【佛山经纬】2013年佛山市场年度报告（终稿） .docx

佛山經緯房産諮詢有限公司kingswick (fo shan) property consultants ltd.编 委 会 总 顾 问：区俊文编 委 会 顾 问：吴伟才、陈志远、邝美红主 编：郭亮、范彩英、麦少荘编 委：陈智斌（经济政策环境）麦浩荣（城市规划、房地产企业发展）陈学彬（土地市场、三水市场）李小花（大佛山市场、南海市场）洪燕乐、黄国杰（禅城市场、公寓市场）黄婉嫦、魏伟明（南海市场）黄杨曲、严丽珊（顺德市场）张颖欣（高明市场）邝智立、曾思韵（商业市场）周小妹（别墅市场）本报告采用之基础数据均来源于各区建设局网站及经纬行市场研究中心数据库，谨供参考之用，不构成置业建议。引用本文内容，请注明出处。任何侵权行为，我司将保留追究法律责任之权利。如对本报告有任何意见或建议，请致电第129页，共 129页目录一、宏观经济政策环境41.1年度宏观环境分析41.2年度政策环境分析5二、2013年房地产企业发展情况6三、城市规划调整113.1佛山市城市总体规划（2012-2020）113.2中心城区城市空间结构：“一环、两轴、四心、多节点”133.3 “雄狮计划”南海中部崛起三年行动实施意见（20132015年）143.4 佛山新城（中德工业服务区）和乐从镇正式融合16四、2013年佛山一级市场运行态势184.1土地成交大涨，地价创历史新高184.2规模地块增加，品牌房企热衷开发大型社区194.3房企疯狂抢地，地王频频刷新204.4房企高调进驻，确立楼市新兴板块214.5品牌发展商加速扩张，区域竞争越趋激烈234.6 2013年总价及单价排名264.7土地市场预判27五、住宅市场285.1大佛山市场运行态势分析285.1.1大佛山市场运行情况285.1.2大佛山市场产品结构分析315.1.3大佛山全年推售分析325.1.4 2014年佛山楼市预判355.2五区市场运行态势分析385.2.1禅城 : 季华路、禅西、南庄三大板块崛起，禅城西拓线已具雏形385.2.2南海：东进西拓带动区域楼市成交465.2.3顺德：供求平稳过渡，市场热点趋向中心板块575.2.4三水:限购后首度升温，刚需支撑成交回暖695.2.5高明：供应量爆发，但成交依旧平平765.3佛山别墅市场运行情况835.3.1别墅交投聚焦广佛交界835.4禅桂商业公寓市场运行情况915.4.1投资仍是地段为王，“高回报”还有待市场考证91六、商业地产946.1大佛山商用物业情况946.1.1大佛山商用物业成交情况946.1.2大佛山商用物业经营情况976.1.3个案分析1006.2大佛山商办物业情况1056.2.1大佛山商办物业成交情况1056.2.2大佛山商办物业经营情况1096.2.3佛山商办物业用地发展模式研究1116.2.4佛山商办物业的机遇与挑战118七、附表1207.1佛山全年销售额前二十项目排名榜（住宅）1207.2佛山全年销售套数前二十项目排名榜（住宅）1217.3佛山全年销售额前十发展商排名榜（住宅）122一、宏观经济政策环境1.1年度宏观环境分析 上半年增长延续放缓，下半年低位企稳。总体来看，2013年经济运行以7月份作为明显的分水岭。前两个季度经济增速延续2009年以来的高位回落态势，从2012年四季度的7.9%回落至2013年二季度的7.4%，彼时市场悲观气氛弥漫。李克强总理在6、7月发表公开讲话，提出“经济运行处于合理区间，经济增长率、就业水平等不滑出下限，物价涨幅等不超出上限”，市场预期开始转变，7月工业增速回升标志了经济企稳回升，但是回升的力度十分有限，三季度gdp当季增速从7.4%回升至7.8%。总体来看，下半年经济低位企稳。 理念转变，谋求改革实现经济再腾飞。自上世纪80年代至今，中国经济保持了30多年高速发展，但包括这次在内，当中共有四次经济增速下滑，此前三次经济增速下滑都反映了经济发展与制度的不匹配或者增长驱动力缺失。1979年末，家庭联产承包制模式在全国迅速铺开，农产品的自由分配激发了农业生产的积极性，令经济恢复动能。上世纪80年代末到90年代初，国内经济体制由计划经济转向市场经济给全产业注入了活力，经济增速再次反弹。2003年中国正式加入wto并推动中国进一步参与国际市场分工，经济实现5年高速增长。当下，中国经济出现了30年来的第四次增速下滑，所面临的主要问题是经济结构调整、体制改革以及金融改革。新一届的领导层履新一年，他们从上任至今在强调实干新风反腐倡廉的同时最多提及的是中国的改革。