20150915卓达集团养老地产发展趋势及开发模式98p.pptx

养老地产发展趋势及开发模式,卓达学院,讲师：胡利强日期：2015年9月15日,课程目录,卓达学院,养老地产背景分析,国外养老地产现状及案例研究,国内养老地产现状及案例分析,养老地产产品关注要点分析,养老地产背景分析,卓达学院,养老地产背景分析,卓达学院,人口老龄化：养老住宅现实的、刚性需求,实际值,推测值,老龄化国家,老龄国家,超老龄化国家,7%,14%,21%,2010年我国的人均gdp达到4000美元，预计2020年我国人均gdp将会超过10000美元,与“五普”相比净增量老年人口达到4760万人，占到净增人口的60%,数据来源：中国人口老龄化与老年人状况蓝皮书,卓达学院,20世纪50、60年代到70年代中期我国出现了明显“婴儿潮”。2010-2030年，50、60人群将进入老年阶段，养老产业也将进入快速发展期。,客群描述：5060年代人群进入老龄时代,卓达学院,客群描述：421的家庭结构推动养老地产的发展,4:2:1的家庭结构给的单纯依靠家庭养老的传统模式造成巨大的冲击，需要建立完善的社会养老体系。“十二五”时期，我国老龄化进加速的同时，家庭“空巢化”进步一步加剧。据统计，城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；,50%,卓达学院,中高收入老年人对现在居住条件的评价,中高收入老年人期望的入住方式,中高收入老年人的养老意愿,传统的养老观念正在发生变化,从观念趋势上看，老年人对待晚年生活的观念和态度正在发生着变化更多高学历高收入的老年人开始建立自理自立自信的生活态度，并对养老的设施提出更高的要求。,卓达学院,我国人口区域老龄化,我国区域人口分布向东南沿海等发达地区集中，东部主要经济发达城市的老龄化程度比较严重,卓达学院,养老产业发展态势未来地产企业转型的方向之一,卓达学院,快速老龄化，为养老地产创造了良好的发展前景,近期内关于养老地产的政策不落地,品牌企业积极试水养老地产，养老地产成为地产发展的大趋势.,结论,态势,政策,老龄化,卓达学院,国外养老地产现状及案例研究,卓达学院,卓达学院,第一阶段传统养老院,第二阶段老年公寓,第三阶段老年社区“普通化”及“社区化”,老龄化初期政府保障水平低,老龄化中期政府+开发商政府给予一定支持,老龄化加剧开发商为主社会保障体系完善,形成条件运营主体社会保障,我国与发达国家相比，目前和今后一段时期内，我国的养老地产发展主要是“政府+开发商模式”政府引导，开发商积极参与。,西方发达国家养老地产发展阶段,卓达学院,欧洲,美国,日本,卓达学院,如：成人日间看护/保健机构；老年中心；援助式居住生活机构；护理院/长期护理机构；痴呆症/阿尔茨海默症护理机构,ccrc是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。,可以提供专为可独立生活并按自己需要和关注点来生活的老人社区。,卓达学院,美国太阳城养老社区（suncitywest),太阳城位于位于亚利桑那洲凤凰城西北12英里。占地37.8km2，其中陆地37.6km2，水域0.2km2，太阳城由delwebb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。,卓达学院,太阳城社区配套,卓达学院,太阳城社区环境展示,卓达学院,德国养老地产,销售收入；在德国纯销售模式比较少,持有80%+销售20%：出售收益和长期出租收益相结合；可以通过部分销售来缓解出租经营的资金压力。