新城云水湾居住小区康居工程可研报告.doc

新城云水湾居住区 可行性研究报告 工程名称 新城云水湾居住区 申报单位 大庆高新城市建设投资开发有限公司 编制单位 大庆嘉意投资咨询有限公司 2013 年 7 月 11 日 目目 录录 1 工程概况工程概况 1 1 1 建设背景及概况 1 1 2 建设场址选择 4 1 3 对环境的影响 4 2 立项的必要性立项的必要性 7 2 1 项目建设的目的 意义及产业现代化的目标 7 2 2 推广应用技术 7 3 市场预测市场预测 10 3 1 宏观环境分析 10 3 2 大庆市房地产市场发展分析 12 3 3 需求预测 12 3 4 消费者需求取向 13 3 5 竞争分析 14 4 总体规划总体规划 18 4 1 项目概述 18 4 2 设计依据 18 4 3 规划原则 19 4 4 规划设计 20 4 5 主要技术经济指标 22 4 6 市场基础设施条件 22 5 实施进度计划实施进度计划 32 6 技术方案技术方案 33 7 产业成套技术的社会和经济效益产业成套技术的社会和经济效益 38 7 1 对工程投资及市场销售的影响 38 7 2 对地方住宅产业现代化具有推进作用 39 7 3 对提高住宅建设水平具有示范 带动作用 40 7 4 对劳动生产率的提高预测 41 7 5 先进科技成果转化率的提高预测 42 8 工程项目财务经济工程项目财务经济 43 8 1 总投资估算 43 8 2 资金筹措及计划 45 8 3 财务经济评价 45 9 综合评价综合评价 50 1 工程概况工程概况 1 1 建设背景及概况建设背景及概况 1 项目建设背景 住房问题是重要的民生问题 随着我国住房制度改革的不断深 化 城市住宅建设持续快速发展 住房市场化程度逐步提高 居民 住房条件总体上有了较大改善 但随着住房社会化 商品化程度的 提高 我国住房市场在快速发展中 也出现了一些矛盾和问题 部 分城市低收入家庭住房仍比较困难 特别是老居住区 配套设施陈 旧且不完善 环境脏乱差等问题突出 居住条件相对简陋 居住人 口中 老年人口多 下岗职工多 多为城市低收入群体 党中央 国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题 近年来 为推进棚户区改造 使更多的城市居民特别是低收入家庭 共享改革发展成果 提高居住环境水平 国务院就低收入家庭住房 保障和解决棚户区居民住房问题 做出了一系列决策部署 2007 年 8 月 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 讨论并原则通 过了 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 提 出按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求 把 解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房 制度改革的重要内容 作为政府公共服务的一项重要职责 加快建 立健全多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系 意见 强调加快集中成片棚户区的改造 对集中成片的棚户区 城市人民 政府要制定改造计划 因地制宜进行改造 棚户区改造要符合以下 要求 困难住户的住房得到妥善解决 住房质量 小区环境 配套 设施明显改善 困难家庭的负担控制在合理水平 加快低收入家庭 的住房条件的改善 大庆是全国经济较发达的城市之一 是我国最大的石油开采基 地和重要的石化生产基地 尤其在东北地区是一座举足轻重的城市 中央财政收入每 100 元中就有 1 元钱为大庆市缴纳 黑龙江省全省 工业增加值中 80 为大庆市所创造 根据大庆市建设 生态园林型城市 区域性中心城市和高科技 现代化城市 的发展目标 及高新区实施的城市发展战略 该项目 建设区域以拓展城市居住用地和公共设施用地为主 大庆高新技术产业开发区自 1992 年 4 月破土动工 经过 18 年 的建设 一座高科技现代化新区已拔地而起 使大庆市经济由资源 型向区域经济型顺利转变 保持持续发展 大庆高新区管委会对开 发土地进行了 七通一平 建设 完成了产业 科教 管理服务 金融商贸 居住等功能的建设 大庆高新区主体区已成为大庆市东 城区的重要组成部分和黑龙江省投资环境最好的地区 近几年大庆市房地产业及建筑业得到了飞速发展 建了许多居 住小区 在一定程度上满足了居民的居住要求 这些小区绝大多数 为政府及企业投资建设的职工住宅小区 环境较好 配套基本齐全 但房型单一 面积过小 居住品质较低 随 哈 大 齐 工业走 廊建设及各类替代产业的兴起 周边一些人口也在向大庆聚集 每 年大庆人口自然增长和机械增长达 2 万余人 人口的增长在刺激经 济增长的同时 也促进房地产业发展和需求 而随着人民经济收入 的日益提高 居民对高品质住宅需求也在提升 大庆的地产业存在 着巨大的需求空间 根据大庆的经济实力和人民生活水平提高 中 高档住宅产品存在断档的情况 项目建成后 将很大程度上提高居 民居住条件和生活环境 2 项目概况 1 项目名称 新城云水湾居住区 2 项目承办单位 大庆高新城市建设投资开发有限公司 3 项目建设地址 该项目位于大庆高新技术产业开发区 新科路南侧 规划路西 侧 安萨路北侧 4 项目建设内容 该项目总用地面积 75599 70m2 