从多个不同场合提到“改革是最大的红利”，再到三中全会全面布局改革，提到全面深化改革，并且提出了深化改革的总目标和检验改革成果的具体时间：“到2020 年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果”，说明领导层充分认识到一个现实：旧有的增长模式难以为继，不改革难以前行。十八届三中全会所传达的信息，是已停滞十年的改革即将重新启动，政府有意通过体制上的突破，将陷入疲态的经济重新推入一个可持续的欣欣向荣的上升轨迹。本届政府将在理念上寻求两个突破。（一）政府职能由管卡、审批向监管型转型，政府将减少对投资的事前管理，重点放在事后的管理上；（二）经济运作和政策影响强调市场化，行政干预让位于市场本位的政策，同时消除市场准入障碍，形成全国统一的大市场和基于供需关系的价格机制。 2014，改革承前启后，经济转向的关键一年。2014年是经济转型的关键之年，传统经济下行的惯性、通货膨胀上行的刚性、结构调整的血性和政策稳定的耐性纠结交织的最终结果将使得经济增长和通货膨胀都在上有顶、下有底的区间内可控运行。换言之，2014年可能呈现的经济运行格局：增长不冷不热、通胀不高不低、政策不紧不松。长期来看，改革的措施部分是战略性的，很难对短期经济产生直接影响，随着改革的深入，供应段尤其是私营经济的活力和效率将逐步释放出来，中国经济才能获得新一轮的增长动力。1.2年度政策环境分析 廉价资金时代过去，资金成本重心上移。2013年6月上海同业拆借利率的飙升，应该标志着持续十年的货币扩张政策转向分水岭。中国人民银行的政策基调已经悄然转变，“稳健的货币政策”开始显现出偏紧的迹象，央行在流动性注入上变得更谨慎，不时地缓慢温和地抽出资金。当全世界将注意力放在美联储qe推出的时候，其实中国人民银行是几大央行中第一个试图收缩资产负债表的。此外，利率市场化改革是三中全会中金融改革的重要一环。2013年7月，全面放开金融机构贷款利率管制。贷款利率全部放开，意味着利率市场化还剩下存款利率上限限制。来年政府可能推进市场主导的利率和汇率改革。从以上两个层面来看，我们认为国内资金成本重心将持续上移：一是货币政策周期性趋紧；二是利率市场化初期将令市场利率上浮。2014年，廉价资金时代或将走向终结。而房地产作为资金密集型行业，开发商的资金募集能力将受到考验，未来或将会淘汰一些资金实力不足的小企业，市场集中化程度将再度提升。 政策加码可能性不大，着手构建长效机制。2013年初在货币政策相对偏松的环境下，房地产市场延续2012年下半年以来的复苏势头。为稳定市场预期，上一任政府在换届前，于2月底出台了“新国五条”，一度对房地产市场造成扰动。但最终政策落地执行不强，未对市场造成太大影响。十八届三中全会后，各地纷纷出台新的调控政策，但从内容上看，并没有太多新意。纵观全年，并没有出台严厉的调控政策，尤其在新一届政府上台后，政策思路开始出现一定的转变，不再把房地产市场视作洪水猛兽，实质上仍是经济增长的重要源泉，政策也由打压转为以市场为本的调控。历年的中央经济工作会议针对房地产的表述：2011-2012年坚持调控不动摇，促使房价合理回归；2012-2013年继续坚持房地产调控政策不动摇。而2013年召开的会议只提了住房保障：努力解决好住房问题，加大廉租住房，公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。最近的中央经济工作会议中，并没有提及“房地产调控”的字眼，从中所透露的信息，或暗示着调控将逐步从需求端转为供给端调控，是调控思路上的一大进步。鉴于管理层调控思路的转变，短期而看，除非房价暴涨到影响国计民生、金融稳定的地步，否则来年房地产调控继续加码的可能性较低，但同时以往的调控政策也不会立刻被取消。本届政府将着重构建房地产健康发展的市场机制，在未来会根据实际情况逐步取消房地产市场的形成干预机制，交由房产税等市场机制来逐步接手。二、2013年房地产企业发展情况2013年中国房地产企业销售金额与销售面积top50榜单排名公司名称销售金额（亿元）排名公司名称销售面积（万）1万科地产1740.61绿地集团1660.02绿地集团1625.32碧桂园1652.03万达集团1301.13恒大地产1605.04保利地产1251.04万科地产1517.35中海地产1170.05保利地产1081.46碧桂园1097.36万达集团1058.57恒大地产1082.57中海地产991.78华润置地681.08华润置地588.59世茂房地产670.79世茂房地产558.010绿城中国553.810世纪金源543.211融创中国508.311荣盛发展472.012