万科模式的居住小区设计研究优秀毕业论文.pdf

中国图书分类号 tu241 99 国际图书分类号 728 建筑学硕士学位论文 万科模式的居住小区设计研究 硕 士 研 究 生 韩续曦 导师 梅洪元教授 李玲玲教授 申 请 学 位 建筑学硕士 学 科 专 业 建筑设计及其理论 所 在 单 位 建筑学院 答 辩 日 期 2008 年 6 月 授予学位单位 哈尔滨工业大学 classified index tu241 99 u d c 728 a dissertation for the degree of architecture the research of residential community design of vanke model candidate han xuxi supervisor prof mei hongyuan li lingling academic degree applied for master of architecture specialty architecture design and theory affiliation school of architecture date of defence june 2008 degree conferring institution harbin institute of technology 摘要 摘要摘要 居住小区设计是一个重要的设计范畴 随着社会 经济的发展 人们对 居住的物质与精神层面上的需求也在不断增长 国内的居住小区设计与建设 正处于方兴未艾的阶段 每年都有大量的新项目建成 居住小区设计也逐渐 成为业内关注的热点 但我们也注意到 国内的居住小区的设计还都有许多 不尽人意的地方 如设计理念的缺失 设计水准的平庸 建筑技术的落后 施工图质量的低下等都导致了国内罕有优秀居住小区作品问世 同时国内相 关方面的理论研究也相对滞后 设计工作缺乏系统的理论支撑 这些都是导 致国内居住小区设计水平不高的原因 万科作为国内领先的城市商业居住小区开发商 其与开发模式对应的居 住小区设计以及建成作品都有着一定的代表性 本文从万科模式的居住小区 设计出发 通过对万科有代表性的居住小区项目进行论述与分析 结合相关 理论研究及现场调研 问卷调查等工作 试图寻找出万科模式的居住小区设 计中的个性化元素 同时 通过研究万科模式中的居住小区设计的成败得 失 归纳出一些对国内居住小区设计工作中有普遍性参考意义的经验教训 一方面收集可用的成果资料 一方面为今后的设计工作提供有价值的参考 本文通过实例分析 现场调研 理论研究 问卷调查等方式展开研究 从寻找万科开发模式与其个性化设计之间的关联入手 通过对万科小区中独 特设计要素的归纳整理 从而提炼出有具有普遍性意义的设计经验 全文 6 8 万余字 插图表 42 幅 关键词关键词 居住小区设计 万科模式 情感化 地域化 个性化 i 哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 abstract residential community design is an important design area with the social and economic development the material and mental demand for residence is also growing the domestic design and construction for residential communities are in the ascendant phase each year there are a large number of new built residential communities the design for these projects has gradually become hotspots but at the same time we also note that the domestic design of residential communities is not good enough such as deficient design the mediocre design backward construction techniques and poor blueprints etc all these factors result in no outstanding works for residential community available domestically at the same time the theoretical research has also lagged behind and the design is lack of systematic theory support which is leading to the low level design capability of the residential communities vanke as the advanced leader in the residential communities industry its designed and built residential