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西安建筑科技大学硕士学位论文 房地产项目建安成本变动趋势及控制研究 专 业: 工程经济与管理 研 究 生: 陶 李 指导教师: 韩彦峰 教授 摘 要 最近几年在国务院稳步推进房地产调控的大环境下，房地产行业不断重组、 洗牌，开发效率必须加强、提高，这已经成为房地产行业的趋势。由于房地产行 业市场环境的逐步规范，房地产企业规模及数量迅速膨胀、投资高回报的“粗放 式”经营模式急需向“精细化”经营模式转变。当房地产市场的利润率逐步回归 到社会平均利润率时，建安成本的控制将发挥决定性的作用。房地产企业为了实 现其利润最大化的终极目标也只有从两方面着手：一方面“开源”即努力增加企 业的营业收入，另一方面“节流”即努力控制项目的开发成本。 本文首先，对房地产成本控制的基础知识进行了系统全面的梳理。1）对房地 产开发项目的组成成本进行介绍，并结合最新的数据从房地产企业的角度测算了 地价、建安造价占房价的平均比例。2）对于房地产项目成本控制的主要程序及主 要控制阶段进行了介绍，并提出了理论见解。3）阐述了建安成本变动趋势及控制 研究对于房地产企业的必要性。其次，运用数理统计的方法从全面成本管理的角 度对建安成本的影响因素进行了定量或者定性的分析。1）宏观分析中包括政策因 素和宏观经济因素，我国建筑行业的建安造价并不完全由市场供需来决定，即建 筑行业的竞争加剧并没有降低房地产企业的建安成本。 2） 微观分析中包括人工费、 钢材、水泥、木材以及合同类型、隐性费用等。3）针对分析中的可量化因素进行 相关性分析并定性分析了建安成本的变动趋势建安成本将继续平缓上涨。最后， 介绍并建立灰色预测模型、房地产目标成本管理模型为实例分析做准备。 结合建安成本影响因素和目标成本管理模型进行实例分析。运用灰色预测模 型定量研究了建安成本的变动趋势平缓上涨，进行了目标成本的制定、分解、 调整，系统分析了案例中房地产公司存在的问题。从全面成本管理的角度提出了 企业战略、控制人工材料成本、改进目标成本流程等方面的对策和建议。 关键词：关键词：建安成本；目标成本法；灰色预测； 西安建筑科技大学硕士学位论文 西安建筑科技大学硕士学位论文 studies on construction costs change trend and control in real estate project specialty: engineering economics and management name: tao li instructor: prof. han yanfeng abstract in recent years, the state council has steadily push forward the real estate regulation. the development efficiency must strengthen, because of the real estate industrys restructuring and shuffle, which has become represent the general trend of the real estate industry in the environment. due to the gradually standardizing in the market environment of the real estate industry, the real estate business expanded rapidly, the extensive mode of operation need to be transform into detailed management business model. when the real estate market profit rate gradually return to the social average profit rate, control the cost will play a decisive role. the real estate enterprises like general enterprises, in order to achieve the ultimate goal of profit maximization, only take two aspects: on the one hand open source to increase business revenue, on the other hand throttling to control the project cost. this paper, firstly, has systematically related the basic knowledge of real estate costs control. 