总建筑面积 154410 24m2 地上 建筑面积 135668 69m2 其中住宅建筑面积 131170 2m2 商业建筑面 积 3418 95m2 公建建筑面积 1079 54m2 地下建筑面积 18741 55m2 其中地下车库建筑面积 17736 22 m2 污水提升站 60 m2 换热站 299 91 m2 变电所 325 m2 给水加压泵站 67 2 m2 消 防泵房 253 22 m2 容积率 1 79 建筑密度 12 66 绿地率 36 26 总户数 1038 共 728 个停车位 地上停车位 270 个 地下 车库 458 个 1 2 建设场址选择建设场址选择 该项目位于大庆高新技术产业开发区 新科路南侧 规划路西 侧 安萨路北侧 本项目选址符合大庆市城市总体规划 符合土地利用总体规划 符合居住区控制性详细规划要求 无水污染 大气污染 噪声 电 磁辐射 土壤氡浓度超标等有害环境因素的影响 所在区域地理位 置优越 自然条件好 地下水资源丰富 水质好 交通较为便利 环境幽静 周边配套设施完备 供水 排水 供电 供热 通信 燃气等市政基础设施齐全 是较为理想的居住用地 本项目区域内没有国家 省 市级自然保护区 周围无危险建 筑 不压覆矿床和文物 也不会对防洪和通航等产生不利影响 1 3 对环境的影响对环境的影响 l 环境空气 建筑材料运输等施工操作使施工现场及沿途空气质量受到扬尘 和车辆尾气的污染 为了减少施工期对周围环境的污染 施工现场 周边设置 2 2 5m 围挡 在拆除建筑物过程中 应当采取湿式作业等 有效防尘措施 对施工现场内的施工道路进行硬质覆盖 对砂石 灰土等物料应当采取封闭 遮盖等有效措施 建筑材料运输车要用 苫布盖好 采取严密的封闭措施 施工单位应当按照有关规定使用 预拌混凝土 不得擅自在施工现场搅拌混凝土 运营期主要是出入地下车库的汽车尾气 车库内必须安装机械 通风和 CO 报警装置 以保证库内空气质量和人身安全 2 水环境 施工期主要是施工人员的生活污水及配料 搅拌机等施工现场 产生的少量废水 对环境影响较小 施工期应设集中排水池 应提 高施工人员环保意识 设置临时旱厕 不随地便溺和随意倾倒污水 废水经初步沉淀后与生活污水有组织的排入市政管网 以减少对环 境的影响 运营期所产生的污水主要是居民的生活污水 主要污染物为 COD SS 动植物油和氨氮 所排污水满足 污水综合排放标准 的 标准 3 固体废物 施工期主要固体废物为建筑垃圾和施工人员的生活垃圾 应及 时清运至指定地 产生建筑垃圾的单位 应当在工程开工前 5 日持 建筑垃圾处置计划和有关批准文件 提出建筑垃圾排放申请 经核 准取得 建筑垃圾处置证 后 方可排放 驶出施工现场的车辆 应清除轮胎上的泥土 拉运基建残土的车辆应当封闭 不得发生沿 街撒落泥土事件 并按市政部门批准的地点倾倒 对不能立即清运 的建筑垃圾 残土 应采取封闭 遮盖等有效防尘措施 运营期所产生的固体废物主要是居民的日常生活垃圾 生活垃 圾经城管部门统一处置 固体废物对外环境基本无影响 4 声环境 施工期噪声主要是施工机械噪声及工程材料运输时车辆产生的 交通噪声 施工过程中要做到文明施工 施工机械要采取一定的减 震措施 使设备噪声减到最低限 对高噪声施工设备 噪声值 85Db A 设备 的使用 要保证距敏感点的距离最远 且仅限于白 天使用 夜间 22 00 5 00 禁止施工 合理安排施工设备作业时 间和施工时间 合理选择运输路线 会使施工期间的噪声对人群的 干扰降低到最小程度 厂界噪声可满足 建筑施工场界噪声限值 GBl2523 90 规定 运营期噪声主要来自进出小区的车流和水泵及换热站等设备产 生的噪声 为减少汽车往来产生的噪声 要求通往车库的道路要设 置警示牌 汽车在进出时禁止鸣笛 并减缓车速 以减少噪声对周 围的影响 换热站和水泵房设置独立操作间 以隔声防振材料装修 操作间外噪声要达到低于 50dB A 水泵等设备选用低噪声设备 管道采取软连接 采取上述措施后 小区区域环境噪声达到 城市 区域环境噪声标准 GB3096 2008 标准规定 对本区内及周围居民 的影响很小 2 立项的必要性立项的必要性 2 1 项目建设的目的 意义及产业现代化的目标项目建设的目的 意义及产业现代化的目标 随着时间的推移 人民的生活水平日益提高 对居住条件改善 的要求也越来越迫切 在满足住宅基本要素的基础上 提升健康要 素 保障居住者生理 心理 道德和社会适应等多层次的健康要求 促进住宅建设可持续发展 进一步提高住宅质量 营造出舒适 健 康的居住环境 是新世纪房地产开发所提倡的健康住宅的建设理念 随着住宅新政的实施 房地产市场变得更加理性 高档住宅建 设逐渐减少 而在生活水平不断提高的同时 人们对高品质住宅也 将有一定的需求 就是在功能更加完善的同时 将越来越注重文化 内涵 住宅户型设计进一步升级 住宅功能进一步细化家庭公共活 动空间以及特色功能空间 同时 室外功能拓展也将有所升级 更 注重室内外空间的交流 摆脱单纯为了追求容积率而尽可能地增加 室内建筑面积的做法 新一代住宅将满足居民有足够的内部休闲娱 乐空间及小区内的绿化和健身空间 此外 高端住宅物业管理也将 进一步升级 高品质的物业管理水平与产品自身的品质将成为项目 的核心竞争力 2 2 推广应用技术推广应用技术 为了提高居住品质 加快住宅产业化进程 本工程结合实际情 况 应用了大量的先进技术和材料情况如下 1 总体规划 本项目总体规划与城市周围环境协调 