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第七章物业管理重要文件 一个物业区内的最主要的文件至少应该有业主公约 业主委员会章程 物业管理公约 业主大会议事规则 住户手册等 这些文件是物业管理正常运作的保证 也是对物业管理立法的补充 1 一 业主公约 一 业主公约的概念业主公约 是指由业主和非业主使用人承诺的 对全体业主和非业主使用人具有约束力的 有关业主和非业主使用人在物业管理区域内使用 维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则 2 物业管理条例 第17条规定 业主公约应当对有关物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定 业主公约对全体业主具有约束力 建设部印发的 业主大会规程 规定 业主公约应当对有关物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定 3 为了贯彻 物业管理条例 推动建立业主自我管理与自我约束的机制 维护全体业主的共同利益 建设部在2004年9月6日以建住房 2004 156号文公布了 业主临时公约 示范文本 供建设单位制定 业主临时公约 参考使用 南昌市房产管理局在2004年3月11日以洪房字 2004 8号文印发了 业主临时公约 示范文本 同文印发的还有 前期物业服务合同 示范文本 4 二 制定业主公约的法律依据1 宪法 第51条规定 中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候 不得损害国家的 社会的 集体的利益和其他公民的合法的自由和权利 2 民法通则 第八十三条规定 不动产的相邻各方 应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的精神 正确处理截水 排水 通行 通风 采光等方面的相邻关系 5 3 物业管理条例 规定 业主在物业管理活动中须履行的义务之一是遵守业主公约和业主大会议事规则 4 根据建设部2001年第94号令 城市异产毗连房屋管理规定 第5条规定 所有人和使用人对房屋的使用和修缮 必须符合城市规划 房地产管理 消防和环境保护等部门的要求 并应按照有利使用 共同协商 公正合理的原则 正确处理毗连关系 第6条规定 所有人和使用人对共有 共用的门厅 阳台 屋面 楼道 厨房 厕所以及院落 上下水设施等 应共同合理使用并承担相应的义务 6 三 业主公约的特征1 业主公约的主体是全体业主 2 业主公约的客体是物业使用 维修以及其他物业管理等方面的行为 3 公约的内容是有关物业使用 维护与管理等方面的权利义务的规定 其中 既有法律 法规 规范的内容 也有公共道德的内容 4 公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握 5 公约经业主签约或者业主大会审议通过而生效 对物业管理区域内的全体业主和物业使用人具有约束力 7 四 业主公约订立的原则1 合法性原则 2 整体性原则 3 民主性原则 8 五 业主公约订立的程序1 房地产开发企业或者物业管理企业组织有关人员学习研究国家和当地人民政府的有关法律 法规 特别是建设部制定的业主公约 示范文本 2 综合所管物业管理的实际情况 依照建设部 示范文本 的基本内容 制定出所管物业管理项目的业主公约 草案 3 召开业主大会 将业主公约 草案 提交业主大会讨论 修改 4 业主大会讨论通过业主公约 5 业主签字 业主公约生效 9 六 业主公约的生效需具备法定的条件1 经业主大会讨论通过生效 2 经业主签字后生效 七 业主公约的基本内容1 物业区域基本情况2 业主大会的召集和决定住宅区重大事项的方式3 业主的权利 义务4 业主应付的费用5 违约责任6 其他事项 10 八 违反业主公约的行为以及纠正违约行为的方法违反业主公约的行为一般有 1 房屋装饰装修时违反业主公约的行为 2 搬迁时违反业主公约的行为 3 日常违反业主公约的行为 纠正违约行为的方法有 1 规劝 2 制止 3 批评 4 警告 5 按照物业管理制度处理 6 提起民事诉讼 11 二 业主委员会章程 一 业主委员会章程的概念和特征业主委员会章程 是指业主委员会必备的规定业主委员会组织及活动的基本规则的书面文件 是以书面形式固定下来的业主共同一致的意思表示 业主委员会章程具有以下基本特征 1 是业主委员会设立的最基本条件和最重要的法律文件 2 是确定业主委员会权利 义务关系的基本法律文件 3 是业主委员会实行内部管理和对外进行交往的基本法律依据 12 二 业主委员会章程的记载事项1 必要记载事项2 任意记载事项 三 业主委员会章程的基本内容1 业主委员会基本情况2 业主大会和业主代表大会3 业主委员会的产生及其职责4 业主委员会会议5 业主委员会委员6 业主委员会经费和办公用房7 业主委员会的换届和终止8 业主委员会诉讼9 业主委员会公章使用管理10 其他事项 13 三 物业管理公约 一 物业管理公约的概念物业管理公约是物业所有人 业主 和使用人与物业管理公司共同签署并承诺共同遵守的行为守则 二 物业管理公约的特征1 物业管理公约的制定主体是业主委员会和物业管理公司2 物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为规范的法律文件3 物业管理公约必须经过行政主管部门的核准 14 三 物业管理公约与业主公约的区别1 业主公约是由业主委员会起草 经业主大会 业主代表大会 通过生效 业主公约的主体是业主 物业管理公约是由业主委员会和物业管理公司共同制定 物业管理公约的主体为物业管理公司和业主 2 业主公约只对业主的行为有约束力 不涉及对物业管理公司的权利 义务的设定 物业管理公约对业主和物业管理公司都有约束力 3 业主公约可以不必经每一位业主签署 也就是说只要达到法定的条件业主公约就生效 并对每一位业主具有约束力 物业管理公约必须由物业管理公司与每一位入住的业主签署 没有签约则对双方没有约束力 15 4 业主公约在建设部的决议和我国的一些地方性法规中有明确的规定 如深圳 上海 物业管理公约 目前无任何法律 法规和规章有此说法 5 业主公约有政府制定的示范文本 有的地方的示范文本条款齐全 物业管理公约无专门的示范文本 北京市国土资源和房屋管理局发布的 内销商品房房屋使用 管理 维修公约的基本内容 有点类似于物业管理公约 但没有冠以物业管理公约的名称 也不是示范文本 16 四 物业管理公约的基本内容1 公约主体和物业基本情况2 物业管理3 业主的权利与义务4 物业管理费及其他费用5 违约责任6 纠纷解决方式7 其他事项 17 四 业主大会议事规则业主大会议事规则是对业主大会行为做出的规范化约定 具有法律效力 主要包括以下内容 一 业主大会的议事方式 二 业主大会的表决程序 三 业主投票权确定办法 四 业主委员会的组成和委员任期 五 其他需要依法作出约定的事项 18 五 住户手册住户手册是为了让业主和使用人了解物业管理区域概况 物业管理企业的职责权限 管理维修内容 服务范围以及业主或使用人的权利 义务和应注意事项的文书 住户手册 一般包括以下内容 1 住宅小区概况2 物业区域管理机构3 住户须知4 物业管理规定