住宿行业信贷政策.doc

住宿行业信贷政策第一部分 政策依据一、行业概况（一）行业分类本政策所称住宿行业属于服务业，对应国家统计局国民经济行业分类（GB/T47542002）标准中的住宿业（行业代码为I66），定义为有偿为顾客提供临时住宿的服务活动，包括旅游饭店(6610)、一般旅馆(6620)、其他住宿服务(6690)三个子行业。不包括仅提供餐饮服务的餐饮业（I67）。按照客房定价、装修标准、经营模式等市场通用划分标准，住宿业可细分为以下四类：1.高星级酒店：指经过国家星级标准评定为四星（含）以上的酒店。此类酒店提供良好服务和设施，房价在行业中最高，通常采取连锁经营方式；2.中低星级酒店：星级标准为一至三星，提供的服务标准和设施低于高星级酒店，采取连锁经营方式或单体经营方式；3.经济型酒店：通常只提供住宿等基本服务，不超过三星级饭店标准的消费水平，统一品牌和连锁化规模经营为主，房价水平接近低星级饭店；4.社会旅馆：通常指由个体经营单位经营、提供廉价住宿服务的小型客栈、招待所、旅馆，一般采取单体经营方式。（二）产业链条住宿行业与旅游行业和商务活动联系密切，主要面向旅游市场（包括入境旅游和国内居民境内旅游）、商务旅行、会议承办及会议展览业等市场的消费者。与其他行业相比，住宿业的产业链条相对特殊。从纵向看，行业下游主要直接面对消费者，部分涉及会展业。行业上游主要包括物业提供者（如地产开发商、物业业主等）、参与具体经营管理的专业酒店运营管理公司、装修设计行业、施工行业、及家居用品生产行业。从横向看，住宿业还与景区管理业（N813）和旅行社（L7480）构成较为紧密的横向旅游产业链，整个横向产业链条上的环节均直接面对旅游消费者。与产业链条的上述特征相适应，行业内企业的产业链整合也通常包括纵向一体化与横向一体化。（三）基本特征1.周期波动特征明显。由于与商务、旅游密切相关，住宿行业对经济周期的变化较为敏感，处于经济上升期时，商务活动与旅游消费能力普遍增长，酒店的投资规模和开业数量增幅较快。反之，当经济景气度下降时，行业萎缩也较为明显。2.对管理能力的要求较高。住宿业作为服务行业，所提供服务的质量至关重要。在相同成本约束下提供更高水平的服务，对企业的管理能力要求很高，许多高档酒店聘请专业酒店运营管理公司提升管理能力。3.品牌优势明显。品牌优势是住宿业尤其是高档酒店的核心竞争优势，品牌优势较强的酒店，通常具备较高的定价能力，也是企业获取超额利润的主要途径。4.资金密集型行业。行业对资本投入要求较高，经营初期一次性投入大，通常通过购置物业或长期租赁方式取得经营场所。在推进连锁经营时，资金需求增长迅速。在经营3至5年后，通常还需投入资金重新装修。5.行业经营杠杆高，投资回收期长。行业资金投入主要是经营场所的购置、租赁和装修改造，主要成本结构是固定资产的摊销或租金的支付，其次是管理费用开支。投资一般需要较长的持续经营时间，依靠经营收入逐步收回，回收期通常在8年以上。6.现金流相对稳定。由于固定成本比重较大，同时销售以现结为主，行业现金流相对稳定。7.市场竞争充分。行业准入壁垒和监管程度较低，市场价格完全放开，市场竞争充分。另一方面，由于前期资金投入较大，退出壁垒相对较高。8.集团化连锁经营是主流经营模式。行业内主流企业多通过专业化连锁经营管理和输出品牌，实现扩大经营规模，降低运营成本，提升品牌竞争力，获取规模经济效益。（四）主要风险1.市场风险。商务旅行、会议预定、旅游等支出刚性较弱。商务型酒店消费支出在遇到经济下行时最早和最容易被大量削减和压缩，入境旅游和国内居民旅游同样会出现减少出行次数，缩短行程等情况，这些都会导致酒店消费需求的大幅下降。2.成本上升风险。