功能结构和空间层次清 晰 用地配置得当 功能组织合理 布局结构清晰 设施配套齐全 整体协调有序 便于居住区的现代化管理 项目满足日照的间距要 求 环境和通风的要求 灵活布置住宅的形体和高度 合理控制住 宅的层数 合理设置商业服务网点的位置 通过精心设计达到土地 使用率的提高 2 外墙保温体系 建筑外墙采用外贴聚苯板保温 每层楼板标高处设置岩棉防火 隔离带 既满足节能保温的要求 又增加了外墙的防火措施 3 屋面保温体系 屋面采用保温材料为 100mm 厚挤塑板保温屋面材料 双层错缝 搭接 并沿外墙周边及出屋面洞口周围设 500 宽岩棉防火隔离带 并在面层采用不然材料覆盖 在保温效果和防火两方面兼顾 4 门窗保温系统 本项目外窗采用三玻中空平开塑钢窗 传热系数小于 2W m2 K 抗老化的配套密封材料 提高门窗的水密性和气密性 5 LED 技术 小区照明采用 LED 庭院灯 做到节能要求 6 雨水收集技术 收集屋面雨水经处理后 用于景观补水和绿化用水 7 建筑结构体系 高层采用剪力墙结构 多层及车库为框架结构 推广泵送混凝 土技术 节省人力降低成本 提高建筑机构体系的质量 8 墙体维护体系 填充墙采用陶粒混凝土砌块 既能做到节约能源 又能减轻结 构自重 当地材料供应量充足 节省运费 从而减低综合成本 9 室外环境 小区的绿化景观配置高密度 为居民提供良好的户外活动的绿 色 空间 10 生活区收运处理系统 垃圾分类收集 11 高品质小区的物管体系 已建自己的物业管理公司 确保社区 会所的管理质量 确保 小区安全及全方位的服务 给业主创造一个安全 舒适的人居环境 3 市场预测市场预测 3 1 宏观环境分析宏观环境分析 大庆市位于松嫩平原西部 是一座以石油 石化和高科技产业 著称的新兴城市 是中国最大的油田和重要的石油化工基地 被誉 为 绿色油化之都 天然百湖之城 北国温泉之乡 大庆市东南距黑龙江省会哈尔滨市 150 公里 西北距齐齐哈尔 市 139 公里 全市总面积 22161 平方千米 其中市区 5107 平方千米 全市人口 279 2 万人 1 大庆市经济发展状况 2013 年 经济继续保持较快增长 大庆油经济与非油经济的比 例 50 2 49 8 上半年 大庆市第三产业完成投资 202 1 亿元 占 全市投资总量的 45 7 比同期提高 13 个百分点 增速达到 75 5 比全市投资增速高 50 个百分点 上半年大庆市万元固定资 产投资创造出 4 5 亿元的 GDP 投资效益远远高于全省 2 1 亿元 全国 1 4 亿元的平均水平 若扣除油田公司投资 全市完成固定资 产投资 337 9 亿元 同比增长 27 4 第三产业投资比重将提升到 59 8 比同期提高 16 4 个百分点 大庆城市化进程中的每 0 1 个 百分点所诠释经济社会发展的内涵 都是向着省委要求的 建设美 丽城市 迈出的坚实步伐 2 大庆市 十二五 发展规划目标 面向 十二五 大庆站在新的历史起点上 处于承前启后 继往开来的重要时期 纵观国际国内发展形势 大庆仍处在可以大 有作为的战略机遇期 一定要切实增强发展意识 机遇意识 忧患 意识和责任意识 集中力量推进产业战略升级 加快构建现代产业 体系 奠定可持续发展经济基础 集中力量推进宜居城市建设 加 快城市化与城市现代化进程 打造现代化国际化大城市 集中力量 推进民生民计改善 加快构建 大民生 格局 让人民群众过上全 面小康生活 制定大庆 十二五 规划 必须与深入贯彻落实党的十七届五 中全会和省委十届十四次全会精神结合起来 在思想上行动上与中 央和省委保持高度一致 要科学分析大庆发展面临的形势和任务 紧紧抓住发展不快 发展不够这个主要矛盾 做到集中精力抓发展 一心一意搞建设 要牢牢把握科学发展这一主题 体现更快的发展 速度 更好的发展质量 更大的发展效益 实现经济效益 社会效 益 生态效益相统一 要突出转变经济发展方式这个主线 推动经 济转型和城市转型 走出一条符合大庆实际 全面协调可持续 人 与自然和谐发展的新路 要立足资源型城市可持续发展的实际 坚 定不移地实施 一二三四五 发展战略 保持工作的稳定性 连续 性和实效性 不断开创科学发展和谐发展跨越发展新局面 3 高新区发展战略目标 以科学发展观为指导 以项目开发建设为中心 坚持项目立区 科技强区 开放活区 做大做强石化产品深加工 新材料 电子信 息 装备制造 农产品精深加工 现代医药六大主导产业 扩大经 济总量 提高经济质量 全力推进提档升级 努力把高新区建成全 市接续产业的主导区 可持续发展的先行区 高科技现代化城区的 示范区 3 2 大庆市房地产市场发展分析大庆市房地产市场发展分析 房近年来大庆城市发展速度较快 城市中心逐步向东城 西城 发展 大庆房地产年度投资总量和交易总量连年增长 房地产市场 发展迅速 房价增长较快 2013 年 我市新房和二手房 住宅与非住宅的交易量为 17635 件 成交额在 52 亿元左右 其中 新房成交量 6800 件 日均销售 约 30 件 我市房屋成交均价约为 4000 元每平米 与上年基本持平 如今我市主城区新楼盘住宅用房销售均价约为 5500 元每平米 二手 房的销售均价约在 4000 元每平米 总体来看 二手房的价格有所回 落 新房的销售价格依旧坚挺 3 3 需求预测需求预测 随着经济的发展和城市居民收入的增加 已解决温饱的广大市 民在向小康迈进的过程中 需求结构发生了明显变化 由 吃 穿 用 消费为主转向 住 行 的消费 改善居住条 件已得到普遍共识 