土地储备中心招标项目可行性研究报告.doc

土地储备中心招标项目可行性研究报告 土地储备中心招标项目土地储备中心招标项目 可行性研究报告可行性研究报告 土地储备中心招标项目可行性研究报告 目目 录录 第一部分 项目概况第一部分 项目概况 1 1 1 项目位置 1 1 2 规划指标 3 1 3 土地现状与交地条件 4 1 4 招标基本情况 6 第二部分 区域市场分析第二部分 区域市场分析 9 2 1 区位环境分析 9 2 2 房地产市场情况分析 11 2 3 市场总结和测算建议 13 第三部分第三部分 项目开发经营方案项目开发经营方案 15 3 1 项目定位 15 3 2 开发进度 15 3 3 售价预期 16 第四部分 项目投资收益分析第四部分 项目投资收益分析 18 4 1 成本假设 18 4 2 建设期整体收益情况 19 第五部分 综合分析 第五部分 综合分析 SWOTSWOT 与建议 与建议 23 5 1 项目与公司发展战略的关系 23 5 2 项目存在风险及应对方案 23 5 3 综合评价 SWOT 分析 24 5 4 结论建议 25 土地储备中心招标项目可行性研究报告 第一部分 项目概况第一部分 项目概况 1 11 1 项目位置项目位置 项目位于 市怀柔区雁栖镇范各庄村北 111 国道西侧 如图 1 1 所示 距怀柔城区 5 公里 距 市区 55 公里 距 首都机场 35 公里 沿京承高速驱车约 35 分钟可到四环 项目 四至范围为东至雁栖河 南至怀丰路及雁栖镇范各庄村果园 西至雁栖镇北台上村荒地及范各庄村果园 北至雁栖镇北台上 村荒地及河滩地 如图 1 2 所示 本本项项目位置目位置 中心城区中心城区 怀怀柔区柔区北京市行政区划北京市行政区划图图 土地储备中心招标项目可行性研究报告 图 1 1 项目地理位置图 雁雁 栖栖 河河 京密引水渠京密引水渠 111 国国 道道 北台上村荒地及河北台上村荒地及河滩滩地地 范各庄村果园范各庄村果园 土地储备中心招标项目可行性研究报告 京密引水渠京密引水渠 图 1 2 项目四至范围图 1 21 2 规划指标规划指标 项目总用地面积为 316358 011 平方米 其中 建设用地面 积 229965 551 平方米 代征城市道路用地面积 77607 901 平方 米 代征绿化用地面积 8784 559 平方米 南至南至111国道国道 东东至雁栖河至雁栖河 土地储备中心招标项目可行性研究报告 项目建筑使用性质为住宅可兼容使用性质商业服务业 建 筑控制规模为 274239 平方米 建筑控制高度为 12 米 容积率 居住商服部分为 1 2 绿地率为 30 图 1 3 项目规划意见书附图 1 31 3 土地现状土地现状与交地条件与交地条件 1 3 11 3 1 土地现状土地现状 本项目为 市土地储备中心招标项目 由 市土地储备中 心怀柔分中心负责完成该宗地的征地 拆迁工作 目前 出让 宗地红线内及代征地范围内已基本平整完毕 尚还有如下地上 物 包括 如图 1 4 所示 1 宗地南北两侧有桃树约 430 棵 宗地中部排水渠两 侧有杨树 柳树约 550 棵 已由怀柔分中心完成补 土地储备中心招标项目可行性研究报告 偿工作 2 宗地内有 3 条高压线 2 条低压线 1 条有线电视 光缆和 1 条排水渠未迁改 目前已经完成迁改施工 设计方案和施工预算工作 拆除 清理费用由中标 人承担 3 宗地东侧有平房 37 间未拆除 目前此房空置 可 作为中标人临时施工用房 若中标人不用 怀柔分 中心负责拆除并承担费用 红线红线内基本平整完内基本平整完毕毕 宗地宗地边缘边缘高高压线压线 宗地内桃宗地内桃树树 430 棵棵 土地储备中心招标项目可行性研究报告 图 1 4 项目用地现状照片 1 3 21 3 2 承诺交地状况和时间承诺交地状况和时间 怀柔分中心才承诺按以下期限要求 向中标人供地 在与中标人签订 土地开发建设补偿协议 后 5 个日内 且支付土地开发建设补偿费首付款 95 后 怀柔分中心向中标 人交付 三通一平 的现状土地 在中标人完成项目全部开发建设并通过建设管理部门的竣 工验收前 30 日内 且付清全部土地开发建设补偿费后 怀柔分 中心向中标人提供项目用地红线外市政管线 上水 