土地增值若干政策解析ppt课件.ppt

土地增值税政策解析 财产和行为税处江航 土增税主要政策文件 一 财政部 税务总局文件 8个 1 土地增值税暂行条例及细则 国务院令第138号关键词 母法2 土地增值税宣传提纲 国税函发 1995 110号关键词 定义 目的意义 遵循原则 征税范围及对象 计税方法 基本征管3 土地增值税一些具体问题规定通知 财税字 1995 48号关键词 17个零散的单项问题 4 土地增值税若干问题通知 财税 2006 21号关键词 普通住房标准 旧房扣除 滞纳金 投资等征免税 一 财政部 税务总局文件 8个 5 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知 国税发 2006 187号关键词 清算单位 条件 扣除项目 资料资料 核定征收6 土地增值税清算管理规程 国税发 2009 91号关键词 前期管理到清算审核的基本规程 7 地增值税清算有关问题通知 国税函 2010 220号关键词 收入认定 相关费用扣除等8 企业改制重组有关土地增值税政策通知 财税 2015 5号 土增税主要政策文件 二 市局文件 7个 9 调整土地增值税预征率有关问题通告 通告2011年第2号关键词 分三类房产确定预征率10 土地增值税若干问题通知 渝地税发 2011 221号关键词 土地转让 装修房销售 合作建房11 土地增值税核定征收管理办法 公告2012年7号关键词 核定征收程序12 土地增值税核定征收率公告 公告2014年3号关键词 新核定率 土增税主要政策文件 二 市局文件 7个 13 土地增值税若干政策执行问题公告 公告2014年9号关键词 政策执行口径14 加强房地产开发成本核定管理通知 渝财税 2015 92号关键词 开发成本定额标准15 土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见 渝财税 2015 93号关键词 政策执行口径 土增税主要政策文件 目录 1 清算单位及分类2 清算收入基本规定3 成本扣除基本规定4 开发费用扣除5 特殊项目扣除6 特殊业务处理7 开发成本核定8 预征管理9 清算管理10 旧房规定11 企业改制重组12 核定率适用 一 清算单位及分类 一 清算单位国税发 2006 187号 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算 原执行口径 发改委备案项目与工程规划许可孰细原则 2014年9号公告 以规划主管部门用地规划项目为土地增值税清算单位 用地规划项目实施工程规划分期的 纳税人可选择以工程规划分期为清算单位 调整原因 1 发改委备案非必经程序 2 仅工程规划分期可能导致清算单位过细 3 用地规划比较适中 明确 4 减少税收自由裁量 一 清算单位及分类 注意点 1 项目开工前向主管税务机关报备已选择的清算单位 清算单位一经报备 不得调整 未按规定报备的 以工程规划分期为清算单位 2 对于同一用地规划项目 9号公告执行前已分期清算审核的 已清算部分不再调整 3 清算单位 由小变大 清算相对延后 需强化预征 跟进管理 一 清算单位及分类 二 清算分类土增税条例实施细则 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算 建造普通住宅出售 增值率未超过20 的 免征土地增值税 财税 2006 21号 纳税人既建造普通住宅 又建造其他商品房的 应分别核算土地增值额 国税发 2006 187号 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 应分别计算增值额 2014年9号公告 清算单位包括多种房产类型的 应按普通住宅 非普通住宅 非住宅 分别确认收入和扣除项目金额 分别计算土地增值税 一 清算单位及分类 二 清算收入基本规定 国税函 2010 220号 1 已全额开具商品房销售发票的 按照发票所载金额确认收入 2 未开具发票或未全额开具发票的 以商品房合同所载的售房金额确认收入 3 清算前补 退房款的予以调整 清算时是否实际收到房款 不影响收入确认 三 成本扣除基本规定 2014年9号公告 同一项目分期清算 或者同一清算单位包括多类房产 成本分摊基本原则 土地成本 