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论房地产市场中政府的住宅保障责任 ( 硕士论文摘要) 专业：同等学力 研究方向：经济法学 作者姓名：陈明茹 指导教师：郑少华教授 市场经济体制中的房地产市场必然受到市场规律的影响。随着我国社会主义 市场经济体制的深入发展、住宅商品化的迅速发展以及城市化进程的加快，我国 的房地产市场达到了空前的火热程度，房地产价格也是迅速上升。从市场规律角 度来看，价格的上升主要是由于市场上的供需矛盾引起的。在发展快的大城市中 供需矛盾更是日益凸现，使得房地产的价格不断地推向高点，加上政府近两年来 收紧地根的调控措施，房地产的价格因为需求量得不到满足今年又进入了新一轮 的迅速上涨。面对日益攀升的房价，政府从2 0 0 3 年开始就不断地推出政策欲调 控房价，但从目前的情况来看，政府对于居高不下的房价似乎已经到了束手无策 的地步。对于贫困阶层来说，拥有自己的房子几乎只能成为梦想了。但是，“衣、 食、住、行”均是百姓缺一不可的，居住问题更是关系到百姓生计的大事，作为 百姓的父母官，政府决不能坐视不理，也决不能仅仅以调控房价为己任，事实证 明政府的调控也有失灵的时候，所以政府必须在房地产市场中承担住宅保障的责 任。 本文所论述的房地产市场中政府的住宅保障责任，是指随着住宅商品化的发 展，城市化进程的加快，政府有责任采取适当有效的保障措施使居民都有适当的 居住房屋。对于高收入阶层来说，能够靠自己的经济能力来购买住宅，所以政府 采取的保障措施是针对社会上的弱势群体，即相对来说经济上处于弱势地位的低 收入、中低收入的群体。本文在开头先论述了政府承担住宅保障责任的理论依据； 然后通过综合归纳的方法论述了政府承担住宅保障责任的主要保障模式，即梯度 性的保障模式、廉租房模式、住宅合作社模式、公积金保障模式、政府供应公共 住宅模式以及政府补贴模式；再通过综合归纳以及比较研究的方法阐述了我国的 住宅保障模式的选择以及存在的问题；最后笔者通过对我国目前国情的分析，并 结合我国目前住宅保障模式存在的问题以及国外的经验对我国住宅保障模式的 完善提出了一些建议。只有制度完善了，才能使各种保障模式都能够在房地产市 场中充分地发挥住宅保障作用。 l 关键词l 住宅政府保障责任 2 d i s c u s s i o no nt h eg o v e m m e n t sr e s p o n s i b i l i t yo f e n s u r i n gr e s i d e n c eo nt h em a r k e to fr e a le s t a t e ( a b s t r a c to f p a p e rf o rm a s t e rd e g r e e ) m a j o r：e q u i v a l e n te d u c a t i o n s p e c i a l t y ：e c o n o i i l i cl a w s a u t h o r ：c h e nm i n gr u t u t o r：p r o f e s s o rz h e n gs h a oh u a t h er e a le s t a t em a r k e to fm a r k e t - d i r e c t e de c o n o m i c s y s t e mw i l ld e f i n i t e l y a f f e o t e db yt h em a r k e tm l e s w i t ht h ed e e pd e v e l o p m e n to fs o c i a l i s tm a r k e te c o n o m i c s y s t e m , t h er a p i dg r o w t ho ft h ec o m m e r c i a l i z a t i o no fh o u s i n ga n dt h eh a s t e n e d p r o g r e s so f u r b a n i z a t i o n ，t h ed o m e s t i cm a r k e to f r e a le s t a t er e a c h e sa l lu n p r e c e d e n t e d h o te x t e n tw i t has h a r pr i s ei np r i c e i nt e r m so ft h em a r k e tr u l e s t h er a i s eo fp r i c e r e s u l t sf r o mt h ec o n t r a d i c t i o no f s u p p l ya n dd e m a n do nt h em a r k e t t h i sc o n t r a d i c t i o n i nt h ef a s t d e v e l o p i n gm e t r o p o l i si sm u c hm o r eo b v i o u s ，w h i c hc o n t i n u a l l yp u l l st h e