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房地产销售专业术语 一 用地性质 a住宅用地 居民用来居住的用地 70年b商业用地 用来商业 商贸的用地 40年c农业用地 用来开发农业 产业的用地 50年d工业用地 直接或间接用来工业生产的用地 50年e公共用地 医院 政府办公楼 市民广场 学校等 注意 首先应该明确 房屋的所有权是不存在年限问题的 房屋一经购买并取得产权后 即作为业主个人所有的财产 并无居住年限的限制 但是 商品房所占用的 通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的 不同开发用途的土地使用年限不一样 开发企业在取得土地用于房地产开发时 都要与国土局签订 土地使用权出让合同书 其土地使用年限按国家规定执行 指规划地块规定的面积 二 用地面积 建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后 经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积 准确界限由土地供应图标明 三 居住区的总建筑面积 指居住范围内的建筑面积 包括居住的建筑面积和公共的建筑面积 四 居住区的建筑密度 指居住建筑对居民用地的覆盖率 居住区的建筑密度 居住建筑的基底面积 居住建筑用地面积 五 容积率 居住建筑的密度 容积率 居住建筑面积 居住建筑用地面积 容积率一般是由政府规定的 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划 一般而言 容积率分为独立别墅为0 2 0 5 联排别墅为0 4 0 7 6层以下多层住宅为0 8 1 2 11层小高层住宅为1 5 2 0 18层高层住宅为1 8 2 5 19层以上住宅为2 4 4 5 住宅小区容积率小于1 0的 为非普通住宅 六 商品房的使用率 商品房使用率 商品房的使用面积 除公摊和内墙以外的 商品房的建筑面积 X100 七 商品房的得房率 商品房得房率 套内建筑面积 除公摊外 商品房的建筑面积 X100 八 期房 现房 准现房 九 开间 深度 层高 净高 a房屋的开间 房屋的宽度b房屋的进深 房屋的长度c房屋的层高 下楼层表面到上楼层表面d房屋的净高 下楼层表面到上楼层底面 十 用地的红线 是指城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限 超过红线以外的就是非法用地 十一 商品房预售 开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人 由承受人预付定金或者是房价款的行为 十二 契税 是在土地房屋 不动产所有权发生转移时按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税收 十三 商品房预售的条件 a 已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证 土地证 b 持有建设工程规划许可证和施工许可证 c 按提供预售的商品房计算投入工程建设的资金达到工程建设总投资25 并已确定施工进度与竣工交付日期 d 开发企业向城市 县人民政府 房产管理部门 办理预售登记取得商品房预售许可证 十四 商品房预售许可 申请预售证需提供的证件与资料 a土地使用权证书b建设工程规划许可证和施工许可证c投入资金达到建设总投资的25 以上d开发企业的营业执照和资质等级证书e工程施工合同f商品房预售方案g相关其他资料 十五 商品房预售登记备案 房开公司取得预售证后 就可以向社会预售商品房 承购人鉴定书面预售合同 预售人应于签约之日起30日内持商品房预售合同到县级人民政府房产管理部门办理登记备案手续 十六 关于面积误差 面积误差比绝对值超出3 时 买受人有权退房 不退房的 面积误差比在3 以内的含3 的部分房价款 由买受人补足 超出3 的部分房价由出卖人承担 产权归买受人 产权面积小于合同约定面积的误差比绝对值在3 以内 含3 部分房款 有出卖人双倍返还买受人 十七 关于面积误差 面积误差比绝对值超出3 时 买受人有权退房 不退房的 面积误差比在3 以内的含3 的部分房价款 由买受人补足 超出3 的部分房价由出卖人承担 产权归买受人 产权面积小于合同约定面积的误差比绝对值在3 以内 含3 部分房款 有出卖人双倍返还买受人 面积误差绝对值在3 以内 含3 按实结算房价款 多退少补 公式 面积误差比 产权登记面积 合同约定面积 合同约定面积 X100 十八 申请个人住房贷款条件 a 具有完全民事行为能力的自然人 18周岁以上60周岁以下 b 具有城镇居民户口或有有效居民身份证c 有稳定的职业和经济收入 信誉良好 有偿还贷款本息的能力d 具有合法有效的建成或购买的住房合同或协议e 以不低于所购买住房或所建住房全部价款的一定比率作为所购买或所建房的首期房款 f 有贷款人认可的资产作为抵押或者质押或有足够偿还能力的单位或个人作为保证人g 贷款人规定的其他条件 十九 申请个人住房贷款所需要提供的资料 a个人住房借款申请b身份证 户口本或其他有效证件c有关借款人家庭稳定的经济收入证明d符合规定的购买住房合同 协议或其他批准文件e借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明f抵押物或质押物的清单权属证明 有房地产价格评估 资质机构出具的抵押物价值评估报告 保证人同意提供担保的书面文件 二十 关于公积金的一般概念 公积金是指指国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营企业以及其他的企业事业单位 民办非企业单位社会群体及其在职职工缴存的长期住房住房储金 最高贷款期限二十年 最高金额30万 归属 归职工个人所有 记入职工个人住房公积金账户用途 用于建造 购买 翻建 大修自住房 装修 是国家为职工提供政策性低利息 住房贷款 是指按时足额缴存住房公积金的借款人 在购买 建造 大修 自住住房时 