（区域经济学专业论文）我国开征物业税的制度设计与经济效应分析.pdf

0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康 我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 摘要 2 0 0 3 年党的十六届三中全会通过的关于完善社会主义市场经济体 制若干问题的决定中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具各 时对不动产开征统一规范的物业税。”物业税引起了政府、专家和社会 各界的广泛关注和讨论。由于目前我国房地产税收制度存在着税制不合 理，组织收入功能差，调节经济、社会功能弱等缺陷，改革现行房地产 税收制度，建立起符合我国国情的物业税制已成为税收改革的一项重要 内容。 本文研究正是在这种背景下展开的，研究首先从税收的基本理论入 手，给物业税制设计以合理定位；接着介绍和分析了现行房地产税收体 系和改革的客观要求，论证了开征物业税的必要性：然后比较分析了国 外发达国家和地区物业税税收制度的成功经验，为我国物业税制度设计 提供了借鉴；在上述分析基础上，本文重点阐述了我国物业税的开征目 的、设计原则、基本框架、税制各要素以及改革的各项配套措施等内容， 提出了一个较为系统的，具有一定可操作性的物业税设计方案；最后。 分析了物业税开征后对房地产业、地区经济发展和资源利用等的经济效 应和影响，归纳了作者对这些热点问题的看法和观点。 希望本文提出的思路和方法，能够对我国物业税政策的制订和实施 起到一定的借鉴作用。 关键词物业税制度经济效应 中图分类号：f 8 1 竺! ! ! ! ! ! ! 箜塞壁 塞曼墅堡塑兰竺墨塑型鏖垦生兰丝堕垫璧坌堑 a b s t r a c t p r o p e r t yt a x ”h a sa r o u s e dg r e a ta t t e n t i o na n dd e b a t es i n c et h e1 1 1 湖p l e n a r y s e s s i o no fm e1 6 mp a r t yc e n t r a lc o m m i t t e eh e l da tt h ee n do ft h ey e a ro f2 0 0 3 ， a n n o u n c e d “d e c i s i o no np e r f e c t i n gs e v e r a lq u e s t i o n so f m a r k e te c o n o m i cs y s t e mo ft h e c e n u a lc o m m i t t e eo ft h ec o m m u n i s tp a r t yo fc h i n a ，a m o n gt h e mr e f e rt oc l e a r l y ： “i m p l e m e n tc i t i e sa n dt o w n st a xa n df e er e f o r m a t i o n ，l e v yu n i t e dp r o p e r t yt a xt or e a l e s t a t ew h e nc o n d i t i o na l l o w e d ”t h e r ea r em a n yp r o b l e m si nt h ec u r r e n tt a xs y s t e mo f r e a le s c a i bi no u rc o u n t r y , s u c ha su n r e a s o n a b l ed e s i g ni nt a xs y s t e m , l o wf u n c t i o no f o r g a n i z a t i o n , l o wc o n t r o lo fe c o n o i i l i ca n ds o c i a l ，e t c s oi t i sa ni m p o r t a n tc o n t e n tt o r e f o r mp r e s e n tr e a le s t a t et a xs y s t e ma n de s t a b l i s han e wp r o p e r t yt a xc o n f o m f i n gt oo u l c o u n t r yn a t i o n a lc o n d i t i o n o nt h e s eb a c k g r o u n d s ，t h i sp a p e ri ss t a r t e df r o mi n t r o d u c i n gt h e o r i e so f t a x ，g i v i n g ar e a s o n a b l eo r i e n t a t i o nf o rc h i n ap r o p e r t yt a xd e s i g n i n g t h c aa n a l y s e st h ec u r r e n tt a x s y s t e mo fr e a le s t a t ea n dt h eo b j e c tp r o p o