p r i c eo fr e a le s t a t et ot h ep e a k ；a d d e dw i t ht h er e g u l a t i n ga n dc o n t r o l l i n gp o l i c yo f e a r t hs q u e e z ed u r i n gt h ec u r r e n ty e a r s ，t h ep r i c eh a ss t a r t e dan & v vr o u n do fc r a z yr a i s e b e c a u s eo fd i s s a t i s f a c t i o no fd e m a n d s f a c i n gt h ei n c r e a s i n g l yr a i s eo ft h eh o u s i n g p r i c e ，f o r m2 0 0 3 ，t h eg o v e r n m e n tc o n t i n u a l l ym a k e sp o l i c yt oa d j u s ta n dc o n t r o lt h e h o u s i n gp r i c e b u ta st h em a t t e rs t a n d s ，t h eg o v e r n m e n ts e e m sh e l p l e s st ok e e pt h e p r i c ef r o mr i s i n gu p t ot h eu n d e r p r i v i l e g e dg r o u p , i ti sa l m o s tj u s tad r e a mt oh a v e t h eo w n h o u s e b u t c l o t h e s ，f o o d ，h o u s i n g , t r a n s p o r t a t i o n i sa l lb a s i cn e c e s s i t i e so f d a i l yl i f ea n d t h eh o u s i n gp r o b l e mi sm u c hs e r i o u sm a t t e ro f l i v i n g a st h el e a d e r s h i p l i k ep a r e n t s ，t h eg o v e r n m e n ts h o u l dn e i t h e rt o t a l l yd i s r e g a r dn o r j u s ta d j u s ta n d c o n t r o lt h eh o u s i n gp r i c e ；a c c o r d i n gt ot h ef a c t u a lp r o o f , t h ea d j u s t m e n ta nc o n t r o lb y g o v e r n m e n tf a i l ss o m e t i m e s ，s ot h eg o v e r n m e n tm u s tt a k er e s p o n s i b i l i t yo fe n s u r i n g t h er e s i d e n c ef o r p e o p l e i n t h i s p a p e r , t h er e s p o n s i b i l i t y o f e n s u r i n gr e s i d e n c e i n t h e m a r k e t o f r e a le s t a t e m e a n st h a t , w i t ht h er a p i dg r o w t ho ft h ec o m m e r c i a l i z a t i o no fh o u s i n ga n dt h e h a s t e n e dp r o g r e s so fu r b a n i z a t i o n , g o v e r n m e n ti s r e s p o n s i b l ef o rc a r r y i n go u t a p p r o p r i a t em e a s u r et oe n s u r er e s i d e n c ef o rp e o p l e t h eh i g h e ri n c o m eg r o u pi sa b l e t ob u yr e s i d e n c eb yt h e i ro w ne c o n o m i cc a p a b i l i t y , s ot h ee n s u r i n gm e a s u r eo f g o v e r n m e n ta i m sa tt h ed i s a d v a n t a g e dg r o u p si nt h es o c i e t y , n a m e l yt h ee c o n o m i c a l l y w e a k e rg r o