龙湖地产492.512龙湖地产438.813金地集团456.013宏立城379.714中信地产445.114华夏幸福378.615招商地产428.015金地集团363.316富力地产422.316中国中铁357.017华夏幸福376.017中信地产347.018雅居乐374.018富力地产346.919远洋地产368.419雅居乐324.020中国中铁329.020中国铁建298.521世纪金源319.521金科集团288.022中国铁建285.622绿城中国282.323荣盛发展270.023招商地产278.424保利置业268.724远洋地产268.725佳兆业239.025保利置业252.026金科集团239.026佳兆业246.027首开股份230.227蓝光实业237.028新城控股223.028融创中国235.829阳光城220.229新城控股230.030融侨集团217.030建业地产214.731金融街216.831海亮地产208.532和记黄埔215.732旭辉集团205.033九龙仓214.033中南建设205.034复地集团209.034龙光地产195.835蓝光事业206.435敏捷地产187.036旭辉集团181.036阳光城186.237宏立城177.837首创置业176.738敏捷地产170.038复地集团173.039深夜集团166.739首开股份170.040合景泰富165.040金辉地产167.041华侨城162.541海航地产166.342首创置业161.042升龙集团160.943新世界中国156.343九龙仓158.644中南建设155.044融侨集团141.945越秀地产153.645中天城投135.946卓越集团153.146路劲基建126.747海亮地产152.547合景泰富122.048海航地产151.648越秀地产119.149中粮地产151.449建发房产118.350建发房产150.550和记黄埔118.1 （数据来源：企业公告，经纬数据中心） 格局：强者恒强，集中度持续上升2013年以来，房地产市场增长迅速，大型房企销售势头足。据统计局公布数据显示，今年1-11月，全国商品房销售金额69946亿元，同比增长31%，而五十强房企销售总额达到21355亿元，同比增长36%，增幅超过全国水平。五十强房企中，碧桂园业绩增速靓丽，全年达成销售金额1097.3亿元，同比增长131%。从集中度上看，大型房企实现金额、面积集中度双双提升。相比2012年，2013年五十强房企入榜门槛再上新台阶。可以看到，从金额门槛来看，top10、top20与top50企业同比增幅分别达到20%、42%及48%。继2011年万科跨入千亿后，2012年绿地及保利也加入千亿军团阵营。与去年相比，千亿级别以上房企数量已由3家增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，超大型企业竞争格局加剧。与去年相比，300亿-500亿元级别房企的储备增多，新晋企业有中信、华夏幸福、中国中铁及世纪金源，原来的碧桂园、世茂房地产与融创业绩提升显著，销售金额已经迈升至500亿元以上。top50企业中，由于整体门槛的提升，金额在300亿元以下企业数量虽然不及去年，但均值有所提升。值得注意的是，百亿房企数量从2012年的55家增至2013年的73家，中骏置业、厦门禹洲等一批闽系房企进入百亿行列。图表：2014年品牌房企的发展策略公司策略内容万科1、试水国际化业务，通过和当地有经验的品牌开发商合作的方式，进入香港、美国、新加坡市场。2、从产品提供商向城市配套服务商转变，开展商业地产业务，着重社区配套商业。3、布局商业银行，为其管理的社区提供金融服务，另外通过此金融平台向其他产业延伸。绿地1、大力开拓国际化市场，进入韩国、澳洲和美国等海外市场。2、深度介入高端酒店业，以经营权互换的模式与国际品牌开展合作。保利1、聚焦一二线城市，以中心城市、中小户型普通住宅为主，快速周转，提高效率。碧桂园1、专注于一线城市近郊及经济发展潜力高的二、三线城市2、逐渐形成独特的全产业链的竞争优势，成立自己的物料、广告、活动公司或筛选机制，加快行政决策速度3、加快资产周转率，逐渐向标准化靠拢，从而令规模效应更大4、积极拓展海外市场，首次进驻马来西亚市场万达1、增加文化旅游产业方向2、稳步推进国际战略，试水海外业务管理模式华润置地1、加强内部管理和成本控制2、以刚性的市场需求和首置首改客户为导向，调整产品结构，提升资产周转率。