可按照土地面积占比法或者建筑面积占比法计算分摊 房地产开发成本 按照建筑面积占比法计算分摊 其中已明确对象化的设施 设备 装修等成本可直接按对应项目计入开发成本 土地成本 1 取得土地使用权所支付的金额2 土地征用及拆迁补偿费 土地开发成本 房地产 房屋 开发成本 1 前期工程费 2 建筑安装工程费3 基础设施费 4 公共配套设施费5 开发间接费用 土地契税 渝地税发 2011 163号 土地受让人取得土地后发生的拆迁补偿 整治等土地开发费用 不属于契税计税依据的范围 三 成本扣除基本规定 三 成本扣除基本规定 成本项目 企业产品成本核算制度 财会 2013 17号房地产企业设置土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 开发间接费等成本项目 土地征用及拆迁补偿费 为取得土地开发使用权 或开发权 而发生的各项费用 包括土地买价或出让金 大市政配套费 契税 耕地占用税 土地使用费 土地闲置费 农作物补偿费 危房补偿费 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费 拆迁补偿费用 安置及动迁费用 回迁房建造费用等 前期工程费 项目开发前期发生的政府许可规费 招标代理费 临时设施费以及水文地质勘察 测绘 规划 设计 可行性研究 咨询论证费 筹建 场地通平等前期费用 三 成本扣除基本规定 成本项目 建筑安装工程费 开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费 安装工程费及精装修费等 基础设施建设费 开发项目在开发过程中发生的道路 供水 供电 供气 供暖 排污 排洪 消防 通讯 照明 有线电视 宽带网络 智能化等社区管网工程费和环境卫生 园林绿化等园林 景观环境工程费用等 公共配套设施费 开发项目内发生的 独立的 非营利性的且产权属于全体业主的 或无偿赠与地方政府 政府公共事业单位的公共配套设施费用等 开发间接费 企业为直接组织和管理开发项目所发生的 且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费 造价审核费 结算审核费 工程保险费等 土增税细则规定 工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销等 三 成本扣除基本规定 渝财税 2015 93号 1 建筑面积占比法 包括 套内建筑面积占比法 建筑面积 套内建筑面积 分摊公用部位面积套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 套内阳台面积 重庆市城镇房地产交易管理条例 商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格 建筑面积及其价格 并载入商品房买卖合同 当事人发生面积纠纷时 应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据 三 成本扣除基本规定 2 地下车库土地成本按对象化原则处理一般规定 不计容的地下车库不分摊 土地成本 土地成本 前期的土地价款及费用 土地开发成本特别规定 补缴土地价款专属于车库的部分 对象化计入车库土地成本 容积率 地上建筑面积 建设用地面积国土部门车库地价款计算规则 1 计容车库 按工业用途标准土地出让金计征 2 不计容车库 房地产项目住宅面积占总面积75 含75 以上的 不计征 占总面积75 以下的 按住宅面积占总面积的实际比例不计征 四 开发费用扣除 房地产企业可选择按以下方法计算扣除房地产开发费用 一 利息支出 能够准确归集 分摊并提供金融机构证明的 可据实扣除 其他房地产开发费用 按 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的5 计算扣除 二 利息支出 不能准确归集 分摊或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用 按 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的10 计算扣除 注意点 1 方式选择权在纳税人 2 同一用地规划项目包括多个清算单位只能适用同一种方法 3 