community design has a certain representativeness this paper proceeding from vanke model s design of residential community through the exposition and analysis of the representative project for vanke residential community with the relevant theoretical research on site investigation survey try to find out the personalized elements in the design of vanke residential community at the same time through the research of successful or failure design for vanke model in the residential communities some lesson learned reference points are summed up to guide the domestic design of residential communities on the one hand to collect the available research achievements on the one hand to provide the valuable reference for the future design in this paper the research is explored through examples analysis on site investigations theoretical research surveys etc identifying the relationship between vanke development model and its personalized design summarizing the unique design elements of vanke communities so as to extract a universal significance for the design experience ii abstract keywords residential community design vanke model emotional geographical personalized iii 哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 目录目录 摘要 i abstract ii 第 1 章 绪论 1 1 1 选题背景及研究意义 1 1 1 1 课题研究背景 1 1 1 2 课题研究目的 1 1 1 3 课题研究意义 2 1 2 研究范围界定及相关概念说明 3 1 3 国内外相关研究进展及相关理论 3 1 3 1 相关研究进展 3 1 3 2 国内外相关理论发展 4 1 4 研究框架及研究方法 11 1 4 1 研究框架 11 1 4 2 研究方法 12 1 5 本章小结 12 第 2 章 万科模式中的居住小区设计要素解析 13 2 1 万科模式概述 13 2 1 1 万科的发展历程 13 2 1 2 万科模式的特点 15 2 2 万科模式前期策划中的设计元素 16 2 2 1 重视理念与成本平衡的开发与设计 16 2 2 2 与项目定位对应的文化设计策略 18 2 3 新都市主义理论对万科模式居住小区设计的影响 19 2 3 1 万科对城市发展模式的分析 19 2 3 2 对不同城市住区的区位策略 21 2 3 3 万科对居住区的差异化主张 23 2 4 本章小结 26 第 3 章 万科模式居住小区设计经验的归纳与探讨 27 3 1 对万科模式的居住小区的满意度调查 27 iv 目录 3 1 1 对万科小区居住者的调查 27 3 1 2 对建筑业内人士的调查 27 3 1 3 调查结果整理与分析 28 3 2 对应万科模式的居住小区设计 28 3 2 1 设计对选址的响应 28 3 2 2 多样化的户型设计 32 3 2 3 与项目运营对应的设计标准化 34 3 3 万科模式居住小区设计中的个性元素 37 3 3 1 对目标区域的深层次理解 37 3 3 2 院落的运用 41 3 3 3 运用邻里街区形式及本地化设计 43 3 3 4 开放式小区 44 3 3 5 城市设计与环境的处理 47 3 4 万科模式的居住小区设计中对情感化符号的转译 53 3 4 1 选择有地域特色的情感化符号 53 3 4 2 对传统的新解读 56 3 4 3 情景化的符号表达 59 3 5 万科模式的居住小区设计存在的不足 61 3 5 1 忽视设计单位的创造性 61 3 5 2 缺少对自身的突破 近年来发展趋向保守 61 3 5 3 设计语言存在通俗化倾向 62 3 6 本章小结 64 第 4 章 万科模式居住小区设计的普遍指导意义 65 4 1 注重设计过程与开发模式的对应 65 4 1 1 因地制宜 严谨平实的规划设计 65 4 1 2 追求纯粹 