静态投资可行性分析.doc

4.0 项目经济效益分析4.1 项目基本要素本项目拟投资1.5亿元，建设安徽印刷物资商城、商务酒店、办公综合体。其中：1-4层为商城，地上二幢27层、一幢28层。计划开发总建筑面积60545平方米，其中商城10008平方米，办公楼30180平方米，酒店15126平方米，地下5231平方米，地下停车位420，建筑密度36.55%，绿地率14%，容积率为6.24，上述面积为规划设计面积，最终以规划审批的实际面积为准。4.2 总开发收益计算根据地块所处的位置，区域目前房地产市场现状，以及未来的发展趋势，预计其物业销售平均价格:商铺均价不低于8000元每平方米，写字楼均价不低于5000元每平方米。物业类型建筑面积可使用面积（）（除分配远东房产）均价（元/）销售金额（万元）商业10008720880005766.4写字楼4530644106550024258.3地下层52314231133位*3万/位399合计605455554530423.7收益额合计：30423.7由以上计算可得，在上列物业销售完毕的情况下，项目的开发总收益为304237万元。4.3 项目总投资各项成本费：本项目建设周期为2年，前期投资财务成本未计序号费用名称大 类面积/万平方米取值（元平方米）总额（万元）一土地出让金补偿费按可售房产面积12.8亩每亩200地价2560二前 期费 用报建费（配套、教育附加费）605451801089.8地质勘察费60545848.4规划设计费200.0消防专项费60545318.2测绘放线验收费60545530.3施工图审查费6054516.1三 工程建设成本土建工程费用5530618009955.1土建工程费用523128001464.7工程监理费605451060.5电增容管线费80.0自来水管网工程费40.0绿化景观工程100.0精装（45306-1200-9000）351065001755.3四合计17408.4万元五间接费用房屋销售费2%30423.7608.5开发管理费用1%19979.9199.8不可预见费2%19979.9399.6小计1207.9六总费用四 五18616.3万元4.4 静态投资利润本项目总投资18616.3万元，可销售房产51314平方米（去除分配远东公司房产），其中：写字楼44106平方米，平均售价每平方米5500元，写字楼销售收入：44106平方米5500元=24258.3万元。商铺7208平方米，平均售价每平方米8000元，商铺销售收入：7208平方米8000元=5766.4万元地下层收入：按可售车位133*3=399万元合计销售总收入：30423.7万元税后销售收入：27381.3万元静态投资利润：税后销售收入减项目总投资27381.3万元16438.8万元=10942.5万元4.5 投资回报率：10942.518616.3=58.8%盈亏平衡点分析：18616.327381.3=68%5.0 综论：由于本项目是工业用地集约利用项目，资金进入门槛较低，较同等地产项目，资金的财务成本低，虽然是受部分政策限制的商业地产，也是政府集约利用土地的一个新政，可以说是一个难得的项目。从项目盈亏平衡点分析，销售达到68%时就可以收回投资。从项目盈利最大值考虑，本项目应注重商铺市