以其所购所建 住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物 或由第三人为其贷款提供 保证并承担偿还本息 连带责任 想住房公积金管理中心申请的住房公积金为资金来源的住房贷款 二十一 电梯按使用性质分类 a客梯 多层或小高层等b货梯 专门运货用的c消防电梯 发生火灾 爆炸等疏散人员 消防救急2 5米 秒d观光电梯 透明的 在里面可以观光的电梯时速分 高速电梯 中速电梯 低速电梯 二十二 给水系统的种类 按照积水系统的用途分类 a生活供水用b生产供水c消防供水按供水方式 a直接供水 自来水厂 室外配水管网方压力 水量终日满足室内供水需要 b设置水箱的供水方式 室外配水管网中的水压经常低于室内所需的水压用水量较大 可用水泵提高供水压力 当配水管网的压力一天内有定期变化时可设置屋顶水箱 压力足够时箱内蓄水 水压低时箱内防水未满足自给需求 c设置水泵水箱的供水方式 d分区 分压供水方式 水泵提高供水压力 二十三 土地使用权的出让 是指国家国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 二十四 土地使用权出让方式 a拍卖 指的是指定时间 地点 在公开场所出让方用叫卖的方式将土地使用权拍卖给出价最高者 竞买人 特点 有利于公平竞争 适用于区位条件好 交通便捷 闹市区土地利用较大灵活的土地 b招标的方式 招标出让是指土地所有者 出让人 向多方土地使用者 投标者 发出投标邀请 通过各投标者设计标书的竞争来确定土地使用权受让人的方式 特点 有利于公平竞争 适用于优化土地布局c协议出让 指政府作为土地使用者 出让方 与选定的受让方磋商用地条件及价款达成协议并签字土地使用权出让合同 有偿出让使用权的行为 特点 自由度大 不利于公平竞争 主要适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体 机关单位用地和某地特殊用地 共同点 有偿的 必须要支付一定的土地出让金 目前最常用 拍卖 招标 拍卖 招标 双方协议出让 二十五 建筑的控制高度 是指一定的地块内建筑物的地面部分 最大高度的限制值 二十六 常见的室内装修材料 墙面材料 瓷砖 涂料 墙纸地面材料 大理石 花岗岩 地板 符合 实木 竹地板 石材 天然 人造 陶瓷 地砖顶棚材料 a石膏板 适合客厅 餐厅 卧室bPVC板 耐水 耐温c铝合金板 防水 适合厨房 二十七 房间面积的种类 房屋以外墙柱勒角以上各层的外围水平投影面积 阳台 挑廊 地下室 室外楼梯且具备上盖 层高在2 2m 含2 2m 以上的永久性建筑 建筑面积 房屋内部可使用的空间面积 房屋的内墙面 水平投影计算 使用面积 由套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台的建筑面积三部分组成 套内面积 是按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积来计算 封闭阳台按其外围水平投影面积的全部计算建筑面积 来封闭阳台按其水平投影的一半计算建筑面积 套内阳台的建筑面积 各产权人共同占有或者是共同使用的面积 按照一定的方式在各产权人之间进行分摊 应分摊 电梯井 楼梯 公共门厅 过道 门卫室 垃圾道 警卫用房 管理用 物管 变电室 设备间 共有建筑面积 某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积 必须按照相关文件与规定计算每户分摊 公摊共有面积 称期房面积 是指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积 预售面积 是指房屋竣工以后实测的房屋面积 应该等于产权面积 竣工面积 产权面积 是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积 他是由直辖市 县 房地产行政主管部门登记确权认定 个人土地证上的面积 所购房的基底面积 所购房所有建筑面积 X你所购房的面积 二十八 关于物业管理 物业管理的含义物业管理是指物业管理企业接受业主 业主委员会或者其他组织的委托 对物业进行维护 修缮 管理 对物业区域内的公共秩序 交通 消防 环境卫生 绿化等事项提供协助管理 服务的有偿活动 物业维修专项资金属于全体业主所有 专项用于物业公共部分 公共设备 设施 保修期满后的大 中修和更新 改造 a物业共用部分 物业主体承重结构部分 基础承重墙体 柱梁 楼板 屋顶 户外墙面 门厅楼梯间 走廊通道 b共用设备 设施 上下水管道 落水管 水箱 加压水泵 电梯 天线 供电线路 共有照明 消防设施 绿地 道路 沟渠地井 非经营性停车场等 维修基金 筹集a商品房销售 商品房销售时 购房者与售房单位应当签定有关维修基金 缴纳约定 由各省 自治区 直辖市 人民政府行政管理部门确定 b公共住房出售 售房单位与购房人双方筹集 物业维修专项基金的管理 代管基金 a成立业主委员会之前 基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位 提出使用计划 经当地房地产行政主管部门审核后划拨 b业主委员会成立后 基金的使用由物业管理企业提出每年使用计划 经业主委员会审定后实施 成立之前 维修资金由当地房产行政主管部门代管 在业主办理房屋权属证明书时销售单位将代收的基金移交给当地房产行政主管部门代管 成立之后 经业主委员会同意 房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管 物管公司发生变换时 代管的维修基金账目经业主委员会审批无误后应当办理账户转移手续 维修基金应当在银行专户存储 专款专用 不能挪作他用 业主转让房地产所以权时 结束维修基金不予退还 随房屋所有权同时过户 因房屋拆迁或其他原因造成住户灭失 维修基金代管单位应当将维修基金账面余额 按业主个人缴纳比例退换给业主 同时各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导 协调监督维修基金