世贸地产1、形成产品标准化为标准2、形成 “项目全生命周期的设计管理”的管理主线（数据来源：企业资料、经纬数据中心） 积极拿地扩张，进一步抢占市场份额，海外市场成新的战略重点品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与去年谨慎拿地不同的是，品牌房企针对一二线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。海外市场成新的扩张重点。万科、碧桂园持续加码海外扩张；绿地投资逾百亿元，将海外业务拓展到亚、澳、欧、美四大洲；万达集团投资近7亿英镑在英国伦敦核心区建设超五星级万达酒店；复星国际以7.25亿元买入纽约曼哈顿下城区地标建筑物第一大通曼哈顿广场等等。 有质量的增长成为更多企业的追求“有质量增长”包含两层涵义：首先是在规模和利润之间，企业将更注重利润的增长。今年底企业在定销售目标时，企业已经更多将“利润”放在首要目标，这两年增速较快的大型房企如世茂、融创就是典型。其次是产品的品质和质量。品质方面，企业将更加注重产品的精品化和高端化，典型的如恒大，在今年强势介入一二线城市之后，未来将开发出更适合大众的中高端产品；质量方面，企业将更加注重产品线的标准化流程，以防止规模扩张中出现的产品质量问题。 资本涉足银行俨然成风早在2010年前，合生创展、侨鑫集团、珠海华发、香江集团、世纪金源等多家开发商均各自参股了不同银行。有房企甚至入股多家银行，比如绿地集团先后入股辽宁盘锦商业银行、锦州银行、上海农村商业银行、呼和浩特市商业银行等。今年10月26日，越秀地产对外宣布向创兴银行全体股东提出部分要约收购，收购其75%股份。紧随其后的是，万科通过旗下子公司以基石投资者身份参股徽商银行股份有限公司，认购8.84亿股，耗资30亿港币。 房企战场扩大至商业、旅游、文化等多种业态领域近年来，随着国民经济蓬勃发展，居民消费水平日益提高，城乡居民储蓄不断增多，消费需求逐步升级，促使更多企业向商业、旅游、文化、体育等多种业态地产涉足。11月27日，万科首个自主研发的城市综合体金隅万科广场在北京昌平正式试营业。这一建筑总面积约14万平方米的项目由北京万赢商网科和金隅嘉业合作完成，两者各占50%股份。金隅万科广场的项目筹建及招商运营由万科负责，这亦是万科进军商业地产的首个标杆性产品。今年以来，万科、华远、首创、永泰等在内的十多家房企纷纷宣布进军商业地产。据中国指数研究院统计，2010年以来，百强房企纷纷介入旅游地产领域，世茂、万达、雅居乐、恒大、碧桂园等知名企业对旅游地产的开发力度明显加大。在全国300个超百万平方米规模旅游地产项目中，百强房企占比为23.4%。2014年，万达集团更明确商业与文化旅游的双轮驱动模式。三、城市规划调整3.1佛山市城市总体规划（2012-2020）城市性质：全国先进制造业基地，国家历史文化名城，珠三角核心地区辐射粤西沿海、西江流域的商务、物流中心和交通枢纽。规划期限：2012-2020年，其中近期为2012-2015年，远期为2016-2020年发展目标：“先进制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽幸福家园”。阶段目标：至2015年佛山gdp将超万亿元，2020年gdp将超过1.7万亿元。社会保障覆盖率和保障性住房建设计划完成率2015年前都将百分百完成。城市规模：2020年，佛山市域常住人口910万人，城乡建设用地1155.69平方公里；中心城区常住人口220万人，城乡建设用地218.77平方公里，城市建设用地217.16平方公里。城镇空间结构：形成“双环、四轴、三心、五组团、多个重点镇街”的“强中心、多组团”网络型城市空间结构。佛山市城市总体规划（2012-2020）市域城镇空间结构规划图 1个市级主中心：即中心城区，包括禅城区行政辖区、南海区桂城街道和狮山镇罗村社会管理处行政辖区、顺德区乐从镇行政辖区，总面积为361.66平方公里，重点打造城市高端服务功能平台。 2个市级副中心：大良-容桂副中心，重点建设顺德新城，进一步提升区域综合服务功能；狮山副中心，重点建设佛山国家高新区，打造产学研一体的高新技术产业中心，建设佛山市产业新城。 5个区级中心：指西南组团、高明组团、大沥组团、西樵组团、北滘陈村组团，提升综合服务功能，带动周边镇（街）发展。 其他重点镇（街）：包括里水镇、乐平镇、芦苞镇、大塘镇、南山镇、白坭镇、丹灶镇、杨和镇、明城镇、更合镇、九江镇、龙江镇、勒流街道、杏坛镇、均安镇15个镇（街），是城乡统筹的重要载体，通过整合城乡资源，辐射带动周边村庄共同发展。 