雨污水 电力 热力 燃气 通信 接用条件 1 41 4 招标基本情况招标基本情况 1 4 11 4 1 底价 保证金底价 保证金 本次招标为暗标形式 开标前不公布底价 开标当场公布 低于招标底价的投标价 招标人将不予接受 本次招标底价由宗地地上可出让部分的政府土地收益和土 东侧东侧平房平房 37 间间 土地储备中心招标项目可行性研究报告 地开发建设补偿费两部分组成 项目地块的土地开发建设补偿 费为 261065600 元人民币 投标保证金为人民币 6000 万元 投标人必须在 2007 年 10 月 29 日 15 00 时前汇入指定银行账号 户名 市土地整理 储备中心 银行 银行东单支行 账号 2011 1001 805 投标保证金以支票 或汇票 形式交纳 投标人应在上述日期 前将支票 或汇票 交到 市土地储备中心 并保证在交纳之 日起至投标人投标文件有效期届满时段内能够在 市内的任意 一家银行的分支机构即时兑现 1 4 21 4 2 竞买申请与竞价时间竞买申请与竞价时间 本次投标的预登记时间为 2007 年 10 月 29 日上午 8 30 11 00 下午 13 30 15 00 投标登记地点为 市东城区和平 里北街 2 号 市国土资源局二层 市土地交易市场 只有参加了投标预登记的投标人才有权参加投标 投标时 间为 2007 年 10 月 31 日上午 9 00 时 10 00 时 或招标 人另以补充文件形式通知的时间 2007 年 10 月 31 日上午 10 00 时整为本次投标截止时间 投标地点为 市东城区和平 里北街 2 号 市国土资源局二层 市土地交易市场 本次 招标将于投标截止时间的同一时间 同一地点开标 1 4 31 4 3 付款进度要求付款进度要求 政府收益部分 中标方应在与 市国土局签订 市国有 土地储备中心招标项目可行性研究报告 土地使用权出让合同 后 3 个工作日内 交纳宗地价格中政府 土地收益总额的 20 剩余政府土地收益须在 180 日内付清 土地开发建设补偿费部分 中标方应在签订 土地开发建 设补偿协议 3 日内 一次性支付 95 的土地开发建设补偿费 计人民币 248012320 元 其中土地开发建设补偿费总额的 20 作为定金 怀柔分中心保证该项目竣工验收前 30 日内 向中标 方提供市政管线 上水 雨污水 电力 热力 燃气 通信 接用条件 中标人需在办理市政管线的接通手续前 5 日内 向 怀柔分中心付清剩余土地开发建设补偿费 1 4 41 4 4 评分标准评分标准 评标分两个阶段进行 第一阶段 评估和比较投标人的财务实力 20 分 第二阶段 综合 80 分 1 投标价格 35 分 采用分段打分 投标价格低于招标底价视为无效标书 投标价格达到招标底价的得 20 分 政府约定的该宗地成本折 算点价格约为本次出让宗地招标底价的 1 25 倍 达到折算点得 33 分 高出折算点价格部分按照本次招标最高价与折算点价格 之间差价的线性差值计算得分 投标价格高于底价 但未达 到政府约定土地取得成本折算点价格的 按照投标价在底价与 土地储备中心招标项目可行性研究报告 折算点价格之间的线性差值计算 2 付款进度 15 分 中标人与市国土局签订 市国有土地使用权出让合同 当日一次性付清政府土地收益得 10 分 达到最低付款进度要求 得 5 分 每提前 1 个月付清得 0 5 分 土地开发建设补偿费 满足付款进度要求的 得 5 分 3 资质业绩 10 分 房地产开发等级资质及同类房地产开发项目的业绩 4 经营理念 15 分 该项目开发对区域经济的带动和影响 执行国家房地产政 策的举措 开发企业的社会责任感 5 综合印象 5 分 由专家组评定 第二部分 区域市场分析第二部分 区域市场分析 2 12 1 区位环境分析区位环境分析 2 1 12 1 1 大区位分析大区位分析 1 项目位于怀柔 项目位于怀柔新城的雁栖组团新城的雁栖组团 怀柔区是 富有个性特色的山水历史名城 一直是 市重 要的旅游 会议 休闲和都市工业发展的重点板块 在 城市 总体规划 2004 年 2020 年 中怀柔新城被规划为 东部发展 带上的重要节点 国际交往中心的重要组成部分 被定位为生 态涵养发展区 如图 2 1 