s eo fr e f o r m ，r e a s o n i n go nt h ep o s s i b i l i t yo f i m p o s i t i o no fr e a le s t a t et a x ；a n dt h e na n a l y s e st h e 翻艇；c e s se x p e r i m e n t so f r e a le s t a t et a x s y s t e mi no t h e rc o u n t r i e sa n dr e g i o r s ，t h u sp r o v i d i n gt h ei n i l t o ro f t h ed e s i g n a t i o n o f o u r r e a le s t a t et a xs y s t e m 1 1 l ep a p e rs t z 程j s c $ o nt h eo b j e c t ，p r i n c i p l eo f d e s i g n a t i o n , t h eb a s i c f o r m , b a s i ce l e m e n l so f t a xs y s t e m ，a n dt h eo t h e rs e c t o r so f r e f o r m , r e d u c i n g a r e l a t i v e l y s y s t e m a t i ca n do p e r a t i v eb l u ep r i n to f r e a le s t a t et a xs y s t e m ；砒l a s t t h ep a p e r c o n c i s e l yn a r r a t e ( tt h ee c o n o i i l i ce f f e c tt ot h e r e a le s l a t e ，r e g i o n a le c o n o m ya n dt h eo s a g e o f r e s o u r c e n l ep a p e ri st op r o d u c ea n o t h e ra n g l eo nt h es t i p u l a t i o na n di m p l e m e n t a t i o no ft h e p o l i c yo f r e a l e s t a t et a xs y s t e m k e yw o r d s ：p r o p e r t y t a x s y s t e m e c o n o m i ce f f e c t c l c ：f 8 1 论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论 文中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其它机构已经发 表或撰写过的研究成果。其他网志对本研究的启发和所做的贡献均已在论 文中作了明确的声明并表示了谢意。 作者签名：燃日期：业 论文使用授权声明 本人完全了解复旦大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全 部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。保密的论 文在解密后遵守此规定。 作者签名：缝圭睦导师签日期：豳：墨：三墨 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康 我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 1 1 研究背景 第1 章导论 我国自1 9 9 4 年税制改革以来，在房地产经营活动中逐步形成了在房地产开发、 保有、交易等环节征税的房地产税收体系，目前共涉及营业税、所得税、房产税、 土地使用税、土地增值税等1 2 个税种。在我国市场经济日渐成熟，经济社会高速 发展，国民收入以及社会财富分配发生较大变化的今天，以税收环节多、重复征税、 重交易( 开发) 轻保有为特征的现有房地产税收体系已经阻碍了我国经济的再一步 深入发展，土地资源得不到有效利用，国家不能参与房地产增值收益，地方财政缺 乏长期稳定的主体税收等弊端突显。因此，2 0 0 3 年1 0 月中央明确提出“条件具备 时对不动产开征统一规范的物业税。”回2 0 0 5 年底，财政部、国家税务总局表 示，“十一五”期问，我国将积极稳妥地深化税制改革，稳步推行物业税。2 0 0 6 年， 在财政部和国家税务总局统一安排下，北京、深圳、重庆、南京等6 个城市率先开 展了物业税“空转”试点工作。2 0 0 7 年1 月2 5 日，国家税务总局在( 2 0 0 7 年全国 税收工作要点中提到，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案， 继续进行房地产模拟评税试点。”o 在2 0 0 7 年3 月举行的全国两会上，政府财政预 算报告更明确表示要“研究开征物业税的实施方案”固，表明我国开征物业税工作 已被提到国家及相关部门近期重要工作议程。