已成为第一需求 国家从住宅发展与销售等诸 多方面加以扶助和引导 同时辅之以金融方面的支持 使广大居民 能够接受 有能力购买 3 4 消费者需求取向消费者需求取向 随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化 各种借 贷款 手续相应简化 良好的物业管理使住房消费需求不断扩大 然而房 地产是一个个性化十分突出的产品 消费频率又很低 也许有的人 一生只有一次购房行为 因此越来越多的人开始慎重看待购房行为 通过大庆房地产状况的调查 消费者对房地产需求有如下几点 1 购房目的 购房目的以居住为主 但投资意识增强 因此 对住房的舒适 性 发展前景及升值潜力比较看重 2 购房环境 大多购房群体都非常注重住房区位的周边环境 基础设施条件 本居住小区周边环境良好 交通便利 属购房者首选区位 3 购房能力 大庆市市区人均实际收入约 1 3 万元 人均储蓄存款余额约 3 5 万元 市区人均实际收入在 1 3 万元的达到人口的 40 人均实 际收入达到约 3 万元的占总人口 10 可以接受的每套总价多数在 15 45 万元 平均为 30 万元左右 从付款方式看 相当一部分人选 择了银行按揭 并希望首付款小于 10 万元 4 购房意向 1 首次置业者的购房面积较小 而二次置业者的购房面积较 大 住宅具体户型设计时应结合市场进行定位 并考虑主要客户购 买目的及承受能力 2 小区配套 对高等便民服务 游泳 健身等设施有较多要 求 但不是很奢华 并要求有较好的小区环境 3 对道路 交通 公汽等有较高的要求 3 5 竞争分析竞争分析 1 房地产住宅市场竞争特点 1 市政政策继续带动楼市发展 国家信息中心发布报告称 为避免房地产市场过度调整 2013 年中国房地产调控政策应坚持以 稳 为主 合理引导房地产市场 稳定市场预期 房价控制在合理范围内 促进房地产市场稳定发展 国家信息中心发布第 55 期 经济预测分析 指出 目前 房地 产市场稳步高升 部分区域房价过高 来自开发商和购房者的比例 就会迅速上升 银行体系将承受巨大压力 房地产风险将最终转变 为金融风险 2 户型面积在变大 房间在变多 随着市场房价越来越高 小户型逐渐成了许多都市青年置业的 首选 当然也有不少市民选择购买大户型投资 小户型住宅空间紧 密给人温馨的感觉 小户型的住房可充分的体现房间功能 合理的 空间布局能将使用面积变大化 增加居住舒适度 3 成规模 重环境 居住区周围的环境对居民的生活质量起到了很大的影响作用 通过实践 已有一些住宅小区规划注意了与城市周围环境的协调 强调与城市生活 居住文化 景观环境等相协调 考虑居民生活方 便 设置了必要的商业 文教 医疗等设施 从居民的治安防范与 安全出发 安排有效的道路系统与管理机构 为保护基地的生态环 境 合理利用地形 地貌与地物以及力求建成有地方特色的小区 就目前发展来看 大部分小区仍属单调呆板的行列式布局 为多建 住宅 提高密度 导致绿地减少 空间拥挤 小区建成后 配套设 施还未跟上 小区形象单一 没有个性 更多的是缺乏超前意识 没有考虑无障碍设施 汽车停放场地以及先进的物业管理与科技手 段 因此 小区成规模 统一管理是将来发展的方向 该项目地理位置优越 项目建成后交通便利 周边环境良好 居住区中心绿地系统结合周边绿化环境 适当人工化 让人们置身 其中有归属感 生活感和亲切感 最终把人与自然结合在一起 居 住区中心绿地的景观设计就是要设计人和自然和谐的关系 实现人 居的人性化 因此我们在进行小区环境景观的营造时对居住区的环 境组成 居民的行为活动 人性的本质等都作了一定的理论分析和 研究 力求使小区的硬环境满足居民的生活需要的同时更能创造一 个人性化的居住软环境 使小区除了具有安全 舒适 方便的必要 性活动场所外更具有良好的自发性活动和社会性活动的场所 4 品牌营销引发楼市新卖点 最近一段时期 部分楼盘销售出现了出人意料的火爆场面 这 在当前供大于求的楼市中 能取得骄人的销售业绩颇值得思考其原 因 这种现象从另一种角度来看也是购房者在选择物业时更趋理性 对物业的考虑更加全面化 一些定位准确 品牌过硬 价位合理 迎合市场的楼盘便异军突起成为明星物业 旺销楼盘在一定程度上都有一个共同的特点 在经过了大量的 开发逐渐在市场中积累了一定的品牌知名度和消费信任度 除此以 外 内在品质也是这些楼盘的热销之本 通过开发理念的提升和对 住宅品质的提高最终以品牌争赢市场将是最终之诱惑力 楼市这一现象说明了住宅消费市场需求巨大 同时可以看出市 场具有实力品牌的开发商开发出精品楼盘以满足市民置业 投资的 住宅消费需求已相当迫切 要求发展商精益求精推陈出新 不断提 高开发水平 2 竞争力分析 名称区位占地面积建筑面积建筑类别起价均价 目前状 态 唯美主 邑 北临环城路 南侧为规划 十三号路 26 6 万m242 3 万m2 高层 多层 小高层 5000 元5400 元在售 万达广 场 东风新村世 纪大道原体 育场 10 万m260 万m2 多层 高层5500 元 6000 6500 元 在售 滨洲华 府 大庆试验中 学东 500 米 10 45 万 m2 21 1 万m2 小高层 高 层 4600 元5400 元在售 锦绣华 城 湖滨教师花 园东侧 5 21 万m26 25 万m2 多层 小高 层 4300 元4500 元在售 香逸名 苑三期 东方玫瑰园 3 782 万 m2 8 67 万m2 高层 小高层 4800 元5400 