,出租以获得长期租金收入；较常见,卓达学院,项目名称：kursanadomizilhsbach项目地点：德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（hsbach）开发区边缘物业类型：出租型养老公寓项目开业：2008年10月24日开发商：bayernlandimmobiliengmbh&co.wohn-undgewerbebaukg项目经营：kursanagmbh（dussmann集团全资子公司）项目投资：1,200万欧元,kursanadomizilhsbach,卓达学院,项目于2008年10月24日开业，共三层，可供100个老人居住。其中80套单人间，每套23平米，10套双人间，每套31平米。其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和理疗服务。截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76%。,卓达学院,费用,卓达学院,卓达学院,2010年日本人口结构,日本老年家庭情况,日本人口老龄化和家庭“空巢化”,中日对比日本对我国养老地产具有较强的借鉴性,卓达学院,日本老年设施空间分布,分析,卓达学院,日本老年公寓案例分析,高根台老年之家,長居公園,seniorhouse,卓达学院,高根台老年之家,位于千叶县西北部的船桥市；距离东京30km。船桥市是千叶县第二大人口都市。,位置,高根台老年之家,卓达学院,5层10户,4层11户,3层11户,2层25户,3-5层：老人专用出租住房（自立型）32间,2层：老人专用出租住房（介护型）25间、grouphome（两组、18间）、小规模多功能型介护住房（居住型、5间）,1层：小规模多功能型介护住房（日托）、提供上门介护服务事务所、提供支援在家看护服务的事务所、食堂、多功能室,卓达学院,楼层格局,1层,2层,35层,卓达学院,卓达学院,卓达学院,巨约10公里,离长居公园步行9分钟距离,离车站步行13分钟距离,日本“嵌入型”老年公寓案例分析,嵌入式养老公寓,卓达学院,卓达学院,费用,卓达学院,国内养老地产案例分析,卓达学院,上海亲和源老年社区,卓达学院,41,外高桥保税区25km,浦东国际机场12km,虹桥国际机场22km,人民广场12km,亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，南挨秀沿路，北靠川周公路，东邻申江路，西贴创业路（横新公路）。距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里。,亲和源区位分析,亲和源老年公寓：有16栋建筑构成，其中12幢多层电梯养老住宅楼，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。截止目前为止：亲和源已经销售了450多张卡，有600余人入住。,亲和源老年社区,卓达学院,亲和源产业链整合,物业管理,营养配餐,健康运动,医疗,美国爱尔玛客公司,法国索迪斯公司,香港美格菲公司,曙光医院（三甲）,亲和源老年社区管理特点产业链整合,卓达学院,亲和源投资分析,建设投入约6亿元年运营成本0.2亿元,2.