所示 承担建设首都坚实的生态屏障 和市民文化休闲的理想空间的战略任务 东部发展带东部发展带 雁栖组团雁栖组团 怀柔怀柔 土地储备中心招标项目可行性研究报告 图 2 1 怀柔区功能定位示意图 怀柔新城规划 两区 两组团 格局 包括中心区 老 城区 东区 东部新区 北房镇 杨宋镇 雁栖组团 庙城 组团 如图 2 2 所示 项目所在的雁栖组团与东部新城 东区 将是新城的主要发展方向 重点发展旅游 会议 休闲 度假 影视文化 教育及研发等功能 雁栖组团雁栖组团 老老 城城 区区 东部新东部新 区北房区北房 杨宋杨宋 庙城组团庙城组团 东区东区 土地储备中心招标项目可行性研究报告 2 2 怀柔新城规划示意图 2 2 区域拥有良好的休闲度假资源 区域拥有良好的休闲度假资源 项目位于雁栖湖组团的中心位置 东侧比邻雁栖河 市级 红螺旅游度假区 红螺湖水上乐园 雁栖湖水上旅游度假区 怀柔乡间情趣园环绕四周 区域自然资源丰富 风景秀丽 同 时拥有 111 国道 京承高速路等便捷的交通 使区域已成为距 离 城区最近的休闲度假区之一 目前雁栖湖东南侧已建或正 建 20 座宾馆培训中心 正在大力发展旅游度假经济 加强旅游 度假配套产业的建设 区域具备开发休闲度假型居住区的先天 条件和良好的发展前景 项目东侧的雁栖工业开发区正在逐渐成为怀柔的主要经济 增长点 区域市政设施基本完善 将发展成为规模较大的工业 园区 大量的高科技人才的聚集也将催生对区域高尚居住配套 的需求 土地储备中心招标项目可行性研究报告 2 1 22 1 2 项目配套条件项目配套条件 项目周边交通条件较为便捷 南临 111 国道 从北四环上 京承快速经 111 国道可以很顺畅地到达本项目 未来区域不但 将规划完善新城对外交通联系通道 还要加强怀柔新城组团之 间的联络通道 使整个区域的交通更加顺畅 此外 怀柔新城 交通规划还规划有城市东部南北方向的快速城市铁路干线 S6 线 该规划线位穿过怀柔新城组团 位于京密路以西 京承铁 路以东 并在京承铁路怀柔站以东 京密路以西设置一处城市 铁路站 同时规划一处综合客运交通换乘枢纽 交通便捷度的 提高将进一步缩短项目所在区域与城区的空间距离 为区域开 发旅游休闲度假区配备了有力的软件基础 项目周边配套较少 目前主要的生活 教育 医疗配套还 要依仗怀柔老城区 未来随着新城东区的公共服务中心的建设 区域的生活配套条件将得到较好的改善 2 22 2 房地产市场情况分析房地产市场情况分析 2 2 12 2 1 怀柔住宅市场分析怀柔住宅市场分析 表 2 1 在售普通住宅项目基本情况表 项目项目 名称名称 项目项目 位置位置 建筑类建筑类 型型 开盘时间开盘时间 总建筑总建筑 面积面积 万 万 容积容积 率率 售价 元售价 元 土地储备中心招标项目可行性研究报告 栖美 国际 雁栖 开发 区 板楼2005 5 18101 644700 宽沟 九号 桥梓 镇 双拼 叠拼 板楼 2007 104 91 板楼 6000 8000 金善 名居 庙城 镇 板楼2007 7 148 81 55000 由于怀柔区距离市区较远 所以目前的普通住宅的需求客 户基本为地缘客户 房地产需求反应为真实的消费需求 夹杂 少量投资需求 目前怀柔区在售项目极少 除了个别尾房项目外 新项目 只有宽沟九号和金善名居 整体来看 在售项目项目规模都较 小 消化速度较慢 开发商多为本地企业 开发水平不高 整体来说 怀柔区城区住宅市场价格在 4800 6000 元 平方 米之间 城区周边乡镇住宅市场价格在 4500 5500 平方米 其 中需要说明的是新开项目宽沟九号将目标客户锁定在 城区 所以售价高于区域整体均价 土地储备中心招标项目可行性研究报告 2 2 22 2 2 怀柔别墅市场分析怀柔别墅市场分析 表 2 2 在售别墅类项目基本情况表 项目项目 名称名称 项目项目 位置位置 建筑类建筑类 型型 开盘时间开盘时间 总建筑总建筑 面积面积 万 万 容积容积 率率 地上面积售地上面积售 价 元价 元 红螺 湖别 墅 红螺 湖东 岸 独栋 2003 94 50 23 15000 天恒 别墅 山 红螺 湖西 侧 独栋 双拼2007 5 26130 36 12000 塞班 假日 红螺 湖 