已计入房地产开发成本的应调出 避免重复扣除 四 开发费用扣除 国税函 2010 220号 一 未支付质量保证金 房地产企业扣留建安企业一定比例的工程款 作为开发项目的质量保证金 建安发票金额中已包括了质保金的 可扣除 否则不予扣除 二 土地闲置费 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 三 土地契税 房地产企业为取得土地使用权所支付的契税 视同 按国家统一规定交纳的有关费用 计入 取得土地使用权所支付的金额 中扣除 五 特殊项目扣除 渝财税 2015 93号 三 委贷利息 房地产企业向商业银行支付的委托贷款利息视为金融机构借款利息 按规定予以扣除 四 地方教育费附加 纳税人转让房地产缴纳的地方教育费附加 可计入 与转让房地产有关的税金 予以扣除 五 印花税 房地产企业转让房地产缴纳的产权转移书据印花税 纳入营业税金及附加核算的 作为 与转让房地产有关的税金 予以扣除 五 特殊项目扣除 六 红线外成本费用房地产项目开发中 因统一规划 整体开发需要 在相邻地域建造公共设施 经土地出让合同约定 发生的建造支出可作为 取得土地使用权所支付的金额 予以扣除 房地产企业应提供县级以上人民政府相关文件 决议以及规划证明材料 关键点 1 统一规划及整体开发 2 相邻地域 3 土地合同约定 4 提供证明 财政资金是否冲减土地成本 土地款 配套费返还指定用途 不指定用途 不确定性奖励款项 公配补偿款 统一财政政策下的专项资金 五 特殊项目扣除 七 公配设施国税发 2006 187号 房地产企业建造的与清算项目配套的公共设施 1 物管房 会所 2 居委会 派出所 变电站 热力站 水厂 文体场馆 邮电通讯 3 停车场 库 医院 幼儿园 托儿所 学校 处理原则 一类 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 二类 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 三类 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 一 二类具有不可售属性 三类具有限定条件的可售属性 五 特殊项目扣除 七 公配设施 重庆市城市房地产开发经营管理条例 1 配套设施是指由开发建设单位按照规划许可和开发建设方案 在项目范围内为满足本项目购房人基本生活所需而配建的给排水 供电 供气 通信 宽带 有线电视 小区道路 垃圾收集和绿化 小区物业管理用房 社区管理用房等基本生活配套设施和为提高项目品质配建的其他配套设施 2 基本生活配套设施应与主体工程同步验收 合格的 向房地产开发企业出具证明文件或者投入使用意见 3 其他配套设施应当按照配套设施建设承诺书确定的内容和进度进行建设和验收 按期交付使用 公配设施主要通过规划许可 开发方案等进行判定 五 特殊项目扣除 七 公配设施一类 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 通过权属登记相关资料判定 物权法 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 属于业主共有 重庆市土地房屋权属登记条例 房屋所有权初始登记 应当对依法属于全体业主共有的公共场所 公用设施用地和物业服务用房等土地房屋一并申请登记 在土地房屋登记簿上予以记载 但是 对其共有土地房屋不单独颁发房地产权证 五 特殊项目扣除 七 公配设施二类 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 通过移交资料判定 包括管理权和所有权的移交 核心是移交所有权 天津市公配移交接管办法 1 公配不得销售 建成后应无偿进行移交 2 建委组织接收相关部门 单位 与开发企业签订移交接管协议 3 公配房产移交应办理产权登记 五 特殊项目扣除 七 公配设施三类 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 车库 非公立学校为例 1 地面公共道路等形成车位 实质系业主共有 不能依法转让 单独作价或附带赠送 均不属土增税征税范围 2 普通地下车库及兼具人防属性的地下车库 土地性质为出让 属可售房范畴 