邢台市安联·德国印象项目营销推广代理服务标书.ppt

21december2019 1 邢台市华韬顾问房产有限公司 邢台市安联 德国印象项目营销推广代理服务标书 服务站简介 21december2019 2 政策解读 近期主要相关政策列表 21december2019 3 在全国经济快速复苏 居民住房问题已到刻不容缓的背景下 国家出台系列相关调控政策一方面能稳定民心 另一方亦想从政策层面引导房地产业进入健康发展轨道 2009年12月以来 全国共计出台22项政策调控房地产业 政策内容涉及房地产业开发与经营的各个环节以及现金流引导等 为05年以来国家调控房地产业最为全面的一年 销售环节 提高首付门槛 遏制投机 杜绝捂盘惜售1 首付利率提高 购房成本增加 大部分投资及炒房客将退出商品房市场2 10日内一次性公开所有房源的措施将杜绝捂盘惜售 哄抬房价行为3 限购限贷政策亦压制大部分置业者的购房需求 信贷环节 严格执行差别化信贷机制1 异地限贷或禁贷给楼市交易以重创2 首付提高 利率上升以及三套限贷均将挤出多数购房者营销环节 禁止开盘前各种推广营销活动 增大回款难度 政策解读 21december2019 4 服务站简介 21december2019 5 邢台楼市分析 新兴大街 邢州路 新华路 京广线 守敬路 钢铁路 中兴大街 团结大街 泉南大街 泉北大街 钢铁北路 中华大街至外环 的邢台西北区域是目前邢台大盘 高端楼盘聚集区 同样是竞争最残酷的区域 不论价位及项目的整体运作水平都代表了目前邢台的最高水平 目前该区域项目价位多在4000甚至以上 城市核心区域的旧村改造项目同时迸发 其最主要的影响在于对于商业格局的影响 大量的大型城市商业综合体更进一步巩固了中兴大街 冶金路 顺德路段 邢台唯一商业中心的地位 邢台西北区域是目前邢台大盘 高端楼盘聚集区 不论价位及项目的整体运作水平都代表了目前邢台的最高水平 目前该区域项目价位多在4000甚至以上 同属大面积的城中村改造集中区 项目档次 价位参差不齐 但是从整体的超大规模的供给量上也对邢台整体房价有巨大影响 正是这两年桥东及北部区域的大供给量 分流了部分客户 对桥西房价的上涨速度也起到了一定抑制作用 目前价位多处于3200 4000左右 邢台楼市目前的几个热点区域 21december2019 6 现代城 麒麟湾 世贸天街 水榭翰城 爱上城 新华里188 城市花园 水印城 金域首府 第五大道 国际新城 天一城 盛世公馆 锋尚公寓 阳光巴厘岛 泉北泉 上品家园 三奕润城 燕云台 水岸蓝庭 桥西区项目 桥东区项目 新兴大街 邢州路 新华路 京广线 守敬路 钢铁路 冶金路 中兴大街 团结大街 泉南大街 泉北大街 邢台楼市主要在售代表性楼盘分布图 21december2019 7 如上表所示 邢台市2010年城中村改造项目以桥西区为主 占总推出面积的75 建筑面积为108万平方米 此次统计只包含规划已审批与待审批项目16个碾子头 苗王庄 后炉子 百虎村 南大汪 冯家庄已有投资计划 其他未上市的主要代表性楼盘 21december2019 8 1 据统计 2010年上半年邢台在售或面市的住宅类楼盘将进50个 总建筑面积超过600万平米 其中不含小产权 新民居等 这些面积会在未来三年内逐步投放到市场中 可见邢台目前的住宅市场竞争非常激烈 2 粗略估计 目前邢台已放开推向市场在售的住宅类楼盘建筑面积约140万平米 已售出面积未含在内 这是由于绝大部分楼盘均是部分部分推售 3 房管局2009年根据备案统计数字显示 2009年全年邢台商品房销售面积大约162万平米 含产权车库 储藏间等 但是仍有大量预售或延期备案面积无法统计在内 备注 由于有一部分的小规模项目难以统计其具体的经济指标以及去化量数字 因此以下的供给和销售等统计按照主要代表性楼盘进行统计 这部分楼盘的供给和销售量占到了邢台市楼盘的绝大比例 详见以下统计数字 邢台地产统计数字 21december2019 9 1 存在较严重的项目扎堆情况 直接的项目对抗和竞争非常明显 2 从产品层面已逐渐上升到了拼营销 拼策略 拼服务的高层次水平 3 整个市场多点开发 已不再是几年前桥西独大的特征 桥东的开发量和开发水平在2009 2010年有了突飞猛进的提升 价格涨幅也有所提升 4 乱 一方面源自于市场放量集中迸发 大批新项目上市 你方唱罢我登场 其次也是最主要原因开发商素质参差不齐导致项目水平参差不齐 部分小开发商由于资金压力增大 只能通过价格竞争取得短期内的回笼资金 这些都严重影响市场的正常发展 并且直接导致了部分购房客户对于房价下降的预期 5 以后将是规模开发的时代 大规模项目 资金实力雄厚的开发商会逐步占据市场主导 由于政策对于预售条件的严格控制 小型开发商资金必然吃紧 从而难以保持工程进度 而这又进一步影响其销售进度 此恶性循环会导致小开发商逐渐退出市场竞争 从而市场会趋于良性的发展 竞争是目前邢台市场的主要基调而且会在未来较长一段时间内持续 但是从2010年邢台市区人口即将突破100万的趋势来看 大量需求仍然存在 目前竞争特征分析 竞争与机遇并存 21december2019 10 从数量看 桥西区共13个项目 19500套桥东区共7个项目 9000套供应总套数不低于28500套 含已售出的部分 从项目属性看 目前邢台正处于 3年大变样 中最后一年 城市化进程加速 旧城改造与城中村改造项目较多 桥东有泉北泉 城市花园 桥西有爱上城 水印城 上品家园 第五大道 现代城 三奕润城从供应户型看 两房面积以80 90 为主 三房面积以100 120为主 目前已面市的主要项目供应表 21december2019 11 目前已面市的主要项目去化量及比例统计表 21december2019 12 从数量看 桥西区共13个项目 19500套 桥东区共7个项目 900套供应总套数不低于28500套 从项目属性看 目前邢台正处于 3年大变样 中最后一年 城市化进程加速 旧城改造与城中村改造项目较多 桥东有泉北泉 城市花园 桥西有爱上城 水印城 上品家园 第五大道 现代城 三奕润城从供应户型看 两房面积以80 90 为主 三房面积以100 120为主 主要项目供应特征 需求特征 销售状况 桥东目前推出4500套 销售3350桥西目前推出12500套 销售6550从比例看 桥东销售比例优于桥西 从数量看 桥西优于桥东 目前已面市的主要项目去化量及比例统计表 21december2019 13 目前邢台楼市均价集中在3000 4000元 个别品牌项目集中在4500左右 从价格层面上反映了邢台人的置业习惯 同时也反映出邢台楼市价值取向的盲目性 价格状况 21december2019 14 41 2 为国有企业 13 2 为集体企业 工作比较稳定 有一定经济基础 另外有23 7 的私营企业和6 1 的外