双拼 联排 2005 5 280 644 1 联排 7000 山水 墅 雁栖 环岛 独栋 双拼 联排 2005 122 40 36 联排 6900 独栋 10000 欧郡杨宋 镇 独栋 2006 9 30200 4 11500 龙山 新新 庙城 镇 独栋 双拼 2004 344 80 56 独栋 12500 土地储备中心招标项目可行性研究报告 小镇联排 四合院 宽沟 九号 桥梓 镇 双拼 叠拼 板楼 2007 104 91 叠拼 8000 10000 双拼 10000 12000 怀柔区自然景观丰富 适宜度假休闲居住 近几年区域别 墅市场发展迅速 其中红螺湖别墅 龙山新新小镇 别墅山项 目是区域别墅类产品的代表 在整个 别墅市场也具有一定的 知名度 区别于普通住宅产品 怀柔的别墅需求富有弹性 市 场表现因各自景观条件不同差异较大 但总体来说可以分为三 类 1 高档别墅 产品景观条件极好 此类别墅较为稀缺 替代产品较少 价格较高 独栋别墅销售均价在 1 5 万元以上 购买客户以 城区客户为主 功能上以休闲度假为主 以红螺湖别墅为代表 2 中档别墅 产品具有一定的景观优势或项目的小景观环境较好 独栋 别墅销售均价在 12000 元 平方米以上 购买客户以 城区客户 占较大比例 功能上以休闲度假为主 以龙山新新小镇和别墅 山为代表 土地储备中心招标项目可行性研究报告 3 经济型别墅 此类别墅开发时间较早 项目环境比较一般 没有直接的 景观优势 但交通便利 距离怀柔城区较近 销售均价在 7000 元 平方米以上 购买客户以地缘型客户为主 多为第一居所 以塞班假日别墅为代表 2 32 3 市场总结和测算建议市场总结和测算建议 2 3 12 3 1 市场分析总结市场分析总结 怀柔区的普通住宅市场仍以地缘型客户为主 需求以消费 性需求为主 均衡价格在 5000 6000 元左右 别墅类产 品层次区分明显 面向 城区客户的高端产品价格要明 显高于其他产品 所以将目标客户群锁定在城区客户 是项目提高整体盈利率的有效手段 怀柔区自然景观较为丰富 相比其他郊区具有较大的景观 优势 虽然距离城区较远 但京承高速道路顺畅 由望 和桥走京承高速到达怀柔城区仅半小时车程 到达项目 地块大约 40 分钟 与其他郊区项目比较 交通条件属于 中等水平 具备打造类别墅产品的外部条件 怀柔区由于与城区之间隔着顺义区 且顺义的别墅市场容 量较大 致使城区居民的北部郊区别墅需求大部分都被 顺义区所吸纳 所以怀柔区别墅产品在价格上要明显低 于顺义区的别墅类产品 土地储备中心招标项目可行性研究报告 项目位于怀柔雁栖镇 距离雁栖湖仅 5 分钟车程 由于雁 栖湖区域缺乏品牌别墅项目 此地区尚未像红螺湖区域 为别墅客群所认知 区域价值尚未被挖掘 所以目前区 域以地缘型客户为主 产品价格偏低 但雁栖湖具备独 立打造品牌居住区的特质 区域价值升值空间较大 市郊区类别墅的市场表现看 面积较小的类别墅产品销 售情况要好于面积较大的项目 2 3 22 3 2 测算建议测算建议 项目地块容积率为 1 2 限高 12 米 根据建筑密度测算 做满建筑规模需要全部做成 4 层的楼房 考虑到联排别 墅不宜超过 3 层 4 层叠拼别墅适宜成为此项目的主要 建筑类型 物业类型建议 叠拼别墅 点式大户型洋房 中小户型花 园洋房 售价建议 居住类产品整体均价 8500 元 平方米 商业类 产品整体均价 11000 元 平方米 规划设计建议 1 在保证产品品质的前提下 尽量降低 套型面积 可多设计赠送空间 提高户型实际使用面积 2 叠拼户型要考虑户型拼接 3 北侧雁栖河 西侧山 脉是本项目的重要景观亮点 要求尽可能最大程度利用 4 项目地势较低 且东侧临近 111 国道 可在项目东侧 土地储备中心招标项目可行性研究报告 布置商业以阻挡外界视线及道路噪音 土地储备中心招标项目可行性研究报告 第三部分第三部分 项目开发经营方案项目开发经营方案 3 13 1 项目定位项目定位 依据我们对区域现状的调查和相关的市场分析 结合地块 的开发条件和公司的自身情况 我们对项目做如下定位 3 1 13 1 1 叠拼别墅 宗地内侧区域叠拼别墅 宗地内侧区域 临雁栖河区域 临雁栖河区域 以高端消费者为目标客户 