未转让的成本费用不予扣除 单独计价或者附带赠送的 按销售或视同销售非住宅处理 3 非公立学校 土地性质一般为出让 未转让的成本费用不予扣除 成立新公司或引入社会投资者进行运营 发生转让的 按销售或者视同销售非住宅处理 五 特殊项目扣除 七 公配设施车库相关法律法规 物权法 1 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 2 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 其归属由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 人民防空法 人民防空工程平时由投资者使用管理 收益归投资者所有 办理人防工程项目权属登记通知 渝防办发 2010 184号 2009年1月1日以后 凡用于经营性用途的人防工程项目一律按照招标拍卖挂牌方式供应土地 其中 政府投资修建的人防工程项目仍然按照行政划拨方式供应土地 但不得销售 关于人防工程权属登记有关问题的通知 渝国土房管发 2009 51号 人防工程依法初始登记后 兼作停车场的 允许参照普通地下停车场的方式出售 购房人拥有产权 五 特殊项目扣除 六 特殊业务处理 渝财税 2015 93号 一 土地转让土地未进行开发即转让的 扣除包括 取得土地使用权时支付的价款及有关费用 以及在转让环节缴纳的税金 对土地进行开发后转让的 扣除包括 取得土地使用权时支付的价款及有关费用 开发土地所需成本 转让环节缴纳的税金 土地开发成本加计扣除20 1 开发土地所需成本系直接成本 不包括开发费用 2 土地取得成本不予加计 3 加计扣除仅适用于房地产企业 二 未竣工项目转让房地产企业整体转让未竣工房地产项目 开发土地 项目的成本可加计扣除 取得土地使用权所支付的金额 不能加计扣除 土地开发成本及未完成的房屋的开发成本可加计扣除 承受未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发 进行土地增值税清算时 其取得未竣工项目所支付的款项 可作为 取得土地使用权所支付的金额 并适用加计扣除 六 特殊业务处理 三 装修房销售房地产企业销售已装修的房屋 装修费用 包括固定设备 可以计入房地产开发成本 装修费用不包括房地产企业自行采购或委托装修企业购买的家用电器 家具 日用品 装饰用品等物品所发生的支出 一般以是否可移动为判定依据 1 可移动的物品视为附属赠品 2 装修费及不可移动的设施 设备视为建筑安装费 六 特殊业务处理 六 特殊业务处理 四 标准厂房销售按照重庆市工业园区建设的有关规定 建造标准厂房 都市工业楼宇 销售 对未达到土地增值税可清算条件的 在办理房产转移登记环节预征税款 达到可清算条件 按房地产项目清算税款 关于加快提升工业园区发展水平的意见 渝府发 2014 25号 1 房地产开发三级以上资质的开发企业建设标准厂房 2 市经信委 财政 建委 国土房管 规划下达 标准厂房建设项目确认书 3 开发业主自用面积不超过30 税前利润不超过销售收入的10 六 特殊业务处理 五 合作建房 重庆市城市房地产开发经营管理条例 项目联合建设主要条件 1 项目土地出让金已支付完毕 并取得土地使用权 2 联合建设各方中至少有一方具有房地产开发资质 3 办理变更项目开发主体的手续 六 特殊业务处理 五 合作建房常见形式 出土地方转让部分土地权属 将土地变更为与房地产企业 出资金方 共有 由房地产企业主导项目开发 各自分回房产 按约定分别初始确权 不包括土地非共有的单方开发或销售 1 全部转移土地使用权 以此分房或分利润 2 以土地使用权作价投资到房地产企业 3 国家收回国有土地出让给房地产企业 房地产企业对被拆迁单位给予拆迁还房 4 房地产企业与其他企业共同拿地进行开发 土地及房产初始确权虽为共有 但一方 委托 房地产企业销售 六 特殊业务处理 五 合作建房1 出土地方 出土地方未取得货币性收入的 转让土地免征土地增值税 出土地方取得货币性收入的 分回房产环节对转让土地按规定征收土地增值税 可扣除土地成本计算 可扣除的土地成本额 土地总成本 货币性收入额 货币性收入额 转让土地计税营业额 分回房产再转让适用转让旧房政策 转让土地计税营业额 分得房产的建安成本 1 20 1 5 渝地税发 2014 