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江苏省部分住宅产业化企业调研分析报告徐盛发 王双军 胡云辉化、工业化和产业化近年来，我省部分国家住宅产业 化基地企业，结合创建住宅产业化研 发基地，进一步加大了探索住宅开发 建设的标准化、工业化和产业化研发 应用实践力度，积累了一定的经验， 取得了较好的成效。中国房地产百强第20位企业、我 省房地产开发龙头企业新城地产，于2005年制定了新城地产住宅产业化 研究实践五年规划；2007年成立了 企业建筑技术研究院，与清华大学、 东南大学、黑龙江宇辉集团、日本大 和、积水等建立了紧密的研发合作关 系；2008年完成了产业化研发园区一 期有关标准化研究、实验和展示基地 的建设；2009年完成了公司产品线规 划与研究，全面启动了客户分类、产 品系列划分和项目规划、建筑、景 观、全装修、材料部品、智能化的标 准化管理，并将标准化工作纳入集 团区域公司主要负责人的关键绩效 考核。到2010年，实现了门窗类、栏 杆类、智能化、给排水、电气、景观 配套、成品住房等10个类别的住宅部 件构件生产的工厂化、建筑外维护结 构的全混凝土钢模现场模块化浇注施 工、成品住房施工除厨卫空间局部湿 作业外的全部现场装配化，与80多家 住宅部品部件材料企业形成产业化联 盟，全公司标准化应用率达到85%， 基本找到了一条适合开发商住宅开发1、调研基本情况2013年9月上旬，江苏省住建厅住宅与房地产业促进中心对全省24家住 宅产业化相关企业进行了调研，调研 企业具体分布情况为：国家住宅产业 化基地企业7家，康居示范工程实施企 业8家，开展住宅性能认定及成品住房 全装修示范工程企业5家，住宅产业化 其他相关企业4家。本次调研采用实地调研和发放调 查表的方式进行，共实地调研了7家企 业，列入调研对象的24家企业全部发 放了调查表，有效回收21家企业上报 的调查表，占87.5%。调研内容主要涉 及企业的基本情况、企业20102012年 经营情况、企业实施住宅产业化各类 示范项目和技术产品研发应用情况、 企业现状分析和推动全省住宅产业化 发展的政策建议等。从调研的统计情况来看，调研企 业对住宅产业化发展的重视程度在逐 步提高，住宅产业化探索和实践不断 深化，企业总资产、营业收入和净利 润等逐年增长，产业化开发面积稳步 提升，住宅工业化生产、示范工程、 成品住房发展、部品材料研发等发展 水平有了明显提高。 2、调研企业的主要做法及经验作者：江苏省住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心1积极探索住宅建设的标准 产业论坛走标准化、工业化和产业化的道路。具有施工建造、房地产开发、新型 材料生产等多个产业板块的综合性集团 企业南京大地建设集团，在住宅生产标 准化、工业化和产业化发展方面进行了 长期的、积极的探索和实践，取得了较 好的经济效益和社会效益。该集团企业 是国内第一家从法国app公司引进预制 预应力混凝土装配整体式框架结构体系预制装配整体式剪力墙结构体系技术规程。截止目前，已在集团房地 产业板块和辽宁沈阳市场上共应用120 万平方米，其中竣工50万平方米，在 建70万平方米。该集团在住宅生产标 准化、工业化、产业化发展方面迈出 了坚实的步伐。龙信建设集团，在借鉴国内外先 进的建筑结构体系技术的基础上，与 日本鹿岛公司开展技术 合作，投巨资在南通海 门建立pc工厂，计划今 年投产，将pc件工厂生 产的建筑部品应用于国 家康居示范工程龙馨家 园老年公寓项目，目前正在积极探索之中。