在房地产价格大幅飙升时期，物业价格和租金水平较快上扬，直接抬高行业的成本支出，特别是对开业时间较短或以租赁为主的酒店成本负担较大，行业利润空间被压缩。3.营运风险。连锁管理难度较大，对管理能力要求较高，特别是在市场形势变化较大时，管理能力较弱的企业面临的营运风险较高。4.供求失衡，竞争过度风险。近年我国酒店业投资旺盛，酒店数量和客房数量持续增加，特别是经济型酒店和高星级饭店增长较快，部分地区酒店客房数量的增长率超过需求增长，供需矛盾凸显，竞争过度导致行业内企业面临价格下降、利润率下滑等风险因素。其中，同档次酒店之间的竞争相对激烈，同时在供给过剩、需求萎缩的背景下，价格竞争策略也会加剧不同档次之间酒店的竞争程度。5.过度扩张风险。住宿业属资金密集型行业，过度扩张通常导致资金压力增加，在房地产价格与住宿需求双降的情况下，前期过度扩张的企业极易面临资金链条断裂的风险。6.重大事件风险。自然灾害、瘟疫、恐怖事件及政局波动等重大事件会在短期内迅速降低商务、旅游需求，也因而对住宿业产生短期重大不利影响。二、产业政策旅游饭店通常被纳入旅游业进行管理。近几年，旅游行业被列为鼓励消费、扩大内需的重点行业之一，获得国家政策的大力扶持：1.中国旅游业“十一五”规划发展目标为：2010年，实现国际旅游收入530亿美元，国内旅游收入8500亿元，旅游总收入12700亿元，旅游直接就业人数达到1000万人。2.2007年9月12日，国家旅游局发出关于进一步促进旅游业发展的意见，贯彻国务院关于加快发展服务业的若干意见，提出进一步促进旅游业发展，加强对家庭旅馆、乡村客栈、青年旅馆、汽车旅馆和旅游宿营地的引导和管理，促进经济型酒店连锁经营，促进旅游住宿设施品牌化发展。支持其他行业、领域的企业参与旅游企业的改组、改造，推动旅游企业市场化、品牌化、国际化发展，推动建设国际竞争力强的旅游企业集团。鼓励社会资金投入旅游业，鼓励民营旅游企业加快发展。加大“走出去”力度，推动国内旅游企业参与国际市场竞争，打造中国旅游企业品牌。3.2008年8月27日，国家六部门联合下发了大力发展旅游业促进就业指导意见文件，提出“加快发展旅游产业，扩大旅游就业规模。努力保持旅游业持续快速增长，进一步发挥旅游业在国民经济中的重要作用”的目标，并从财税政策、基础设施建设、完善金融扶持政策等多个方面给予支持。在饭店业的监管政策上：1.国家旅游局自2003年对星级标准做了第三次修订，在五星级之上增设“白金五星级”，使之成为我国星评体系中的最高级别。2007年8月广州、北京、上海三家酒店被正式批准为“白金五星级饭店”。2.2007年，饭店业有5个国家标准被国家质检总局和国标委列入国家标准项目，包括绿色饭店等级评定规定、饭店业服务质量评价体系、住宿业分类标准、饭店业职业经理人执业资格条件（修订）和中国饭店业饭店信息化管理设施条件与规范等。同时，还认定11个国家行业标准，包括饭店业星级服务人员资格条件、饭店业卓越现场管理规范、经济型饭店经营服务规范、农家乐经营服务管理、中华名厨认定规范等。三、行业现状至2007年底，全国共有星级饭店13583家，客房157.38万间，床位296.94万张，其中五星级饭店369家，四星级饭店1595家，三星级饭店5307家，二星级饭店5718家，一星级饭店594家。2007年全年，全国星级饭店营业收入总额1647.03亿元。经济型酒店和客房数量分别是1698家和188788间。1.旅游需求旺盛推动了酒店业的快速发展。居民收入增加、基础设施改善以及开放程度扩大，促进了国内旅游行业的发展，相应带动了住宿行业的增长。2007年国内旅游人数达到16.1亿人次，入境过夜旅游人数5472万人次，分别同比增长15.5%和9.6%，成为全球第四大入境旅游接待国、亚洲最大出境旅游客源国。