u pw i t hl o wi n c o m ea n dm i d d l ei n c o m e a tt h eb e g i n n i n go ft h i sp a p e r , i t d i s c u s s e st h et h e o r e t i c a lb a s i so fg o v e r n m e n t sr e s p o n s i b i l i t yo fe n s u r i n gr e s i d e n c e , t h e nb yt h et h e o r yo fc o m p r e h e n s i v ec o n c l u s i o n , i td i s c u s s e st h em a i nm o d eo f e n s u r i n gr e s i d e n c eb yt h eg o v e r n m e n t , n a m e l yt h em o d eo fg r a d i e n te n s u r i n g , t h e m o d eo f l o w - c o s tr e n t i n g ，t h em o d e o f h o u s i n gc o r p o r a t i v e ，t h em o d eo f a c c u m u l a t i o n f u n d ，t h em o d eo f p u b l i cr e s i d e n c es u p p l i e db yg o v e r n m e n ta n dt h em o d eo f s u b s i d y b yg o v e r n m e n t ；n e x t ，b yt h et h e o r yo fc o m p r e h e n s i v ec o n c l u s i o na n dc o m p a r a t i v e s t u d i e s ，i te l a b o r a t e so nc h o o s i n gt h em o d eo fe n s u r i n gr e s i d e n c ei no b rc o u n t r ya n d t h ee x i s t i n gp r o b l e m s ；a tl a s t , b ya n a l y z i n gt h ec u r r e n td o m e s t i cs i t u a t i o na n db y c o m b i n gt h ee x i s t i n gp r o b l e mo ft h ec u r r e n td o m e s t i cm o d ea n dt h ef o r e i g n e x p e r i e n c e , t h ea u t h o rt a b l e ss o m ep r o p o s a lo np e r f e c t i n gt h ed o m e s t i cm o d eo f e n s u r i n gr e s i d e n c e n o t h i n gb u tt h ep e r f e c ts y s t e mc a l lp u ta l lt h ee n s u r i n gm o d e si n t o f u l lp l a yt oe n s u r i n gr e s i d e n c eo nt h em a r k c to f r e a le s t a t e k e yw o r d s ：r e s i d e n c e ，g o v e r n m e n t ，e n s u r e ，r e s p o n s i b i l i t y 4 论文独创性声明 尊竺! 釜一的学位沦文! 垫区9 章垡塑! 鱼箜! 塑鳘季查兰夕 是找个人在导帅指导下进j r 的研究 _ 作及取得的研究成果。沦文川筠= ：了特别加以标 注和数酬的地方外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的删究成粜。其他 研究者对本研究的肩发和所做的贞献均已在论文中作了明确的声明并表示了啪意。 作者签名：j 塑垦! 型鱼l 论文使用授权声明 本人完全了解华东政法学院有火保留、使刖学位 仑文的枷定，即：学校有权仪 留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅并制作光盘，学校可以公前，论史的全 部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文，学校刚时有杈将本 学位论文加入全吲优秀l 枣硕一l 学位论文共建币位数槲库。保密的沦文缸：解密后遵二) ： 此船l 定。 作椭辄孕盘剥币獬 h 蝴：埤丝：星 论房地产市场中政府的住宅保障责任 导言 与我国商品房市场逐步形成已致初具规模相对应的是政府逐步减少已致最 终取消住房分配制度，但是住房商品化、社会化制度的建立必须有相应的住房保 障制度相配合。