1)it introduced the cost of real estate development projects , and according to the latest data calculate the land and constructions average ratio for the housing price from the angle of real estate enterprises. and joined the hidden costs in part, in order to make a more complete discussion about costs control. 2) the main procedure of real estate project costs control and main control stage are introduced, and put forward the theoretical insights. 3) it describes the change trend and control of construction cost is necessary for real estate enterprises. secondly, the analysis of quantitative or qualitative factors influence on the cost in the total cost management perspective. 1) including policy factors and macroeconomic factors in the macro analysis, the construction cost of the construction industry in our country is not entirely 西安建筑科技大学硕士学位论文 determined by market supply and demand, namely the competition of the construction industry does not reduce the construction cost of real estate enterprises. 2) the microscopic analysis include the costs of labor, steel, cement, timber, construction organization, contract type and hidden fees, etc. 3) making the quantitative analysis of the factors by correlation analysis and making qualitative analysis of the changing trend of the cost. finally, introduce and establish the grey prediction model. at the same time, set up the real estate model of target cost management in preparation for the analysis of examples. making the analysis of examples based on the factors and the model of target cost management. studying the changing trend of the construction cost quantitatively, and making the formulation, decomposition, adjustment, and systematically analyzing the existing problems in the real estate company. puts forward some countermeasures and suggestions from the perspective of the total cost management. keywords: construction costs, target cost management, grey prediction 西安建筑科技大学硕士学位论文 目 录 1 绪论 .1 1.1 研究背景 .1 1.2 研究的目的及意义 .2 1.3 国内外研究现状 .3 1.3.1 国外研究现状 .3 1.3.2 国内研究现状 .4 1.4 本文的研究内容及思路 .6 2 房地产项目成本管理概述 .9 2.1 房地产项目成本的构成 .9 2.1.1 土地及前期费用 .9 2.1.2 基础设施建设费 .10 2.1.3 建筑安装工程费 .10 2.1.4 公共配套设施费 .10 2.1.5 其它费用 .10 2.1.6 隐性费用 .11 2.2 房地产项目成本控制的主要程序 .11 2.2.1 决策阶段 .11 2.2.2 规划设计阶段 .12 2.2.3 招投标阶段 .12 2.2.4 施工阶段 .13 2.2.5 销售阶段 .13 2.3 房地产项目建安成本变动趋势及控制研究的必要性 .14 3 房地产项目建安成本影响因素分析 .17 3.1 房地产项目建安成本影响因素的宏观分析 .17 3.1.1 影响房地产项目建安成本的政策因素 .17 3.1.2 影响房地产项目建安成本的宏观经济因素 .20 3.2 房地产项目建安成本影响因素的微观分析 .22 3.2.1 建筑材料价格变动对房地产建安成本的影响 .22 3.2.2 建筑人工费变动对房地产建安成本的影响 .25 3.2.3 施工周期、工程承包方式、周边环境和付款方式等对建安成本的影响 i 西安建筑科技大学硕士学位论文 .25 3.2.4 建筑市场行政管理显性费用和隐性费用对建安成本的影响.26 3.3 房地产项目建安成本影响因素的相关性分析.26 3.4 房地产项目建安成本变动趋势定性分析.28 4 灰色预测及目标成本管理模型.29 4.1 灰色预测.29 4.1.1 灰色预测模型的建立.29 4.2 目标成本管理.32 4.2.1 房地产项目目标成本的制定.32 4.2.2 房地产项目目标成本管理的实施.32 4.2.3 目标成本分解.33 4.2.4 目标成本达成.36 4.2.5 目标成本核算.39 4.2.6 目标成本动态分析与考核.39 5 实例分析.41 5.1 房地产项目建安成本变动趋势定量分析.41 5.2 公司及项目简介.42 5.2.1 公司组织结构.42 5.3 总目标成本的预测与制定.43 5.3.1 制定总目标成本.43 5.4 总目标成本的指标分解.44 5.5 建安目标成本分解.44 5.6 建安目标成本的调整、达成.46 5.7 公司现行成本管理模式及主要问题.48 5.7.1 前期决策、规划设计阶段建安成本控制的突出问题.48 5.7.2 施工阶段建安成本控制的突出问题.49 5.7.3 竣工阶段建安成本管理的突出问题.49 5.8 对策与建议.50 6 结论.53 致 谢.55 参考文献.57 ii 西安建筑科技大学硕士学位论文 作者在读期间的研究成果 .61 iii 西安建筑科技大学硕士学位论文 iv 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 绪论 1.1 研究背景 长期以来，在国家宏观经济高速增长，不断加大固定资产投资的大环境下， 加之城市居民对居住、休闲等要求不断提高和房地产炒作的不不断升温，我国房 地产市场迅速膨胀，行业利润率远远高于社会平均利润率，涉及房地产行业的公 司越来越多。但是近几年，随着国家产业结构调整，房地产泡沫加剧，竞争日益 激烈，调控政策不断深入，特别是住宅产品的同质化，新房与二手房、商品房与 保障房的竞争加剧，土地、建安等成本剧增，行业利润率越来越低，最终将和其 他行业一样回归到平均利润。改革开放 30 多年来，从来没有哪个行业如此兴盛不 衰，有专家预测房地产市场如果继续这样往后发展，许多年以后房地产行业的利 润率必然降到发达国家通常的 5%左右。同时由于国内政策对于房地产行业摇摆不 定，导致房地产价格波动剧烈，给房地产开发商带来了很大的风险，烂尾楼等开 发失败的案例比比皆是。