2.酒店管理市场外资品牌优势明显。国内酒店行业发展时间短，集团化连锁管理能力弱，销售平台、预订网络和管理经验缺乏。国际酒店管理集团的知名品牌已经全面进入中国市场，主要集中于发达城市的高星级饭店。酒店管理市场形成外资占据高端，中资占据中低端的局面。3.出租率较为稳定，但房价偏低，投资回收期长。国内酒店仍主要依靠出租客房和提供餐饮获得主要收入，前者在星级饭店中占据约60%-70%的份额，因此客房出租率是决定酒店营业收入的重要因素。2001年以来，国内星级饭店出租率平均维持在50%以上，星级越高出租率越高，高星级饭店2007年平均出租率为64.64%。另一方面，自2000年以来星级饭店的房价水平几乎没有增长，导致投资回收期较长。4.经济型酒店发展迅猛。经济型酒店多采取轻资产和标准化的市场策略进行扩张，采用租赁物业方式，实行连锁化管理，依靠资本市场获得直接融资资金。2000年至2007年期间行业呈爆发式增长，酒店和客房数量每年增幅超过80%，前十强品牌新开酒店数量在2007年同比增长125%，市场占有率超过40%。5.高星级饭店投资增速过快，呈现局部供求失衡。2007年底前全国开工的待评、在建、待建的四、五星级饭店达到1107家，其中相当于五星级的有554家，是2007年全国五星级饭店总量的1.5倍。由于高星级饭店供应大幅增加，短期内供大于求矛盾较为突出，在部分一线城市已经出现较严重的供应过剩情况，激烈竞争难以避免。 6.房地产业逐步成为酒店业重要供应者。房地产行业以物业优势解决了酒店行业最重要的固定资产购置问题，成为酒店业特别是高星级酒店的重要供应者，也是推动近年酒店投资快速增长的主要动力。开发商希望通过进入酒店行业，将长期持有物业转化为能提供稳定现金流并具备融资功能的平台，使得物业获得增值保值功能。近年出现较多开发商作为主要投资者，以聘请专业管理团队介入酒店行业的情况，酒店业也成为大型房地产开发商多元化经营的重要内容。四、发展趋势1.经济衰退导致行业需求下降明显。全球性经济不景气对旅游需求特别是入境旅游需求造成较大打击，预计旅游市场将延续08年下半年呈现的国内游增速放缓，入境游同比下降趋势。另一方面，经济下行中，企业通常会大幅压缩商务会议与商务旅行支出，会展数量和规模也将缩小，行业需求导致商务型酒店消费受到明显冲击，市场需求可能出现较大幅度下滑。2.行业供给增速放缓。在需求下降的背景下，高星级酒店以往高于行业平均水平的供应增速也将出现明显下降，投资减少，业绩增长困难；经济型酒店由于投资过快造成经营难度加大，成本上升幅度较大，融资难度加大，供给增幅预计也将放缓。3.不同类型企业经营出现分化。需求萎缩对高星级酒店影响较大，表现为出租率下降和盈利减少，但由于拥有较完善的销售网络和品牌影响力，通过下调房价等措施仍具有一定竞争力；经济型酒店虽然也面临扩张放缓、盈利下降等情况，但由于符合节省开支需求，也存在一定的发展空间；中低星级饭店生存空间将受到前两者的强力挤压，经营形势不容乐观。从企业层面看，具有良好管理能力和品牌优势、财务稳健的企业抵御风险的能力相对较强。4.融资需求增加。一方面受行业需求减弱影响，经营现金流减少，需通过融资解决扩张、装修等资金需求；另一方面，股东（主要是地产开发商）主业资金紧张，希望通过酒店进行融资，大量抽回前期投入。5.行业兼并整合力度将加大。前期行业的快速扩张在遭遇需求下降后，行业整体资金压力加大，将面临较大的兼并整合压力。第二部分 目标市场一、目标产业链我行住宿行业信贷政策的目标产业链仅针对住宿行业本身。但在横向产业链方面，对于具备风景区、住宿业及旅行社等横向产业链优势的住宿企业可在符合准入标准的前提下优先支持；对房地产开发、住宿业的纵向产业链高度审慎。