但由于物业税涉及面非常广范，法律、 制度、技术手段、利益分配等方面需要进一步配套改革、完善，因此引起政府、专 家、社会各界广泛讨论，国务院发展研究中心专门和美国林肯土地政策研究院合作 成立了中国不动产税收改革课题组，负责研究中国不动产税收改革工作。 1 2 国内外研究现状 i 2 1 国内研究综述 2 0 0 3 年l o 月，中共十六届三中全会公布中共中央关于完善市场经济体制若 干问题的决定，其中明确提到实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征 队民同中共中央关于完善社会主义经济体制若干问题的决定( 全文) h t t p ：w w w p e o p l e c o g c n g b s h i z h e n g 1 0 2 4 2 1 4 5 1 1 9 h n l l l o 国家税务总局网关于印发2 0 0 7 年全国税收工作要点的通知 h t t p ：w w w c h i n a t a x , g o v c n n 4 8 0 4 6 2 n 4 8 0 4 9 8 n 5 7 5 8 1 7 5 0 2 2 0 8 4 h t m l 。人民网两会文件解读：我国拟研究开征物业税实施方案h 却：，p o i i 慨p o 叩i 己。o 札如御l 删4 6 3 3 6 吼h 妇i 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 统一规范的物业税，相应取消有关收费。自此，国内关于物业税开征的目的、开征 时机是否成熟、物业税的基本框架、税制设计、法律配套、技术支持、产生的作用 等多方面开展了分析讨论，形成了不同的意见和建议。吴俊培 、贾康 、樊纲 等 大多数专家学者支持实行物业税改革，认为物业税的出台必将对完善房地产税制、 调控房地产市场、促进资源利用效率、维护社会公平产生重要影响。但在具体的物 业税税制设计上仍存在较大的分岐。在物业税的设计框架方面，吴俊培o 、马克和。 等人认为；应将现行的房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税以及土地 出让金等合并，转化为房产保有环节统一收取的物业税，并相应取消房地产开发建 设环节的一些不合理收费，使物业税开征后的的总体收入规模与现行房地产税费总 体规模基本相当，而胡恰建回、刘维新傅、何振一“等人认为，土地出让金属于土地 租金范畴，与税没有关系，因而框架中不能包括物业税。在物业税的征收范围、征 收对象、税率设置、减免税等方面同样存在着诸多不同的观点。基于不同的改革思 路，开征物业税后在房地产市场、地方财政收入、经济发展等方面产生的作用与影 响也形成了不同的看法。 1 2 2 国外研究的综述 征收物业税已成为世界上多数国家的通行做法，且经过长期实践，形成了大量、 丰富的理论。由于历史沿革、经济基础、政治环境和社会制度不同，各国的物业税 在税种名称、课税范围、计税依据、税率设计以及征收管理等方面存在着较大的差 别。有的国家( 如美国、加拿大、新加坡) 称之为财产税，有的国家( 如法国、韩 国、英国) 称之为房屋税、土地税等等。名称虽然不同，但主要共同点都是针对保 有房地产征收的税收，与我国开征的物业税在征税范围、征税对象、征税目的上是 基本相同的。纵观各国物业税政策，可以得出当今物业税的一些共同之处。一是物 业税在各国房地产税制中占主导地位。与房地产开发、交易等环节的税收征管工作 相比，各国对房地产的税收征管更多集中于房地产的保有环节。这样做的好处是有 利于房地产要素的优化配置，能给政府带来稳定的财源。二是物业税在各国地方税 种和地方财政收入中占主导地位。凡是实行分税制的国家，物业税基本划收归地方， 且构成地方税收的主体税种，例如美国的财产税约占地方政府财政收入约7 0 9 6 ”。这 。吴俊培关于物业税涉外税务2 0 0 4 ( 4 ) o 贾康对房地产税费改革思路与要点的认识涉外税务2 0 0 5 ( 8 ) o 人民网樊纲：物业税是房地产市场的内在稳定器h t t p y f m a = c e p e o p l c c o m c a g b 1 0 4 5 5 2 5 4 9 2 5 h t m l o 吴俊培关于物业税涉外税务2 0 0 4 ( 4 ) o 马克和我国开征物业税的难点及现实选择税务研究2 0 0 4 ( 4 ) o 胡怡建物业税模式选择及政策制度设计税务研究2 0 0 4 ( 9 ) 刘维新开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响- 中国房地产金融2 0 0 4 ( 5 ) “何振一物业税与土地出让金不可替代中国国土资源经济2 0 0 4 ( 乃 伫吴艳美国不动产税征收简介财税法网h u p 1 1 w w w c m l 2 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 样做可以有效地将地方政府的事权和财权结合起来，有利于调动地方政府征收物业 税的积极性，也有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，形成税收收入增 长的良性循环。三是各国物业税多采取“宽税基、少税种、低税率”的征税原则”。 