体现本质的单体设计 67 4 2 设计标准化与设计质量的控制 69 4 2 1 设计目标契合开发理念 69 4 2 2 标准化的设计与体系化的设计创新 72 4 2 3 完善的设计服务 74 4 3 设计切入点的选择与建筑语言的运用 75 4 4 本章小结 77 结论 78 v 哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 附录 80 参考文献 86 攻读学位期间发表的学术论文 89 哈尔滨工业大学硕士学位论文原创性声明 90 哈尔滨工业大学硕士学位论文使用授权书 90 致谢 91 vi 第 1 章 绪论 第第1章 绪论章 绪论 1 1 选题背景及研究意义选题背景及研究意义 1 1 1 课题研究背景课题研究背景 居住小区设计一直都是建筑设计领域中的重要范畴之一 自古以来 居者有其屋 就是人类社会追求的一个基本目标 我国人口众多 城市居 住建设用地紧缺和经济发展条件的制约始终限制着我国居住小区的设计与开 发 尤其是长时间计划经济体制下的分配制度对住宅和居住小区的设计产生 了消极的影响 近年来 随着社会 经济的发展和居民对居住品质需求的提 升 人们的居住需求逐渐由 居者有其屋 向 居者优其屋 的更高生活质 量转变 国内住宅小区开发与建设逐步升温 与此同时 各种矛盾也越发突 出 如设计理念的缺失 设计水准的平庸 建筑技术的落后 施工图质量的 低下等等都导致了国内罕有优秀居住小区作品问世 另一方面 虽然国内房地产开发商数目众多 每年都有大量的居住小区 项目建成 但是国内始终缺乏有影响力 有独特理念和风格的房地产品牌 建成的居住小区质量参差不齐 鲜有好作品面世 人们迫切希望更多优秀的 居住小区和优秀的开发商出现 近年来 万科在国内二十余个城市总共开发 了七十余个房地产项目 其中不乏有影响力 受到广泛关注和好评的作品 取得了骄人的业绩 万科以其独特的开发模式和个性鲜明的居住小区设计 迅速成为国内最受关注的房地产品牌 万科模式与万科的设计也成为建筑业 内讨论的热点 本文从建筑设计的观点出发 结合国内居住小区开发热潮 针对万科开发模式下的居住小区设计进行分析 寻找万科居住小区设计中可 借鉴的元素 1 1 2 课题研究目的课题研究目的 我们正在面对越来越大的居住需求 在国内房地产开发方兴未艾 房价 高企的今天 我们清楚的看到 国内大多数开发商并没有成熟的 成功的运 营模式 反映到住宅小区的设计 则表现为优秀设计与优秀作品的缺失 我 1 哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 图 1 1 万科 17 英里模型照片 1 们有理由相信 居住的需求将会是今后一个时期内国内建筑行业的主体 结 合国内市场的实际 寻找切实可行的开发模式与设计模式 创造更好的作 品 不但是建筑师的职业追求 也是一种社会责任 万科近年来在国内取得了成功 这其中固然有受中国房地产业整体发展 的宏观趋势之惠使然 但万科的成功 并非偶然现象 图 1 1 作为一个 地产业的成功范例 万科从最初决 策 前期策划 规划设计 施工建造 都有着自己独到的成功经验 同时 其成功的运营模式 独特的开发模 式 先进的设计方法也受到了广泛的 关注 万科已经成为了国内城市商业 住宅开发与设计领域的领先者 本文针对万科开发模式中居住小 区设计的研究 目的不仅在于分析万 科作为一个特例的设计问题 而是希 望通过分析万科小区设计的经验与教 训 找出能够契合国内现状的切实可 行的设计方式 为今后的居住小区设 计实践积累一些资料 提供一些帮 助 1 1 3 课题研究意义课题研究意义 正如前文所述 目前国内住宅小区建设方兴未艾 增长势头迅猛 同时 消费者对住宅和居住小区的品质要求也日益提升 追求宜居 适居性 提升 居住小区设计与建造品质将会是今后国内居住小区设计研究的主题 从建筑设计的角度来研究万科的作品 我们看到了独特的理念与精细的 设计 当然 万科居住小区设计的成功有其独特性 万科的居住小区设计是 与其整体开发模式紧密关联的 本文重视万科的开发与运营模式对小区设计 的影响 但是分析的立足点还是在建筑设计范畴 用建筑设计的理论和方法 分析各种要素的关联 我们倡导设计结合实际 现实中的成功案例自然有其可借鉴的方面 本 2 第 1 章 绪论 文试图从分析万科开发模式中的居住小区设计入手 通过寻找其独特性 合 理性 科学性 找出适应国内居住小区设计领域的积极要素与消极要素 通 过剖析万科居住小区设计来寻找国内居住小区设计中有普遍性意义的元素 1 2 研究范围界定及相关概念说明研究范围界定及相关概念说明 首先阐明题目中两个概念 万科模式 是指万科公司针对房地产开发 从最初决策 前期策划 规划设计 施工建造 市场开发 产品营销等一系 列流程所采取的管理策略和实施思想 万科模式的居住小区设计研究 是指以万科模式下居住小区设计的设计 过程与设计成果为对象进行的分析和研究 万科模式指导了万科的居住小区设计 抛开万科独特的开发模式体系单 纯的谈论万科的居住小区设计是没有意义的 但万科的居住小区设计本身具 有独特性 先进性与局限性 本文论述的核心内容为万科的居住小区设计中 的建筑设计的过程 成果及其普遍参考意义 1 3 国内外相关研究进展及相关理论国内外相关研究进展及相关理论 1 3 1 相关研究进展相关研究进展 针对万科模式中的居住小区设计研究这一课题 作者在开题之前对相关 文献资料进行了检索和整理 