随着购买者消费观念的成熟，房地产商作为强势一方的 卖方市场将不复存在，取而代之的是消费者占主导的买方市场，开发商除了不断 改进产品树立品牌、注重质量、人性化服务、创新等，还应该符合大众消费观念 物美价廉，这时争取价格上的优势对于房地产商的生存与发展将变得极其重要， 也就将成本控制推向了房地产开发的核心地位。 最近几年在国务院稳步推进房地产调控的大环境下，房地产行业不断重组、 洗牌，开发效率必需加强、提高，这已经成为房地产行业的大势所趋。由于房地 产行业市场环境的逐步规范，房地产企业迅速膨胀、开发暴利的“粗放式”经营 模式急需向 “精细化”经营模式转变。当房地产市场的利润率逐步回归到社会平 均利润率时，建安成本的控制将发挥决定性的作用。实施成本降低战略，全面降 低成本，向成本挖掘利润率，是企业经营管理的永恒主题，是企业生产经营及资 本运营追求的根本目标。当前房地产企业一般都设置了成本管理部门，但是部门 机构、职能并不合理，通常是以合约预算部的职能存在，主要工作放在合同、及 预算执行上，对于前期策划与决策、方案设计与施工图设计中的成本事前控制参 与较少，成本控制工作仍然放在事后控制的结算工作上。对于成本控制没有相应 的考核机制，缺乏核心部门，重视程度不够，权力分配分散。建安成本作为房地 产开发成本组成中的最大项，但在项目具体执行过程中通常都会超支。 1 西安建筑科技大学硕士学位论文 房地产项目建安成本受到多种因素的影响： （1） 国内 cpi、ppi 指数变化； （2） 国内市场建筑材料价格钢材、水泥、木材等价格走势变化； （3） 国内用工政策变化和建筑用工价格变动走势； （4） 政府规费标准变动； （5） 金融市场货币政策和融资成本的变动； （6） 建筑市场行政管理显性费用和隐性费用； （7） 房地产建筑场所周边环境的影响； （8） 建筑税费； （9） 施工周期、工程承包方式和付款方式等； 所谓建安成本控制，不是追求建安成本的绝对降低，而是在建安工程的不断形成 过程中，分析各项潜在的建安成本影响因素，针对各因素的变化趋势采取有效预 防措施，在满足国家政策、市场经济原则、宏观环境的条件下，使建安成本的耗 费符合公司制定的成本计划，并进行动态的偏差分析与考核。在满足房地产开发 产品基本功能的前提下，本文主要探讨进一步控制、减少房地产项目的建安成本。 1.2 研究的目的及意义 研究的目的： （1） 了解和分析以上各因素对房地产建安成本的影响程度及变化趋势； （2） 从全面成本管理的角度分析房地产项目的建安成本； （3） 研究对房地产项目建安成本控制的基本思路； （4） 研究房地产项目建安成本控制的组织设置与技术措施； （5） 探讨房地产项目建安成本控制的实施方法。 研究的意义： 为了提高房地产企业的经济效益，在开发项目时除了注重工期、质量，还应 在成本控制上下工夫，提高房地产企业的项目管理水平，改进房地产企业的成本 核算、分析与考核的手段。房地产行业粗放式经营模式的一去不回，卖方市场与 买方市场的转变，专业分工与专业化程度的提高，标志着房地产行业精细化管理 时代的到来，在这精耕细作时代，精确控制房地产项目的开发成本将是必然。 房地产企业和其他企业一样，为了实现其利润最大化的终极目标也只有从两 2 西安建筑科技大学硕士学位论文 方面着手：一方面“开源”即努力增加企业的营业收入，另一方面“节流”即努 力控制项目的开发成本。“开源”就是不断寻找企业的新利润增长点，包括已有 产品的创新和新产品；“节流”就是不断降低产品的成本。由于房地产开发产品 的特殊性不可移动性，“开源”除了创新提高产品的附加值外还包括开拓销售 渠道；“节流”即是对各成本组成项实现精确控制建安成本占最大比例。很明 显，建安成本的有效控制对于实现房地产企业利润最大化的目标非常重要。本文 主要探讨建安成本影响因素、组织结构、管理流程等方面内容，并对西安市东郊 某住宅小区项目的建安成本管理进行深入的剖析，通过亲身收集的真实资料，寻 求有效的改进方案，并为研究房地产项目建安成本变动趋势及控制提供积极借鉴。 1.3 国内外研究现状 1.3.1 国外研究现状国外研究现状 目标成本管理起源于日本，现在已在世界上许多行业中被广泛应用，奔驰、 丰田、松下、东芝等外国公司，中国的邯郸钢铁公司、美菱集团等运用目标成本 管理均取得了显著效益。1923 年亨利福特在其著作我的生活与工作中首次 提出了一种被称作目标成本制的方法。目标成本法是以具有竞争性的市场可以接 受的价格和企业预期实现的利润目标倒逼出产品的目标成本，并加以有效地控制 与管理。