各国物业税的税基涵盖范围较宽，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免 税外，其余的均要征税，且各国规定的物业税税率一般都不高，如目前美国各州和 地方政府的平均税率为1 一3 ，加拿大多伦多市2 0 0 3 年物业税税率为平均为1 “。 四是各国均有适当的税收减免政策，体现社会公平。如对低收入者、残疾入等特殊 人群减税或免税。五是配套措施完善。各国都有专门的评估机构进行房地产价值评 估，如英国的“地产估价局”、我国香港地区的差饷物业估价署。另外各国在其相 关的房地产法律法规中都明确了物业税的规定，有较为健全的税收法律体系。由于 基本国情、经济体制以及经济发展目标等不同，各国( 地区) 物业税税收制度理应 有所差别，但其中形成的上述共同特点、成功经验仍值得我国开征物业税作借鉴。 1 3 研究目的和意义 开征物业税，是进一步完善我国房地产税收体系的需要，也是完善地方财政体 系的客观要求。由于目前物业税仍处于积极筹备阶段，启动物业税所需的条件仍在 研究完善，具体的税制设计也不确定，对我国经济社会可能产生的影响还处于分析、 测算过程，因而本文拟通过对我国现有房地产税收体系的剖析，借鉴成熟市场经济 国家的成功经验，给合我国国情，提出我国物业税的具体税制设计方案，并对开征 物业税后带来的经济效应分析作一分析讨论，从而为建立一个科学有效、公平稳定 的物业税，实现物业税功能做出一些积极的探索研究。 1 4 研究内容与方法 1 4 1 研究内容 本文第一章提出本课题研究的背景、目的和意义，阐述本文的研究内容与思路。 第二章研究我国税收的基本理论。 第三章研究我国现行房地产税收体系。简要介绍我国现行房地产税收体系，分 析目前房地产税收体系特征和改革的客观要求，提出开征物业税的现实必要性。 第四章比较研究各国( 地区) 物业税税收制度，汲取各国( 地区) 物业税成功 的经验。 廿白云西方典型发达国家物业税发展情况比较研究河北法学2 0 0 6 ( 5 ) 1 高原，田芳西方经验对我国开征物业税的启示| e 京周刊2 0 0 4 ( 8 ) 3 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 第五章探讨物业税的制度设计。根据我国物业税设计原贝i j ，提出税制设计的基 本框架：将现行的房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税等合并，转化 为房产保有环节统一收取的物业税。重点从税制的基本要素方面逐一论述物业税的 征税范围、征税对象、税率、计税依据、减免税政策等，并简单分析启动物业税的 配套措施。 第六章分析物业税的经济效应。根据设计的税制方案，分析物业税开征后对我 国经济社会发展带来的影响，主要是对房地产市场、地方经济发展、土地资源的利 用效率进行分析。 第七章总结全文。 1 4 2 研究方法 本文研究主要理论依据有财政税收基本理论、现代产权理论、地租理论、收入 分配理论、西方经济学基本理论等。 本文主要运用了以下几种研究方法：一、比较研究，通过检索相关的国内外文 献，进行分析、比较；二、理论研究，在借鉴相关理论知识的基础上，对我国税收 基础理论及房地产税收体系进行理论研究，并运用经济学原理对开征物业税后带来 的影响进行分析。 本文主要创新之处一是在于更加关注物业税的可操作性问题，对我国如何设计 物业税制度进行了详细描述，为实务操作提供完整的视角；二是加强了经济效应方 面的分析，对社会关注度非常高的物业税开征后可能产生的影响做出一定研究。 4 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 第2 章税收基本理论 物业税也称不动产税、房地产税，属于财产税类别。作为我国税收体系中的一 员，物业税具有一般税收的构成要素、特点和功能，开征物业税应遵循税收的一般 原理，在对物业税相关问题进行研究之前有必要对税收的基本理论进行相应的阐 述，以利于设计出符合我国国情的物业税制度。 2 1 税收的涵义 税收是国家依据其社会职能参与社会剩余产品分配的一种规范形式，即国家为 了实现其职能，凭借政治权力，运用法律手段，按照预定的标准，强制、无偿地取 得财政收入的一种特定分配关系。 从税收的基本定义可以看出，税收是一个历史范畴，是国家政治权力的体现。 马克思认为“赋税是政府机器的经济基础，而不是其他任何东西。”5 在现代国家中， 税收是国家的血脉，是国家机器正常运转的主要动力来源。税收同时属于分配范畴， 是对社会剩余产品分配和再分配的一种形式，是国家参与并调节国民收入分配的一 种手段。税收与一般的国民收入分配形式相比，具有自身独特的属性，即强制性、 无偿性和固定性。 2 2 税收的职能 税收的职能是指税收内在固有的不以人们的意志和客观经济条件为转移的本 质属性，其具体表现为税收的作用。一般认为，税收具有以下三大职能： 1 、财政职能 财政职能是指税收组织国家财政收入，满足国家财政需要的职能，是税收的首 要职能。政府取得财政收入的诸多方式中，税收收入具有及时、充裕、稳定和可靠 的特点，因此税收一直都是国家取得财政收入最直接、最稳定和最有效的来源。在 我国，财政收入的主要形式有税收收入、企业收入、债务收入和其它收入。2 0 0 6 年 我国实现财政收入3 8 7 3 0 6 2 亿元”，其中税收收入达3 7 6 3 6 亿元”，占财政收入的 9 7 2 ，税收的财政职能由此可见。 