主要收入来源：会员费+服务费,会员费,服务费,总归资产的所有权与使用权分离,长期运营的盈利点,建设成本,运营成本,营业收入,成本,赢利点,回收建设成本和一次性赢利点,长期赢利点,亲和源赢利模式,卓达学院,亲和源发展特点,卓达学院,亲和源发展特点,亲和源连锁化,与营口市政府、营口晟诚实业有限公司联手开发,亲和源国际养生小镇,武汉市洪山区福星养老院,望儿山亲和源项目,海宁琳轩养生村,万科幸福会活跃长者社区,专业化,模块化,对外输出增值服务体系，与万科签约亲和源建设“活跃长者住宅”,与浙江地区一批有实力的企业共同成立浙江琳轩亲和源投资有限公司,与武汉世纪阳光投资有限公司合作,与东黄山度假区有限公司共同出资成立黄山光明亲和源投资有限公司,卓达学院,万科幸福汇,卓达学院,万科养老地产战略,2004年万科将帕尔迪作为企业学习的标杆,首次置业（firsttime）,首次换房(firstmoveup),二次换房(secondmoveup),帕尔迪市场战略,高,低,中,职业新锐,望子成龙,幸福晚年,富贵家庭,务实家庭,首次置业,二次置业,二次或三次置业,三次或四次置业,支付能力,万科“活跃长者计划”万科幸福汇、青岛万科成,活跃长者(activeadult),卓达学院,卓达学院,万科养老地产项目，万科幸福汇较为成熟,区位分析,万科幸福汇：位于窦店最繁华的街区窦大路西侧，周边交通落网发达，距离京石高速窦店出口_公里，从京高速西三环六里桥到窦店出口仅20余公里。项目近邻城铁房山线沿长线的燕房线，并通过地铁9号线实现无缝换乘，直通城市腹地丽泽商务区、公主坟、中关村、总部基地等市区热点区域。,卓达学院,幸福汇概况,占地面积约7万多平方米，总建筑面积约16万平方米。整体规划为515层纯板式观景电梯洋房，最大限度的将功能主义与时尚美学有机融合，一梯两户、南北通透、气派有度。约80平精致两居、约95-115平舒适三居的全优户型，在充分保证居住舒适度的同时，让生活成为所有人致礼崇拜的梦想。,卓达学院,产品特点,万科幸福汇-“活跃长者之家”：建筑面积1.8万平米，总共约150个老年床位。“活跃长者之家”中除了常规必需的设施外，还特别配备医疗服务站、心理咨询室、老年学校、专用浴池等设施，以及24小时呼叫护理服务、送餐、果蔬送货上门、收费代缴等服务，既满足了老年人所有生活所需，又充实了他们的精神需求。注：在总规模达到1226户的万科幸福汇之中，作为养老地产试点的房源为146套，所占比例为11.9%。,卓达学院,万科幸福汇,项目,模式,战略,项目：养老地产（活跃长者之家）作为幸福汇项目的养老配套项目对整个项目具有定的拉动作用，但是对于万科本身来讲对该项还是比较谨慎的态度，并没有将其作为本项目的卖点。,模式：采取的是社区“嵌入式”的养老地产模式，利用住宅项目沉淀养老地产，总体体量上占项目的比例比较小，对项目整体的开发成本影响不大。,战略：作为万科首个养老地产“试水”项目，为以后的养老地产开发积累经验，为养老地产战略“投石问路”,卓达学院,绿城桐乡雅达国际生态园,卓达学院,绿城“学院式”的养老模式,绿城早在2007年就在杭州的蓝亭项目中试水颐养公寓，并配套了各种老年设施。最初该采取出售模式，后因出售后服务难组织改为出租。绿城更为典型的养老地产项目是桐乡雅达国际生态园项目中的养老公寓，该项目规划有6000套养老公寓，总建面50万平，计划2014年交付。项目采取租售并举的模式，为不同需求的老人提供齐全的配套，并配有占地2万多平的老年大学，是“学院式”的养老模式。绿城计划在未来的10年时间里，打造100家养老院。,卓达学院,卓达学院,绿城养老地产项目,绿城、雅达国际“1+1”,乌镇国际健康生态产业园的东家是绿城和雅达国际。雅达国际其实是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司，背后的投资者包括和谐基金、idg资本、红杉中国以及云峰基金。与此同时，全国社保基金首次通过乌镇国际健康生态产业园进入健康养老产业。作为两大巨头合作产品，乌镇国际健康生态产业园除了医疗公园外，颐乐学院以学校组织方式全面照顾到老年人的衣食住行乐：特色商业街临水而建，别具水乡人文的休闲体验令人耳目一新；养生度假酒店可以体会到生态湿地与精致服务的有机结合之妙；国际养老护理中心与国际知名护理品牌合作，打造中国医护型养老的典范；五大颐乐课程体验，丰富老年生活，开启一种崭新的学院式颐乐养老模式。