目标成本法不强调建造过程中的成本绝对降低，而是注重在决策、设计 阶段对产品成本的准确定位。 “为将成本降低至目标成本水平，企业可以选择通过 结合新制造技术，运用先进的成本管理方法；可以通过产品的再设计。后者更为 普遍，因为它清楚的认识到：设计决定着产品全生命周期成本的大部分数额。 ” 为将成本降低至目标成本水平，企业可以选择通过 结合新制造技术，运用先进的成本管理方法；可以通过产品的再设计。后者更为 普遍，因为它清楚的认识到：设计决定着产品全生命周期成本的大部分数额。 ” 1 “通过精心设计的这种达成目标成本的方法首先运用于日本制造业，丰田公司在 20 世纪 60 年代中期开发的这种方法得到广泛赞许。 ” “通过精心设计的这种达成目标成本的方法首先运用于日本制造业，丰田公司在 20 世纪 60 年代中期开发的这种方法得到广泛赞许。 ” 2由于日元增值和全球性竞 争的加剧，本田公司在其 1996 年civic车改进中通过目标成本法，以顾客所不注 意的方式降低成本。 1963 年工程师a.j.dellisola首次将价值工程引入了美国建筑行业，经过他 的引荐，美国海军在其后勤部门制定的工程承包合同的激励条款中正式写入了价 值工程，并用于工程项目的实践。 “多数公司发现，单靠成本领先或差异化获取竞 争优势是较为困难的，他们必须依靠价格和功能两方面去竞争 多数公司发现，单靠成本领先或差异化获取竞 争优势是较为困难的，他们必须依靠价格和功能两方面去竞争。 ” 3价值工程应用 于目标成本，它通过分析以下两方面的替换关系来降低生产成本： （1）产品功能 3 西安建筑科技大学硕士学位论文 的不同种类和水平； （2）总生产成本。 赢得值法（挣值法） ，是一种比较先进的项目成本管理方法，在 1967 年由美 国国防部首次提出。其费用偏差由已完工作预算费用减去已完工作实际费用衡量； 其进度偏差由已完工作预算费用减去计划工作预算费用来衡量。 1980 年战略研究者西蒙基于市场经济自由竞争的角度，从概念上对战略成本 管理进行了描述，即在市场经济环境下充分、全面的分析竞争区域内各公司的成 本数据，并采取最有力的成本竞争措施。美国战略研究者迈克尔.波特在竞争优 势一书中阐述了通过识别企业竞争战略，制定简单可行的战略框架，以强调战 略成本管理的方法。波特教授提出的成本领先和差异化的战略理论对管理教育产 生了巨大的影响。这些概念便是战略成本管理赖以建立的基础，因它们解释了企 业如何才能成功。从此，战略成本管理便分为两个步骤：第一，按照波特的框架 识别领导者如何做才能使企业成功；其次，制定成本管理方法和实践计划以使管 理活动便利高效。 在 20 世纪 80 年代初期， 英国项目成本管理学界提出了全生命周期成本(life cycle costing-lcc)管理的建设项目投资评估与成本确定的理论和方法；90 年 代初，由国际全面成本管理促进会（aace-i）前主席 r.e. westney 90 年 代初，由国际全面成本管理促进会（aace-i）前主席 r.e. westney 4提出了全面 成本管理（total cost management）的理论和方法-即全员、全面、全过程，被 公认为是最有效的技术和方法。 提出了全面 成本管理（total cost management）的理论和方法-即全员、全面、全过程，被 公认为是最有效的技术和方法。 1.3.2 国内研究现状国内研究现状 涂瑜琮涂瑜琮 5 （2012）针对成本领先战略进行了阐述，并结合恒大地产实施成本领 先战略的一些实际措施，来分析房地产企业实施成本领先战略进行开发成本控制 的意义和方法。 （2012）针对成本领先战略进行了阐述，并结合恒大地产实施成本领 先战略的一些实际措施，来分析房地产企业实施成本领先战略进行开发成本控制 的意义和方法。 王耀荣王耀荣 6 （2011）提出对于中小房地产企业来说，加强税负成本管理的研究尤 为重要。并借助工作分解技术将项目开发全生命周期分解为不同的开发阶段，对 各阶段所涉及的税收法规进行研究，结合实例，采用成本比较、演绎、归纳等方 法进行分析、探讨，以求得降低税负成本的途径。 （2011）提出对于中小房地产企业来说，加强税负成本管理的研究尤 为重要。并借助工作分解技术将项目开发全生命周期分解为不同的开发阶段，对 各阶段所涉及的税收法规进行研究，结合实例，采用成本比较、演绎、归纳等方 法进行分析、探讨，以求得降低税负成本的途径。 