前期资料收集整理工作的意义在于两个方面 其一 通过大量的资料收 集与分析 掌握丰富的实际案例资料 其二 对涉及万科开发模式下居住小 区设计相关的理论论著包括各类图书 学位论文以及公开发表的学术论文等 进行了检索 查阅和统计 对国内相关领域的理论研究成果有了直观的认 识 出于广泛收集资料 认真对比研究的目的 通过国际互联网查阅 作者 对中国国家图书馆 national library of china 国家科技图书文献中心 national science and technology library 中国期刊网以及万方数据网络 的资料进行了细致的查阅 得出结论如下 学位论文方面 通过中国国家图书馆与国家科技图书文献中心网站检索 关键词 万科 居住小区 逻辑关系 与 未检索到相关文章 通过中 3 哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 国国家图书馆与国家科技图书文献中心网站检索关键词 万科 住区 逻辑关系 与 未检索到相关文章 通过中国国家图书馆与国家科技图书 文献中心网站检索关键词 万科 类别 建筑 未检索到相关文章 通过 中国期刊网学位论文数据库检索关键词 万科 居住小区 逻辑关系 与 类别 建筑 未检索到建筑设计及理论范畴的文章 通过中国期刊 网学位论文数据库检索关键词 居住小区 住区 逻辑关系 或 类别 建筑 时间 2000 年至 2007 年 检索到主题接近的十篇硕士论文 期刊杂志方面 通过中国期刊网期刊数据库检索关键词 万科 类别 建筑 检索到主题接近的十五篇文章 已收录在参考文献中 相关著作方面 论述万科作品的书籍有三本 分别为万科建筑研究中心 所著 万科的作品 书中详细介绍了万科近年来的作品 收集了大量的万 科实例照片 技术经济指标以及项目主设人员的相关文章 第二本为清华大 学建筑学院万科住区规划研究课题组所著 万科的主张 主要论述万科的 开发模式与相关的开发理念 第三本为决策资源房地产研究中心编著的 向 万科学习 该书分为上下两册 着重于对万科经营战略的分析 书中引用 了大量的文案和项目图片 同时 国内外大量关于居住区设计理论 新都市主义理论以及城市设计 与城市规划理论的书籍也为研究工作提供了理论指导 通过上述统计可知 目前可检索到的各类学术期刊文章中 尚没有综合 阐述万科开发模式下居住小区设计研究相关方面的论文 更多的文章都是针 对具体项目进行分析 而针对某一开发模式下的居住小区设计这一较宽泛的 范畴检索结果来看 真正属于 建筑设计及其理论 或 城市规划 专业的 资料也不多 大量的文章偏重于对某一领域对策性的思考 在现存资料中 论述并没有集中关注设计策略性和设计方法性研究 尚缺乏针对某一具体开 发模式的设计方法分析 相信本文会对今后居住小区的设计提供有益的借 鉴 1 3 2 国内外相关理论发展国内外相关理论发展 本文的研究对象 万科的居住小区设计因其呼应开发模式的普遍性选 址倾向 总体上可以认为是基于新都市理论框架的 这一点笔者在之后的篇 幅会有具体的展开论述 这里先简单介绍一下新都市主义的基本主张以及万 科在居住小区的设计中是如何结合新都市主义理论进行创作实践的 4 第 1 章 绪论 图 1 2 重构的符号 新都市主义的 新 并不意味着割裂与旧城市规划概念的联系 而是注 重从传统的欧洲城市中获取灵感 花园城市 城市美化 到后来的 城市更新 新镇 以及 历史保护 等规划理论和实践运动都为新都市 主义的形成提供了思想源泉 2 新都市主义理论强调城市要控制在一定的规 模 除人口严格控制外 也严格控制土地使用 基本不允许无序向外扩张 用绿带等多种开敞空间将相对独立的居住区隔开 合理的居住 工作 基础 设施布局 各功能之间拥有良好的交通联系 发展公共交通 提倡以人为本 的步行交通设计 设计结合自然等等 这些主张都在万科在居住小区的设计 中得到重视并在万科的一些大型项目中有所体现 比如天津万科水晶城 广 州万科四季花城 深圳万科城等项目中都借鉴运用了新都市主义理论的一系 列理论 笔者在随后章节会对此问题展开论述 新都市主义理论是对现代主义城市价值观批判的产物 它顺应了社会注 重文化传统和追求可持续发展的时代潮流 在内容上 新都市主义理论强调 运用行为建筑学原理中有关研究空间行为规律以及与建筑环境相互关系的相 关理论以及符合行为规律的设计方法 造成居住社区住宅的场所感是行为建 筑学的主题之一 这种场所感的主要特点是丰富的社会交往活动 居民的认 同感 安全感 领域感和私密性等 其中最主要的是形成有活力的社会交往 3 万科十分重视社区及社区精神的建 立 这种重视不仅体现在提供行为的场 所方面 更体现在设计中针对每一个居 住区的文化定位进行呼应 笔者在之后 的章节中会就此问题展开论述 新都市主义是以类型学研究为基础 的城市规划与城市设计方法 本世纪 60 年代 当人们已经明显的感到现代 主义的无能为力 为了寻求建筑发展的 方向对建筑进行历史学的研究 从而诞 生了建筑类型学 当代建筑类型学继承 了历史上的建筑形式 见图 1 2 继 承了特殊的建筑片断和轮廓 是在新的 文脉中将这些片断重组的尝试 这种类 型学研究的倾向在万科的设计中也有所 体现 比如在深圳万科第五园的设计中 万科将传统的南方园林符号加以抽 5 哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 象的变异 同时用现代语言进行重构 