元在售 书香名 邸 东风中学北 侧 8 56 万m212 93 万m2高层 多层5800 元5800 元在售 兰德湖 一号 东方玫瑰园 对面 22 万m237 万m2 多层 别墅 联排别墅 5500 元6000 元在售 4 总体规划总体规划 4 1 项目概述项目概述 该项目位于大庆高新技术产业开发区 新科路南侧 规划路西 侧 安萨路北侧 该项目总用地面积 75599 70m2 总建筑面积 154410 24m2 地上建筑面积 135668 69m2 其中住宅建筑面积 131170 2m2 商业建筑面积 3418 95m2 公建建筑面积 1079 54m2 地下建筑面积 18741 55m2 其中地下车库建筑面积 17736 22 m2 污 水提升站 60 m2 换热站 299 91 m2 变电所 325 m2 给水加压泵站 67 2 m2 消防泵房 253 22 m2 容积率 1 79 建筑密度 12 66 绿 地率 36 26 总户数 1038 共 728 个停车位 地上停车位 270 个 地下车库 458 个 项目依托项目周边独特的景观优势 结合大庆高新开发区的绿 色生态发展理念 引进国内外先进成功的居住理念 为大庆打造 最尊贵 最绿色 的示范性居住社区之一 4 2 设计依据设计依据 甲方提供的相关设计资料及要求 民用建筑设计通则 GB50352 2005 城市居住区规划设计规范 GB50180 2006 建筑设计防火规范 GB50016 2006 住宅设计规范 GB50096 2003 住宅建筑规范 GB50368 2005 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50 200l J114 2001 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 寒冷地区居住建筑节能设计标准 寒冷地区公共建筑节能设计标准 其他相关法律法规及当地规划部门提出的要求和标准 4 3 规划原则规划原则 项目设计力求打造出一个健康 绿色 宜居 配套设施完善的 智能化 多功能国家康居工程示范区 项目坚持统一规划 合理布 局 综合开发 配套建设的方针 发挥规模化 集约化的建造优势 提高开发建设的综合效益 力争 设计一流 施工一流 环境一流 达到国家康居工程的标准 项目规划设计打造低密度住宅社区 以绿化广场配合幽静的林 荫步道 彰显住宅的优雅气质 建筑为现代风格 着力打造一种新颖的具有时代特色的住宅形 象 结合窗台 阳台等手法 创造符合人性需求的住宅类型 立面 采用现代设计手法 在空间和材质上做到更加精细 形体变化丰富 立面线条刚硬挺拔 使建筑显出高品质 文化感 雕塑感 同时又 简洁大方 4 4 规划设计规划设计 根据项目所处的地域环境及地形条件 住宅及临街商业错落有 致地布置于项目用地范围内 1 住宅建筑 住宅建筑类型为 11 层 17 层 18 层建筑 其中 1 2 3 4 5 9 13 14 15 16 楼为 17 层建筑 6 10 11 楼为 11 层建筑 7 8 12 楼为 18 层住宅 2 公共建筑 项目配套建设的公共建筑有商业用房和小区基础配套设施等用 房 商业用房于规划 S 2 建筑中 主要配套设施位于地下车库内 3 交通组织 居住区南北两侧分别设有出入口 正对中心主轴 区内静态交 通采用地上 地下相结合停车方式 共设停车泊位 728 个 其中地 下停车位 458 个 地上停车位 270 个 4 绿化 采用法式园林为景观规划蓝本 园林布局和谐流畅 优雅浪漫 广场景观轴和水系景观轴作为两大主景观轴 营造出的空间对称感 也让整个园林看起来既大气又恢宏 犹如两条宝石项链 串联起其 他的园林景观 处处美轮美奂 庭台香榭 花草摇曳 树木同歌 碧波映绿 洋溢着欧洲风情的景观花钵 浓郁的异域园林风韵 完 美体现了法国园林艺术与意境 漫步在小区中 不经意间接收艺术 的洗礼 让每一次回家都陶醉在法式浪漫的风景中 四个风情组团景观 棋语人生 花香沁园 同乐天伦 月影风 清组团 增设了休息座椅 设有运动 棋牌等休闲活动空间 引入 不同品种的树林 使季相变化丰富多彩 并且通过微地形的塑造 强化自然的动线 建筑遮掩在郁郁葱葱的乔木和灌木之间 形成组 团独特的休闲空间 5 建筑结构 建筑装修与建筑风格 1 主体结构及基础型式 高层采用钢筋混凝土剪力墙结构 基形式为桩基础 多层及车 库采用框架结构 基础为钢筋混凝土独立基础 具体实施方案以工 程地质评勘资料为依据 2 建筑装修 外装修 高层住宅一层采用外挂花岗岩墙面 二层及以上采用 仿石涂料外墙面 商业采用石材外墙面 住宅外窗为三层玻璃中空 塑钢窗 内装修 楼梯间设声控灯 走廊地面 楼梯踏步为局部花岗岩 贴面 楼梯护栏和扶手为不锈钢 入户大厅走廊 房间和楼梯间墙 壁 天棚刮大白 刷涂料 3 建筑风格 本居住小区采用法式现代建筑风格 建筑以清新 亮丽 现代 为基调而形成轻盈 活泼的建筑形态 且追求建筑整体造型雄伟 通体洋溢着新古典主义的法式风格 整个建筑多采用对称造型 气 势恢宏 外形丰富而独特 形体厚重 以米黄色为主基调 并追求 色彩和内在联系 建筑线条鲜明 凹凸有致 尤其是外观造型独特 稳重大气 4 5 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 总用地面积 平方米 75599 70 用地性质居住公建混合用地 A 总建筑面积 平方米 154410 24 