建造 200 300 平方米户型为主 的叠拼别墅 近可观水 远可观山 上叠户型有露台 下叠户 型有地下室 花园 3 1 23 1 2 点式大户型洋房 宗地东侧区域 点式大户型洋房 宗地东侧区域 以中 高端消费者为目标客户 建造以 160 200 平方米户 型为主的点式大户型洋房 270 度观景 户户有入户花园 多 阳台 飘窗 注重生活品质及使用功能 模糊第一居所及第二 居所的概念 3 1 33 1 3 中小户型花园洋房 宗地外侧区域 中小户型花园洋房 宗地外侧区域 以中 高端消费者为目标客户 建造以 70 140 平方米户型 为主的休闲度假公寓式花园洋房 90 平米以下户型可以设计部 分精装修产品 满足都市白领小资的休闲度假需求 土地储备中心招标项目可行性研究报告 3 23 2 开发进度开发进度 3 2 13 2 1 总体进度安排总体进度安排 项目 2007 年底投标取得土地 2008 年四季度可具备开工条 件 根据本项目的规模和市场容量对产品的吸纳程度 我们认 为本项目开发可以两期内完成 项目预计 2009 年 2011 年 2 季度作为销售周期 在 2011 年 2 季度项目全部销售并且结转收 入完毕 3 2 23 2 2 重要节点安排重要节点安排 表 3 1 开发进度安排表 重要节点重要节点 一期时间一期时间 安排安排 二期时间二期时间 安排安排 开工 2008 年 10 月 2010 年 1 月 开盘 2009 年 1 月 2010 年 4 月 结构封顶 2009 年 6 月 2010 年 9 月 完成外立面 2009 年 8 月 2010 年 11 月 全部交付使用2010 年 12011 年 4 土地储备中心招标项目可行性研究报告 月月 3 3 3 3 售价预期售价预期 3 3 13 3 1 物业处置整体方案物业处置整体方案 项目住宅和商业部分准备全部销售 3 3 23 3 2 意向销售价格与销售率意向销售价格与销售率 根据周边房地产市场情况 预计项目在 2009 年 2011 年 2 季度整个销售期内 类别墅住宅预计销售均价在 8500 元 平米 商业部分预计销售均价在 12000 元 平米 根据市场需求状况及 我公司项目运作的水平 预计截至到 2011 年 2 季度项目结盘时 项目整体销售率争取达到 100 表 3 2 项目销售比例时间分布表 年年 份份 2009 年年 2010 年年 2011 年年 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 销 售 率 4 0 6 0 8 0 11 0 11 0 8 0 10 0 10 0 12 0 15 0 5 0 3 3 33 3 3 销售 回款计划销售 回款计划 项目共分两期 住宅产品一期从 2009 年 1 季度开始销售 土地储备中心招标项目可行性研究报告 二期从 2010 年 2 季度开始销售 商业部分从 2011 年 2 季度开 始销售 地下独立车库一期 2010 年 1 季度销售 二期 2011 年 2 季度开始销售 表 3 3 项目各部分回款计划表 年年 份份 2009 年年 2010 年年 2011 年年 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 住 宅 4 0 6 0 8 0 10 0 12 0 8 0 10 0 10 0 12 0 15 0 5 0 商 业 40 60 车 库 40 40 20 土地储备中心招标项目可行性研究报告 第四部分 项目投资收益分析第四部分 项目投资收益分析 4 14 1 成本假设成本假设 本项目的招标为暗标 开标前不公布底价 投标需向一级 开发方怀柔分中心支付的土地开发建设补偿费为 26106 56 万元 约合楼面地价 952 元 平方米 考虑政府收益以及市场竞争情况 本次测算总地价暂按 49363 万 楼面地价 1800 元 来进行 其他各项成本根据公司以往经验和 当地行业平均水平估 算 表 4 1 经济测算依据表 怀柔区怀柔区 XX 项目经济测算项目经济测算主要参数说明表主要参数说明表 类别类别项目项目 单单 位位 取值取值说明说明 住宅类 楼面地 价 元 平 米 1800 