黄丽玲黄丽玲 7 （2011） 通过实例说明房地产项目在实行目标成本的动态管理工作中， 通过合约规划、成本跟踪，目标成本调整、定期成本分析等工作, 在成本中心（成 本委员会）的统一协调下，调动公司内部各职能部门的成本管理工作，最终达到 管理层所设定的成本目标。 （2011） 通过实例说明房地产项目在实行目标成本的动态管理工作中， 通过合约规划、成本跟踪，目标成本调整、定期成本分析等工作, 在成本中心（成 本委员会）的统一协调下，调动公司内部各职能部门的成本管理工作，最终达到 管理层所设定的成本目标。 徐薇华徐薇华 8（2011）针对我国发展迅速的房地产行业及其成本管理的突出问题， （2011）针对我国发展迅速的房地产行业及其成本管理的突出问题， 4 西安建筑科技大学硕士学位论文 结合房地产企业的实际情况，以上海龙信房地产公司为例，对房地产企业目标成 本管理的理论与实践应用进行探讨。 结合房地产企业的实际情况，以上海龙信房地产公司为例，对房地产企业目标成 本管理的理论与实践应用进行探讨。 王淑蓉王淑蓉 9 （2007） 分析了当前房地产成本管理中存在的问题及问题产生的原因， 结合目标成本管理的特点和管理模式，对房地产企业如何实施目标成本管理进行 了探讨，从房地产开发项目目标成本的制定、优化、分解到目标成本的执行及分 析考核都进行了详细论述。 （2007） 分析了当前房地产成本管理中存在的问题及问题产生的原因， 结合目标成本管理的特点和管理模式，对房地产企业如何实施目标成本管理进行 了探讨，从房地产开发项目目标成本的制定、优化、分解到目标成本的执行及分 析考核都进行了详细论述。 李践楚李践楚 10 (2005)通过对实际数据的整理分析提出房地产公司应从加强设计监 督、细化合同条款、制定变更、签证流程、对重点材料加强核算等方面控制建安 成本。 (2005)通过对实际数据的整理分析提出房地产公司应从加强设计监 督、细化合同条款、制定变更、签证流程、对重点材料加强核算等方面控制建安 成本。 尤佳尤佳 11（2010）详细讨论了房地产项目运用目标成本模式的具体步骤，指出 设计阶段是目标成本形成的关键，通过限额设计制定初步设计方案，在施工图设 计过程中运用价值工程最终达到目标成本限额。 （2010）详细讨论了房地产项目运用目标成本模式的具体步骤，指出 设计阶段是目标成本形成的关键，通过限额设计制定初步设计方案，在施工图设 计过程中运用价值工程最终达到目标成本限额。 林新林新 12（2003）根据其在施工单位的多年工作经验，指出了施工单位多种抬 高建安造价的方法，例如房地产公司过分依赖决算审计、材料市场信息不全、施 工单位钢筋冒算等。最后从房地产公司的角度提出了实质性建议。 （2003）根据其在施工单位的多年工作经验，指出了施工单位多种抬 高建安造价的方法，例如房地产公司过分依赖决算审计、材料市场信息不全、施 工单位钢筋冒算等。最后从房地产公司的角度提出了实质性建议。 王建光和孙德保王建光和孙德保 13（1996）探讨了在市场营销管理中运用灰色系统理论作市 场分析与预测，具体介绍了gm(1,1)、新陈代谢、灰verhulst等模型,并举出一实 例说明在小样本情况下灰色系统预测结果明显优于传统方法。 （1996）探讨了在市场营销管理中运用灰色系统理论作市 场分析与预测，具体介绍了gm(1,1)、新陈代谢、灰verhulst等模型,并举出一实 例说明在小样本情况下灰色系统预测结果明显优于传统方法。 董继学和张虹董继学和张虹 14（2005）通过对煤炭市场价格及其影响因素的分析，应用灰 色系统理论建立了煤炭市场价格灰色动态预测数学模型。通过计算举例及误差分 析表明，该模型的建立是合理的。它为煤炭市场价格的预测提供了一种有效的方 法和手段。 （2005）通过对煤炭市场价格及其影响因素的分析，应用灰 色系统理论建立了煤炭市场价格灰色动态预测数学模型。通过计算举例及误差分 析表明，该模型的建立是合理的。它为煤炭市场价格的预测提供了一种有效的方 法和手段。 5 西安建筑科技大学硕士学位论文 1.4 本文的研究内容及思路 （1）房地产项目成本管理概述 以理论和实践为基础，考虑最新的政策变化详细列举了开发项目的成本组成 部分，同时结合最新权威网站公布的数据从房地产企业的角度测算了楼面地价、 楼面建安造价占每平米房价的平均比例。在组成部分中加入了隐性费用，以更全 面地讨论成本控制。对房地产项目成本控制的主要程序及主要控制阶段进行了介 绍，并提出了理论见解。阐述了建安成本变动趋势及控制研究对于房地产企业的 必要性。 （2）房地产项目建安成本影响因素的系统分析 介绍作为研究对象的房地产开发中的建安成本影响因素，详细地从宏观和微 观的角度理清和分析建安成本变动的趋势和产生的原因。宏观分析中包括政策因 素和宏观经济因素； 微观分析中包括人工费、钢材、水泥、木材以及施工组织、 合同类型、隐性费用等。对影响建安成本的多种因素进行定性或定量分析，运用 线性回归求相关系数，以更全面的解释建安成本变动，为房地产企业控制建安成 本提供理论依据。重点阐述房地产开发中建安成本影响因素的相关性分析，并从 定性分析的角度讨论了建安成本的变动趋势。 （3）灰色预测及目标成本管理模型研究 首先，介绍了灰色预测的概念及相关理论，详细讲解了 gm(1，1)模型的建立 过程，包括数据的处理、参数计算及各种相关检验步骤。其次，通过对制造业目 标成本的改进建立旨在适合房地产项目的目标成本管理模型。 （4）房地产项目建安成本变动趋势及控制研究的实例分析 首先，定量研究分析了建安成本的变动趋势。其次，结合趋势定量研究结果， 应用全面成本管理、目标成本管理和控制的实施模型，结合实际案例，对西安市 东郊某住宅开发项目的建安成本控制进行分析，阐述在房地产开发项目主要的各 个阶段（特别是在前期策划与决策、规划设计和施工管理阶段）中遇到的突出问 题及解决对策从而提高收益。最后，通过以上各个研究环节，得出研究结论并针 对本研究的不足及改进之处提出展望。 6 西安建筑科技大学硕士学位论文 成本管理的基础理论及 调研、案例收集 建安成本影响因素分析 建安成本趋势、 相关系数 西安东郊某住宅项目建 安成本控制现状分析 各阶段突出的问题 从全面成本管理的角度 提出控制方法 技术、组织、经济、合同 措施等 结论 房地产项目成本管理概述 灰色预测及目标成本理论 趋势图、目标成本模型 图 1.1 技术路线 7 西安建筑科技大学硕士学位论文 8 西安建筑科技大学硕士学位论文 2 房地产项目成本管理概述 2.1 房地产项目成本的构成 2.1.1 土地及前期费用土地及前期费用 土地费用是指开发企业为取得某地块的国有土地使用权而发生的费用。土地 费用约占我国房地产项目成本构成的 30%，并有上升的趋势。从房地产商的角度 主要是考虑楼面地价占住宅单价的比例，以 2012 年中国指数研究院公布的百城数 据计算得出全国楼面地价占住宅单价的比例平均为 21.85%，最高的达到 46.1%， 而省会城市平均达到了 33%。 (l)划拨或征用土地的土地费用 “在划拨或征用状态下取得土地使用权的费用， 通常没有土地使用权出让金， 但是必须缴纳土地征用拆迁费。在划拨或征用状态下，土地征用拆迁费又分为农 村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 ” “在划拨或征用状态下取得土地使用权的费用， 通常没有土地使用权出让金， 但是必须缴纳土地征用拆迁费。在划拨或征用状态下，土地征用拆迁费又分为农 村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 ” 15 (2)出让土地的土地费用 “主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有开发状况需要支 付的拆迁安置补偿费、城市基础设施建设费或征地费等。 ” “主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有开发状况需要支 付的拆迁安置补偿费、城市基础设施建设费或征地费等。 ” 15 (3)转让用地的土地费用 “主要是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 ”“主要是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 ” 15 (4)联合开发的土地费用 主要是指土地入股方将土地使用权折现后的入股价格。 “前期费用主要包括项目策划、可行性研究、规划设计、水文地质勘查以及 “三通一平”或“七通一平”等土地开发工程费用；同时包括施工图设计审查费、 工程交易服务费、各项检测费用、施工噪声及排污费、工程招标代理费、工程监 理费及城建配套费等。” “前期费用主要包括项目策划、可行性研究、规划设计、水文地质勘查以及 “三通一平”或“七通一平”等土地开发工程费用；同时包括施工图设计审查费、 工程交易服务费、各项检测费用、施工噪声及排污费、工程招标代理费、工程监 理费及城建配套费等。” 15七通一平具体包括通路、给水、排水、通电、通信、 通暖、通气、平整场地。2013 年 2