仁恒森兰雅苑.ppt

,案例分析-仁恒森兰雅苑,上海事业部营销部2012-6,项目基本信息,占地面积：平方米建筑面积：平方米容积率：1.6绿化率：35%装修情况：全装修物业地址：浦东兰谷路1888弄物业费：5.6元/平方米*月车位比：1:1.5,开发商：上海仁恒森兰置业有限公司物业顾问：上海仁恒物业管理有限公司开盘时间：2012-4-10入住时间：2012年底,项目由12-17层的小高层、7-12层的复式多层和4层的叠加别墅组成,生活配套,交通：紧邻地铁6号线五洲大道站，到达世纪大道站约20分钟五洲大道翔殷路隧道中环上海市区张扬北路上海市区商业：项目南面自带规划社区商业街（在建），北面规划有约8万方森兰商都购物中心和52万方国际商业商务区学校：项目住宅南面规划有一所幼儿园和一所中小学，北面规划一所幼儿园、一所初级中学和一所国际学校，规划教育配套比较齐全公园：项目东面毗邻140万方的森兰体育主题公园，北面为32万方的森兰湖，整体环境规划比较优越,成交情况,成交情况：项目由平层公寓、复式和叠加别墅三种产品组成，一期房源全部已拿到预售证，平层成交最好，其中214-219的平层户型成交最好，去化率达到了78.13%；7层复式户型与12层复式基本相同，其中12层复式还未推出；叠加别墅有1复2和3复4两种户型构成，其中321（1复2）成交好于358（3复4）项目2011年8月底开盘，截止至2012年5月31日，签约了321套，去化率为40.94%,网上房地产数据截止到2012-5-31,佑威数据截止到2012-5-31,预售户型配比及去化,成交情况,佑威数据截止到2012-4-30,成交情况：2011年9月-2012年2月，每月成交套数不足10套，2012年3月价格松动后每月成交10套左右成交均价：2011年9月-2012年1月，成交均价在3.95-4.06万元/平之间波动，2012年2月-4月，成交均价处于低位，在3.56-3.58万元/平之间,成交情况：2011年9月仅成交4套，2011年10月价格稍有松动，成交了13套，2011年11月-2012年2月每月成交不足5套，2012年3月价格降幅较大，成交了8套，但仍去化缓慢成交均价：2011年9月成交均价4.22万元/平，2011年10月价格降了2000元/平左右，2012年3月成交均价达到最低值3.56万元/平，2012年3月-4月，成交均价处于低位，在3.56-3.61万元/平之间,成交情况,佑威数据截止到2012-4-30,成交情况：2011年9月当月成交套数49套，2011年10月-2012年2月，每月成交套数在10套以下，2011年10月-2012年4月，总体去化缓慢成交均价：2011年8月-2011年10月，成交均价在4.03-4.1万元/平之间波动，2011年11月-2012年4月，成交均价处于低位，在3.43-3.57万元/平之间（2011年12月均价偏高，数据可能有点问题）,成交情况：2011年9月成交了58套，2011年10-2011年2月，每月成交套数不足10套，2012年2月价格松动后，2012年3月成交了12套，本户型为项目成交最好户型成交均价：2011年9月-2012年3月，成交均价在3.81-4.01万元/平之间波动，2012年2月-4月，成交均价处于低位，在3.57-3.62万元/平之间,成交情况,成交情况：2011年9月当月成交套数14套，2011年10月-2012年3月，就基本卖不动成交均价：2011年8月-2011年9月，成交均价在4.36万元/平座椅，2011年10月-2012年4月，成交均价处于低位，在4.00-4.01万元/平之间（成交套数少，较难判断价格是否有松动）,成交情况,成交情况：2011年9月当月成交套数10套，2011年10月-2012年4月，每月成交套数在5套以下，2012年3月价格降幅较大，当月也仅成交4套，总体去化缓慢成交均价：2011年9月-2011年11月，成交均价在7.07-7.27万元/平之间波动，2012年3月-2012年4月，成交均价处于低位，在6.56-6.62万元/平之间（因2011年12月-2012年3月之间没有成交，价格松动的具体开始时间较难确定）,成交情况：2011年9月当月成交套数仅2套，2011年10月-2012年4月，基本卖不动成交均价：2011年9月-2011年11月，成交均价在5.24-5.25万元/平之间波动,户型分布,17层平层公寓区,12层平层公寓区,