2 资源配置职能 ”马克思，恩格斯马克思恩格斯全集( 第1 9 卷) 岫北京：人民出版社，1 9 6 3 m 中华人民共和国财政部网，关于2 0 0 6 年中央和地方预算执行情况与2 0 0 7 年中央和地方预算草案的报告 h l t p ：w w w m o f g o v c n n e w s 2 0 0 7 0 3 1 9 2 1 1 9 2 5 6 4 1 h u n 1 7 国家税务总局网2 0 0 6 年全国税收情况分析。h t t p ：1 w w w c h i n a t a x g o v c n n 4 8 0 4 6 2 n 4 8 0 4 8 3 1 n 4 8 0 5 4 9 1 5 0 9 9 0 5 0 h u n l 5 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 资源配置职能是指通过一定的政策和制度，税收可以影响个人和企业的经济活 动，从而促进资源的合理配置，引导社会生产要素的合理消费。在市场经济中，市 场机制在资源配置方面起着基础性作用，但由于市场机制存在着许多缺陷和诸多外 部干扰因素，仅凭市场这只无形的手，资源配置无法达到最优状态，此时税收能够 矫正和弥补市场缺陷，促进资源的优化配置。 3 调节经济职能 调节经济职能是指税收通过对经济的反作用能够调节经济运行。作为国家在国 民经济管理过程中进行宏观调控的主要经济杠杆之一，税收可以通过规定采取重 税、轻税或适度征税等方式，影响和改变各行业之闻、纳税人群体之闯以及纳税地 区之间的收入分配比例和格局，从而达到贯彻实现国家社会经济政策的目的，在诸 多宏观调控手段中具有较强的优越性。 2 3 税收原则 税收原则是一个国家在税收制度的设计和实施方面应遵循的基本准则，是现代 税收经济学的核心理论。自亚当斯密提出平等、确定、便利和最小费用四项原则 以来，许多西方学者在此基础上不断进行丰富和发展，包括萨伊、庇古、萨缪尔森 等都对税收原则作了深入的阐述，发展至今，己经形成一套系统而完整的税收原则。 在现代经济中，一般将其归结为财政原则、公平原则、效率原则和中性原则，很多 国家将其视为改革和完善税收制度的重要依据。 1 财政原则 财政原则是税收原则理论中的重要内容，指税收必须力求收入充裕，能够满足 一定时期财政支出的需要，同时税收要有弹性，能随财政需要的变化而变化。 2 公平原则 公平原则包括横向公平原则和纵向公平原则，前者指经济能力或纳税能力相同 的人应该缴纳同等的税收，后者指经济能力不同的人在纳税方面应该区别对待，收 入多的人承担较重的税负，收入少的人承担较轻的税负。衡量税收是否公平，主要 有三种标准。一是费用标准，税收公平就是按公共机关为纳税人提供劳务的成本费 用进行摊派；二是利益标准，纳税人纳税多少应根据各个人从政府提供的服务中所 享受的利益多少来确定；三是能力标准，认为应该以纳税人的纳税能力为标准来确 定税额的多少。前一、二种标准具有一定的理论意义，但在实践中的可操作性不够 强，第三种标准得到更多学者的赞同。对能力如何确定又有两种标准，即主观标准 和客观标准。前者认为，如果能使纳税人在征税后感受到牺牲与效用相同，才符合 公平原则；后者认为，纳税能力大小应该根据纳税入财产、消费、所得等客观标准 来测定。当然，客观标准更具有可操作性。 6 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 3 效率原则 效率原则包括经济效率原则和行政效率原则。前者指税收制度应有利于经济的 有效运行，应该使征税所造成的对资源配置和经济运行的额外负担最小化，以较小 的税收成本取得较大的税收利益。行政效率原则就是要求在征税过程中支出的费用 即行政费用和从属费用要尽可能的少。行政费用是税务行政机关配备行政人员和设 备的费用支出，从属费用是私人部门( 纳税人) 在按税法纳税时所支出的税款之外的 费用。 4 、税收中性原则 税收中性是指政府课税不得扭曲市场机制的运行，或者说不影响私人部门原有 的资源配置状况。税收中性的基本内涵包括二个方面：第一，国家征税必须坚持一 定的“量”和“度”，使税收负担适中，既能满足正靠的财政支出需要，又能与经 济发展保持协调和同步；第二，国家征税不能超越市场而成为影响资源配置和经济 决镱的主导力量。必须指出的是，税收中性原则从表面上看，似乎与税收资源配置 的职能是相互矛盾的。按照中性原则，税收不应对资源的配置产生影响，而应该让 市场规则充分地发挥基础性作用，但税收的本质和功能决定了它对资源配置、经济 运行必然会有一定程度的调控。因此，必须认识到，税收毕竟是政府将社会资源从 私人手中转移到政府手中，总是会给纳税人带来一定的负担，完全的中性税收是不 存在的，关键是掌握好税收的配置职能与中性原则之间的尺度，把税收对各种经济 活动产生的不良影响控制在一定限度之内。 7 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 第3 章现行房地产税收体系分析及物业税的提出 3 1 现行房地产税收体系分析 我国现行房地产税制的基本框架，是在1 9 9 4 年全面、结构性税制改革后形成 的，可以从广义和狭义两个角度来分析现行的房地产税收体系。 3 1 1 广义房地产税收 广义房地产税收是指以房地产为课税对象，直接( 或间接) 对房地产开发、交 易，保有行为征收的税赋，包括1 2 个税种，涉及我国现行税制体系中的全部税类。 广义房地产税收具体可见表3 1 。 