2稳步推进成品 住房发展我省成品住房全 装修龙头企业龙信建设 集团有限公司，与新加坡企业仁恒置 地（中国）有限公司在上海、江苏成 品住房市场上走过了20余年的合作道 路，在商品住宅土建装修设计、施工 一体化方面积极了丰富的实践经验。 该集团公司主编的国家行业标准住 宅室内装饰装修工程质量验收规范（jgj/t304-2013），已获住建部批 准，将于2013年12月1日起施行。近 期，该集团公司在南京河西江心洲为 中新南京生态科技岛开发有限公司代 建的大型拆迁安置房项目全部以成品 住房方式交付，这在全省乃至全国尚 不多见，体现了该集团公司在成品住 房发展及住宅全装修部品部件材料等 方面具有较强的集成管理能力、良好 的品牌信誉和全装修完整的产业链企 业联盟。新城地产，在其幸福启航、乐 居、圆梦、尊享等四个产品系列中大 力发展成品住房，已经形成了新城 地产全装修标准化设计和健全的住 宅全装修生产与产品交付体系。2010 年，该公司生产交付了成品住房60万 平方米，全公司住宅全装修生产与成品交付率达到45%；2013年成品住房生产将达到200万平方米，到2015年， 该公司的产品全部为成品住房交付。本次调研的南京建邺城镇、栖霞 建设、城开集团、南通中洲置业等龙 头骨干房地产开发企业，也在大力推 进成品住房开发建设，建成了一批成 品住房示范工程、住宅性能认定2a、3a项目，在当地市场上发挥了良好的 示范作用。3积极创建各类示范工程项 目，着力提高住宅产品的质量和性 能本次确定为调研对象的示范骨 干房地产开发企业，多年来致力于国 家和省康居示范工程建设，积极开展 住宅性能认定试点示范，利用自身丰 富的开发经营管理实践经验和专家 智慧，不断提高住宅房地产开发项 目规划建筑设计、施工组织管理、 产业化成套技术应用等管理水平， 主动承担社会责任，为社会生产提供 了一批质量和性能优良的住宅产品， 为当地市场树立了商品住宅开发的标 杆，发挥了积极的示范引导作用。如 栖霞建设开发建设的南京天弘山庄、 江畔人家、花岗幸福城、苏州新加坡 工业园区的风情水岸等项目，江苏苏 嘉房地产在盐城开发建设的钱江方洲 项目，南京银城地产开发建设的聚福 园项目，南京奥体建设开发建设的奥 体新城清竹园项目等，这些示范项目 的规划建筑设计、施工组织管理、 “四节一环保”技术应用等方案，经 过专家的充分论证和优化，经过开发 建设单位的精心组织实施，项目得到 了市场和社会的追捧和充分认可，实 现了较好的经济效益、社会效益和环 境效益。栖霞建设在代建的大型保障 房项目花岗幸福城项目管理实践中， 探索运用项目全寿命周期管理、项 目总控、价值工程、项目管理策划、 “3l”住宅等先进理念，通过管理 创新，运用bim信息技术和项目管理 信息系统管理手段，对项目实施精细 化、集约化管理运作，实现了项目全技术（简称“世构体系技术”）和房屋预制框架结构全套生产线的企业，较好 地对引进的技术和生产线的消化、吸收 和再创新，完全实现了本土化。该企业 主编了国家标准预制预应力混凝土装 配整体式框架结构技术规程，截止目 前，在住宅、商业、综合楼等200多万 平方米物业项目上进行了实际应用。特 别是近年在万科南京公司代建的南京上 坊保障房项目上大量使用了该集团生产 的预制叠合板、楼梯、阳台等，利用该 公司“世构体系技术”和生产预制的住 宅建筑部品，建设了一幢整体装配式公 共租赁住房，装配率达到了80%以上， 在保障性住房建设领域进行标准化、工 业化、产业化方式开发建设发挥了较好 的示范引领作用。中南控股集团通过技术合作，从 澳大利亚引进、吸收、研发出新型全 预制装配整体式混凝土剪力墙结构体 系技术，在南通海门市和辽宁沈阳市 投资建设了住宅建筑部品生产基地工 厂，具备了住宅建筑构件工厂化生产 与现场装配的工艺、技术、队伍和设 备等。