1 因为市场并不是万能的，所以在房地产市场中政府必须采取符 合本国国情的住宅保障模式以有效的履行住宅保障责任。 第一章政府住宅保障责任的理论依据 第一节市场中弱势群体的产生及存在 一、弱势群体的概念 弱势群体通常是指在权力和权利方面、发展的机遇方面、生活的物质条件方 面处于弱势地位的群体。作为社会中较脆弱的人群，其经济权利和社会权利有被 忽视的倾向，其政治社会地位呈现“边缘化”趋势。2 二、弱势群体的产生及存在 市场经济体制是一个竞争的体制，优胜劣汰是其规律，所以总有一部分人在 竞争中失败，或者由于自身的原因( 年老体弱或者残疾) ，在社会上处于弱势地 位。这一部分人就构成了社会中的弱势群体。市场经济体制下，商品靠市场进行 分配，但是由于市场主体的逐利心态，不可能主动地损失自己的利益将商品分配 到弱势群体的手中。所以市场中弱势群体的存在是市场发展的必然结果。 三、我国弱势群体的产生及现状 1 磊：个人合作建房法律问题探析，载房地产法前沿2 0 0 7 年第1 卷第l 辑，第2 7 5 页。 2 李志勇：转型期的社会弱势群体及其权益保护，h 丛p ；纽型出地! 壁煎：q m 丛笪照l 璺苎星i j 2 8 旦建“访问日期 2 0 0 7 年6 月2 0 日1 。 在我国现阶段，伴随着经济和社会的急速转型，社会各阶层的分化在一定时 期具有扩大的趋势，某些社会阶层在资源的生产和分配中占份额相对增加，在经 济、政治和文化中的影响力相对上升，成为所谓的“强势阶层”，另外一些社会 阶层的资源的生产和分配中所占份额相对缩小，在经济、政治和文化生活中的影 响力相对下降，成为“弱势阶层”。3 市场经济在带来不断增长的经济财富的同时 造成了新的贫困群体，比如城镇的下岗职工、失业人员、城市打工人员等等，贫 富差距的扩大，社会弱势群体的凸现，已经成为目前我国发展所面l 临的重要挑战。 四、住宅弱势群体 从世界各国房地产市场的发展历程来看，在社会中处于弱势地位的群体，在 住宅问题上基本也处于弱势地位。他们无法靠自己的能力在房地产市场上购买或 租住到住宅，并且由于住宅较一般商品价值高的特殊性，以及他们在资本、技能、 信息等相对处于不利的地位，在未来的一定时间内，也很难靠增加自己的收入来 解决住宅问题。从我国目前的情况来看，住宅弱势群体基本也是这种状况，惟一 不同的是在我国经济转型中，原来国有企业的下岗职工，虽然在经济上处于弱势 地位，但是由于享受过原先国有企业的福利分房政策，所以在住宅上不一定处于 弱势地位。所以我国目前的住宅弱势群体是指经济收入处于弱势地位( 即低收入、 中低收入) 并且住房困难的群体。 第二节弱势群体住宅保障责任归属 一、住宅权 与食物、衣着一样，住宅也是人类生存和发展不可缺少的物质条件，从这个 意义上说，住宅权也是一项基本人权。世界人权宣言第2 5 条第1 项明确规 定，人人有权享有为维持他本人以及家属的健康和福利所必需的住宅，这就是住 宅权的核心内容和基本依据。从这一表达可以看出两层意思：一是住宅权并不是 为社会的高收入阶层和已经有充分住房的阶层提出的权利，而是为社会的低收入 阶层或中等以下收入阶层、尤其是为那些依靠自己的收入难以解决适当住宅的阶 李志勇：转型期的社会弱势群体及其权益保护，b 蛳；碰型业出婪! q 嫂：璺q m 丛登亟l 璺8 堡4 3 2 8 立丝“访问l ：is h 2 0 0 7 年6 月2 01 1 1 。 2 层提出的权利；二是住宅权是一种积极权利，既然维持本人以及家属的健康和福 利所必需的住宅是人人均享有的权利，那么当个人无法靠自己的能力来实现住宅 权利时，有权请求其所在的社会给予保护。 二、政府是责任主体 ， ( 一) 政府是社会的管理者 政府是社会的管理者这是毫无疑问的，市场是在社会中产生的，政府自然也 就成为了市场的管理者。市场不是万能的，早在1 9 世纪末，经济法的兴起就是 为了弥补市场的缺陷，虽然那时是出于反垄断的目的，但是政府作为市场的管理 者，作为社会的管理者，经济法逐渐扩大到了保障领域。社会中的弱势群体保护 问题无法靠市场自身来解决，只能靠政府来解决。在社会主义市场经济条件下， 政府在市场中的的责任在于给强者以“发展权”，给弱者以“生存权”，以有效 防止“弱肉强食，适者生存”的纯生物式的市场竞争。4 住宅权是请求权，住宅 弱势群体有权请求社会保护其实现住宅权，政府作为社会的管理者，理所当然地 要保障社会成员的住宅权。 ( 二) 政府是基本人权的维护者 从社会学的角度讲，住房是生活的必需品，是满足人从出生到死亡全过程基 本需要的生活资料，是贯穿人生一辈子的福利基础。5 从这个角度来说，住宅不 同于一般的商品，它是满足人类基本生存需要的商品。所以如前所述，住宅权是 基本人权，而所有的基本人权政府都有责任予以保障，政府是基本人权的维护者， 所以有责任保障住宅弱势群体的住宅权。 ( 三) 政府是公平的维护者 人与土地之间是一种天然的联系。从道德的角度，每一个人都应该被公平地 赋予生存所需的必要土地。市场经济体制下的房地产市场同样具备了市场的局限 性，城市居民在住房的持有化方面两级分化，低收入者无法承受昂贵的房价或租 金，因而居住拥挤，甚至无家可归，而另一部分人却拥有豪宅或房屋闲置。房地 产市场无法维护的公平只能由市场的管理者政府来维护。弱势群体在社会、 4 桑玉成等著：政府角色关于市场经济条件下政府作为于不作为的探讨上海社会科学院出版社 2 0 0 0 年版，第1 0 0 页。 