158号 六 特殊业务处理 五 合作建房举例 甲企业拥有土地50亩 成本2000万元 土地变更为与乙企业 房地产企业 共有 乙企业主导房地产开发 甲企业分回房产2000平米 转让土地计税营业额1500万元 取得货币收入1000万元 甲企业转让土地属于征税范围 对换回房产部分免土增税 取得货币收入部分征税 计税收入 1000万元 扣除成本 2000 1000 1000 1500 800万元 六 特殊业务处理 五 合作建房2 出资金方 房产建成后 双方按约定直接分别初始确权 或者初始确权为共同共有后实施分割 并非出资金方将房产权属转移给出土地方 对出资金方不征收土增税 渝地税发 2014 158号 不征收营业税 初始确权分割后 出资金方对外转让其开发品按规定预征和清算土增税 土地成本以转让发票金额确定 土地成本额 转让土地计税营业额 向出土地方支付 收取 价款 取得土地环节相关税费 六 特殊业务处理 六 清算后转让2014年9号公告 以查账征收方式清算后再转让房产 应分房产类型确定单位建筑面积成本费用额 以此计算清算后转让扣除额 基本公式 单位建筑面积成本费用额 清算总的成本费用额 不含转让房产有关税金及附加 清算可售建筑面积清算后转让扣除额 单位建筑面积成本费用额 本次转让面积 本次转让房产有关税金及附加 六 特殊业务处理 六 清算后转让清算时已发生 因未取得合法有效凭证 而未能扣除的成本费用 清算后取得合法有效凭证的 应分房产类型归集 后续扣除额 可在清算后转让当期累加计算后续扣除 累加公式 本期 单位建筑面积成本费用额 清算认定 或上期累计 单位建筑面积成本费用额 本期 后续扣除额 清算可售建筑面积 仍为总可售面积 六 特殊业务处理 举例 2011年某房地产项目销售比例85 经清算审核 住宅成本费用总额900万元 已售部分对应税金50万元 清算可售面积2000平米 非住宅成本费用总额300万元 已售部分对应税金25万元 清算可售面积500平米 已发生未取得票据的应扣待扣成本费用160万元 清算时点认定的单位面积成本费用额 住宅 900 50 2000 4250元 非住宅 300 25 500 5500元 一 2012年转让住宅100平米 税金2 5万元 当年取得成本票据120万元 其中住宅 非住宅分别归集90万元和30万元 住宅单位面积成本费用额 4250元 90 2000 4700元非住宅单位面积扣除额 5500元 30 500 6100元转让住宅扣除额 100 4700 2 5 49 5万元 二 2013年转让非住宅50平米 税金1 5万元 当年取得票据40万元 设均归集属于非住宅 非住宅单位面积成本费用额 6100元 40 500 6800元转让非住宅扣除额 50 6800 1 5 35 5万元 六 特殊业务处理 六 清算后转让清算后转让的征收管理 1 累加计算后续扣除 依纳税人选择适用 清算申报时应对待扣成本费用进行附加说明 主管税务机关在清算审核时一并核实确认 清算时确认 非新发生 2 清算后转让不适用 累加计算后续扣除 的 土地增值税应按月计算 次月征期内申报缴纳 适用的 土地增值税应按月预缴 按年计算 于次年15日内申报 在核定期限内缴款 其中 在年度内已全部转让完毕的 在转让完毕次月15日内申报缴纳该年度税款 3 主管税务机关应建立清算后转让的征管台帐 渝财税 2015 92号 目的 严格开发成本管理 化解成本争议 推进清算审核实施 震慑房地产项目虚增成本 一 核定内容按照定额标准 对 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 开发间接费用 四项费用 实行土增税计税核定 即房地产开发成本核定 七 开发成本核定 二 核定情形凡具有以下情形之一的 可实行房地产开发成本核定 1 发生大额建筑安装工程费用支出 但因履行司法程序等客观原因未提供发票等合法凭证的 2 依照申报数据计算的四项费用单位面积额 明显高于统一的定额标准 且企业无法说明正当理由 并提供合法 有效证明材料的 七 开发成本核定 三 定额标准房地产开发成本定额标准由市局会同建委造价部门 依据工程造价定额 房产建设年度 建筑形态等统一制定 主城区按 房地产开发成本单位面积定额表 执行 主城以外区县依照主城区标准下浮执行 其中 城市发展新区下浮比例为10 渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区下浮比例为15 七 开发成本核定 三 定额标准 七 开发成本核定 四 核定程序成本核定在房地产项目土地增值税清算审核环节作出 按照以下程序办理 1 房地产清算审核实施部门提出计税核定的处理意见 制作 房地产开发成本土地增值税计税核定表 2 区县局集体研究作出核定决定 3 向纳税人送达 税务事项通知书 告知房地产开发成本计税核定的相关情况 七 开发成本核定 五 核定方法计算各形态房产 高层 多层 别墅 的开发成本计税额 相加汇总 确定各类房产 普通住房 非普通住房 非住房 的开发成本计税额 1 分房产形态计算 某形态房产成本计税额 该形态房产成本定额 该形态房产建筑总面积2 计税额汇总 清算单位开发成本计税总额 各形态房产成本计税额3 分房产类型计算 某类房产成本计税额 清算单位开发成本计税总额 某类房产建筑面积占比 七 开发成本核定 一 基本规定土增税实行按月预征 税款缴款期限为次月的15日内 超过期限缴款的应按规定加收滞纳金 预征计税收入 房地产企业取得商品房预售许可后 与购房人签订商品房买卖合同 并实际取得的款项 渝财税 2015 92号 不确认预征收入的款项 未取得预售许可而收取的 售房款 未实际收到的按揭款 各类诚意金 订金 定金等 八 预征管理 二 不预征范围符合国家规定的保障房项目 对住宅转让不预征土地增值税 1 棚户区 危旧房改造安置房项目 2 经济适用房项目 3 政府及其平台实施的征地 拆迁 统建房安置项目 4 其他保障性住房项目 保障房项目中 转让非住宅 向单位以及保障对象以外的个人转让住房应按规定预征 房地产企业应提供销售明细 政府或者房管 建委等相关部门证明材料 八 预征管理 清算管理规程 国税发 2009 91号 一 概述房地产项目土地增值税清算 申报 纳税人在符合土增税清算条件后 依照税收法律 法规及土增税有关政策规定 计算房地产开发项目应缴纳的土增税税额 并填写土增税清算申报表 向主管税务机关提供有关资料 办理清算手续 结清该房地产项目应缴纳土增税税款的行为 企业是土增税清算主体 税务机关依据清算申报实施清算审核 九 清算管理 二 清算条件1 应清算 1 项目竣工全部销售 2 整体转让未竣工决算项目 3 直接转让土地使用权 2 可清算 1 竣工项目已转让 出租 自用的房地产面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 2 取得预售许可证满三年 3 申请注销税务登记 4 省级税务机关规定的其他情况 渝财税 2015 93号 清算单位中房管部门核发的最后一个预售许可证时间满三年的 九 清算管理 三 清算申报应清算项目 应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续 负必须申报法定义务 可清算项目 主管税务机关进行 是否清算 评估 1 确定需要进行清算的项目 下达清算通知 纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续 2 确定暂不通知清算的 应继续做好项目管理 每年作出评估 九 清算管理 四 清算资料1 土地增值税清算申报表及其附表2 房地产开发项目清算说明 房地产项目立项 用地 开发 销售 关联方交易 融资 税款缴纳等基本情况 3 各类相关资料 土地合同及价款凭证 项目规划 施工 预售 竣工决算资料 贷款利息凭据 相应项目记账凭证等 与转让房地产的收入 成本和费用有关的证明资料 4 鉴证报告 委托税务中介机构鉴证的清算项目 提供土增税清算税款鉴证报告 九 清算管理 五 清算审核案头审核 对纳税人报送的清算资料进行数据 逻辑审核 重点审核项目归集的一致性 数据计算准确性等 实地审核 在案头审核的基础上 通过对房地产开发项目实地查验等方式 对申报情况的客观性 真实性 合理性进行审核 九 清算管理 六 清算结论告知土增税清算审核结束 主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人 并确定办理补 退税期限 适用文书 税务事项通知书 九 清算管理 七 市局清算要求 关于进一步加强房地产项目土地增值税清算工作的通知 渝地税函 2015 114号 土增税清算严格履行 清算通知 受理申报 