住宅131170 2 商业3418 95 公建1079 54 合计135668 69 地上 容积率1 79 建筑密度 12 66 绿地率 36 26 停车泊位 辆 728 地上 458 地下 270 地下车库17736 22 污水提升站60 换热站299 91 变电所325 给水加压泵站67 2 消防泵房253 22 地下 合计18741 55 备 注 4 6 市场基础设施条件市场基础设施条件 1 给排水工程 1 设计依据 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 室外给水设计规范 GB50013 2006 室外排水设计规范 GB50014 2006 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2001 2005 版 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 建筑设计防火规范 GB50016 2006 住宅建筑规范 GB50368 2005 高层建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 建筑给水聚丙烯管道工程技术规程 GB T50349 2005 排水用柔性接口铸铁管及管件 GB T12772 1999 2 外网设计 1 给水系统 本工程给水水源分别从安萨路 DN300 市政给水管引入一根 DN300 的给水管 从新科路 DN500 市政给水管引入一根 DN300 给水 管 在区内成环状布置 小区室外消防用水取自小区 DN300 环状供 水管网 小区进水处设总表计量 每户及其它用水点均设分表计量 供水压力为 0 3Mpa 2 排水系统 采用雨 污分流制 生活污水按生活用水量 90 计 最高日生 活污水排放量为 975 01m3 d 生活污水排入各建筑物附近的化粪池 处理后 经污水泵房排到小区北侧新科路已建压力排管线管径为 DN600 小区雨水总排放量约为 750L S 屋面雨水排到室外雨水井 后与室外雨水经管网汇集后 分两路排到新科路及安萨路市政雨水 管 管径分别为 DN1500 及 DN800 3 单体设计 1 给水系统 生活给水采用竖向分区供水方式 1 6 层均采用市政压力供水 6 层以上采用高压生活给水 由小区车库内生活水泵房中 WWG 系列 无负压管网增压稳流给水设备供水 消防水池及泵房集中设在地下 室内 住宅水表均出户设置 为远传水表 其他按用水性质不同分别 装表计量 用水量 最高日用水量为 1303 52m3 d 最高时用水量为 145 58 m3 h 8 楼屋顶设 18m3消防水箱 消防水池 252m3 给水加压泵站及 消防泵房均设于地下车库内 2 排水系统 室内粪便污水 洗涤污水采用合流制 设污水立管 采用柔性 机制排水铸铁管排水管 管道出户后排入室外污水管 污水收集经 埋地化粪池处理后 排入洪湾路市政污水管网 纳入东城污水厂处 理 生活污水设计排放量 975 01 m3 d 地下汽车库 发电机房排水设集水井收集后 用潜水排污泵排 至室外污水井 地下室泵房排水设集水井收集后 用潜水排污泵排至室外污水 井 地下室集水井内均设两台潜水排污泵 一用一备 自动控制 3 雨水系统 暴雨公式 q 2338 1 0 4lgP t 9 0 65 该工程汇水面积 75599m2 径流系数取 0 60 暴雨设计重现 期采用一年 室内雨水系统为独立系统 屋面 阳台雨水设专管收集 经处 理后用于绿化浇灌 4 消防水系统 消防流量标准 按二类高层住宅及地下车库设计 室内消火栓系统 20L s 灭火延续时间为 2 小时 室外消火栓系统 20L s 灭火延续时间为 2 小时 室内自动喷水灭火系统 30L s 灭火延续时间为 1 小时 建筑内同时火灾次数按 1 次设计 水源及室外消防 消防用水水源采用市政自来水 市政水压 为 0 30Mpa 给水管在小区内成环敷设 供小区生活 消防 绿化用 水 在环状管网上设地上式室外消火栓若干组 室外设消防水池取 水口及地下式消防水泵接合器若干组 供水方式 采用临时高压消防供水方式 在地下室设消防泵 站 供室内消防给水 贮水池 在地下车库设室内消防专用水池 252m3 屋顶水箱 8 楼屋顶设一个 18m3消防水箱 屋顶水箱外底标 高保证最不利消火栓栓口静水压力大于 0 07Mpa 屋顶设消防稳压增 压设备 室内消火栓系统 消火栓设置于商店 楼梯平台 走道 各 公共场所 消火栓的间距不大于 30m 建筑高度不超过 100m 的高层 建筑 水枪充实水柱不小于 10m 各单元屋顶均设一只试验用消火 栓 消防箱内设置 SN65 消火栓 QZ19 直流水枪 65 25m 长衬胶 水龙带 消防按纽 消火栓给水设专管 组成环网 该地块设 2 台 消防专用泵 一用一备 作消火栓消防泵 设于地下室泵房内 自动喷水灭火系统 地下室设备房及汽车库需设自动喷水灭 火系统 按中危险 II 级设计 喷水强度 8L m2 min 该系统设 5 个湿式报警阀组 每个湿式报警阀组控制的喷头数均 不超过 800 个且每个湿式报警阀组供水的最高与最低位置喷头的高 程差不大于 50m 按防火分区设置水流指示器 采用 ZSJZ 型 每只水流指示器前 应设信号阀 无吊顶场所采用直立型喷头 有吊顶场所采用下垂型 喷头 地下室设两台消防专用泵 一用一备 作为自动喷水系统消 防泵 灭火器设置 各建筑物均按 建筑灭火配置设计规范 