5 李剑阁等著：中国房改现状与前景，中国发展f | ；版社2 0 0 7 年版，第3 5 页。 政治、经济上处于弱势地位，他们的声音和利益很难被国家的管理者所重视，他 们不象强势群体那样可以动用自己所掌握的资源去影响公众舆论，影响政府的决 策，影响社会的发展进程。如果缺乏公正的社会对待，社会公平将无法维护。6 所 以政府应当积极主动地去维护弱势群体的利益，以维护社会公平。弱势群体的住 宅保障责任也就顺利成章地归属于政府了。 第二章主要住宅保障模式研究 第一节概述 一、概念 住宅保障模式是政府为承担住宅保障责任而采取的具体措施，是指政府为保 证社会中的住宅弱势群体( 即低收入或相对收入较低的住房困难居民) 都能有适 当的居住房屋而采取的保障措施。 二、住宅保障模式必须要符合一国国情 ( 一) 重要性 住宅保障模式并不是单一性的，每种模式的保障对象、保障方式都有自己的 特点，每个国家的房地产市场的发展也总是具有自身的特色，实践证明只有符合 国情的，才能做到有效的保障。在国情发生变化时，政府对于住宅保障模式也应 及时作出调整，保证两者的统一性。世界上实施成功的保障模式，都是根据国情 建立起来的，并且随着国情的变化不断地加以调整。 ( 二) 举例说明 1 、新加坡 新加坡是“二战”后独立的国家，建国之初，新加坡政府就已经考虑到新加 坡作为一个城市国家的特殊国情，将防范房地产投机、实现“居者有其屋”作为 制定政策的基本原则。当时国家经济实力弱，面对广大居民住房困难的问题，政 府实施了由政府统一建设组屋供应给广大居民，并坚持小户型和低房价。小户型 6 叶剑平等著：房地产业与社会经济协调发展研究，中周人民大学出版社2 0 0 5 年版，第2 5 2 页。 4 和低房价的标准是以绝大多数居民买的起为度。新加坡在上世纪五、六十年代建 设的组屋，由于当时经济水平低，主要建设每套几十平方米( 从4 0 多平方米到 7 0 平方米为主) 的小户型组屋。进入八、九十年代，经济发展了，人均国内生 产总值超过l 万美元了，新建组屋的户型和房价也逐步有所提高。其中，1 9 9 8 年曾经建设过少量( 1 0 0 0 多套) 每套1 4 5 平方米户型的组屋。这时他们又进行 研究，认为面对人多地少的国情，以及保证大多数居民买得起组屋，不宜过多地 扩大户型，因而以后年度又降了下来。例如，2 0 0 2 年新建组屋每套为8 5 一1 2 5 平方米，其中每套8 5 9 9 平方米户型的占7 0 左右，每套1 0 0 1 2 5 平方米户型 的占3 0 左右，而且迄今也维持较小户型的标准。1 2 5 平方米的住宅售价3 0 多万 新元。由于新加坡住房供应已接近”饱和”，近些年每年新建组屋在5 0 0 0 套左 右，占总房量很小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超过1 0 0 平方米户型的 新房( 一般是卖掉自己现有住房与买新房同步进行) ，其他的居民则购买小于1 0 0 平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消 费，并加上对困难户、特困户的梯度性保障以及公积金保障制度，保证了占8 5 的居民居住在组屋内。目前新加坡拥有的新的和老的组屋，除极少数1 4 5 平方米 户型外，其余均为4 0 多平方米至1 2 5 平方米户型。7 可以说，新加坡是一个从国 情出发建立保障模式卓有成效的国家。 2 、英国 二战之后，英国的国情是住房严重短缺，所以在二战之后至1 9 8 0 年，英国 政府一直采取“补砖头”的住宅保障模式，即由政府集中建设出租公房，由环境 交通和区域部根据中央财政每年的建房预算安排，综合各个地方政府的建房情况 和低收入居民住房需求情况，按年度向地方政府拨款，由地方政府组织进行公房 建设，从而解决了二战后住房短缺的问题，有效保障了中低收入的住房。 第二节住宅保障模式 一、梯度性的保障模式 ( - - ) 概念 7包宗华：学习新加坡地产操控大力推行小户型低价房，htto：www1infen365comhtmlhouse,zf074496 h t m l ( 访问 l 期：2 0 0 7 年6 月2 5 日) 。 5 梯度性的保障模式是政府按照收入的高低，分别采取不同的保障措施以满足 不同的需求。一般来说，通常将居民收入区分为低收入、中低收入、中等收入， 或者仅区分低收入、中等收入，从高到低进行不同程度的保障。低收入者、中低 收入者，因为收入低，所以特别需要政府给予住房保障，相比较来看，对低收入 者的保障政府经济投入最多。中等收入者虽然具有小康水平或稍高一些的收入， 但有时相对高房价单靠自己的收入来解决住房问题仍有一定困难，因而政府也应 采取适度优惠的保障措旌，使中等收入者买或租得起住房，比如在土地供应方面 的优惠、住房建设贷款的优惠、购房方面的税费优惠，政府投入相对最少。 ( 二) 作用 梯度性的保障模式将居民按收入分级给予保护，覆盖面广，如果操作措施褥 当，将使全社会的居民都能够“居者有其屋”，或者说有适当的居住房屋。 ( 三) 美国的梯度性保障模式 美国政府对于低收入阶层、中等偏下收入阶层分别采取了不同的住房保障模 式。 针对低收入阶层购房能力不足的情况，美国政府采取补贴租金的方式来履行 保障责任。