击，将各类隐患消灭于萌芽状态。为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗，确保商场运营安全、顾客购物安全、客户销售安全。物业保值、设施运行、消防安全、防劫防盗、社会治安是商业物业管理安全工作的重要内容，也是商场安全、稳定经营的关键环节。围绕这五个环节，以“安全、舒适、清洁、文明”为物业管理目标，有针对性地开展工作。组织健全是工作的坚实基础。为确保商场的安全运营，物业管理企业应当与托管项目的业主大会组成专门安全委员会组织，并下设消防、应急突发事件、抢险等安全工作委员会。安全委员会实行逐级监督、层层负责，并签订安全责任书。安全组织委员会成员具有相当的权力，对于将要实施的工程项目或工作计划，实行“安全一票否决权”，如，装修改造、工程验收、设施设备更新等，只要存在安全隐患，专兼职安全人员有权提出异议，待安全措施完善后，才予实施。完善的制度是做好安全工作的重要保障。在制度建设方面，要结合企业实际情况，紧紧围绕自身特点建立健全了一系列规章制度。在制度执行过程中，切实按照“完善、落实，再完善，再落实”的原则不断丰富完善各项制度内容，讲求其有效性、科学性、可行性。各项工作做到了有章可循。在安全工作的落实过程中，坚持从严、从细、从实的工作作风，坚持严格管理，细致工作，讲求实效。一是始终坚持四季安全大检查，重大节假日活动时进行检查。二是认真落实“四严”制度，即“严格消防员巡视检查制度”，“严格消防设施试验检修制度”，“严格办理动火证制度”，“严格动火派人监管制度”。这样对发现的问题隐患能够及时处理，把隐患消除在萌芽状态。 典型事例：2000年2月4日0：02，贵和中控室技防系统发出防盗报警信号，中控室值班人员立即对报警区域进行了摄录像监视，同时立即通知外围的值班人员，向总值班和经警中队报告。经警人员飞速赶到现场，进行拉网式搜查，仅用5分钟便将潜伏作案的盗窃分子当场抓获，挽回经济损失6.4万余元。受到了当地公安机关的好评，同时将此案例作为典型材料在省内进行宣传推广。（二）服务为宗旨，商业物业管理既有其他物业管理的普遍性，更有其特殊性。商业物业管理主要面对三个重要服务对象，一是服务于商场经营、二是服务于顾客购物、三是服务于客户销售。由于商业综合楼宇设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。商业综合楼宇一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。因此，必须牢固树立“全心全意为客户服务”的宗旨，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。千方百计提升服务水平，保证商场优美的工作环境，为前来购物的顾客提供一个舒适的购物环境。商业综合楼宇能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。作为物业管理企业“想客户之所想、急客户之所急”是做好服务根本前提。物业管理企业作为楼宇水、电、排污等费用的代收代缴单位，要充分利用与供电局、自来水公司、环卫局等主管部门的业务关系，积极争取优惠政策，为业主节约每一分钱。以山东贵和物业管理公司为例，今年通过与环卫部门联系，积极争取到排污费减免的优惠政策，仅此一项每月可为其管辖的两个商场节约排污费用三分之一，为商场节约了费用，也为正处在“非典”时期的经营单位保存了经济实力。要搞好服务就必须建立培养一支素质较高的专业人员管理队伍，科技是第一生产力，企业的发展最重要的是人才和科技。知识是推动公司发展的动力，人才是公司发展的保证。有人预测未来成功的企业是一个“学习团体”，学习将逐渐成为企业生命的源泉。在这一点上，贵和物业公司主要采取“走出去、请进来”的方式，按照技术监督部门的要求，定期组织公司各专业从业员工进行专业知识培训；公司积极与地方专业院校联系，签署“校企联合”协议，建立大学生实习实践基地，将最新的理念、最新的知识引入公司，传授给我们每个员工。帮助我们在管理科学、技术改造、科技进步等方面能有所作为，在企业文化建设、打造企业品牌、员工队伍建设上有所作为。督促员工认真钻研业务，实现岗位成材，学习发扬学者们对知识的渴求精神和对未知世界孜孜不倦的探索精神，在工作中不断创新，在企业的发展中求得自己的发展。同时我们充分利用现有的硬件设施、多年成功的工作经验为莘莘学子提供施展才华的舞台，将他们大量的书本知识运用到实际工作当中，实现理论与实践的结合，为将来的发展打下坚实的基础。公司在汲取先进知识的同时，取得了良好的社会声誉，获得了“双赢”的局面。商业物业管理重要控制点管理目标商业物业具有大空间、多设备、商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。因此，商业物业的管理者为实现令各方满意的服务目标，就要不断调查研究市场情况，了解市场变化和不同租户、顾客对物业管理服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足要求。管理措施商业物业的管理者应依据有关政策法规，严格制订一套适合商业物业物业管理的规章制度，规范各专业岗位的职业守则与工作细则，按照高标准订立工作计划和服务质量标准，使商业物业始终保持清洁文明、安全舒适的经营状态，对违反管理规定者，均一律按处罚条例进行处理。商业形象舒适、幽雅的购物环境与和谐有序的消费氛围，不仅可以树立商业物业良好的自身形象，促进自身商业发展，还可起到形象示范作用，影响、带动周边商业物业形成区域发展，达到整体提升周边商业环境的效果。总之，保持物业良好形象是商业物业物业管理的主要任务。环境绿化管理营造良好的购物环境是商业物业成功的基本条件，而出色的绿化管理则能提高商业物业区域环境的“含金量”。尽管商业楼宇的单位面积价值昂贵，仍需要通过环境绿化来点缀，并以此营造和谐舒适的宜人气氛，提高业主、租户及顾客的生活、工作质量。商业物业的绿化管理以经济适用、美观大方为原则，为与建筑环境气氛取得协调一致的效果，应对其进行统筹规划，合理布局。具体的绿化方案设计应结合客观环境，合理布置，既要考虑美观，通过绿化起到美化环境、改善环境小气候的作用，也要考虑植物品种的选择，方便长期的日常养护。安全管理商业物业（楼宇）面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的保安和消防队伍，并有一套紧急情况下的应急措施。安全管理工作的基本要求是保障物业安全，维持商业物业的经营管理秩序。对于商业楼宇的安全管理，应注意以下几点：将物业管理中的安全管理与商业经营中的防损要求结合起来。将物业保安管理同物业消防管理相结合。将安全管理与客户服务工作相结合。紧急事故的应急处理设施养护管理商业物业高起点、高质量的设备设施需要具有先进的现代化管理手段和专业化养护维修技术。因此在养护维修方面，必须建立一支专业化队伍，对物业的各种设施设备加强养护，如空调设备、电梯设施等。由于商业物业使用频繁，预防性的维护工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤为重要。商业楼宇内部属于人流高度密集区域，因此必须加强各类设施、设备的维修保养，减少停机率，并在商业物业开放运行中及时处理各种设备故障，保证其正常运转，为物业业主及使用权人提供方便及不间