税类 税种计税依据税率 流转 营业税营业额( 转让收入额) 5 税类 企业所得税所得额 3 3 ( 另有2 7 、1 0 一- 档优惠税率) 所得外商投蝥企业和 所得凝 企业所得税3 0 + 地方所镊税3 ，另有相当大的优 税类外国企业所得税惠政策 个人所得税财产转让、租赁所得颧2 0 大城市；1 5 3 0 元平方米 城镇土地使用税实际占用的土地面积 中等城市：1 2 - 2 4 元平方米 小城市：0 9 - 1 8 元平方米 资源财 县城、建制镇、工矿区：0 6 - 1 2 元平方米 产税类 房产原值扣除一定比 房产税房产余值计税：1 2 ，房产租金计税：1 2 例的余额或房产租金 城市房地产税房产原值或房产租金房产原值计税：1 2 、房产租金计税：1 8 土地增值税增值额3 0 一6 0 四级超率累进 印花税凭证i 己载金额产权转移：0 0 5 、租赁；0 1 、建筑安装：0 0 3 成交价格、市场价格或 契税 3 铲8 交换价格的差额 目的行 实际缴纳的增值税、消 为税类 城市维护建设税 市区，伟、县城、镇；5 、其它地区；1 费税，营业税税额 人均耕地在1 亩以下的：2 - 1 0 元平方米 人均耕地在1 - 2 亩的；1 6 8 元平方米 耕地占用税实际占用的耕地面积 人均耕地在2 - 3 亩的；1 3 - 6 5 元平方米 人均耕地超过3 亩的：1 - 5 元平方米 资料来激t 根据中华人民共和翟税收基本法规 ( 2 0 0 0 年舨) ，中蛋税务出版社2 0 0 0 年整理，城镇地使 用税税率根据2 0 0 6 年1 2 月3 1 日屠务院发布的关于修改中华人民共和目城镇土地使用税暂行条例) 的决 定 ( 国务院令第4 8 3 号) 调整 广义房地产税收涵盖房地产经营的全部过程，不同经营环节产生的税收可以用 图3 1 表示 8 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 图3 1 房地产各环节的税收 开发环节交易环节 耕 地 占 用 税 城 镇 土 地 使 用 税 契 税 印 花 税 营 业 税 城 市 维 护 建 设 税 企 业 所 得 税 外 瓷 企 业 所 得 税 3 1 2 狭义房地产税收 个 人 所 得 税 营 业 税 城 市 维 护 建 设 税 企 业 所 得 税 外 资 企 业 所 得 税 个 人 所 得 税 土 地 增 值 税 契 税 印 花 税 狭义房地产税收指直接对房地产开发、交易、保有行为征收的税赋，包括房产 税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税，前面三个税种属 于房地产保有环节税，后面二个税种分别属于房地产开发、交易环节税。由于耕地 占用税是专门针对我国人多地少的基本国情，设计用作保护农用耕地的一项政策， 不在本文讨论的物业税设计范围内，因此本文不作进一步分析。 1 、房产税。1 9 8 6 年1 0 月开征，征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区范围 内的经营性房屋、建筑物，自用房产计税依据为房产原值一次减除1 0 一3 0 后的余 额，适用1 2 的税率，出租房产的计税依据为租金收入，适用1 2 的税率，纳税人 包括内资企业和个人，政策目标是调节国内企业和个人的财产收入。 2 、城市房地产税。1 9 5 1 年8 月开征，目前仅对外资企业和外籍个人征收，自 用房产的计税依据为房产原值，适用1 2 的税率，出租房产的计税依据为租金收入， 适用1 8 的税率，政策目标是调节外资企业和个人的财产收入。鉴于我国城市土地 所有权属于国家，此税实际只对房产征税而未对地产征税，外资企业和个人使用的 土地征收土地使用费。 3 、城镇土地使用税。1 9 8 8 年1 1 月开征，征税对象为在城市、县城、建制镇、 工矿区范围内使用的国家所有和集体所有的土地，实行以土地实际占用面积，按四 档幅度定额税率计征，纳税人仅为内资企业和个人，政策目标是保护土地资源，提 高土地的使用效益。 4 、土地增值税。1 9 9 4 年1 月开征，纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑 物并取得收入的单位和个人，以转让房地产所取得的增值额为征税对象，采用四级 超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额5 0 的部分税率为3 0 、增值额超过5 0 且未超过1 0 0 的部分税率为4 0 、增值额超过1 0 0 且未超过2 0 0 的部分税率为5 0 、 增值额超过2 0 0 的部分税率为6 0 。此税开征目的是加强房地产市场管理，调节土 9 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康 我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 地增值收益，但由于多方面原因一直未能得到全面贯彻执行，部分地区根本没有实 旌，执行的地区也往往采用“按转让全额预缴税款”的方式征收，2 0 0 7 年国务院重 申了必须按增值额进行全面清算的规定，要求从2 0 0 7 年2 月份起严格执行税法。 