清算审核 结论告知 的相关程序 一是厘清企业清算申报责任与税务机关的审核职责 清算审核必须建立在企业清算申报的基础之上 二是坚持清算审核必须案头与实地相结合 三是清算结论应集体研究 以区县局名义作出 四是清算结论以及办理补 退税期限应按法定程序告知企业 五是普通标准住宅减免税应履行减免管理手续 九 清算管理 十 旧房规定 一 旧房转让认定以下情形的房产转让 属于转让旧房 1 单位和个人对外取得房产 购置 接受投资 抵债 受赠 交换等 再转让 2 房地产企业以外的单位和个人建造房产转让 3 房地产项目清算后转让房产 已转为固定资产或投资性房地产五年以上 十 旧房规定 二 重置成本法评估扣除土增税旧房成本 建筑物重置成本 建筑物成新度折扣率 取得土地支付价款 资产评估准则 不动产 不动产评估主要目的为分析不动产的现时价值 市场法 收益法和成本法三大基本方法 房地产估价规范 重置成本是指在价值日期重新购置 建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金 正常开发利润之和 包括 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 重置成本评估路径 房地合估 房地分估 十 旧房规定 二 重置成本法评估扣除土增税旧房评估不允许 房地合估 一是通过评估建筑物重置成本扣除折旧分析出建筑物本身的现时价值 二是加上土地历史成本 即只对土地的增值征税 土地不存在折旧 相反能自然增值 土地的现时价值通过旧房转让收入得以实现 土地增值额以此体现 购买土地自建房屋使用后转让 可提供土地成本凭据 购置的房屋再转让 如何确认土地取得成本 十 旧房规定 三 发票扣除提供购置发票 按购置金额并 保有年度 每年加计5 计算 计入扣除项目 保有年度 即购置月份起至转让手续办理月份止 每满12个月计一年 超过一年 未满12个月但超过6个月的 可以视同为一年 其中 购置月份按发票 契税证明以及房地产权证载明时间孰先原则确定 十 旧房规定 四 几种误区1 旧房转让收入 上一环节买价 增值额2 旧房转让收入 土地及建造成本 增值额原因 房地增值与土地增值混同3 评估收入与评估成本相等没有增值额原因 评估房地合计的现实价值与仅评估房屋重置成本混同 前者目的 确认收入 一般采取收益法和市场法后者目的 确认房屋重置成本 采取成本法 房地分估 十 旧房规定 五 计税单位旧房转让按照权属登记规定的基本单元为单位 计征土增税 房屋登记 交易管理规定 1 房屋以有固定界限 可以独立使用 有明确 唯一编号的幢 层 套 间为基本单元进行登记 2 房产转让应当按照房屋基本单元进行转让 十一 企业改制重组 财税 2015 5号 一 整体改建按公司法规定 非公司制企业整体改建为公司 有限责任公司与股份有限公司之间改建 改建前企业将土地 房屋权属转移 变更到改建后企业 暂不征土地增值税 整体改建是指不改变原企业的投资主体 并承继原企业权利 义务的行为 契税规定 原企业投资主体在改制后公司中所持股权比例超过75 十一 企业改制重组 二 合并分立按法律规定或者合同约定 两个或两个以上企业合并为一个企业 原企业投资主体存续的 企业分设为两个或以上与原企业投资主体相同的企业 原企业将国有土地 房屋权属转移到新企业 暂不征土地增值税 契税规定 企业投资主体存续 原企业 事业单位的出资人存在于改制重组后的企业 出资人的出资比例可以发生变动 可能引入新的投资人 投资主体相同 公司分立前后出资人不发生变动 出资人的出资比例可以发生变动 十一 企业改制重组 三 投资入股以国有土地 房屋投资 将国有土地 房屋权属转移到被投资的企业 暂不征土地增值税 特别规定 上述三类改制重组土增税政策不适用于房地产企业 转让方和承受方一方属房地产企业的 转让方按视同销售公允价值确认收入 主要表现形式 1 将土地投资到房地产企业用于开发 2 房地产企业以土地投资 3 房地产企业以自建或购置的房产投资 十一 企业改制重组 四 再转让土地成本认定1 重组环节暂不征税的 暂不征税即纳税义务后移 房地产再转让时一般按历史成本认定土地成本 以原企业 前一环节转让方 取得土地的成本作为再转让可扣除的土地成本 扣除凭据 原企业取得土地的历史凭证资料 十一 企业改制重组 四 再转让土地成本认定特别规定 经省级以上国土管理部门批准 国