,卓达学院,远洋“椿萱茂”养老品牌,卓达学院,远洋地产“椿萱茂”养老品牌,背靠大股东中国人寿、联手美国emeritus，打造“椿萱茂”养老品牌。远洋地产2013年4月与美国的最大的协助生活养老服务公司emeritus、投资商哥伦比亚太平洋签署战略合作框架协议，在北京共同开发运营养老设施。“椿萱茂”提供三类养老产品，分别为协助型养护公寓（al）、一站式颐养公馆（ccrc）、嵌入式全龄社区（cfaa）。目前远洋在北京规划了三个项目，分别为椿萱茂凯健、椿萱茂（北京双桥）老年公寓和椿萱茂（北京青塔）老年公寓。,卓达学院,远洋地产“椿萱茂凯健”,2013年8月远洋地产第一个中美合资养老服务项目椿萱茂凯健投入试营业。与万科幸福汇拿出一栋楼试点类似，椿萱茂凯健也不过是远洋天著项目内的一处试点，建面近6000平米，床位数约110张，预计2015年底入住率将达到80%。,卓达学院,远洋地产“椿萱茂双桥”,远洋椿萱茂（北京双桥）老年公寓成立于2014年，是由远洋地产打造的高品质养老服务社区，接收包括自理型、协助型、护理型（含失智类型）的全类型老年客户，向客户提供全方位、全链条的养老服务，是北京市首屈一指的合资高端养老护理机构，拥有国际领先的专业失智护理楼层。,卓达学院,远洋地产“椿萱茂双桥”,远洋椿萱茂（北京双桥）老年公寓成立于2014年，是由远洋地产打造的高品质养老服务社区，接收包括自理型、协助型、护理型（含失智类型）的全类型老年客户，向客户提供全方位、全链条的养老服务，是北京市首屈一指的合资高端养老护理机构，拥有国际领先的专业失智护理楼层。,卓达学院,卓达学院,1、与中国阿尔茨兹海默病协会（adc）深度合作建立国内首个专业失智楼层，为失智长辈提供最专业的失智照护服务。失智楼层的设计完全遵循失智照护的特点，楼层采取环行设计，解决长辈徘徊的问题，通道门进行书架伪装，防止长辈走失，在每个房间门口放置个人专属的人生故事展板，防止迷路；公共区域墙面均为钢化玻璃，减轻密闭感，便于生活助理观察；天花板采用天空色彩以缓解失智长辈的情绪；专属空中花园，方便散步、园艺2、优秀的管理团队日本来福宫集团，曾担任院长、常务董事的养老运营管理专家高鹏担任总经理。来自美国规模最大的养老服务机构emeritus的资深顾问。中华养生菜大师李铁刚担任营养顾问。3、专属护理计划24小时健康监测，所有房间（包括卫生间）装备紧急呼叫系统。针对各种慢性病及行为能力缺失定制专属护理计划。进口专业康复设备。4、专业化的护理团队与国内各大专业院校建立合作关系，长期输送相关专业人员，能为入住的及周边的老年人提供更专业、更科学的护理、心理疏导和精神慰藉服务。,“椿萱茂双桥”六大主题,远洋椿萱茂（北京双桥）致力于打造以“乐趣（文体活动）”、“乐和（社交活动）”、“乐观（心理辅导）”、“乐活（生活照料）”、“乐享（增值服务）”、“乐园”（硬件设施）六大主题为轴线的“生活之场”，为每位入住长辈营造“退而不休”的快乐生活。,卓达学院,北京乐成恭和园老年公寓,卓达学院,乐成老年事业投资有限公司,负责养老事业的投资和发展：自有养老设施的投资、建设和运营管理；对外输出养老设施运营管理服务；承接或合作开发养老设施。公司前期将自主投资“恭和苑”、“活跃退休社区”，后期开展品牌输出管理。,级：社区嵌入式站点,级：城市区域中心养老社区,级：郊区养老社区。,级设施：日间照料中心。依托自有养老设施。,级设施：城市中心区老年公寓。定位城市中心，针对半自理或不能自理的老人。,级设施：郊区老年社区。位于郊区或生态涵养区，持续照料的大型养生社区。