某养老地产项目前期评估报告.doc

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*省爱晚中心项目前期评估报告2013年3月5日*省爱晚中心项目前期评估报告一、项目基本情况项目名称：*省爱晚中心建设地点：*省*市金明区水稻乡 建设规模：占地15000亩，建筑面积1013.488万平方米投资规模：300亿元二、项目主要建设内容医院（康复中心）、老年养生养老社区、体育馆、老年大学、中小学、医疗护理学校、温泉会所、五星养生酒店、花园洋房、（小）高层、宋文化主题园、生态农业、陵园、购物中心、美食坊、金融中心等。三、项目运营与选址的主要优势与风险分析1、项目优势分析（1）政策优势爱晚工程是一项中国社会化养老服务的系统工程，中国社会工作协会社会化养老工作委员会、世纪爱晚投资有限公司是爱晚工程的两大实施主体，国家开发银行政策性金融支持是爱晚工程的坚强后盾。（2）地方政府大力扶持优势项目地水稻乡根据自身优势和特点找到其功能定位，即以餐饮娱乐休闲业为支撑，逐步发展壮大，形成支柱产业；以黄河生态旅游、观光农业、休闲渔业为龙头，着力引进绿色环保型企业，全力打造集生态型、环保型、文化娱乐型、休闲型于一体的“中原旅游第一乡”，力争把水稻乡建成*市的后花园，与汴西新区融为一体。爱晚工程项目为水稻乡的发展起到推波助澜的作用，受到*市市委市政府的重视，也得到水稻乡政府的热烈欢迎。（3）规划优势本案*爱晚中心项目致力于打造集休闲、娱乐、旅游、度假、康复、医疗保健、养生为一体的社会化养老服务合作公益平台和高端发展平台，这与水稻乡发展规划一脉相承，项目占据了绝对的规划优势。本案（4）开发优势项目地不存在太大拆迁难度，项目地共有一个行政村双河铺村，一个自然村马头村，其中马头村的新农村安置房已经建成，只等村民安迁，双河铺部分村落因为地势低洼，村民已经集中搬迁至北边，南边有近700亩的土地为平整的建设用地。（5）资本优势*市政府敦促*发展投资有限公司为爱晚中心项目的合作伙伴；世纪爱晚投资有限公司为爱晚工程项目的投资控股方之一；国家开发银行可以为爱晚工程项目提供政策性金融服务，既提供项目低息甚至零息的银行贷款；上海东方证劵、中融信托、平安信托等金融机构也支持项目的开发与运营。（6）土地交易优势项目地块周边土地暂无交易信息，也无成熟楼盘。目前*土地交易集中在汴西新区，平均土地交易价格为2400/m2, 新区的楼盘成交均价为5500/m2，相比之下，较为接近项目地的一宗地块（复兴大道北侧）挂牌价为1575/m2，周围楼盘成交均价为4500/m2。所有，项目地是一个未进行商业开发的地带，针对土地价格公司具有较强的议价能力，后期升值空间大。（7）区位优势项目地*市金明区水稻乡交通便利，地域开阔，区位优势明显。从大交通来说，陇海铁路、310国道、连霍高速横贯东西，京珠、京深高速连接南北，京广铁路、京九铁路距市区几十公里，新郑国际机场距市区50公里，山东日照至南阳、*至新郑机场高速公路穿境而过。区域内，大梁路、宋城路两条主要干道从金明区境内横贯东西直叩郑州东区门户，东京大道、郑汴公路、金明大道等交织成网。项目地周边环境状况，北边为黄河防护林，西南边分布有1个行政村，1个自然村，其余基本为农田，东边也是农田，区域内地势平坦，一条乡村公路贯通东西。（8）战略优势2011年9月，国务院出台的国务院关于支持*省加快建设中原经济区的指导意见中明确提出推进郑汴一体化发展，支持郑汴新区加快建设，而*新区是*现代化建设的主战场，项目地水稻乡依托*新区和汴西新区的发展，势必能实现产业的互动集聚，经济的腾飞发展。汴西新区开封新区本案（9）运营优势爱晚工程是推进老年事业、提高老年人生活质量、实现社会和谐、建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。“爱晚中心”作为爱晚工程的重要组成部分，是在全国各省市中心城市建设“爱晚中心”，逐渐形成全国连锁、异地互动，吸收引进国内外先进的养老理念及管理模式，并以爱晚中心为主体向周边区域辐射，形成产业链，推进我国养老事业步入规模化、系统化、市场化、社会化、产业化、国际化的全新发展。2、项目的主要风险（1）土地规划政策风险爱晚工程项目占地面积较大，在土地政策方面，如果与当地土地规划不一致或存在较大出入，项目前期获得土地所有权的难度较大。另外本案选择地块在*市饮用水源地黑池附近，对项目景观打造是一个有利因素，同时也存在较多规划与建筑隐患。下图为水稻乡2012-2030年的总体规划，期中粉红色表示医疗保健用地，红色表示文体科技用地，蓝色表示水域，绿色为保护绿地，黄色为一类居住用地。（备注：目前水稻乡的土地规划还未正式审批，对本项目来讲是机遇也是挑战。）2012-2030水稻乡总体规划（未评审）（2）部分政策的空白缺失民间资本参与养老事业的准入政策，补贴、信贷政策，财税扶持政策，建设用地供应等政策均不明确。（3）行业模式不够成熟社会现已经出现的养老模式主要有以下几种：养生养老文化社区、会员制高档敬老院、异地养生养老模式、度假基地连锁度假养老、分时度假养老、以房养老等等。但目前来看，尚没有盈利表现优异的案例，我公司运作此项目，同样面临巨大的挑战。、项目主要威胁（1）公司养老行业经验严重不足公司经营养老、地产行业存在人才的严重缺失的问题，对公司人才现状是个严峻的考验。（2）缺乏行业高端人才的风险。公司现任总监以上高管中，全部没有地产、养老、土地开发经历，这对公司从事大规模的土地开发是一个极严重的挑战。外聘人才，短期内无法达到最佳的工作状态，且面临较大的不稳定性。、机会（1）行业处于发展初期，有机会成为行业领跑者；（2）有机会成为政府重点扶持的示范项目；（3）有机会成为行业标准制订者，占据较好的竞争优势。四、项目投资及经济效益估算投资估算（包括建安费用277.78亿及预备费用22.22亿）合计300亿元。（备注：项目所需资金计划申请国家政策性资金及金融机构融融资240亿元，项目建设单位与*发展投资有有限公司同筹60亿元。）年总成本（包括工资、管理费、房屋折旧费、资金利息（按年综合费用8%计算）等）年总成本39.32亿元。年收入（包括床位费、旅游、娱乐、陵园、地产及酒店）总计40.83亿。内部收益率为firr=8.83%；净现值nvp=19.62亿（贴现率为8%）总投资收益率rot=7.35%；投资回收期t=17.87年（包括建设期4年，贷款利息为6.31%）；盈亏平衡点bep=36.47%五、评估结论1、爱晚项目符合国家产业政策，经济效益前景较好；2、项目地规划与我公司项目规划一致，有较好的政策和规划优势；3、项目地周边尚未有大规模的开发，土地与政策方面有较大的议价空间和升值空间；4、在建设条件、技术、筹资和管理上虽然存在一定的问题，但尚未发现与政策和法律有严重冲突之处；5、项目总体投资回收周期较长，有较大的资金压力。 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