构建两条发展环带：依托佛一环交通廊道，整合中心城区与周边镇（街）发展空间，形成佛山内环城市发展带；依托珠二环交通廊道，整合市域重要产业园区，形成佛山外环产业发展带。 打造四条发展轴线：依托铁路、城际轨道、城市轨道、高速公路交通廊道，形成2条东西向承接广州、辐射中心城区和其他城市组团的发展轴线，2条南北向整合中心城区与周边城市组团、重点镇（街）的发展轴线。3.2中心城区城市空间结构：“一环、两轴、四心、多节点”佛山市城市总体规划（2012-2020）中心城区规划结构图 一环：指东平河、佛山水道及两岸构成的环城生态景观环。 两轴： 城市综合发展主轴线，指连接千灯湖金融服务中心、祖庙商业文化中心、佛山新城中心，以多种高端服务功能为主的城市综合发展主轴线；季华路-魁奇路发展轴线，是指沿季华路、魁奇路形成的城市商业商务发展轴。 四心：包括佛山新城中心、千灯湖金融服务中心、绿岛湖都市产业中心和祖庙商业文化中心，“三新一老”支撑“强中心”战略实施。 多节点：包括三山低碳新城、佛山西站交通枢纽、禅西新兴产业基地、张槎智慧新城、乐从家具国际服务中心、平洲综合服务中心。 近期建设重点地区：建设3片市级重点发展地区，包括佛山新城、广东金融高新技术服务c区、季华路城市大客厅片区。建设2片市级生活改善地区，包括佛山老城片区、澜石片区。建设13片重要产业区，包括中国陶瓷总部基地/沃德森总部、罗村新光源产业化示范基地、佛山软件产业园/佛山创意产业园、南庄新能源汽车产业园、佛山物联网产业园、国通物流城、澜石不锈钢总部、佛山新城中央商务区、千灯湖商贸圈、季华路商业街、佛山国际家居博览城、罗南生态园、绿岛湖生态休闲区。 近期建设重点设施：包括佛山新城综合枢纽、佛山西站、城南汽车站、南庄客运枢纽站、东方广场首末站等交通设施，环市片区小学、澜石小学、城南小学等公共服务设施，中国国际家居博览城、万达城市综合体、义乌饰品城等商业服务设施。3.3 “雄狮计划”南海中部崛起三年行动实施意见（20132015年）事件：3月17日，佛山宣布“并镇”撤销南海罗村街道，将其并入目前全市经济实力最强的南海狮山镇，同时将南海大沥的五个村居纳入狮山管辖。同月26日，狮山镇举行了区划调整后各社会管理处的揭牌仪式，意味着“大狮山”正式起航。总体目标：力争到2015年，中部片区固定资产投资超1000亿元，其中工业投资超过350亿元，实现地区生产总值超1000亿元，税收超100亿元，狮山镇成为全国产业经济重镇，南海高新区创建国家级高新区。主要任务： 打造创新型产业集群：未来三年投入338亿元，推动先进制造业发展和传统产业转型提升。大力构建“以光电产业为特色品牌，新材料、环保产业、生命健康等产业为战略增长点，高端装备制造、汽车及零部件、智能家电等基础产业为重要支撑”的“1+3+3”产业布局，持续引领区域产业向智能化、服务化、低碳化攀升。 加速城市建设优化升级：按照构建产城人融合示范区的总体要求，深入推进城市升级三年行动计划，未来三年投入417亿元，完善中部片区城市配套设施建设，重点围绕狮山中心城区，打造成为南海高新区中心区域，加快中部片区的城市化进程。 建设高品质狮山中心城区。加速推进狮山新城市中心重点公共配套建设，依托博爱湖、城市综合体、南海中央公园、市民服务中心、新医院等重点项目，以岭南文化为精髓，与城市多元功能相渗透，以绿色低碳理念为引领，与城市产业发展相融合，完善国际化商务配套、打造高品位居住社区、建设生态化绿色园区、启动循环经济示范工程，倾力打造创新型、国际化、幸福乐居的生态品质新城。 打造南国桃园都市生活带。结合南国桃园现有旅游资源，整治周边环境，以南国桃园为核心，打造“泛南国桃园”片区。结合松岗、官窑城区的改造提升，打造“松岗南国桃园官窑”都市生活带。 全面提升光明新城建设。全力推进“佛山西站”、孝德湖等重点项目的建设。通过工贸大道、禅西大道北沿线、罗村大道北沿线、机场西路等路网建设，完善中部片区公共交通转乘的立体网络，拉开成城市发展格局，并率先将光明新城建设成为中部片区“产城人融合”的示范区域。 加快建设广佛新世界都市综合体。致力打造南海区旅游、体育、现代服务业以及居住的综合体，首期进行原球会以及体育设施的升级改造，发展近40万平方米的低密度住宅和中低密度住宅，区内将建设高山景区、湖岸区、山林区等不同特色的分区，配套绿道、活水公园等公共设施。 加快交通基础设施建设：未来三年投入235亿元，推进佛山西站交通枢纽城和园区路网建设，解决中部片区交通瓶颈问题。 构建高效公共服务体系：未来三年投入51亿元，发展科技企业孵化器和产业载体，搭建产业技术创新平台，积极创新公共服务平台的建设和服务机制，提高政府的服务效率。