主要是在存量房中腾出一批小一些、旧一些的住房，同时规定低收入 者住房租金超过户收入2 5 的由政府补贴，每月每户补贴2 0 0 - - 5 0 0 美元，年补 贴2 4 0 0 - - 6 0 0 0 美元。由于美国人口多，每年全国的住房补贴5 0 0 亿美元左右。 而低收入者租用的住房并不是政府专门为低收入者提供的公房。申请房租补贴的 低收入者，首先要持有关单位提供的户收入低于低收入线的证明，然后到当地住 房局去申请，经过核实的申请合格者，先到住房局的出租住房一览表中选择几套 自认为较合适的住房( 住房一览表中列出的住房，由愿意出租低收入住房的房主 提供给住房局，这种住房的档次，以房租适于本市低收入者为度。以纽约市为例， 租给低收入者的住房，月租在7 0 0 美元以下，标准和面积是较低的) ，然后自己 去看房。如果选中某一套住房，则由住房局、房主、租房人三方在住房局共同签 约，由租房人按本户收入的2 5 交房租，其余部分由住房局每月通过银行拨付 给房主。 针对中等偏下收入者虽然有一定的经济能力，但是购房会增加经济负担的情 况，美国政府采取了住房抵押信贷援助、家庭担保、税收减免等政策来鼓励中等 6 以下收入者购房。比如对于购房贷款支出占家庭收入为2 9 - - 4 1 的中低收入 家庭，有资格获得联邦住宅管理局( f h a ) 提供的抵押贷款保险，当购房者无力 偿还抵押贷款时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融机构支付本息。 8 ( 四) 新加坡的梯度性保障模式 新加坡由政府统一建设政府组屋供应给广大居民，新加坡居民有8 5 的居 民都住在政府供应的组屋内。对于中等收入阶层供应的组屋面积约为8 0 一1 2 0 平 方米的新房，价格基本为建房的成本价；对于占住户总数8 5 的困难户通过政 府补贴，让每户购买一套6 0 一7 0 平方米价格便宜的旧房；对占住户总数8 5 左 右的特困户则租给每套旧的4 2 平方米左右的廉租屋，每月只象征性的收十几元 的房租。9 这样所有的中等收入、中低收入、低收入的家庭均能享受到政府的住 宅保障措施。 ( 五) 香港的梯度性保障模式 香港的第一个梯级是廉租房，占整个房地产住宅市场的3 0 左右，由政府 提供，租金低于市价5 0 以上，香港收入最低的市民大多住的就是这种廉租房， 虽然政府允许达到一定条件的居民可以购买廉租房，但是由于租金低廉和转手不 易，居民普遍没有购买需求，这也防止了借廉租房来投机或投资。 第二个梯级是居屋，是为中低收入的家庭建造，占整个房产市场的1 5 左 右，售价比一般的商品房便宜4 0 ，但相对于商品房来说，它的户型偏小，密 度较高，用材档次比商品房也较差，居住质量能够明显和商品房拉开距离，让买 得起商品房的不会对居屋产生兴趣。” 二、廉租房模式 ( 一) 概念及作用 1 、概念：廉租房模式是政府针对低收入买不起房的阶层所采取的一种住房 保障模式，租住廉租房的住户只需象征性地支付少量房租即可。 8 黄绪虎等著：房价中外房价、城市化与中低收入家庭住房模式解读，湖北科学技术出版社2 0 0 7 年 版，第2 5 2 页。 9包宗华：学习新加坡地产操控大力推行小户型低价房，一htta：www1infen365eomhtmlhouse t , f 0 7 4 4 9 6 h t m l ( 访问日期：2 0 0 7 年6 月2 5 日) 。 ”邓旭著：廉租房照搬香港模式小现实如何有效分配是关键，htta：wwwhen88eomviewthreadahv?tid= ! q 2 型( 访问日期：2 0 0 7 年6 月2 3 日) 。 7 2 ，作用：廉租房因住户不拥有产权，而使得政府部门拥有了更大的灵活性， 能够根据社会经济发展的状况和租户经济收入的变化，及时调整入住标准和租户 主体，从而在最大程度上实现“应保尽保”的目标。 ( 二) 特点 l 、在保障对象上，针对的是无能力购房的低收入阶层。如新加坡的廉租房 针对的是8 5 低收入居民，是既无法通过自己的能力购买组屋，又无法通过政 府的补贴购买组屋的特困户；香港的廉租房的适用的对象是3 0 的无能力购房 的低收入者；法国大约有四分之一的人住在廉租房里，由于法国购置房屋的贷款 难求、利率高、财产税也高，所以住在廉租房里的人都是买不起房的低收入阶层。 2 、在保障方式上，采取的是政府提供公共房屋收取少量房租，或直接采取 房租补贴的方式。如新加坡和香港都是由政府提供公共住宅作为廉租房出租给低 收入人群，每月只象征性地收取少量租金；美国在二次世界大战结束以后，采取 的是政府通过低利率政策，依靠私人机构兴建住宅并出租给低收入家庭，但随着 房源的充足，就采取了租金补贴的方式保障低收入人群的住房问题。 3 、在审批程序上，要经过严格的资格审查后才能获得租住廉租房的资格。 如美国要得到廉租房，美国房屋城市建设部要求低收入者提出书面申请，提供完 整真实的收入情况和家庭成员情况，如年龄( 适用于老年人) 、健康( 适用于残 疾人) 等。低收入标准以申请人所在地的平均收入为准。美国房屋和城市建设部 在全国设有3 3 0 0 个地区管理机构，共有1 3 0 万户住在廉租房里的家庭，相关审 查很严格。 