该企业主编了江苏省地方标准68 / 2013.10产业论坛寿命周期的成本控制和品质提升，取得了较好的效果。4住宅部品材料企业发展势头 良好本次共调研了5家住宅部品材料企业，其中苏州科逸股份是国家住宅产 业化住宅部品基地企业、全国整体卫 浴生产经营的龙头企业。近年来，全 国住宅工业化、成品化、产业化形势 发展很快，整体卫浴的市场需求的不 断扩大，该公司苏州生产基地的产能 和产品系列已难以满足市场快速发展 的需求，科逸股份去年在安徽芜湖又 投入巨资新建了新的生产基地工厂， 产能得以较大提升，产品系列、规格 品种进一步丰富和多样化，能满足市 场高中低端需求。目前，公司由整体 卫浴集成供应商进一步向住宅整体厨 卫集成供应商拓展，公司未来五年生 产经营发展规划已初步成型，经营管 理层对未来充满信心。调研的3家新型墙体材料企业江 苏建华（产品：陶粒混凝土内外墙条 型板）、江苏佳汇（产品：镁质凝 胶板材）、江苏盐阜建设集团属下 的创玮建材（产品：蒸压加气混凝 土砌块、蒸压灰砂砖、干混砂浆、 凝胶砂浆），目前已具备一定生产经 营规模，在当地市场已形成了一定影 响。江苏建华是由广东迁入我省镇江 句容的企业，其生产的新型墙材覆盖 镇江、南京市场，目前该企业正在积 极创建国家住宅产业化基地；江苏佳 汇的产品已出口欧美，目前正转向国 内市场；创玮建材地处苏北腹地盐城 阜宁，工厂投资大、起点高，前景看 好。日资在华企业日本积水好施新 型建材（沈阳）有限公司和其在我省 苏州、无锡和太仓市投资设立的房地 产开发企业，主动来访，与课题组部 分成员座谈交流，表示了有进入江苏 住宅工业化、成品化、产业化市场的 较强意向。据介绍，日本积水住宅株 式会社是上世纪60年初在日本大阪成 立，至今有50多年历史，截止目前累计生产建造250多万套单位住宅，是日本最大的住宅生产集团企业和工业化 住宅系统的先驱，目前已在华投资达90多亿元人民币。3、调研企业反映的主要问题1缺乏强有力的政策鼓励和规划引导住宅工业化和产业化初期，仅 靠部分企业自发的开展住宅工业化、 产业化实践和探索是不够的，单个企 业也很难突破。住宅工业化、产业化 是住宅生产方式、消费理念的重大变 革，在起步阶段需求政府政策的强有 力的鼓励和引导。对开展住宅工业 化、产业化核心技术产品研发的住宅 产业化基地企业，提高住宅产品质量 和性能、创建实施住宅产业化各类示 范工程项目的企业，开发建设成品住 房的企业和生产提供优良住宅部品材 料的企业等，目前没有对这些实行名 单制管理，缺乏土地、金融、税收、 审批许可备案年检验收绿色通道等方 面的政策鼓励和支持。在成品住房 发展方面，目前国家现行税制增加了 开发企业的营业税和购房人的契税， 省内有的城市在房价核价备案和销售 许可环节，提高了成品住房销售的门 槛条件，对成品住房发展起了反向作 用。调研中，有的企业提出，国家和 省已推进住宅产业化发展十多年了， 截止目前，尚没有一部住宅产业化发 展规划，企业和社会对当前住宅产业 化发展的重点内容及保障政策措施， 不甚了了，缺乏方向感，顶层规划设 计引导不够。2住宅工业化、产业化技术标 准规范成了发展的瓶颈制约住宅工业化、成品化、产业化，必须标准化先行，包括住宅套型户型 固定化标准化、技术标准化、产品部 品部件的标准化等。目前，仅靠部分 企业制定实施一些相关标准是不够 的，需要在国家和省层面进行住宅工 业化、产业化标准体系建设的顶层设计和规划，政府应牵头组织政产学研用多方专家进行攻关，按轻重缓急顺 序制定出台促进住宅工业化、产业化 的相关技术产品标准规范等，打破发 展的瓶颈制约。