3.4 佛山新城（中德工业服务区）和乐从镇正式融合事件：2013年12月11日，佛山新城（中德工业服务区）和乐从镇正式融合，乐从镇纳入佛山新城，佛山新城委托顺德区管理，实行区镇融合、联动发展。至此，佛山新城拥有宽广的空间和强劲的产业后盾，而商贸强镇乐从则突破“镇”的限制和束缚，掀开了由镇变城的新篇章，在更高的平台上发展向前。调整内容：在管理体制上，佛山新城（中德工业服务区）委托顺德区管理，顺德区委书记兼任佛山新城（中德工业服务区）党工委书记，佛山新城（中德工业服务区）管委会主任挂任顺德区委副书记。乐从镇纳入佛山新城（中德工业服务区）统筹开发，融合发展。规划利好：为“顺德制造”提供“德国服务” 在中介服务方面，中德工业服务区与排名前五位的知识产权法律事务所飞任颜特舒拉知识产权法律事务所（vjp）合作的办事处已开业，今后还将设立国家级“知识产权维护援助中心”与知识产权法庭；德国tv莱茵集团进驻设立检测机构。 在国际商务服务方面，引进了德国对外贸易经济协会中国办事处，并与德国工商会ahk建立了合作伙伴关系。 在科研和公共创新平台方面，与德国弗劳恩霍夫协会（欧洲最大的应用科学研究机构）合作的佛山中科院产业技术研究院已初步建成； 服务区还将打造投资额约30亿元的中德高技术服务平台和中德高技术实验园两大科研载体，引进300500家高技术企业和科研机构。与西门子合作建成产业链创新聚集平台。 另外，还由国家航天科工集团、华为公司等多家公司发起，联合多家企业共同组建佛山云制造产业联盟，初步建成了云制造公共服务平台等。 在职业人才培训方面，中德工业服务区与德国f+u培训中心、佛山中德职业技术学院西门子自动化技术示范中心，以及德国凯勒数控仿真实训平台等开展双元制职业培训，该学校名为中德双元职业培训学校， 建筑面积约2万平方米，办学规模约2000人，项目定位引入德国的“双元制”职业教育机构，为中国和欧洲企业提供针对性、“订单式”职业培训服务。中德工业服务区部分现代服务业项目： 中德工业服务园 投资总额50亿元，净用地面积约10万平方米，将打造成为国际技术转移中心、中欧科研培训中心等。 中德双元职业培训学校建筑面积约2万平方米，办学规模约2000人，项目定位引入德国的“双元制”职业教育机构，为中国和欧洲企业提供针对性、“订单式”职业培训服务。 高技术服务平台位于佛山新城cbd一期，建筑面积约为20万平方米，将主要吸引高技术企业和研发服务机构类单位进驻。 欧洲技术交流和转移平台引进欧洲先进科研机构、高新技术企业的技术成果，促进欧洲先进技术开拓中国市场与中国企业进行产业对接。四、2013年佛山一级市场运行态势4.1土地成交大涨，地价创历史新高（数据来源：经纬数据中心）土地市场月度成交情况对比1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计宗数29351081014131419361432234占地（万）97913020485226377013037153791建面（万）32623110033136175841122193641304812391楼面地价（元/）1803345514855094208521563828356517593344212226592611（数据来源：经纬数据中心）据统计，2013年佛山土地市场各项指数均呈上升趋势，土地出让金收入总额超642.2亿元，环比去年涨幅逾五成，名列全国拍地城市第八位，并首次跨入全国城市前十。总体楼面地价也达到2611元/，涨幅18%。土地成交宗数增长44%，成交占地和建面均升幅近25%。根据图表显示，图中出现两个拐点，分别是2009年和2013年，两者都明显表现出地价大幅攀升的迹象。这两个时期均为市场萧条过后的回复时期，09年下半年土地复苏后致使2010年的地价攀升及二级市场飞涨， 2012年下半年一级市场重新走高后，紧随的2013年在一、二级市场亦表现大热，市场大有故态复萌之势。然而不同的是，2010年的楼市燥动被政策压抑，而2013年的政策表现却大有“放水”之势，预计政府在2014年的政策层面不会过于严厉，且经历了前几年的政策风波，发展商在应对市场变化时亦变得更为谨慎理性，因而我司预计这股楼市热潮仍有望在2014年延续。