3 2 现行房地产税收体系的特征 1 税种设计复杂、重交易( 开发) 轻保有 现行房地产税收1 2 个税种，不仅在房地产开发、保有、交易各个环节税种设置 交叉重叠，重复征税，如对房产租金既征收5 的营业税，又征收1 2 的房产税，而 且存在开发、交易环节税种多、税负重，保有环节税种少、税负轻的特征。以2 0 0 4 年为例，全国房地产税收为2 0 2 8 9 6 亿元，其中保有环节三税( 房产税、城市房地 产税、城镇土地土地税) 仅为4 3 2 9 亿元”，只占房地产税收总额的2 1 3 ，比重很 小，重交易( 开发) 轻保有特征明显。 2 内外两套税制 目前我国的房地产税收实行内外两套不同的税制。内资企业、单位和个人缴纳 房产税和城镇土地使用税，外资企业则缴纳城市房地产税，不缴纳土地使用税，改 缴纳土地使用费。企业所得税方面也分别适用内、外资两套税制”，造成法律适用 上的不一致。 3 税制设计不科学 现行房地产税制主要存在以下问题：首先税基窄。目前房地产税收仅针对经营 性房地产行为，而对非经营性房地产行为( 如生活用房) 则排除在征管范围之外。 其次计税依据不科学。如房产税的计税依据是房产的账面原值扣除一定比例后的余 值，土地使用税的计税依据是实际占用的土地面积，二者都不能正确反映房地产现 有价值、土地级差收益和时间价值，造成房地产税收缺乏弹性，不能参与经济发展 所创造财富的分配。三税率设计不合理。房地产各税种的税率畸高畸低，综合税率 水平设置不当，一方面致使房地产各经营环节税负偏轻、偏重并存，另一方面又偷、 逃税现象普遍。使房地产行业成为税收违法行为的“重灾区”。有报导显示，2 0 0 5 年广州地税局对全市2 6 0 多家房地产企业进行了专项检查，发现其中有税收违法问 题的达1 6 0 多户，共查补税款i 3 亿元，占全年专项检查查补税款的7 0 多”。 3 3 现行房地产税收体系改革的必要性 珥根据中国财政年鉴 ( 2 0 0 5 ) ，中国税务年鉴 ( 2 0 0 5 ) 数据计算得出 ”根据2 0 0 7 年3 月1 6 日发布的中华人民共和嗣企业所得税法) ，我国从2 0 0 8 年1 月1 日起。合并内、外资 企业所得税，统一执行新的企业所得税法 新华网：广州i60 多户房产企业偷税1 3 亿元。 h t t p ：l i r a g d x i n h u a n e t c o l n e w s c e n t e r 2 0 0 6 - 0 1 1 8 c o n t e n t _ 6 0 7 4 8 5 4 h t m 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 1 完善地方税收体系建设，改善地方财政收支状况的要求 地方税是指根据国家财政管理体制规定，由中央统一立法或由地方立法开征， 由省或省以下地方政府负责征收管理，税款为地方财政固定收入的税种。地方税收 一般具有以下三个基本特征：一是税基具有明显的地域特征；二是收入具有地方受 益性；三是征收管理的地方便利性。我国于1 9 9 4 年实行了分税制改革，着眼于增强 中央政府的宏观调控能力，明确各级政府责、权、钱相结合的目标，重新界定了中 央、地方政府间的财权和事权范围。分税制以后，中央和地方在税收收入划分上分 成了三类：中央税、地方税、中央地方共享税，其中关税、海关代征的消费税及增 值税、消费税归于中央税，增值税( 中央分享7 5 0 5 ，地方分享2 5 ) 、证券交易税( 各 分享5 傩) 、资源税( 海洋石油资源归中央，其余大部分归地方) 、企业所得税( 2 0 0 4 年起各分享5 傩) 和个人所得税实行中央与地方共享，其他税收全部归于地方税。 由于我国目前实行的是以流转税和所得税为主的税收体系，流转税和所得税合计占 全部税收收入约四分之三，因此，实行分税制以后，我国的地方税收逐渐显露出体 系构建不全，主体税种缺乏，税种多而小，税款零星，税收不稳定等的特征与不足。 在地方财政收支状况上，出现了财权已上移，事权却下移的局面，中央与地方 间财政体制配套改革进程缓慢，使地方政府财政支出承受巨大压力。1 9 9 5 年到2 0 0 6 年1 2 年间，中央财政收入平均占国家财政总收入的5 2 9 6 ，但财政支出只占国家财政 总支出的2 9 ，地方财政收入占国家财政总收入平均为4 8 0 5 ，但财政支出却占国家财 政总支出的7 1 。具体见表3 2 和图3 2 。许多地方的财政状况出现了资金不足、入 不敷出的局面，于是就导致了地方政府片面追求g d p 增长、大幅举债，出现了土地 出让金成为地方政府第二财政、香饽饽等不正常现象发生。 盔 中央和地方财政收入及比重 中央和地方财政支出及比重 份 财政收入所占比重财政支出所占比重 全国中央地方中央地方全国中央地方中央 地方 1 9 9 56 “2 ，23 2 5 6 6 2 2 9 s 5 5 s5 2 - 24 7 86 8 2 3 7 21 9 9 5 3 94 8 2 3 3 32 9 | 27 0 8 1 9 9 67 4 0 7 9 93 6 6 1 0 73 7 4 6 9 24 9 45 0 67 9 3 7 5 52 1 5 1 ” 5 7 8 6 2 82 7 17 2 9 1 9 9 78 6 5 1 1 44 2 2 6 9 24 4 2 4 2 24 8 9 5 1 19 2 3 3 5 62 5 3 2 5 06 7 0 1 0 62 7 47 2 6 1 9 9 89 8 7 5 9 54 8 9 2 0 04 9 8 3 ，9 