,养老地产战略：做专业性的养老地产开发商,卓达学院,双井恭和苑,双桥恭和苑,莫干山恭和苑,慈溪恭和苑,海口恭和苑,中山恭和苑,乐成养老目前共规划6个项目，其中1个带有销售型养老住宅，1个租赁经营型自由经营的，项目全部土地出让方式取得，大部分位于市区。,卓达学院,乐成恭和园,乐成恭和园：位于朝阳区百子湾南二路92号双井医院原址，处于北京cbd区域南侧。乐成商贸区稳定的客户关系良好的政府关系,卓达学院,恭和园项目概况,用地面积：16844.883建筑面积：33491医院部分（北楼）5303养老院部分（南楼）17569绿化率0.30容积率1.99开工时间：2010年动工兴建运营时间：2012年投入运营,北楼：医院（四层）医院主要包括全科诊室、急救室、理疗室、妇科、牙科、耳鼻喉科、康复科等。其中住院部分为两个病区，共设置50个床位。门诊预计日接待患者30人。,南楼：养老院（十一层）。首层为公共服务区；二至十一层为居室区，设有起居生活，文化娱乐、康复训练等多项服务设施。养老院有159套房，318张床位，最多能接纳318位老人。,卓达学院,客户定位,服务对象,自理型老人、介助型老人、介护型老人,服务项目,长期照料服务、日间照料服务、居家养老照料、老年教育、秘书助理、健康餐饮、远程探视、医疗绿色通道。,产品合作,与法国、美国、日本、韩国等地的专业老年产品供应商洽谈合作协议，以建立稳定的国外高科技产品供应渠道。,高端、高收入老人。目前主要客户人群为北京高校的退休教师，这类人群消费观念超前，具有高端养老消费能力。,卓达学院,卓达学院,卓达学院,卓达学院,养老地产产品关注要点分析,卓达学院,人体机能变化规律,卓达学院,1.感觉机能退化（1）视觉衰退，老人居住空间要进行针对性的设计。例如：对光线敏感、合理布置光源、增加夜间照明灯具、大按键开关和大标示牌等。,（2）听觉衰退，可通过增加灯光或震动提示、采用有视觉信号的报警装置等方式，利用其他感官来弥补听觉障碍。（3）触觉、味觉和嗅觉衰退，在空间布局、家具形式和设备选型等方面均应当针对性设计。例如：加强室内通风设计、自动熄灭保护装置等。2.神经系统退化神经系统退化会出现记忆力减退、认知能力下降、出现智障症状。在住宅设计中应提供明显的提示（多设置阳台等），避免复杂曲折的路径，加强各空间的联系（增加开敞空间、观察窗等）。3.运动系统退化肢体灵活度降低、肌肉力量下降、易骨折。在住宅设计中应注意楼梯高度、手扶设计、防滑设计等老人起居安全设计。4.免疫机能退化在住宅设计中注意住宅采光设计、合理的风路组织、活动空间等。,卓达学院,老年住宅关注点,老年住宅设计关注要点,卓达学院,老年住宅设计关注要点安全性,卓达学院,80,带有安全传感器的水龙头,通往阳台的平坦过道,安全感应器,紧急通报按钮,卓达学院,1.撤退理论：指当一些人年老的时候，他们将会脱离某种角色和责任，也就是这些人把自己从社会结构的某些位置中撤退出来。如果撤退出来的速度能够同时满足个人、环境和社会的要求时，就会存在功成身退的感觉。设计提示：提供较大规模社区活动的机会（如图书馆、社区中心和商店等），以满足寻求角色转换的老人的需要。2.活跃理论：只有些人并不是简单的从以往角色中脱离出来，他们还将从脱离的地方寻找替代角色。比如，公司的行政主管可能退休后成为志愿者协会的主席。设计提示：提供老人终生学习的机会或接触其他事物的空间，这种空间能够鼓励老年人增强社会联系并发扬他们的志愿精神。,2.适应老人心里需求,老年住宅设计关注要点适应老人心里需求,卓达学院,卓达学院,3.连贯性理论：指老年人通常将自己包围在各种目标和常规事务中，因为这样能够强化他们的自我形象。设计提示：设计者允许居住者携带他们自己家的家具。