4.2规模地块增加，品牌房企热衷开发大型社区各年度成交地块总体规模对比（除工业及公建用地）计容建面/宗数2009年2010年2011年2012年2013年5万方以下1045255711165-10万方162426234210-15万方161316252015-30万方172314253830-45万方7106121145万方以上117177合计171129118163234（数据来源：经纬数据中心）由上表可以看出，计容建筑面积超30万以上的项目达18个，这些大型地块多位于南海桂城、三水河口旧改片区以及其他新城片区等城中心热点版块。而竞得这些地块更多的是知名品牌房企，如保利、万科及绿地等。品牌房企投资大型地块，建设大型社区有利于生活氛围的形成，并且带动周边商业的发展，因而大型地块集聚的区域，多成为片区内未来的生活居住中心。4.3房企疯狂抢地，地王频频刷新各年度地块溢价率对比（除工业及公建用地外）（数据来源：经纬数据中心）各年度楼面地价对比（除工业及公建用地外）地块宗数1500以下1500-25002500-35003500-45004500-55005500-65006500以上2009年92442462212010年69291566252011年52371185142012年515033188212013年8153332410429（数据来源：经纬数据中心）从2012年下半年土地市场开始复苏至今，佛山土地市场由回暖到变热，区域中心的地价屡屡被刷新，地王频频出现。从年度溢价对比中可以看出，2013年的高溢价（151%以上）地块已回复至2009和2010年的水平，且从绝对值水平来看，地块宗数超过20宗，较2009年高35%。虽然整体地价已远超2009年，但开发商对优质地块的追逐永无止境。但是从整体市场氛围来看，2009年的土地市场尚在起步阶段，地价仍处于较低水平，底价成交的项目仅24%，大部分地块均受到开发展的角逐，令市场达空前盛况；而时至今日，政府对地价已难有低估可能，地块的起拍价已相对较高，除对部分优质项目会表现狂热追捧外，近半地块仍多以底价成交。从年度楼面地价对比表格中，明显可以看到近年来地价的持续攀升情况，除却21块为“蚊型地块”外，今年的6500元/以上仍有8块为大宗用地。仅3年时间，3500元/以上楼面地价的地块已占总数比例，已从2009年不足7%升至2013年接近3成，楼面地价的快速攀升主要基于中心区优质地块的拉动，然而中心区楼价的上升幅度已难以承接部分地王项目，地王项目唯有另僻蹊径方能实现价值。4.4房企高调进驻，确立楼市新兴板块听音湖三水新城大良东区绿岛湖罗村狮山中心结合政府出台的片区规划，以及今年的土地成交热点板块，逐渐形成了多个房地产的新兴板块，包括以下区域：绿岛湖：禅西新城相关规划在2013年正式出台，禅城区房地产“西进”势头明显，且禅城区政府等系列动作，亦预示着片区价值的升级。除早期的和记黄埔地块外，今年招商地产亦在片区内以6201元/高价拿地，加强了消费者对区域的信心。罗村、狮山中心：2013年出台的大狮山计划，令土地市场掀起一股狮山热，年内大狮山共拍得15块商住用地，其中以罗村和狮山中心最为热门。仅罗村即已拍得7块地，吸引招商、奥园、力迅、花伴里、时代等多个品牌发展商进驻，楼面地价更是突破4300元/；而狮山中心亦吸引了欧浦、合众创展、奥园等多个发展商进驻，3公里直径范围内即已有8个项目，未来竞争异常激烈。听音湖：听音湖片区在2013年加速发展，片区内基建工程开建，从8月份至今已推出3块用地，预计未来将有多块用地入市。三水新城：2013年保利进入三水市场，在三水新城一次性拿下3块用地，总建超70万，另外位于三水新城的广佛肇轻轨工程预计2015年通车，三水政府对亦取得国开行100亿资金建设新城，令本来不被市场看好的三水新城有了新的转机。大良东区：大良东区的规划在早期就已有，但随着金地天玺的热销，及南方智谷顺利招商引资，从去年起即吸引各大房企相继进驻，至今已有宏鼎、君怡、绿地、华侨城等发展商进驻，华侨城更计划在该片区打造游乐园，令区域热度更次升温。4.5品牌发展商加速扩张，区域竞争越趋激烈2013年佛山重点品牌发展商情况在售项目储备项目发展商区域板块项目类型2013年成交面积（万）2013年销售总额（单位：亿元）区域版块项目类型总建面(万)华南保利禅城张槎保利香槟花园住宅21.5三水三水新城保利荷花世界项目商住70.3南海大沥保利中央公馆住宅4.874.6里水保利紫山别墅2.64.6南海桂城保利西雅图住宅59松岗保利东湖林语住宅4.22.9顺德大良保利中环广场综合体7.37佛山新城保利东湾综合体11.615.81狮山仙溪水库项目商住25.58容桂保利外滩一号住宅3.82.7保利百合花园住宅0.020.012顺德大良保利中悦花园住宅12.7乐从保利拉菲住宅2.532.4合计9个38.9241.522合计4个142香港保利禅城亚艺保利天玺