通过现代诠释古典的文化精神 以类 型学为基础的城市设计手法注重两个方面 一是建立有序而多样化的城市肌 理 二是对建筑类型和城市空间类型进行组织和调配 万科在深圳第五园等 项目的设计很容易使人联想到后现代中出现的历史与地方主义 但他们不是 简单的回归传统庭院 传统住宅 而是使用类型学的方法找寻传统被延续背 后蕴涵的原形 然后对这些原形合理化还原后再提炼 通过组织这些高度符 号化了的元素达到一种对传统的新演绎 新都市主义的基本精神 新都市主义理论坚持物质空间状态与社会环境 之间存在重要的联系 4 新都市主义宪章 中制定了分别列在地区 邻 里 街区三个大类之下的 27 项建设原则 总的来说 这些原则强调社区的 紧凑 公共空间的重要性 各种城市功能和居住类型 居住人群的混合 适 合步行的环境和尺度 以及清晰中心和边界的邻里结构 此外 还强调回到 传统 以街道和城市肌理为对象的设计方法上来 认为 所有城市建筑设计 和景观设计的基本任务是从物质形体上限定出可供人们共同使用的街道和公 共空间 万科非常重视邻里关系的重建和场所精神的营造 重视交通 街 道 景观 公共空间等要素 万科在设计中对新都市主义精神的契合也基本 遵照了新都市主义实践模式 新都市主义社区的实践模式 新都市主义典型的实践模式有 tnd 模 式 tod 模式和 smart growth 模式 tnd 和 tod 都是新都市主义郊区建 设的最基本代表模式 它们没有本质上的不同 只是 tnd 偏重于社区邻里 层面的规划设计 同时强调历史感 而 tod 偏重于整个大都市区域层面 强调邻里与轨道交通融合的区域发展 注重公交系统 smart growth 模式 是新都市主义在规划领域的一种体现 万科的设计中往往更偏重于 tnd 模 式与 tod 模式的混合运用 这一点在诸如天津万科水晶城这类的大型项目 中表现的尤为突出 下面笔者将阐述 tnd 模式与 tod 模式各自的特点以 及万科在项目实践中是如何应用这两种策略进行开发的 传统邻里开发 模式 tnd 模式 传统邻里开发模式试图从传统的 城市规划设计概念中吸取灵感 实践中与房地产市场相结合 tnd 模式除 了解决交通问题和与此有关的一系列问题 还注重增进邻里之间的社会交 流 促进社区的互动关系 tnd 模式主要有以下几个特点 适宜规模的邻里是组成社区的基本单元 之间以绿化带作为分隔 每个 邻里都有自己的邻里中心和明确的边界 邻里中心的规模约为 40 200 英亩 6 第 1 章 绪论 16 81 万平方米左右 半径不超过 1 4 英里 约 400 米 这样可以保 证居民步行五分钟可以从邻里中心到达边界 万科关于邻里单元规模的分析 针对国内的现状特点 有着自己的主张 比如在万科广州四季花城的规划设 计中 万科将邻里单元拆分成约 200 米 200 米的规模 用景观和绿化加以 分隔 以保证步行尺度 实际运营证明 这种规模是合适的 社区应该优先考虑公共空间 设计中应避免出现缺乏生命力的开敞空间 和孤立安置的建筑物 邻里中心为开放的公共空间 应设置为社区活动提供 场所的绿地和广场等 要强化突出公共建筑物的景观价值和视觉地位 以公 共建筑作为当地的标志性建筑 万科在设计实践中非常注重公共空间的界定 和场所精神的建立 这种公共空间的关联和标识性在多个万科的项目中都有 所体现 万科善于利用基地中的历史遗存并加以利用 在后面的篇幅里 本 文将结合天津万科水晶城项目对这种倾向加以研究 除此以外 tnd 模式主张主要的道路以步行为主 而建筑背后设置服 务用的次要道路供汽车使用 在主道路两侧留出足够多后退红线 与人行 道 沿街停车带组合在一起 使得户前道路重新成为人们交往 孩子玩耍的 空间 丰富并提高了街边公共活动空间的品质 针对国内的现状 在开发项 目中往往不能做到严格的 tnd 模式人车分流 万科在规划设计中重视道路 的有效运用 力图创造更多的步行环境以重建邻里交往 社区应该具有综合并且均衡的功能 在邻里社区范围内 设置居住 工 作 商业 学校和娱乐设施 各种功能争取达到均衡的混合 并且尽可能多 的创造本地化就业机会 在万科金色家园这类的项目中 多元化的户型设置 引入了多元化的人群 从而使小区中多元化的生活成为了可能 不同年龄 不同生活方式的人使社区能够维持健康的运营 社区应该具有足够的建筑密度 这样可以提高基础设施和土地利用效 率 同时具有足够的人口密度也是营造有活力社区的必备条件 国内的开发 商往往追求高容积率高建筑密度 却往往忽略了在高密度之下的合理化设 计 从而往往给人一种过于均质化 没有主次的社区空间 tnd 模式主张 建筑的密度随着接近社区的中心而逐步增加 使得社区呈现出一种向心力 这种向心力把独立的建筑都聚集起来 万科的很多小区都是高密度高容积率 的设计 规划也是严谨平实的 但是这种平实的规划却丝毫不给人呆板的感 觉 因为万科非常重视对建筑密度的控制 最大化的利用土地资源 社区具备精密的交通网络 建筑和交通建立在一个由相互联系的街道组 成的精密网络之上 tnd 更多的以网格状的道路系统来联系邻里社区 街 7 哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 图 1 3 tod 模式组织示意 道不宜过宽 以便于步行者穿过 人行道至少 1 2 1 5 米 同时道路两旁 及道路中央设立绿化隔离带 可以收缩道路视觉尺度 减少行人穿越时的心 理压力 关于交通问题 