由此应该设计足够大的空间和灵活的平面布局，以便于搬进一些重要的物品。4.环境压力和个人能力：指如果在个体能力和环境需求之间存在平衡的话，那么老人就能积极适应和应对周围的环境。也就是说，个体能够在每天的行动中调动身体、精神以及情绪来应付他或她所处的环境。相反，环境需求超越了个体的应对能力，就会产生消极结果。设计者不能只是希望人们适应所有的情况，在空间设计上应当适应其使用者的需要。设计提示：力求适应每个人的需要，提供多种选择。运用多种方式提供过剩的道路识别信息，使个体能够依靠自身能力与环境线索建立联系，这些识别信息可能包括标志、颜色和界标。环境线索可能包括面包烘焙的气味、熟悉的景色、工艺品等。,老年住宅设计关注要点适应老人心里需求,轮椅暂放区,置物台,通行及准备区,更衣及换鞋区,空间深度约为350mm,门厅通行宽度要保证轮椅通过和护理人员的操作空间，一般,1500mm,图-老年住宅门厅基本平面（单位：mm）,扶手,空间设计原则：保证适宜的空间尺寸；形成集中地活动空间；保证家具摆放的灵活性；营造舒适的休息环境。,图：老年住宅户内需要保证轮椅回转的空间,开门准备区,老年住宅套内各空间设计（布局、尺寸）：,、门厅,卓达学院,植物区,日光及健身区,坐席区,放大区,、起居室,通行区,坐席区：方便出入，可晒到阳光。,通行区/放大区：保证宽度，方便轮椅回转,日光区及健身区：晒阳光，通风良好,1500,视距宜在2000-3000,450-600,600-800,300800-1000,保证轮椅通行的净宽,600-800,老年住宅起居室平面（单位mm）,老年住宅套内各空间设计（布局、尺寸）：,卓达学院,起居室,书房,厨房,卧室,卫生间,卧室,餐厅,沙发区形成安定的“袋形”空间,起居室,书房,厨房,卧室,卫生间,卧室,餐厅,穿行干扰,图-起居室宜形成安定的“袋形”空间，不应被主要交通动线穿过,、起居室的动线和通风,老年住宅套内各空间设计（布局、尺寸）：,卓达学院,、餐厅,就餐区,通行区,1500,净宽不小于3600,座椅与备餐台之间应保证老人不必起身通行,保证轮椅与一人错位通过的距离1200mm,图-老人住宅餐厅的平面设计（单位：mm）,备餐及置物区,老年住宅套内各空间设计（布局、尺寸）：,卓达学院,阅读区,睡眠区,通行区,储藏区,通行区,储藏区,、卧室,休闲活动区,读书看报宜近窗区,600,600,1000,1500,600,床与墙面、家具之间要留出至少600mm，便于出入和开柜门、抽屉，取放物品,图-一般老人住宅卧室设计（单位：mm）,风向,老年住宅套内各空间设计（布局、尺寸）：,卓达学院,洗浴区,更衣区,如厕区,盥洗区,、洗手间,马桶的高矮70-80cm，取决于膝盖高低。镜子：60cm*100cm，面盆高度：80-85cm,家务区,洗衣机,脏衣存放,储藏,坐凳,如厕区加装扶手和紧急呼叫器等辅助设施,坐凳,盥洗区保证老人坐姿操作,洗浴区优选淋浴,坐便器中线与侧墙距离常为450mm,l形扶手应距坐便器前端200-250mm,洗浴间净宽不小于900mm,1200-1500,1500,卫生间尺寸要求（单位mm）,插座,卫生间设计,卓达学院,通行无障碍设计,雨篷覆盖至车门,在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险；扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒,照明设计：最理想情况是设置地灯,l型无阻挡,老年住宅室细节设计,卓达学院,公共楼梯要求（单位：mm）,轮椅可转圈,电梯加长型,担架可进入,电梯设计要求,无障碍入口,住宅区标识系统,老年住宅室细节设计,卓达学院,设备系统：设计原则-系统性、主动性、方便性、可