要求 配各相应灭火器 5 管材 接口 管道敷设方式 给水管 室外管道管径 DN100 的采用球墨铸铁给水管 橡胶 圈接口 管道管径 DN100 的采用 PPR 铝塑稳态管 管道管径 DN100 的 管道采用钢骨架复合管 室内污水管 通气管 均采用柔性机制排水铸铁管 室外管道 给水铸铁管橡胶圈接口 喷淋给水管道均采用内外壁热镀锌钢管 管道管径 DN100 的 采用沟槽式管接头 管道管径 DN100 的采用丝扣连接 消火栓给 水采用焊接钢管 2 暖通设计 1 设计依据 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 GB 50736 2012 建筑设计防火规范 GB50016 2006 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 建筑设计防火规范 GB50016 2006 高层建筑设计防火规范 GB50045 952005 年版 供热采暖系统热计量技术规程 GB23 T 265 2008 黑龙江省居住建筑节能 65 设计标准 DB23 1270 2008 业主要求及相关专业提供资料 2 通风 排烟系统 1 地下车库按防火分区设置若干个防烟分区 每个防火分区单 独设一套机械排烟 补风系统 排风系统和排烟系统合用一套风管 道 车库排烟量按 6 次 h 换气次数计算 排风按 4 次 h 换气次数计 算 采用双速排烟风机 平时低速排风 火灾时高速排烟 每个防烟 分区不超过 2000m2 2 设备用房设若干个机械通风系统 换热站排风量按 10 15 次 h 换气次数计算 水泵房排风量按 3 5 次 h 换气次数计算 3 所有卫生间排气经排气竖井排至室外 3 采暖系统 1 地下车库内设置换热站 市政外网提供采暖热水供回水温度 115 65 经换热后设计二次水供回水温度为 60 50 2 采暖设置一个分区 负担小区内 18 层以下的所有建筑 小区 内供热管线采用直埋敷设 3 住宅入户处均设置热力入口 每户均设有热表计量用热量 户 内采用低温热水热辐射供暖 分集水器上均设有电磁阀 与室内温控 阀连锁控制室内温度 便于分室调节 公共部分采用散热器采暖 4 地下车库及设备用房均采用散热器采暖 5 冬季机械补风的新风需要经过预热后进入地下车库 3 电气设计 1 设计依据 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 2008 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 建筑物防雷设计规范 GB50057 2010 低压配电设计规范 GB50054 95 火灾自动报警系统设计规范 GB50116 98 建筑照明设计标准 GB50034 2004 2 电源及负荷概算 本工程 1 16 楼属二类高层建筑 其余两层均为多层会所 根 据有关规范 二类高层建筑的消防用电设备 楼内客梯 地下室生 活水泵 污水泵等按二级负荷供电 汽车库为一类汽车库 其消防 用电按一级负荷供电 其余按三级负荷供电 供电电源由安萨路引来两路独立电压 10KV 频率 50Hz 供电电 源满足一级负荷要求 引至地下车库内 10KV 开闭所 兼变电所功能 区内共设两座变电所 均设置在地下车库内 变电所内住宅与公 共用电分开设置 变压器之间采用单母线分段运行加母联开关 变 压器均为分列运行 具体负荷概算详表 表一 住宅专用变用电指标概算如下 名 称用电指标 户数计算负荷 住 宅6KW 户10386228 KW 表二 公共变用电指标概算如下 名 称用电指标面积 计算负荷 地下车库及配套20VA 18741 55375KVA 商业及公建80VA 4488359KVA 住宅需要系数按 0 3 计 车库及商业同期系数按 0 8 计 总用 电负荷为 6228 0 3 0 9 0 85 375 359 0 8 2352KVA 根据估 算用电负荷拟定选用 4 台 800KVA 变压器 换热站单独设置 1 台 400KVA 变压器 3 电力计量 1 住宅 商店电能计量采用一户一表 高层住宅均电表分层集 中设置 2 公共用电负荷 如电梯 水泵 门厅 梯间公共照明 消防 应急照明等均在动力总箱集中计量 4 防雷及接地系统 1 本工程各楼均按三类防雷建筑物设计 2 本工程采用综合接地体 变配电的工作接地 保护接地及弱 电系统接地均与防雷接地共用一个接地体 且接地线均单独引接 接地电阻小于 1 欧姆 5 弱电部分 弱电主干通讯管道引自小区南侧安萨路上通讯管道 1 住宅弱电数量估算 住宅弱电终端户 数指 标 数量 门 电 话10381门 户 1038 电 视10381个 户 1038 宽 带10381个 户 1038 2 有线电视 电视线缆由小区主干通讯管道引至各楼放大器箱 电缆沿线槽 或穿钢管在楼板或吊顶内暗敷设 各终端信号电平应约为 64dB 每 户设置若干终端 3 电话通信 电信光缆由小区主干通讯管道引至各楼弱电总箱 由总箱引至 各户家居智能箱 4 宽带接入 宽带光缆由小区主干通讯管道引至各楼弱电总箱 由总箱引至 各户家居智能箱 5 安防监控系统 小区安防中心设置在 S 2 楼 小区安防中心设安防主机 闭路 电视监控主机 户内设安防分机 6 消防系统 本工程采用集中报警系统 消防控制室设置在 11 楼一层 二 类高层住宅按二级保护对象设计 4 燃气工程 安萨路北侧有已建中压管线 天然气公司 管径为 