12层复式公寓,7层复式公寓,4层叠加别墅区,项目一期已全部取得预售证,户型分布,91中间套152边套,183-185,214-219,179（1层）247复式332-350复式,321（1复2）358（3复4）,外立面,仿洞石干挂,项目外立面为干挂石材，整体效果较佳,围挡、广告大牌,项目四周围挡,项目道旗（五洲大道）,看房动线,项目平层公寓看房样板段基本没什么包装，主要是公共部位和样板房做的比较好,公共部位,样板房,售楼处,项目售楼处,五洲大道看房通道,看房通道内部，没任何装饰,在售主力户型（平层公寓）,91平中间套2/2/1,152平边套3/2/2,在售主力户型（平层公寓）,214平4/2/3,183平4/2/2,在售主力户型（复式）,下层,上层,350平4/3/4,在售主力户型（复式）,下层,上层,336平4/3/4,户型与350平基本相同,在售主力户型（叠加）,322平边套（1复2）,地下二层,地下一层,一层,二层,在售主力户型（叠加）,325平中间套（1复2）,地下二层,地下一层,一层,二层,户型与322平边套基本相同,在售主力户型（叠加）,358平边套（3复4）,地下二层,一层,三层,四层,屋顶花园,在售主力户型（叠加）,358平中间套（3复4）,地下二层,一层,三层,四层,屋顶花园,户型与358平边套基本相同,户型分析-91平2/2/1,入门玄关，保证了户型的私密性,小结：户型两房朝南，采光良好，整个户型紧凑实用,卫生间干湿分离，方便使用,附赠大面积飘窗，采光良好,客厅面宽3.9米，连接南面大阳台，舒适性较高,户型分析-152平3/2/2,附赠约8入户花园，附加值较高,厨房配置整体品质较高,户型活动区,独立餐厅宽敞明亮，墙面皮革材质交付，大气奢华,户型分析-152平3/2/2,户型休息区,大面积储藏室设计，方便实用同时保证了房间的私密性,主卧附赠大面积飘窗，采光良好,拐角开窗，增加了房间的采光,主次卧室内橱柜内部自动挂衣杆和射灯配置，设计人性化,小结：户型动静分离，赠送大面积入户花园和主卧飘窗，附加值较高，整个户型设计比较人性化,户型分析-183平4/2/2,一梯一户设计，充分体现户型的尊贵与私密性，赠送入户花园，附加值较高,户型活动区,朝南客厅面宽达4.95米，连接大面积的观景阳台，采光良好且舒适性高,厨房l型操作台设计，方便多人使用，设备用房设计，可改造成保姆房等,户型分析-183平4/2/2,户型休息区,拐角开窗，增加了房间的采光,小结：户型赠送大面积入户花园，附加值较高，近5米客厅面宽，宽敞大气，整个户型设计大气奢华,超大主卧配备独立卫生间和衣帽间，更显奢华尊贵,双面开窗，增加了房间的采光,户型分析-214平4/2/3,户型活动区,5.2米超大客厅面宽，连接南面大面积观景阳台，大气奢华,保姆间设计，靠近厨房，方便实用,户型分析-214平4/2/3,主卧独立卫生间和衣帽间设计，双面开窗，增加了房间的采光。更显大气奢华，而且舒适性高,小结：户型赠送大面积入户花园，附加值较高，5.2米客厅面宽，宽敞大气，三个卧室朝南，舒适性高，整个户型设计大气奢华,次卧独立卫生间设计，实用方便,户型分析-336-350平4/3/4（复式）,下层,附赠中庭大面积阳台，附加值高，同时增加了各个房间的采光,5米面宽客厅，双面采光，大气通透,户型分析-336-350平4/3/4（复式）,上层,家庭室北面采光，提供全家休闲场所,书房连接北面阳台，设计人性化,小结：户型采光良好，整体感觉大气奢华，设计舒适人性化,地下二层,地下一层,户型分析-叠墅322平边套4/3/4（1复2）,附送地下二层储藏空间无窗，采光较差,露天游泳池，但私密性较差,地下室下沉庭院设计，采光较好,一层,二层,户型分析-叠墅322平边套4/3/4（1复2）,7.2米大面宽客厅，大气奢华，采光良好,超大面积门厅和入户衣帽间设计，更显大气,二层卧室全朝南，舒适性较高，主卧设计大气奢华，更显尊贵感,小结：户型采光良好，地下室赠送约210，附加值较高，客厅和主卧大面宽设计，整体感觉大气奢华，卧室全朝南设计，舒适度高而且人性化,地下二层,一层,屋顶花园,户型分析-叠墅358平边套4/3/4（3复4）,赠送约100的屋顶花园，附加值高,三层,四层,户型分析-叠墅358平边套4/3/4（3复4）,小结：户型采光良好，赠送屋顶花园约100，3复4户型结构与1复2基本相同,但此户型赠送面积小于1复2，报价相对低500万/套,3复4户型与1复2户型结构基