万科针对不同的项目有不同的处理方法 笔者在后 续章节会对此展开论述 尊重传统的建筑风格 这一模式强调建筑物的风格要与周边建筑语境相 协调 尊重当地的文化与历史传统 万科很重视对目标区域的分析与重建 善于捕捉和利用基地内原有的文脉与景观 善于传承街区旧有的建筑风格 这点在天津万科水晶城项目中有鲜明的体现 笔者在后许多章节中会就这一 点展开具体论述 社区中应该提供多种类型 不同价格的住宅 让不同阶层的家庭都可以 支付得起 体现社会公平 丰富社区内的社会结构 也有利于社区的发展 万科在大型居住区项目的户型设计与配比设置中十分重视这种差异化的搭 配 认为多元化的家庭结构与人口组成有助于完善社区结构的建设 有助于 社区文化的建设和社区活力的激发 交通导向开发 模式 tod 模式 tod 模式是另一种新都市主义 常用的设计方法 出于对于交通堵塞的烦恼 对郊区不断增长的厌恶 对步 行生活方式的渴望以及对高质量城市生活的向往 这一系列因素催生了 交 通导向开发 模式 彼得 卡斯洛普在文章 步行口袋 中详细的介绍了 tod 模式的设计方案 它与上 述 传统邻里开发 模式社区具 有很多相似之处 比如紧凑的发 展规划模式 空间使用上的功能 混合以及强烈的行人导向等等 但是这一模式在建筑户型和社区 设计上不是很强调传统风格 这 是与 传统邻里开发 模式相区 别的 tod 模式更适于处理大 规模的居住区开发项目 站在城 市设计的角度处理居住区的问题 见图 1 3 万科在诸如广州 四季花城这类的大型项目中 大 量运用了交通导向开发的概念 由于这种大型小区的规模往往超过了步行尺度 合理的交通组织变得十分重 8 第 1 章 绪论 要 tod 模式是由 步行街区 发展而来 是以区域性公共交通站点为中 心 以适宜的步行距离为半径的范围内 包含着中高密度住宅及配套的公共 用地 就业 商业和服务等内容的复合公共社区 这种模式实际上是一种交 通优化策略 它致力于减少交通量 节约土地和能源 使各类居民都可以享 受到更多的服务 万科对该模式的运用主要体现在大型和超大型居住区项目 之中 比如 四季花城 系列项目 在市区内的项目和中小型项目则极少涉 及该模式 tod 模式的具体内容包括 以 步行口袋 为主要导向设计 或者以购物中心为步行导向 每个 步行口袋 大约 48 万平方米 互相之间由轨道交通连接成为一个区域网 络 步行口袋 内以步行交通为主 不同的 步行口袋 间可使用轨道交 通 公共汽车或者私人汽车 这种尺度的居住小区在国外相当于一个新城的 尺度 在国内也相当于几个大型居住小区的复合 每一个 步行口袋 均衡布置各类建筑 住宅 办公 商业 幼儿园以 及一些娱乐设施应该均衡地布置在 步行口袋 内 成为居住社区内部的吸 引点 道路的设计采取多元化的原则 棋盘格局 弯曲格局 尽端路等 道路 具有强烈的行人导向观念 通过住宅建筑具体占地面积小 经济地安排居住 空间等等方法 使住宅的价格比较能够为一般住户接受 这样的社区设计具 有很高的市场竞争力 设计中考虑到管理费用 尽量使社区内部的吸引项目 不至于消耗太大的管理资源 这也是促进销售的要点之一 总之 tod 模式将区域发展引导到沿轨道交通和公共汽车网络布置的 不连续的节点上 充分利用交通与土地的基本关系 把更多活动的起始点和 终点放在一个能够通过步行可以轻松到达的公交范围内 使更多的人能够利 用公交系统 tod 规划经常是一个由核心出发的放射状道路系统 这对于 行人是高效率的 同时也强化公共空间的中心地位 tod 模式希望创造高质量的生活 更好的生活 工作和休闲场所 可 以减少过多的私人汽车带来的交通拥挤 交通事故以及家庭在这方面的开 支 增加步行的时间以缓解工作生活压力 当然这一模式在实际的设计上也 有一些困难 例如说要设定外部公共交通枢纽站比较困难 因为这一模式的 前提是所有的人都可以步行到达车站 而在步行通道系统和外部公共交通系 统的结合问题上也比较困难 9 哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 国内新都市主义研究现状 虽然国内的学术界 设计单位和开发商对新 都市主义理论基本持认同态度 但是针对新都市主义的研究却处于起步阶 段 实施起来也有很大难度 这中间固然有国内城市发展模式及发展历史和 欧美国家存在差异的因素 也有经济发展水平制约的因素 但国内相关理论 的稀缺也是不争的事实 现有的关于新都市主义理论的文章只是针对这一理 论的某一方面 无论在深度还是广度上都有待拓展 而针对新都市主义的比 较彻底的实践 也局限在一些实验性项目 大规模的常规项目则比较保守 没有很大程度的理论突破 进入二十一世纪后 国内的居住小区设计与开发速度加快 城市商业居 住小区的建设也呈现出规模化的趋势 甚至出现了十万人规模的居住小区 但这种大规模的居住区带来了很多的新问题 如何在保证开发强度 用地效 率及项目建设速度的同时 努力营造良好的居住条件 是国内城市居住小区 设计在现阶段面临的主要问题 同时 随着开发量的逐渐饱和 市区内能够供开发的大面积空地越来越 少 真正的大规模开发机会只可能出现在郊区 但实际上 无论是居住者还 是业内人士 对多数已建成的郊区居住小区并不是很认同 因为它割裂了居 住与城市的联系 由于交通系统的质量与效率与欧美国家存在差异 国内在 现阶段不可能做到高效率的郊区到城市中心的便捷交通 许多封闭式的小区 也因此成了城市周边的孤岛 虽然居住小区内都设立了中心广场 