三、住宅合作社模式 ( 一) 概念及现状 住宅合作社模式是由中低收入者个人联合建立起来的合作经济组织，这个组 织是自发形成的、不以营利为目的、自愿参加、自筹资金、自建住宅、自有产权、 自行管理，往往能够获得政府在财政、金融、土地购买、建材供应等方面的优惠 和支持，所以能够提供低价房给社员居住的一种住宅保障模式。住宅合作社的成 员通常称为社员。住宅合作社近年来发展迅速，据国际合作社联盟统计，住宅合 作社已遍稚五大洲四十多个国家，达七万多个，拥有社员达两千多万户。它不仅 在西方经济发达国家相当普遍，而且在发展中国家也有很大发展。各个国家的 住宅合作社模式具有不同的特点。 ( - - ) 德国的住宅合作社 住房合作社是德国住房建房的组织形式之一，也是德国重要的住宅保障模 式。合怍社建造的住房占全国新建住房总数的3 0 9 。政府对合作社建房给予多 方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价 格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较 低的税率向合作社征收；五是补贴租金，合作社住房如用于向社员出租，政府在 必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。1 2 ( - - ) 日本的住宅合作社 二战结束后，由于日本政府坚持推行“自己购买住宅”的政策，把追求住宅 数量作为重点，因此存在居住面积小、设备不齐全等问题，没有充分满足职工的 住房要求。在日本政府的住房政策迟迟不落实的前期下，各种劳动团体、劳动者 福利协会、劳动金库等组织自发性的成立了日本的住宅合作社。1 9 6 6 年7 月政 府制定了“日本勤劳者住宅协会法”，1 9 6 7 年3 月，日本成立了以法律为基础的 非营利性的日本勤劳者住宅协会( 即同本住宅合作社) 。住宅合作社在运作中受 建设省监督制约，在税收方面政府给予优惠政策，比如原则上免除法人税、免除 注册税、免除印花税，对于向“勤住协”出售土地者削减让渡税。在其他行政上 享受特别对待，如不受国土利用法的限制，不受宅地建筑交易业法的限制。建房 资金2 0 是个人储蓄存款，8 0 从住宅银行和劳动金库贷款，其利息非常低， 年息为3 ，并且还款期限为3 5 年。住宅合作社的房屋购价基本上控制在普通 职工年收入的5 6 倍的界限范围内，保证普通职工基本上都能买得起住宅合作 社的住宅。日本合作社的经费来源是向购房者收取的管理费，由于是非营利性的 组织，其收入为房价的6 。合作社房屋产权为私人拥有权和房屋租用权2 种形 式。1 3 ( 四) 瑞典的住宅合作社 瑞典在二战后到8 0 年代中期近3 0 年的住宅高位供给，年均住宅竣工量达 ”田磊：个人合作建房法律问题探析，载房地产法前沿2 0 0 7 年第l 卷第1 辑，第3 0 2 页。 住童悦仲等著：中外住宅产业对比，中国建筑，t 业出版社，2 0 0 5 年版，第6 6 页。 ”谷俊青等著：国外及香港地区住房保障的主要做法及经验，载中国房地产发展报告2 0 0 6 年版，第 2 0 3 页。 9 1 0 万套以上，这3 0 年建成的住宅占国家住宅总量的7 0 左右。其中，合作住宅 共有6 8 3 万套，约占全社会住宅的1 7 ，主要是单元式住宅和联排住宅，在解 决瑞典住房问题上发挥了一定的作用。合作住宅属于住房合作社全体社员共有， 并由住宅合作社建造和管理。住宅合作社为政府所认可，在法律上是非营利的合 作住宅组织，因其向社员收取的房价不含利润，只包含必要的合作社发展费用， 并且在住宅开发上可以得到政府的优惠政策，出售的房屋价格低，所以对中低收 入阶层有一定的吸引力。瑞典的住宅合作社在发起成立方面规定只要有3 个成员 就可以发起成立，社员对土地和房屋享有共同所有权，参与合作社的管理，拥有 居住权，按成本价支付日常管理费，负责住宅室内部分维修。1 4 合作社的住宅是 共有住宅，社员既有产权人特性又有承租人特性，前者主要是指社员能够买卖或 让其子女继承他的住房，可以改变屋内设施；后者是指社员每月要向委员会支付 费用，委员会负责户门外设施。 四、公积金保障模式 ( 一) 概念、起源及现状 公积金保障模式是专项用于住房消费由个人支付长期住房储金的住房保障 模式。公积金保障模式起源于新加坡，1 9 5 7 年开始，新加坡政府为了向失去工 作能力的公民提供必要的社会保障，实行了公积金制度。”1 9 6 8 年，新加坡政府 为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之 用，不足之数由每月缴纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不 影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对低收 入家庭，1 9 7 5 年后该规定对中等收入家庭也开始适用。公积金制度成为新加坡 国民储蓄的主要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。” ( 二) 新加坡的公积金保障模式 新加坡的公积金制度实行会员制，所有新加坡公民和永久居民，无论什么雇 员，公司都必须按雇员月薪的一定比例缴交强制性的公积金，并按月存入雇员户 1 4 谷俊青等著：国外及香港地区住房保障的主要做法及经验，载中国房地产发展报告2 0 0 6 年版。