书香门第新年营销推广方案.doc

书香门第2014新年营销推广方案一、 项目梳理1、房源梳理房源梳理楼座套数面积区间平均单价总价区间（万元）剩余房源133817#5588、118440038.7251.92其他各楼35128-188380051.256.36新推房源14#3388、118暂定暂定15#2410816#24108小结：n 本案剩余房源共计约105套，通过面积、单价、总价区间可发现，17#118楼房源与其他各楼剩余房源价差不大，可能导致该房源产品力下降；n 其他各楼房源单价低，但产品面过积大，客户实用成本较高；n 14#、15#、16#需结合市场及项目自身情况进行重点梳理；二、周边竞品概况项目名称产品类型均价（元）近期动作现场情况山湖湾高层4300vip验资中，1月11号开盘3组以上客户看房多层无山水美地高层47000元办护照无多层无御品中央高层4700冻结中无多层5000华龙国际城暂定暂定1月18号开始免费办理绿卡，享日进百金无滨湖半岛高层暂定无无多层6800小结：n 整体市场山湖湾高层均价为4300(部分房型附赠10)，御品中央多层均价为5000；n 市场上所有竞品项目都在行进蓄客工作，并准备年前开盘三、本案新年期间营销策略n 价格定位通过以上市场竞品情况结合项目自身情况分析我司建议14#推售价格以整体均价不超过3800-4100元/标准进行推售；15#、16#整体均价不超过4500-4600元/标准进行推售。注：多层价格可暂时保持原价销售，但高层价格必须降价，本案目前主要剩余产品为高层产品，多层产品在市场上稀缺性只会不断升高。n 推售节奏方案一：17#停止销售，14#、15#、16#于1月15日正式开售，多层为站岗产品（因具备市场稀缺性，虽去化速度可能较慢，但不会出现滞销现象），主力去化14#、13#及其他各楼产品，并进行市场价格测试；优点：客户容易接受产品降价情况缺点：整体产品亮相将导致产品卖花，需一房一价策略支持（价格层差、金银角差），以及强有力的客户疏导能力方案二：17#以目前14#建议价格面市进行推售，考量市场情况，如销售效果极佳再推售14#楼，最后以多层产品面市销售，其他各楼产品作为尾盘销售；优点：产品推售节奏清晰，不会出现卖花现象缺点：17#降价前期购买客户必将闹事，开发商需做提前准备（前期客户安抚工作，但价差绝不能退，要做到“产品是我们的，价格我们有权利更改”）四、近期准备工作1、营销准备n 营销计划排期n 剩余房源梳理（13#、17#、其他各楼剩余房源价格调整具备有效价差）n 竞品分析（成交价格、附赠面积、开盘时间）n 14#、15#、16#一房一价制定n 客户梳理（城乡客群占比、购买意图、客户产品评价）n 对外口径制定2、推广准备n 推广排期（下乡时间路线制定；线上推广跟换时间；短信、电视游字发放时间）n 新年物料设计（售楼部包装、活动展架、沙盘画面、画框画面、新房源表、站台画面、dm单、车贴、海报、道旗）五、推广主题主题：起价3688元/ 马年给利传播主体媒体发布时间版面主题内容电视媒体永修电视台每晚19:30新闻联播结束后黄金时段或者其他时间段广告游走字幕书香 马年给“利”！【书香门第】四期美宅荣耀上市，88-118观景好房起价3688元/，最高不超4688元/！火爆专线：3267777短信手机短信息（每天不得少于2万条）1月15号开始发送马年给“利”！【书香门第】四期美宅荣耀上市，88-118观景好房起价3688元/，最高不超4688元/！火爆专线：3267777横幅与户外同时出街完成主题信息logo起价3688元/ 马年给“利”3267777logo送红包，送车位，带院子，惊喜不断！3267777logo这个地段，这个价格，没得选了！3267777销售部气氛布置户外出街前前完成房源表、拉网展架、易拉宝、吊旗、沙盘画面、展板画面、玻璃贴、防撞条、道旗、内部挂气氛灯笼