二、目标客户我行住宿行业的目标客户为经营状况较好，由著名酒店运营管理公司管理的四星级（含）以上酒店。第三部分 政策内容一、总体原则住宿业2009年的总体信贷原则为“审慎介入，结构调整，适配期限，加强监控”。审慎介入是针对增量资产，必须以较高标准，高度审慎选择优质客户，实现信贷资源向行业优质企业的有效投放。结构调整针对存量资产，对不符合维持类标准的客户，加大压缩退出力度，加快不良贷款的清收转化工作。适配期限是指授信方案，应当在审慎测算客户和项目现金流的基础上，匹配合适的贷款期限，并根据客户的还款能力和我行的风险管理要求，制定合理的还款方案。加强监控是指贷后管理，要严格监控贷款用途和经营收入的专户管理，确保不被挪用。同时重点跟踪经营现金流是否异常波动，是否按时还款，根据不同情况及时采取相应措施。我行严格限制房地产企业通过控股的酒店公司，变相为开发房地产进行融资。对于客户主要股东为房地产企业，以已建成酒店抵押融资，无明确用途的，应当按照房地产类贷款审批。二、区域政策1.重点支持区域：环渤海、长三角、珠三角地区的直辖市、省会城市、计划单列市；2.适度支持区域：其他区域的直辖市、省会城市、计划单列市及环渤海、长三角、珠三角地区的地级市；3.限制支持区域：对上述城市之外的其他城市原则上不介入。三、客户准入标准1.支持类标准（1）位于重点支持区域内的四星级（含）以上酒店，以及位于适度支持区域内的五星级（含）以上酒店；（2）由在华前20名国际饭店管理集团（见附录一）投资或管理，或由前10名内资饭店管理集团（见附录二）投资或参与管理；（3）连续经营时间不少于3年；（4）最近两个年度的平均出租率不低于60%，最近一个年度平均客房收入（RevPAR值，即客房出租率*平均房价）不低于当地同星级饭店平均水平（见附录三）的110%；（5）具备成本优势，优先支持物业自建或已购置的酒店；（6）财务状况良好，资产负债率原则上不高于60%；（7）主要投资人或控股股东背景良好，具备较好的资信；（8）我行内部信用评级原则上在4级（含）以上。2.维持类标准对达不到支持类准入标准的存量客户，在债项条件良好同时符合下述标准的前提下，维持现有规模：（1）四星级（含）以上酒店；（2）最近年度平均客房收入（RevPAR值，即客房出租率*平均房价）不低于当地同星级饭店平均水平（见附录三）的90%；（3）资产负债率原则上不高于70%；（4）酒店为自建或已经购置物业。3.限制退出类标准不符合维持类标准的客户均属于限制及退出类客户，应采取有效措施压缩、退出，或通过进一步强化债项条件缓释风险。四、授信方案1.根据行业经营特点和信贷风险控制要求，我行主要支持酒店升级改造、装修、扩建而产生的融资需求，对新建酒店项目应参照房地产行业信贷政策的相关规定；2.对改造、装修与扩建的项目融资，资本金比例原则上不低于40%；3.进行项目融资须充分分析现有酒店及当地同类酒店运营情况，合理预测项目的收益，经审慎合理测算，酒店运营收入在贷款期内可以完全覆盖我行贷款本息；在有明确合理的用途及切实可行的还款来源前提下，审慎介入流动资金授信；4.要求企业在我行开设资金监管专户，签订资金监管协议，约定将匹配我行贷款额的日常经营收入存入专户监控，并在贷后管理中严格监管现金流情况；5.贷款期限超过12个月，应当采取分期还款方式，在审慎预测酒店经营现金流基础上确定合理的还款方案。 