DN250 钢 骨架塑料复合管 近期可以为规划区提供天然气 供应经过脱硫加 臭处理的天然气 云水湾规划用地内拟建一个换热站 从阳光大街东侧现有规划 已建采暖一级网管线引至区域内换热站 作为集中供热热源将作为 中远期热源 5 实施进度计划实施进度计划 实施原则 在满足使用功能要求的前提下 尽量节约投资 加 快实施节奏 确保该项目按时投产 1 项目前期工作 时间自 2013 年 6 月至 2013 年 7 月 2 施工阶段 时间自 2013 年 8 月至 2015 年 12 月 3 竣工验收 时间 2015 年 12 月底 6 技术方案技术方案 新城云水湾项目拟采用的新材料 新技术 1 采光井 2 智能化系统 3 外墙苯板保温 4 无负压给水 5 机制柔性铸铁管 6 红外线围墙防盗系统 7 LED 路灯 8 人车分流 9 供暖分户计量 10 PPR 地暖管 7 产业成套技术的社会和经济效益产业成套技术的社会和经济效益 随着社会的进步 人们物质生活水平的丰富与提高 高质量的 家居生活水平己越来越为世人所关注与重视 改革开放的不断深入 和国家住房分配制度的改变 更使商品住宅日益成为消费的热点 住宅产业也自然成为拉动居民消费需求 推动国民经济发展的一个 新的增长点 但与此同时 由于我国长期以来住宅产业的粗放型建 设 与住宅建设相配套的建筑材料 产品设备等尚未达到工业化生 产规模 施工缺乏科学管理 劳动生产率低下 住宅产业的发展与 现代化工业发展的速度极不相称 使得该产业对国民经济的贡献率 远低于其它产业 为了跟上形势的发展 住宅产业迫切需要摆脱困 境 改变现状 由建设的粗放型逐步向集约型转变 从而推动住宅 产业的技术更新 增加住宅建设的科技含量 提高住宅建设的质量 和效益 逐步实现住宅产业的现代化 借助住宅产业改革发展的契机 与其相关的建筑 房地产 建 材 冶金 轻工业 工 机械 电子 能源 金融 交通 市政 邮电 纺织等 10 多个行业 40 多个相关产业也可由此得到相应的 发展与提高 无疑 这将对国民经济的发展从根本上起到积极的推 动作用 7 1 对工程投资及市场销售的影响对工程投资及市场销售的影响 住宅产业化成套技术诸如住宅结构体系中的异形柱结构 剪力 墙结构 建筑节能技术中的三玻中空塑钢门窗 A 级岩棉外保温墙 体以及厨卫成套技术 小区智能化系统等在工程建设中的运用 可 能会直接提高建筑安装费用的 15 左右 但该数值在总房价中的构 成比例相对还是较小的 反之 上述产业化成套技术在工程建设中 的运用 将大大提高住宅建设的科技含量和附加值 使住宅的质量 和功能得到较大的改善和提高 住宅产业化成套技术不仅可以向住 房消费者提供安全 可靠 舒适的居住环境 提高住房的使用率和 节约能源 同时还可增加楼盘的品牌效应 提高企业的知名度 从 而起到带动市场销售的连动效应 7 2 对地方住宅产业现代化具有推进作用对地方住宅产业现代化具有推进作用 住宅产业作为国民经济新的增长点已逐渐被社会和公众所认识 和接受 住宅产业可以带动建筑 房地产 建材 冶金 轻工业 化工 机械 电子 能源 金融 交通 市政 邮电 纺织等相关 产业的发展 有效地拉动国民经济的增长 在国内诸多经济发达的 城市里 住宅产业化成套技术在工程中的运用 可推动建材 厨卫 环保等传统产业的发展 同时也可使塑料型材 管材及加工业有更 大的发展空间 邮电信息产业等高科技企业也有了用武之地 甚至 在国内一些大中型城市里对轿车工业的发展也可起到推波助澜的作 用 简而言之 住宅产业化的发展 住宅科技含量的提高 不但能 够改变传统住宅产业的发展 给诸多相关企业带来巨大的经济效益 和社会效益 起到带动国民经济发展的作用 而且 还可促进相关 产品生产线 生产基地的形成和发展 促进地方性住宅产品的开发 和生产 7 3 对提高住宅建设水平具有示范 带动作用对提高住宅建设水平具有示范 带动作用 随着改革开放的不断深入和城市化进程的不断推进 在国内大 多数城市中 市中心与周边地区的交通条件普遍得到明显的改善 人们的住宅消费观念也发生了很大的变化 人们对住宅的环境需要 功能需要更加突出 因此在市区及市中心周边地区开发建设环境优 美 配套齐全 居住舒适 引导消费的商品住宅小区 正好能满足 广大城乡居民的需求 结合不同城市成熟的住宅建设优势 将先进的 具有地方特色 的新产品 新材料 新技术 新工艺进行技术集成 建立成套体系 实现住宅产业集约化 标准化 工业化 可以推进各地住宅产业现 代化发展的进程 改变传统住宅产业发展观念 树立住宅产业现代化的新理念 增加住宅产业的科技含量 提高住宅产业的质量水平 进一步加大 住宅产业对国民经济的贡献率 更新住宅设计理念 改变传统住宅设计方法 倡导住宅大空间 多变化 易分隔的设计新思路 提倡住宅空间可改造性和可持续发 展性 建设集舒适性 安全性和耐久性为一体的现代康居住宅小区 在住宅开发过程中 建立完善 科学的组织管理体系 质量监 控体系和规范的操作体系 提高工程的施工质量 生产效率和建设 效益 新型住宅产业的开发可以在城市及其周边地区起到示范和带动 作用 推进住宅产业现代化的发展进程 充分发挥住宅产业作为国 家和地方支柱产业的作用 带动本地区其它相关行业及经济的发展 7 4 对劳动生产率的提高预测对劳动生产率的提高预测 住宅产业化成套技术在工程建设中的应用 将会对提高住宅建 设的使用功能 工程质量 环境质量起到积极的作用 住宅产业现代化提高了住宅的科技含量 使住宅的质量有了较 大的改善 同时提高了住宅的