商业类 楼面地 价 元 平 米 1800 土地 成本 土地成 交价 万 元 49363 土地储备中心招标项目可行性研究报告 地下部 分补交 出让金 单价 元 平 米 40 地下部 分补交 地价款 万 元 91 因地上 地下经营性面积增加 各类物业性质调整产生的土地 差价 契税 3 最终土地价格的 3 合计 万 元 50937以上三项之和 前期工程费 2 00 包括可研 勘察规划设计等 按合计占建安成本的 2 估算 基础设施配套 元 平 米 200 小市政按地上面积 200 元 平 米估算 别墅类 住宅 元 平 米 1600 别墅类住宅单方建安成本按 1600 元 平米考虑 配套商 业 元 平 米 2100 底商单方建安成本按 2100 元 平米考虑 建安 工程 费 独立地元 2100按综合平均地下面积 2100 元 土地储备中心招标项目可行性研究报告 下机动 车库 平 米 平米 相关费 用 1 50 招投标 监理 质监等费用 按建安的 1 5 估算 间接费用 3 00 主要为管理等费用 按建安成 本的 3 资本化利息 6 55 根据现金流测算 不可预见费 3 00 土地成本 前期工程费 基础 设施配套 管理费用 资金成 本之和的 3 考虑 直接开发成本 万 元 121159 土地成本 前期工程费 基础 设施配套 资金成本 管理费 用 不可预见费 别墅类 住宅 元 平 米 8500 配套商 业 元 平 米 12000 售价 车位 元 个 100000 总销售收入万243083 土地储备中心招标项目可行性研究报告 元 销售费用 4 00 含销售佣金及推广费用 合计 按销售收入的 4 计算 营业税费及其 附加 5 50 按销售收入的 5 5 计算 4 24 2 建设期整体收益情况建设期整体收益情况 4 2 14 2 1 总销售收入总销售收入 项目整体销售收入 243083 万元 整盘销售均价别墅类住宅 部分为 8500 元 平米 商业部分为 12000 元 平米 车位 10 万 个 4 2 24 2 2 静态经济效益分析静态经济效益分析 表 4 2 项目经济测算汇总表 怀柔区怀柔区 XX 项目收益测算汇总表项目收益测算汇总表 序序 号号 项项 目目 总额 万元 总额 万元 折合可售单价 元折合可售单价 元 平平 米 米 1销售收入销售收入243 083 158 863 92 销售成本销售成本158 550 635 781 48 开发成本开发成本121 159 444 418 022 土地取得成50 937 351 857 41 土地储备中心招标项目可行性研究报告 本 前期工程 费 1 013 2336 95 基础设施5 484 78200 00 配套设施0 000 00 建安工程 费 51 421 361 875 06 开发间接 费 1 542 6456 25 资本化利 息 7 231 16263 68 不可预见 费 3 528 92128 68 营业税及其附加营业税及其附加37 391 191 363 45 营业税13 369 57487 52 土地增值税24 021 62875 94 毛利毛利84 532 523 082 44 3 毛利率毛利率34 78 4销售费用销售费用9 723 33354 56 所得税前利润所得税前利润74 809 192 727 88 5 所得税前利润率所得税前利润率30 78 6所得税所得税18 702 30681 97 土地储备中心招标项目可行性研究报告 净利润净利润56 106 892045 91 7 收入净利率收入净利率23 08 通过上表可知 项目销售成本为 158551 万元 其中开发成 本为 121159 万元 营业税及附加为 37391 万元 项目可实现毛 利润 84533 万元 所得税前利润为 75809 万元 净利润 56107 万元 项目毛利率 34 78 所得税前利润率为 30 78 净利率 23 08 盈利水平较高 4 2 34 2 3 动态经济效益分析动态经济效益分析 按季度排算项目的现金流情况 未考虑利息支出 项目的 资金占用峰值出现在 2008 年 其中最高资金占用峰值为 49920 万元 出现在 2008 年 4 季度 将季度现金流合计成年度现金流 