会所这样 的公共活动场所 但最终还需要真正融入到社区中去 这需要大量精细的开 发定位与设计工作配合 现在新建住宅正逐渐占领城市的各个角落 但社区 文化和人际交流活动的形成需要一个过程 也需要相应的硬件配合 新都市 主义的郊区社区建设理论正是希望能够通过联动城市的交通网络 建设开放 社区 减少社区和城市的隔阂 规划步行道路体系 把公共空间建设的重要 性置于私人利益之上 创造亲切的邻里空间等等具体措施 来建设新型的城 市近郊居住社区 而这些理论指导正是针对多数住宅社区规划缺陷提出的改 善的方向 万科作为国内新都市主义社区建设理论的积极实践者 在很多项目中逐 步落实着这一理想 例如万科的新一批 造镇 计划就包括天津水晶城 天 津东丽湖 武汉城市花园 上海假日风景等众多项目 其它项目如深圳福田 中心区的规划 就实行了 土地混合开发 在打造商业中心的同时 也安 排了适量的住宅 休闲绿化带和公共设施 从而使中心区保持活力和繁华 10 第 1 章 绪论 1 4 研究框架及研究方法研究框架及研究方法 1 4 1 研究框架研究框架 全文共分为四个章节 第一部分 绪论 本章是总论章节 从选题背景及研究意义 研究范围 界定及相关概念说明 国内相关研究进展及相关理论 研究框架及研究方法 等四方面对选题的目的 研究的对象 概念的界定 要回答的问题及全文结 构等进行概括性说明 对国内相关理论与实践的进展情况进行综述并对相关 文献的检索情况加以阐述 同时就万科在国内居住小区设计领域中的领先地 位和主要贡献进行概要说明 第二部分 万科模式中的设计要素解析 本章是概论章节 从万科模式 概述 万科前期策划中的设计元素以及新都市主义理论对万科居住小区设计 的影响等三方面 针对万科模式中的设计要素进行论述 重点立足于对万科 模式及模式中的居住小区设计各自的特点展开分析 同时关注万科的开发模 式对其设计工作的影响及指导 并论述万科是如何结合新都市主义进行设计 实践的 第三部分 万科居住小区设计经验的归纳与探讨 本章是重点论述章 节 从对应万科模式的居住小区设计 万科居住小区设计中的个性元素 万 科对情感化符号的转译 万科开发模式中居住小区设计的不足等四方面展开 论述 并结合问卷调查与数据整理 针对万科居住小区设计中的同质化元素 与差异化元素进行多方面的分析和归纳 同时就万科独特的设计理念与运营 模式对居住小区设计产生的影响进行阐述 并指出万科居住小区设计中存在 的不足 第四部分 万科居住小区设计的普遍指导意义 本章是重点论述章节 从多个方面阐述万科居住小区设计中可以为鉴的方面 通过对如下三方面的 论述说明万科居住小区设计的普遍性指导意义 这些可借鉴的方面有 注重 设计过程与开发模式的对应 设计标准化与设计质量的控制 设计切入点的 选择与建筑语言的运用等 同时联系国内居住小区设计实际 提炼出万科居 住小区设计中对日常性居住小区设计工作中有参考意义的方面 以上四章采用递进式结构展开论述 其中第三章 第四章为本文的重点 章节 11 哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 1 4 2 研究方法研究方法 本论文研究对象包括居住区设计理论 住宅设计理论 城市规划及城市 设计理论 建筑文化 社会学及管理学等相关理论和学科 本论文采用调查 研究和归纳总结相结合的方法 围绕万科模式下的居住小区设计展开论述 具体研究方法包括 资料收集整理 包括收集和整理万科已建和在建的住宅小区资料 以及 相关开发 策划 运作等各方面资料 同时收集国内外近年来重要的居住区 设计理论与资料 实地考察调研 实地调研万科模式的居住小区中比较有代表性的多处小 区 通过实地的体验和走访 得到对万科模式的居住小区建成环境与品质的 切实体会 网络问卷调查 通过网络对万科居住小区的居民和相关建筑界业内人士 进行问卷调查 试图得到居住者的第一手资料和建筑师不同角度的观点 实例分析与归纳 针对万科模式的居住小区中典型实例 立足于建筑分 析 从不同的方面解析万科模式的居住小区的设计元素 并用归纳的方法进 行总结 得出其共性与差异性 理论阐述 主要针对国内外近年来居住理论的新发展进行阐述 联系国 内实际 探讨住宅小区设计可行的发展方向 1 5 本章小结本章小结 本章是总论章节 从选题背景及研究意义 研究范围界定及相关概念说 明 国内相关研究进展及相关理论 研究框架及研究方法等四方面对选题的 目的 研究的对象 概念的界定 要回答的问题及全文结构等进行概括性说 明 对国内相关理论与实践的进展进行综述并进行了相关文献检索 同时就 万科模式的居住小区设计在国内居住小区设计领域的地位和贡献进行阐释 12 第 2 章 万科模式中的居住小区设计要素解析 第第2章 万科模式中的居住小区设计要素解析章 万科模式中的居住小区设计要素解析 2 1 万科模式概述万科模式概述 2 1 1 万科的发展历程万科的发展历程 万科董事长王石对万科的描述是 国内主流城市商业住宅开发商 有 着很好的物业服务 5 万科从发展之初的综合性公司 逐渐发展为专业的 城市商业住宅开发公司 历经了 20 多年 期间经历了住房制度改革 经历 了国内经济生活的巨变 经历了住宅产业化的浪潮 在不断发展中逐步调整 自身的设计与开发策略 最终发展成现在国内领先的房地产企业 万科的发 展历程如下 1983 年 成立深圳经济特区发展公司 1984 年 组建 现代科教仪器展销中心 王石任总经理 1988 年 