第 2 0 6 页。 ”间海旺：上海与新加坡公积金模式比较研究，httd：reootxdrc20vcndrcnetscriesnsffe02f5707252edbso 4 8 2 5 6 7 7 c 0 0 1 d b 3 e s 2 a 4 2 2 3 2 4 3 2 f 8 7 | e e 4 8 2 5 6 9 1 9 0 0 0 c 2 b i e ? o o e n d o c u m e n t ( 访问r 1 期 2 0 0 7 年7 月2 | ) 。 ”杨红旭：商房价并非无药町救聚焦各国房产开发保障模式，h t t p ；n e w s g z s o u f u n c o r n 2 0 0 7 - 0 8 - 0 3 1 1 6 4 4 6 8 h t m ( 访问【i 期：2 0 0 7 年8 月2 8 日) 。 1 0 下。1 9 5 7 年开始建立公积金制度时公积金缴交率为雇员月薪的1 0 ；随着经济 的发展，公积金缴交率逐渐提高，最高时达到5 0 ；从1 9 9 4 年7 月1 日起，公 积金的缴交率为雇员月薪的4 0 ，但最高不得超过2 4 0 0 新元。17 新加坡公积金 的特点是除了有住宅保障功能外，还具有养老、保健、医疗、家庭保障等多种功 能，是综合性的社会保障体系。 新加坡的公积金在管理上执法很严，对于违反公积金法令、拒缴、迟缴公积 金的雇主，中央公积金局通过稽查部门抽查和雇员的举报加以监督。对超过规定 缴交时间的雇主，公积金局发出月息1 5 罚款通知单进行催交，若再不缴，则 通过司法部门以法律手段强制执行。新加坡公积金制度有了法律保证，5 0 年长 盛不衰，充满生机。1 8 新加坡公积金的覆盖面广，全国总人口3 6 0 余万，公积金会员有2 7 0 万。公 积金的缴交率根据经济发展和员工工资收入水平、企业劳动力成本及公众对公积 金评价等因素，实行动态管理、不断调整。从1 9 9 2 年起，将公积金制度延伸到 自雇人士( 个体经营户) ，按营业收入3 缴纳，并可享受其他会员同等待遇。 新加坡是市场经济国家，公积金运行已融入金融资本市场，资本的回报率高， 增加了公积金局的资金实力。起初公积金除支付会员提取和各项贷款外，闲置资 金全部存人金融管理局( 新加坡中央银行) 用于购置政府债券，以降低资金风险， 保证会员利益不受损害，同时便于政府筹集资金用于公共事业的发展以及通过海 外投资使资金保值、增值。随着全球金融市场的扩大，从1 9 9 7 年1 月1 日起， 中央公积金局推出一种投资性保单，使投资与保障相结合，由专家帮助会员理财 增值，达到风险小、收益高的目的。” 新加坡设立一个法定的半官方机构中央公积金局，下有五个分支机构， 管理全国的住房公积金事务。近半个世纪来，机构稳定不变，较好地适应了公积 金管理的需要。 五、政府供应公共住宅模式 周海旺： j 二海与新加坡公积会模式比较研究，h t t p ：r e p o r t d r c g o v c n d r c n e t s e r i e s n s f e 0 2 f 5 7 0 7 2 5 2 e d b 8 0 4825677c001db3e82a42232432f871ee48256919000c2ble?ooendocument(访问f期：2007年7月2f i ) 。 ”盂建：学习新加坡，创新公积金制度，htm：housccnorthcomcnsvstem2003l1 2 5 0 0 0 6 7 4 2 8 5 s h t m l ( 访问h 期：2 0 0 7 年7 月2 5 1 1 ) 。 ”盂建：学习新加坡，创新公积金制度，htto：houscenorthcomensvstcm20031125000674285shtml(访 问i | 期：2 0 0 7 年7 月2 5u ) 。 l l ( 一) 概念 政府供应公用住宅模式是指政府为了解决住房短缺的局面，通过自己兴建住 宅的方式来保障居民的住宅问题，由于政府直接兴建住宅，可以尽享土地、税收、 建造等方面优惠措施，因而可以在短期内建造大量的低价的住房，然后通过出售 或者出租公共用房来履行住宅保障责任的模式。 ( 二) 英国的公共住宅模式 在二战之后，英国政府兴建了大量的租赁公房，以低于市场租金4 0 左右 的价格出租给住户。1 9 8 0 年撒切尔政府推出公房出售的政策，使有能力购买的 住户买下出租房屋，变成私有房屋；对于无力购买的住户仍然租住在公房内。到 2 0 世纪9 0 年代，租赁公房仍占全部住宅存量的2 5 ，是中低收入家庭住房的重 要来源。到2 0 世纪末，约有2 0 的居民仍然从当地政府租赁公用住宅。 ( - - ) 新加坡政府建造公共住宅模式 新加坡政府为了解决住房短缺的问题，由政府建造了大量的公共住宅。公共 住宅均是由政府的公共住宅开发机构建屋发展局负责，从土地供应、住宅营 造、销售、使用和转让、物业管理的全过程控制和管理，确保公共住宅能够做到 质优价廉。新加坡有8 5 的居民居住在政府供应的公共住宅内，有购买能力的 居民可以购买产权，购买能力相对弱的，政府补贴购买，没有购买能力的则采用 租用的方式。 六、政府补贴保障模式 ( 一) 、概念及作用 政府补贴保障模式是指政府通过在经济上对于不同收入人群采取不同的补 贴程度，从而保障居民住宅权的一种住宅保障模式