2017年广西房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的含义试题.doc

2017年广西房地产估价师理论与方法：假设开发法的含义试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日起计算。 A：工程竣工 B：物业验收合格 C：购房人实际入住 D：开发企业向购房人交付房屋 E：执行层的组织协调 2、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产 2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。 A2700.8 B2800.1 C2800.8 D2817.73、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。 A上升 B下降 C不变 D升降难定 4、对于共有房地产的转让，需要其共有人_。 A全部同意 B超过50%同意 C超过2/3同意 D有人同意就行5、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。 A全面覆盖 B大量定制 C市场专业化 D产品专业化 6、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为【2006年考题】 A：036 B：122 C：278 D：325 E：工业用地的监测点评估价格 7、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为_。 A8.8% B10% C18% D18.6% 8、若某房地产投资项目的表面收益率为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该项目房地产投资的实际收益率为。 A：926 B：10 C：1132 D：12 E：借款合同 9、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用_。 A条形基础 B独立基础 C箱形基础 D桩基础 10、目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年为结息日。 A：1月30 日 B：3月30日 C：6月30日 D：12月30日 E：执行层的组织协调11、我国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的后可不再提取。 A：5 30 B：10 30 C：10 50 D：20 50 E：执行层的组织协调 12、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是(2008年试题) A：税前现金流=有效毛收入-经营费用 B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C：税后现金流=税前现金流-所得税 D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同 13、某地块为一带有陈旧建筑物200 的空地，地价为2 500元，面积为400。拆除建筑物费用为150元，残值50元。则该地块总价为万元。 A：98 B：52 C：54 D：103 E：工业用地的监测点评估价格14、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为_万元。 A16 B18 C20 D22 15、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为万元。 A：2400 B：2410 C：2490 D：2500 E：工业用地的监测点评估价格 16、一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为（）m。 A1333 B6.66 C11.33 D8.66 17、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108和112，残值率为5，该建筑物2005年6月的现值为。 A：612.33万元 B：615.74万元 C：625万元 D：648.15万元 E：工业用地的监测点评估价格 18、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是_。 A中国房地产协会 B房地产估价师协会 C中国房地产估价师学会 D中国土地学会 19、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。 A物权 B知识产权 C人身权 D撤销权 20、某宗面积为3 000 的工业用地，容积率为08，楼面地价为700元现按规划拟改为商业用地，容积率为50，楼面地价为960元理论上应补地价【2004年考题】 A：78万元 B：882万元 C：1210万元 D：1 272万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与_万元的资金等价。 A2000 B400 C4000 D10000 22、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在_下的估价结果具有近似性。 A同一估价原则、同一估价时点 B同一估价目的、同一估价方法 C同一估价目的、同一估价时点 D同一估价原则、同一估价目的23、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、_申请确认。 A土地管理局 B房屋面积鉴定机构 C城市规划行政主管部门 D房产测绘单位 24、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指_。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策25、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75和80，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。 A：市场 B：财务 C：政策 D：经营 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于环比发展速度的公式，正确的是。 A：环比发展速度=计算期发展水平固定基期发展水平 100 B：环比发展速度=计算期发展水平固定基期发展水平 100 C：环比发展速度：(计算期发展水平+前一期发展水平) 100 D：环比发展速度=计算期发展水平前一期发展水平 100 E：执行层的组织协调 2、下列关于房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，表述正确的是。 A：按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取 B：注销登记不得收费 C：向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证书时，每增加一本证书可按每本80元收取王本费 D：经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取 E：房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费3、以下不属于房地产市场专业顾问的有_。 A建筑师 B精算师 C工程师 D律师 4、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为元。 A：80 B：160 C：200 D：240 E：执行层的组织协调5、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于_。 A货币证券 B信用证券 C商品证券 D资本证券 6、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为_元。 A1002.45 B1012.45 C1027.42 D1037.45 7、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是_万元。 A28.62 B29.16 C41.56 D48.24 8、基准收益率是导致投资行为发生所要求的_。 A最低投资报酬宰 B平均投资报酬率 C最低投资利润率 D平均投资利润率 9、_负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。 A承包商 B开发商 C监理机构 D建设主管部门 10、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括。 A：首席代理 B：买方代理 C：卖方代理 D：双重代理 E：借款合同11、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有_。 A其他商品的价格 B厂商对未来的预期 C生产技术的变动和生卢要素的价格 D政府的政策 E消费者的收入水平 12、在求取净收益中，运营费用包括。 A：房地产持有环节的税收 B：房地产折旧费 C：房屋保险费 D：房地产抵押贷款还本付息额 E：为承租人提供的服务费 13、某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为14万元，此后5年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%。价格每年上涨3%，报酬率为9%。则该宗房地产当前的价格为（）万元。 A229.067 B232.534 C185.676 D195.67314、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括等。 A：环境景观 B：距市中心距离 C：朝向 D：城市规划限制条件 E：地势 15、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。 A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值 B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同 C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税 D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估 E：在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估 16、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。 A：路线价 B：深度百分率 C：宗地形状 D：临街状态 E：土地形状 17、建筑装饰材料按_分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。 A建筑装饰部位 B制造工艺 C化学成分 D力学性能 18、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。 A：承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书 B：承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠 C：承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责 D：勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书 E：经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责 19、根据城市用地分类与规划建设用地标准(GB 501372011)，下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有。 A：广场用地 B：公用设施用地 C：道路与交通设施用地 D：商业服务业设施用地 E：公共管理与公共服务设施用地 20、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（） A0.18 B0.12 C4.09 D5.00 21、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为_万元。 A16 B18 C20 D22 22、下列会导致房地产的价格偏高的情况是_。 A政府协议出让土地 B购买相邻房地产 C卖方不了解行情 D设立抵押的房地产23、业主公约由制定并修改。 A：业主大会 B：