中心改组发行股票 更名为 深圳万科企业股份有限公司 与此同时 万科进入房地产开发 此后 万科将其他经营项目剥离 开始专 注于城市商业地产开发 公司业务普及全国数十个城市 1991 年 万科进入上海 开始跨地域发展房地产业务 同年公司在深 圳证券交易所正式挂牌上市交易 王石立任公司董事长兼总经理 1992 年 上海万科城市花园项目正式启动 城市花园系列项目的成功 奠定了万科在国内居住小区设计与开发领域的领先地位 1993 年 提出了加速资本积累 迅速形成经营规模的发展方针 并确 立了城市居民住宅作为今后的主导业务 1994 年 万科提出了以城市中档居住小区为主 兼顾其他的发展方 针 1995 年 将深圳 上海 天津和北京作为重点发展的四个城市 1999 年 深圳四季花城建成 这是万科的第一个真正意义的大型社 区 2003 年 万科进入广州 中山 大连 鞍山房地产市场 2004 年 万科确定未来 10 年的中长期发展规划 提出精细化建造和住 宅产业化的目标 13 哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 图 2 1 深圳四季花城总图 7 2005 年 万科保持持续增长 成为国内城市商业住宅行业的领先者 同时万科的作品以及作品所主张的文化成为业内关注的热点 到今天 万科已经成为国内领先的主流城市商业住宅开发商 其独特的 设计思想与开发模式受到广泛关注与认同 6 万科在十几年的房地产开发历程中 针对不同项目定位与设计目标 设 计并开发了若干不同定位 各具特色的产品系列 而且把这些系列在全国范 围内进行品牌复制 在二十余个城市设计开发了多个不同系列的项目 这些 系列项目普遍受到了居住者的欢迎和建筑业内人士的关注 早期的城市花园系列 定义为城市中心区外围住宅 1992 年 上海城 市花园建成 这是万科城市花园系列的第一个项目 万科城市花园在七宝地 区的发展在当时有效的推动了当地的经济转型和发展 并成为地区的核心 与此同时 北京城市花园 天津城市花园以及沈阳城市花园 长春城市花园 接踵而出 到 2001 年成都城市花园以及 2003 年武汉城市花园 这一系列的 项目不断成熟 万科的居住小区设计方式也从探索走向总结 形成了同一产 品体系下不同特色的小区 四季花城系列 城郊结合部住宅 90 年代末期 万科不仅开始新一轮 的新市镇造镇计划 同时开始关注城市中心区的住宅重建 这个时期万科拥 有两个不同方向的居住小区系列 即城郊结合部的四季花城系列和城市中心 区的金色家园系列 1999 年 深圳四季花城建成 图 2 1 这是万科的第 一个大型社区 也是万科四季花城系列的第一 个项目 其成功开发同时带动了周边地区的发 展 在以后的时间里 广州四季花城 武汉四 季花城 沈阳四季花城 南昌四季花城以及上 海四季花城项目相继诞生 金色家园系列 城市中心区住宅重建 金 色家园系列 是 90 年代末期万科的另一个产 品体系 也是万科在城市中心区开发商业住宅 的尝试 在有限的土地局限下 规划出良好的 居住环境对房地产开发商来说是一个巨大的挑 战 万科在注重环境改善的同时 也注重城市 的有机更新 这一系列作品主要有深圳万科金 色家园 成都万科金色家园 沈阳万科金色家 园 南京万科金色家园等项目 14 第 2 章 万科模式中的居住小区设计要素解析 图 2 2 万科 17 英里总平面图 1 自然人文系列 2003 2004 两年间 万科开始确立新的城市商品住宅 建筑观 在尊重自然 尊重文脉的原则上 主动创造新的住宅产品形式 比 之从前 这一时期的作品增加了更多的建筑张力 更加强烈的文化取向 更 进取的风格表现 同时 住宅多样性已经随地域扩张进一步强化 如体现泰 国风情的深圳金域蓝湾项目 主题为大型生活度假社区的深圳东海岸项目 沿袭原有基地风貌的街道 社区天津水晶城项目 反 映原生态的住宅别墅上海 乔圣菲项目 以及重现人 文生活院落空间的北京西 山庭院项目 关注街区邻 里生活氛围的上海蓝山小 镇 依照山体原有地形地 貌的深圳 17 英里项目 图 2 2 体现中国传 统住宅风貌的万科第五园 等项目都是这一时期的作 品 6 综上所述 我们可以发现 万科的住宅开发与设计是有针对性 系统性 的 针对不同城市 不同区位 不同地价的区域进行差异化的定位与系列化 的设计 2 1 2 万科模式的特点万科模式的特点 对追求利润和环境建设之间平衡的精确把握 容积率决定了开发强度 也是决定开发商利润的主要指标 但是盖满房子没有空隙的房子肯定卖不 出 容积率与环境建设始终是一对矛盾 这一点万科在上海的项目给了我们 有益的启示 由于上海市区地价成本高昂 万科在设计中没有采用熟悉的近 郊低强度设计开发的方法 而是尽量提高建筑密度 高密度高容积率的开发 保证了在土地成本高昂的情况下依然能够保证利润 但是万科很注重在适当 的地方进行精心的留空 这些留空往往是不宜建设的区域 或设置一个小的 停车场 或两排住宅之间的比日照间距略大的空地 这些地方万科都会进行 精心的设计 细微处的人性化设计对整个居住小区的设计而言是画龙点睛的 15 哈尔滨工业大学建筑学硕士学位论文 图 2 3 天津水晶城中的组团入口 一笔 很容易获得使用者的认同 社区建设而不是住宅楼的简单累积叠加 社区是一个让人可以停留并展 开交往行为的地方 社区不需要特别的高档华贵 戒备森严 使人望而却 步 也不需要多么的宽敞大气 动辄多少公顷 但好的社区一定是亲切宜人 的 使人