住宅1.11.3顺德伦教顺德立交地块综合体48.1顺德龙江保利上城住宅4.93合计2个64.3合计1个48.1万科禅城南庄佛山万科城住宅5.84.9南海桂城桂城金融c区三地块综合体107季华路佛山万科广场综合体2.53.5南海桂城万科金域蓝湾住宅7.38.1桂城南海万科广场综合体2.43.0桂城万科金色领域商业35顺德陈村万科缤纷四季2住宅15.3里水万科金色溪谷住宅1.91.6顺德陈村万科水晶城住宅9.110.6陈村万科缤纷四季住宅6.96.3大良德胜商务区f06地块综合体45.3大良万科新城湾畔住宅0.060.05万科天傲湾住宅1.62.8伦教万科沁园住宅31.8合计10个40.5642.65合计3个202.6招商禅城魁奇路依云上城住宅4.24.8禅城禅西新城绿岛湖项目商住14.84南海桂城a 27街区01地块综合体16.2南海桂城依云天汇住宅8.210.4九江大正路地块商住23.83罗村北湖一路地块商住29.8狮山依云曦城住宅5.55.2顺德大良依云郡花园商住22.7乐从依云国际商业10.3顺德佛山新城依云水岸住宅35.2乐从乐从招商项目商住8.9合计4个20.925.6合计7个58.1中海南海千灯湖中海千灯湖1号住宅11.718.0南海桂城平洲丰富新城旁项目商住13.3桂城中海万锦东苑住宅1.31.8桂城a18街区虫雷岗地块商住33.1桂城中海锦城住宅17.316.7里水草场村项目商住25.3大沥中海金沙湾住宅1.53.5合计431.840合计3个48.4碧桂园禅城佛山新城碧桂园城市花园综合体3.84.5顺德北滘广西西线东2号地块住宅13.4南海大沥碧桂园山水桃园住宅0.70.7顺德容桂容桂碧桂园住宅21.9北滘顺德碧桂园住宅5.47龙江碧桂园豪庭住宅7.85.4高明高明大道高明碧桂园别墅3.03.6合计6个23.719.9合计1个13.4雅居乐禅城亚艺雅居乐曼克顿山住宅0.090.12顺德北滘雅居乐国际花园住宅13.1南海盐步雅居乐御景名门住宅9.611.0西樵雅居乐都荟天地住宅6.64.0北滘北滘新城地块住宅30.8顺德乐从乐从雅居乐花园住宅3.83.7大良顺德雅居乐花园住宅0.90.8三水三水新城三水新城项目商住10.7三水三水新城雅居乐雅湖半岛住宅2.52.0合计4个14.511.7合计3个54.6（数据来源：经纬数据中心）2013年佛山房地产市场全面复苏，多家品牌发展商重返一级市场，并投入大量资金进驻热点版块。保利地产今年的项目将达13个。保利紫山国际、保利中央公园(三水项目)、狮山项目将在2014年开盘。继去年进驻三山新城和佛山新城后，保利把目光投至三水新城、大狮山上，再度进驻新的规划热点区域，本年度共计斥资22.6亿取得3块用地，总建达128万。万科地产今年可售项目也将有望达到13个，2013年竞得的金融c区地块，总建达107万，其商业用地更达60万，是万科至今在佛山开发的最大型项目，该项目落地带动金融高新区的商务氛围，并证明万科在区域的实力与地位。招商地产，商业、住宅两不误，去年招商地产除了收入4宗商住地块之外，还收购了佛山凯达城51%股权，从而获得金融高新区c区2.95万商服用地，建成后佛山招商总部或会搬迁至此。另外依云国际和依云置地中心都是纯商业项目，其中依云置地中心将建商业中心。在佛山开发步伐稳健的中海地产，去年拿地也相当积极。先以6787元/，溢价101%拿下平洲地块，12月底又以超8290元/，溢价近6.3亿元获取里水地块，两地块均为所在区域的单价地王。4.6 2013年总价及单价排名2013年土地成交总价地王前十位品牌成交价(亿）起拍价(亿）楼面地价（元/）溢价率总用地(万)总建面(万)区域万科地产41.7241.6238990%24.52107金融高新区能兴地产34.5154540130%43.2976佛山新城中海地产20.9514.66829043%6.6525.27里水越秀地产17.729.03734696%5.624.12祖庙金地地产17.546.837700157%6.5122.78盐步金地地产13.857.42742387%4.9118.66季华路吉爵投资13.2512.722954%18.0457.73里水招商地产13.26.55807103%7.122.73德胜新城丰树集团12.9612.9629140%12.7144.48桂城雅居乐地产12.25.753960112%9.3430.81北滘（数据来源：经纬数据中心）2013年土地成交单价地王前十位品牌楼面地价（元/）起拍价(亿）成交价(亿）溢价率总用地 (万)总建面(万)区域中铁房地产9418 6.11