运河两岸XX区段旧城改造工程可行性研究报告.doc

XX集镇整治项目可行性研究报告目 录1 概 述 11.1 项目总概况1.2 承办单位概况1.3 编制依据1.4 研究范围1.5 主要结论2 项目背景与意义 62.1 项目背景2.2 项目实施的意义2.3 土地储备及房地产市场概况3 项目范围与建设条件123.1 项目用地范围及现状3.2 建设条件4 总体规划和安置区划174.1 总体规划及空间布局4.2 地块控制与功能区划4.3 安置地块的选择5 工程方案235.1 改造工程总体目标5.2 安置房建设工程5.3 教育设施工程5.4 道路工程5.5 绿化及景观工程5.6 主要技术指标6 市政工程及配套设施316.1 给排水工程6.2 电力工程6.3 通信工程6.4 燃气工程7 环境保护与消防397.1 环境保护7.2 消防8 组织机构及人员编制418.1 项目开发模式8.2 机构及人员编制9 实施进度计划4210 投资效益分析4610.1 投资估算10.2 项目收益与资金平衡10.3 综合评价附 件（1） XX市土地储备中心与XX市XX区人民政府“合作开展土地整理城市改造工作协议”（2000年12月）（2） XX市土地储备中心与XX市XX区人民政府“合作开展土地整理城市改造工作补充协议”（2001年9月）（3） XX市XX区机构编制委员会 拱编20012号“关于成立XX市XX区城市建设发展中心的通知”及资金证明（4） XX市土地储备中心委托书（2001年4月）（5） 杭土储2001第66号、拱城建字2001第3号“关于要求经济适用房计划立项的报告”（6） 拱城发20011号“关于将湖墅北路区块列入政府储备土地前期开发计划的报告”（7） XX市人民政府公文处理简复单（2001年5月）（8） XX市人民政府办公厅 杭府纪要200238号“关于XX区土地整理工作等有关问题的专题会议纪要”（9） XX市计划委员会 杭计投资2000256号“关于下达长板巷等地块前期准备计划的批复”（10）XX市计划委员会 杭计投资2001533号“关于XX区城建发展中心建设经济适用房的批复”（11）XX市计划委员会杭计投资2003894号“关于同意调整XX区大浒弄地块前期准备计划的批复“（12）XX市XX区城市建设发展中心与XX市运河综合保护开发建设集团有限公司委托建设“协议书”（2004年4月）（12）湖墅北路(安全路-登云路)建设协议书（2007年2月）（13）小河路（莫干山路-登云路）委托建设协议书（2007年2月）（14）小河直街保护区委托搬迁协议（2007年4月）附 图（1） 项目区域位置图（2） 区域开发地块汇总图591 概 述1.1项目总概况项目名称： XX运河两岸（XX区段）旧城改造工程承办单位： XX市XX区城市建设发展中心用地范围： 西起和睦路、莫干山路、XX运河，东至上塘路， 南起大关路、德胜路，北至登云路（含娑婆小区）， 规划总用地384.54公顷。拆迁规模： 拆迁占地面积约180公顷（不包括已拆迁200公顷） 拆迁总建筑面积约200万平方米安置规模： 新建安置房总建筑面积58万平方米土地整理： 888亩（20072011年）项目主要内容：通过土地市场化运作模式，实施规划用地范围的旧城拆迁、土地整理、安置住房建设、城市道路建设以及公建建设等工程，为按期完成XX区城市综合改造打下良好的基础。1.2 承办单位概况单位名称：XX市XX区城市建设发展中心(以下简称“中心”)单位地址：XX市大关路101号法人代表：汤黎明注册资本：1000万元单位简介：中心成立于2001年4月，是XX区政府直属的全民事业单位，代表区政府“负责组织实施运河沿线等的旧城改造和土地整理工作”。中心的机构设置为四部一室，即前期部、动迁部、工程部、物业部和办公室。中心成立以来的主要职责是与XX市土地储备中心共同承担运河沿线四平方公里的土地整理和城市综合改造，即实施前期规划、拆迁安置、基础设施建设、安置房建设以及公建建设等工作。中心以“改变城市面貌，提升城区品位”为工作宗旨，积极改善广大居民群众的居住条件和生活质量，求真务实，为民造福，全心全意为人民服务。通过六年的努力，中心先后对热水瓶厂地块、大浒弄东片地块、娑婆桥地块以及A11、A30、A06、A07、大浒弄西等地块实施了拆迁改造，旧城改造工作成效显著。同时，积累了宝贵经验，基本形成了旧城改造的操作体系，有利于促进旧城改造工程的滚动发展。1.3 编制依据（1）XX运河（XX区段）两岸控制性详细规划调整（XX市城市规划设计研究院2002年5月）（2）XX市长乐居住区控制性详细规划调整（XX市城市规划设计研究院2004年6月）（3） XX市城市总体规划（国函200719号批复）（4） XX市人民政府令第153号XX市土地储备实施办法（2000年8月修正）（5） XX市人民政府关于XX市经济适用住房建设的实施意见（杭政20013号）（6）XX市城市房屋拆迁管理条例(修订案)（2002年5月）（7） XX市人民政府关于贯彻实施XX市城市房屋拆迁管理条例的若干意见（8） XX市人民政府关于贯彻实施XX市城市房屋拆迁管理条例的补充意见（杭政20041号）（9） XX市人民政府办公厅关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见（杭政办20067号）（10）中心提供的前期工作资料（11）我国现行的规范和标准1.4 研究范围鉴于XX运河沿线（XX区段）地块的旧城改造工程以“一次规划，成片改造，分步实施”为原则，并按照“运河东、运河西同步实施”和“由北到南，有序推进”的工作思路落实改造工程，其拆迁及安置房建设、土地整理出让和公建设施等建设范围都有一个逐渐扩大的过程。