附录一 国际饭店集团在华前20强（按管理的客房数排名）附录二 2006年中国饭店业民族品牌20强（按管理的客房数排名） 附录三 2007年度各地区高星级饭店业绩统计地区五星级四星级出租率平均房价RevPAR值出租率平均房价RevPAR值北京69%1067736 75%682512 上海67%1361912 67%667447 广州54%983531 70%484339 深圳55%1025564 60%465279 天津53%715379 75%509382 杭州66%797526 68%362246 成都70%746522 59%364215 武汉52%587305 65%405263 重庆68%483328 郑州54%569307 厦门58%676392 67%458307 大连68%676460 59%339200 青岛71%852605 46%332153 西安65%603392 62%247153 苏州51%693353 53%443235 南京72%555400 79%309244 济南74%619458 乌鲁木齐63%453285 东莞58%576334 三亚69%782540 江浙地区61%647395 津、鲁地区66%796525 西部地区65%651423 数据来源：中国旅游饭店业协会与浩华管理顾问公司编制2007中国饭店业务统计 附录四 2007年度经济型酒店市场占有率前十名情况排名企业品牌成立时间已开业客房数已开业饭店数量1上海如家酒店管理有限公司如家2002327182662锦江之星旅馆有限公司锦江之星1996260981813上海莫泰酒店管理有限公司莫泰168、莫泰268、驿居、新概念酒店20032327812047天连锁酒店集团7天2005128001215汉庭酒店集团汉庭200511520966格林豪泰酒店（上海）有限公司格林豪泰20049427727河南中州快捷酒店投资有限公司中州快捷20046280408速伯艾特（北京）国际酒店有限公司速820046240659万里路国际青年酒店连锁管理（北京）有限公司青年酒店、青年旅舍、红灯笼客栈2002484210610天津雅高酒店管理有限公司宜必思2004269313 附录五 2007年全国星级饭店规模及其经营情况 饭店数 客房数床位数营业收入客房出租率（家） （万间） （万张）（亿元）（%）合 计13583157.38 296.94 1647.03 60.96 按经济类型划分 国有企业580666.61 131.22 619.92 60.42 集体企业9148.87 17.05 73.21 58.24 股份合作企业3423.46 6.63 29.56 60.55 联营企业781.15 2.09 10.9958.94 有限责任公司266533.43 61.22 364.65 61.36 股份有限公司6469.00 16.54 94.4261.83 私营经济230918.89 35.56 142.02 59.35 其他企业2312.39 4.45 27.44 61.62 港澳台投资经济3538.15 13.31 168.47 65.34 外商投资经济2395.43 8.85 116.35 65.87 按规模划分客房数500间以上14610.46 17.37 217.71 63.52 客房数300499间57821.09 35.87 338.17 62.62 客房数200299间108325.95 46.31 307.29 63.79 客房数100199间405855.23 105.51 456.43 61.22 客房数99间以下771844.66 91.87 327.43 57.90 按饭店星级划分 五星级36913.73 21.47 401.07 64.64 四星级159533.69 60.06 502.8563.84 三星级530764.76 124.33 519.76 61.25 二星级571842.04 84.72 211.77 56.73 一星级5943.16 6.36 11.59 56.84数据来源：国家旅游局 PAGE