比如：截止目前，省 内国内存在着世界几乎所有发达国家 的各种住宅建筑结构体系技术和工业 化住宅的生产线，各自独立，各自进 行着艰难的探索，但缺乏国家适合我 国国情的、主流的、可以进行大规模 工业化生产的住宅建筑结构体系技术 标准、规范的指导和引导，这些企业 的投资面临着巨大的风险考验。又比 如：发展成品住房，长期缺乏土建装 修设计、施工一体化业务技术标准、 交付标准、产业链材料部品部件产品 目录标准等，完全靠企业摸索着进 行，很不节约集约，也很难大规模的 推行。有的企业反映，住宅建设领域 有些新产品、新技术的推广应用，应 实事求是，不要搞一刀切，不宜盲目 地大规模推广未成熟产品或技术，比 如外遮阳技术和产品的耐久性问题。3世界上通行的住宅性能认定 工作，政府重视不够，老百姓和市 场不了解我国实行市场化的住宅房地产开发已有20多年的历史，但目前老百姓 和市场还很难说清什么住宅是中华人 民共和国最好的住宅，住宅的性能有 哪些。尽管国家已于2006年3月1日颁 布施行了国家标准住宅性能评定技2013.10 / 69产业论坛术标准，实际工作中仅靠住建部和省厅住宅产业化促进中心开展住宅性 能认定试点示范，覆盖面较小，市场 和社会、老百姓不了解。国家和省建 立和健全住宅性能认定管理制度，进 行相关制度的系统设计，对照国家标 准、利用各级住房城乡建设主管部门 行政审批备案许可的相关数据和信息 化技术手段，改进住宅性能评定方式 方法，在住宅开发经营管理的各个环 节作出相应的规定，让住房消费者明 明白白消费。用宣传引导不够国务院关于推进住宅产业现代化 提高住宅质量若干意见的通知下发以 来已过去十多年时间，不仅社会上、 市场上对住宅产业化的基本概念与内 涵、发展方向和重点等，模糊不清， 行业内的专业人士也不甚了了，市场 上按照各自理解各取所需。比如住宅 工业化、住宅产业化，与建筑工业 化、建筑节能与绿色建筑，到底是个 什么关系，理论上未阐述清楚带来实 践上的混乱。调研中有的企业反映， 住宅产业和房地产 业为国家经济社会 发展作出了如此之 大的贡献，部分诚 信负责任的房地产 开发企业，为社会 和广大消费者开发 建设了大量的优良 住宅产品和示范工 程，并得到了市场和社会的广泛认 可，为何政府不敢或 没有理直气壮地、大张旗鼓地进行宣 传报道，好像大家做错了事一样，感到憋屈，实在想不通。质许可、年检等监督管理职能，强制规定全省新建商品住宅项目至少50% 以上为成品住宅、100%为国家a级以 上住宅，并形成整体推进、整体监管 的合力。对长期致力于住宅工业化、成 品化和产业化发展实践的优秀示范骨 干企业实行名单制管理。进入名单制 管理的企业，享受省级行政许可绿色 通道，在各项行政许可、资质评定升 级、年度检验、信用评定、政府投资 项目代建等方面，给予政策支持。2土地管理政策要求地方政府在商品住宅建设用 地出让时在出让地块的规划建设条件 中，明确成品住宅、工业化住宅建设 的最低比例和建设国家a级住宅的强制 要求，对于超高层商品住宅项目要进 一步增加成品住房的开发建设比例， 并写入土地出让合同。对于纳入政府年度计划的保障性 住房、棚户区改造、旧城改造项目， 在供地时在成品住房、工业化住宅生 产与交付比例方面应提出更高的要 求。凡省内住宅产业化基地企业和实 施住宅产业化各类示范工程的企业， 在竞标取得项目土地时，在专家评标 环节增加适当分值，在同等条件下优 先取得项目土地。3金融税收支持政策1）对于长期致力于住宅产业化 实践、信用度高、社会责任感强、经 营模式稳定、经济效益较好的住宅产 业化基地企业、各类示范工程实施企 业、成品住宅、a级住宅、住宅部品材 料发展示范企业等产业链上的龙头骨 干企业，相关主管部门联合建立名单 制管理制度，金融主管部门和金融企 业将进入名单制管理的企业，纳入项 目融资、金融支持的绿色通道，在信 贷额度、利率汇率、金融服务等方面 给予切实优惠政策支持。