5 4 9 55 0 51 0 7 9 8 1 s3 1 2 5 67 6 7 2 5 s2 8 97 1 1 1 9 9 9i1 4 4 4 0 85 8 4 9 2 15 5 9 48 75 1 14 8 91 3 i s 7 6 74 1 5 2 3 39 0 3 5 3 43 1 56 8 5 2 0 0 01 3 3 9 5 2 36 9 8 9 1 7 6 4 0 6 j d 6 5 2 24 7 8 1 5 8 8 6 5 05 5 19 j 8 51 0 3 6 6 j 6 53 4 76 5 3 2 l1 6 3 8 6 0 4 8 5 8 2 7 47 8 0 3 3 05 2 44 7 61 8 9 0 2 5 85 7 6 8 0 21 3 1 34 5 63 0 56 9 5 2 0 0 2l 跏3 6 41 0 3 8 8 6 48 5 1 5 0 0 5 5 o4 5 02 2 0 5 3 1 56 7 7 1 7 01 5 2 8 1 4 53o 76 9 3 2 0 0 32 1 7 1 5 2 51 1 8 6 5 2 79 8 4 9 9 85 4 64 5 42 4 6 4 9 9 57 4 2 0 1 01 7 2 2 9 8 53 0 16 9 9 2 0 0 42 6 3 9 6 4 71 3 9 5 5 3 4 1 2 4 4 1 1 35 2 94 7 12 8 3 6 0 7 97 8 9 4 0 82 0 4 6 6 7 l2 7 87 2 2 嬲3 1 6 2 7 9 81 6 5 3 5 9 41 5 0 9 2 0 45 2 34 7 73 3 7 傩1 2 8 7 7 5 7 3 2 4 9 3 2 3 9 2 6 o 7 4 0 2 0 0 63 8 7 3 0 6 22 0 4 4 9 7 7i 舵触8 55 2 84 7 24 0 2 1 3 ，1 69 9 9 1 5 63 0 2 2 1 62 4 8 7 5 2 资料来源：1 9 9 5 - 2 0 0 5 年数据来源于中国财政年鉴 相应年份，2 0 0 6 年数据来源于中华人民共和国财政部网2 0 0 6 11 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康 我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 年中央和地方预算执行情况与2 0 0 7 年中央和地方预算草案的报告 图3 2 中央和地方历年财政收支比重变化 8 0 7 0 蝴卯 丑 4 0 2 0 1 0 0 9 59 69 79 8 9 90 0o l0 20 30 40 50 6 年份 在目前的财政税收体制下，欲改变地方税收体系不健全、地方财政收支状况差 局面的重要措施之一，就是要构建地方税主体税种，完善地方税收体系建设。地方 税主体税种的选择是改革和完善地方税制并建立地方税收内生增长机制的关键。从 理论分析、国际经验和现实基础来看，财产税可以起到这个主体税种角色。首先， 征收财产税可以使地方政府获得长期、稳定、丰富的税收来源，减少地方财政对g d p 增长的依赖，促进政府打破小而全的产业链，寻找适合自己区位优势的经济发展方 向。其次，征收财产税可以使地方政府从辖区内居民财产升值中获得经常性的收益， 可以有效地引导“开发型”政府向“服务型”政府转变。政府加强辖区公共服务( 治 安、消防) 和设施( 文化、体育、公园、绿地、道路桥梁) 等，直接导致财产价值 的提高，从而实现扩大税基，增加政府收益。而增加的财政收入又可进一步改善公 共服务，形成良性循环。再次。从发达国家地方政府发展的经验上看，把财产税作 为地方税主体税种是比较通行的做法和惯例，充足财产税源保证了地方政府的财政 支出需求，增加了地方政府的积极性，摆脱了经济起伏对财政收支的控制。最后， 从我国税源基础上看，房地产市场的繁荣与高度的住房私有化率使财产税具备了作 为地方税主体税种的社会经济基础。 2 促进房地产业健康发展，提高资源利用效率的要求 12 一一毒 一 0 4 2 0 1 5 2 9 2 徐建康我国开征物业税的制度设计与经济效应分析 近十年来，随着住房制度改革和经济发展，以住宅为主的房地产业持续高速发 展，成为国民经济发展新的增长点，但是我国目前房地产业的高速发展已经暴露出 严重的问题，房地产投资过快、房价涨幅过大、空置率过高、土地供应结构不合理 等成为房地产业发展的突出矛盾，房地产泡沫风险正在不断形成和增大，对经济的 潜在危害程度不断加重。在房地产投资额增长上，1 9 9 8 2 0 0 0 年的9 年间，全国房 地产开发投资额年均增长2 2 2 2 1 ；在房价上，1 9 9 8 2 0 0 3 年全国住房平均售价增长 率为2 8 ，2 0 0 4 - - 2 0 0 6 年则分别达到1 5 、1 0 4 、1 2 9 篮；在房地产资源利用率方 面，据国家发改委网站发布的信息显示，我国2 0 0 6 年1 5 月份商品房空置率达到 1 7 8 酽，超过国际公认的1 0 9 6 的警戒线，造成房产资源的极大浪费，同时，土地资 源利用上问题也很严重，盲目圈地、囤积土地、乱占耕地现象普遍，耕地面积不断 缩小；在土地供应结构上，经济适用房、廉租住房供地所占比例不断缩小，中低 档房供不应求，而高档豪宅、超大面积住宅不断出现，挤占了小面积套型住宅的份 额。 房地产行业