后如下表所示 表 4 3 现金流量表 怀柔区怀柔区 XX 项目现金流量表项目现金流量表 项目项目合计合计 2007 年年 2008 年年 2009 年年 2010 年年 2011 年年 一 现金流入一 现金流入24308300628899243387761 住宅销售回款22460300628898984171873 商业销售回款1200000000 车位销售回款6480000259212000 土地储备中心招标项目可行性研究报告 二 现金流出二 现金流出20741351018737724753257503888 土地费用509375093700070847 前期工程费1013812942842840 建安工程费5142106171118271182771 基础设施费5485002742021597 配套设施费000002742 开发间接费154302785244940 不可预见费3529063512001129247 营业税及附加133700034595084565 销售费用3739100251636974827 所得税预缴607700157223113510 所得税清算1262500002194 土地增值税预缴24310062992412625 土地增值税清算21591000021591 三 净现金流三 净现金流35670 51018 7377381366668316914 累计现金流35670 51018 58395 202594642463338 四 内部收益率四 内部收益率39 19 五 投资回收期 静态 五 投资回收期 静态 3 30 根据季度现金流量表 可知项目的所得税后内部收益率 FIRR 为 39 19 投资回报水平较高 项目投资的静态回收 周期为 3 30 年 资金回收较快 土地储备中心招标项目可行性研究报告 4 2 44 2 4 敏感性分析敏感性分析 对不同的成交地价情况下的收益水平进行敏感性分析 详 见下表 表 4 4 敏感性分析 怀柔区怀柔区 XX 项目收益水平敏感性分析项目收益水平敏感性分析 土地成交价土地成交价 万元 万元 楼面地价 元楼面地价 元 平米 平米 净利润 万净利润 万 元 元 净利率净利率 内部回报内部回报 率率 32909 招标 底价 12006571927 04 61 35 41136 折算 点价格26 48 31 4936318005610723 08 39 19 5759021005277421 71 31 85 6581724004845819 93 26 34 7404527004414318 16 21 93 8227230003982816 38 18 33 注 住宅销售均价 8500 元 平方米 商业 12000 元 平方米 车 位 10 万元 个 4 2 54 2 5 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 项目的保本售价为 5781 元 平米 也即项目的销售均价不 土地储备中心招标项目可行性研究报告 低于该价格 项目不会出现亏损 在其他条件不变 均价为 8864 元 平米的情况下 项目的 保本销售率为 65 22 通过盈亏平衡分析发现 项目的保本售价低于当前该区域 的平均市场价格 保本销售率远低于市场住宅平均销售率和我 公司各项目的经验销售率 如果不出现政策 管理风险 项目 出现亏损的可能性较小 土地储备中心招标项目可行性研究报告 第五部分 综合分析 第五部分 综合分析 SWOTSWOT 与建议 与建议 5 15 1 项目与公司发展战略的关系项目与公司发展战略的关系 是公司整个区域战略布局的桥头堡 市场容量大 发展 潜力大 继续加强 区域的土地储备 有助于进一步提升公司 实力 符合公司中长期发展战略 公司 2009 2010 年销售资源缺口较大 公司目前已经具备 和可能获得的土地资源储备不足以支撑公司 2009 2010 年发展 目标 且目前土地储备中公建占了较大的比例 本项目的储备 有利于补充公司 2009 2010 年住宅类销售资源 对于公司上市 以后的表现具有很大的支撑意义 本项目容积率低 适合开发别墅和类别墅住宅 有利于实 现公司向开发高端 高附加值产品的转型 5