2）鼓励住宅开发建设单位以工业 化、产业化方式建设成品住宅和国家 a级住宅示范项目，积极应用国家住 宅产业化基地生产的预制楼板、内外4政府有关住宅部品材料服务与管理，与住宅产业化形势发展要 求不相适应调研中，部分房地产开发企业反映，在建设示范工程和成品住房项目 中，目前市面上各类产品名目繁多、 性能参差不齐，产品生产企业和房地 产开发企业之间信息不畅，为了采购 选用优良住宅部品材料，企业花费较 大的人力物力成本在市场上进行考察 比选，在产品交付时还存在一定的质 量风险，希望国家和省有关部门建立 权威的住宅工业化、成品化、产业化 优良部品材料信息平台和目录推荐制 度。部分住宅产业化基地企业和部品 材料企业，希望省主管部门尽快牵头 搭建住宅产业链联盟，让全省住宅产 业链上的龙头骨干企业、供需双方、 政产学研用有一个有效地进行信息沟 通、交流合作的平台，共同推动我省 住宅工业化、成品化、产业化发展。5政府对住宅产业化发展、诚 信房地产企业和示范工程的正面作 、有关政策建议为了迎接全省住宅生产建造方式和住房消费理念变革挑战，促进全省 住宅工业化、成品化、产业化又好又 快发展，厅课题组住宅产业化调研小 组综合本次调研企业的诉求、提出的 意见和建议，对促进全省住宅产业转 型升级和住宅产业化发展提出如下政 策建议：1住宅综合监管政策按照住宅生产建造方式变革和 住宅工业化、成品化、产业化发展要 求，整合省住建厅有关住宅项目规 划、科研设计、标准、新技术新材 料、部品部件、工程招投标、造价、 施工、安全、质量监督、销售、竣工 交付、性能认定、物业管理、企业资70 / 2013.10产业论坛墙、梁柱、楼梯、窗和整体厨卫和全装修优良住宅部品部件，预制外墙不 计入总建筑面积，给予享受国家和省 规定的绿色建筑专项资金补贴和税收 优惠；涉及墙改基金、散装水泥基金 的，依据有关规定优先返还；建设过 程社保费与安全措施费予以减免或缓 缴；采用建筑工业化方式开发建设的 企业，优先评定为高新技术企业，给 予企业享受15%的所得税优惠政策。3）开发建设的成品住房在销售 时，按项目所在城市大中小城市等级 分类，每平方米分别定额扣减2000 元、1500元、1200元成品住房装修费 用后开具销售发票，对应扣减额列入 项目开发成本。对购买新建成品住房 且属于第一套住房的家庭，各金融机 构应给予优先贷款，贷款基准利率方 面给予一定优惠。各地在统计上报所在城市年度房 价控制目标完成情况时，可将成品住 房装修费用按前款标准作相应扣减计 算。4及时制定出台全省住宅工业 化、成品化、产业化发展的规划和 各项标准规范组织政产学研用多方专家和实 践者联合攻关，在住宅工业化、成品 化、产业化、现代化等方面的发展规 划和各项急需的标准规范进行顶层设 计，系统考量。1）要及时制定出台我省的住宅 产业现代化发展规划，在规划中明确 发展的主要目标、重点内容、保障措 施、时间节点要求等，统一全省各级 主管部门、产业链企业和社会各界的 认识，让参与各方有明确的方向感， 知道当前的重点工作是什么。2）要尽快制定颁布全省被市场检 验过的、受市场欢迎的住宅经典套型 系列标准图集，便于大规模复制，实 现住宅生产建造的标准化、工业化、 成品化、产业化。3）要明确全省主推的主要工业化 住宅建筑结构体系技术及住宅部品目录 标准，不要五花八门、遍地开花、企业无所适从。及时出台主推的住宅建筑结构体系 相关的技术规程、规划 设计、工程造价、招投 标、安全与质量监督、 销售、验收交