考虑到整个地块的改造工程实际启动运作已历时五年，本报告在兼顾整个规划区域旧城改造工程的同时，重点对今后五年（20072011年）的建设任务进行可行性研究，具体内容如下：（1）确定今后五年土地整理所需的拆迁地块、安置住宅地块及公建用地范围和面积。（2）提出今后五年经济适用房、教育设施等建设工程方案。（3）提出区域城市道路及景观带建设方案。（4）提出城市综合整治与保护开发重点项目方案。1.5 主要结论（1）为加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌、提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，保持经济社会的可持续发展，努力将XX区建设成为环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区，对运河两岸（XX区段）区块进行拆迁改造是十分必要和非常及时的。（2）在符合城市总体规划的原则下，旧城改造采取“分步实施”、“有序推进”的过程是稳妥的。同时，各项拆迁改造和建设工程必须坚持合理安排，注重两个平衡安置房平衡与资金平衡。（3）本着人民城市人民建的原则，通过旧城土地功能序列的替代和调整，采取有偿出让国有土地筹集资金用以旧城改造的方式是合理的。经预测，本项目今后五年的土地出让收益将达425826万元，与建设投资总额312435万元（不含贷款利息支出）持平并略有盈余。综合分析，运河两岸（XX区段）旧城改造和土地整理工程项目是可行的。项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标序号指 标数 据备 注1土地整理新增面积亩888可出让2总建筑面积平方米7650802.1其中：安置房平方米5823002.2 教育设施平方米 435802.3 公建设施平方米 915242.4 综保重点项目平方米 476803城市道路建设千米154绿地面积平方米5土地出让收益万元4258266改造建设资金需求万元3124357申请新增银行贷款万元 376818贷款利息累计万元 268489偿还原有贷款余额万元 8000010年末贷款余额（最大值）万元13254611项目盈余万元 65432 项目背景与意义2.1 项目背景跨入二十一世纪，随着人民生活水平的不断提高，人们对所居住城市提出了更高更新的要求，城市不再是一般意义上的生产中心、工作中心和居住中心，而是一个以人为本，以服务人为最高准则，人与自然和谐协调、完美融合，并能满足各类人群的发展愿望，为人们的生活、工作、学习和交往提供最舒适、最方便的场所。党的十六大确立了全面建设小康社会的奋斗目标，其中之一就是“可持续发展能力不断增强，生态环境得到改善，资源利用效益显著提高，促进人与自然的和谐，推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路”。XX区位于XX市区的中部，是XX市正在迅速崛起的经济大区、新兴的中心城区和底蕴深厚的文化大区。千年流淌的XX大运河在区内蜿蜒12公里，穿境而过，在两岸留下了众多的历史古迹和灿烂的文化遗产。但由于种种原因，运河两岸XX区块的原有住宅建筑大多较破旧，无配套设施，无绿化用地，农居、仓库等互相混杂，居住环境较差；配套公建（特别是配套教育设施）严重不足，区内道路不完善，且路面较窄；同时，区块内工业用地比重较大，部分乡镇企业分布混乱，其中大部分企业处于停产、半停产状态，有的已经破产，急需通过转变产业结构、调整土地性质，来解决企业破产后的一系列问题。为了加快推进区域城市化进程，进一步改变城市面貌、提升城区品位，改善广大居民群众的居住条件和生活质量，XX区委、区政府专门组建了城建发展中心，从事运河沿线等地块的旧城改造和土地整理。本项目的实施将充分发挥地处运河两岸的优势，抓住运河保护与发展作为XX市政府十大重点工程之一的历史机遇，通过对用地结构及路网的调整、绿化系统的完善和历史文化的挖掘，合理开发利用河道两岸的用地，建设较为完善的绿化系统和开放的公共空间，完善各项配套设施，营造良好的居住生活环境，从而将运河两岸（XX区段）基本建成环境舒适优美、交通方便快捷、设施配套完善、经济蓬勃发展、人民安居乐业的现代化大都市中心城区。2.2 项目实施的意义（1）项目实施有助于加快城市化进程，推动社会经济协调发展目前我国已进入城市化加速发展阶段，不失时机、积极稳妥地推进旧城改造以及城市经营，是实现加快城市化和提前基本实现现代化的重要组成部分。通过旧城改造扩大中心城市规模，增强城市辐射功能，使第三产业比重逐渐增加，吸引农村剩余劳动力进城就业，并可为离乡的农民进城定居和创业创造条件，为农民“退一进三”解决出路，提供就业机会和岗位。旧城改造是推进城市化健康发展的要求，也是盘活城市国有资产存量，促进国民经济良性循环和社会协调发展的重大举措。实施旧城改造将扩大消费需求，带动城市基础设施的投资需求，为国民经济的持续增长提供强有力支撑。通过运河沿线地块旧城改造以及企业搬迁、调整，运用综合开发手段，科学合理地调整区域用地性质，加大土地整理力度，体现“黄金地段”的环境效益；通过完善基础设施，优化开发环境，促进土地增殖，扩充城市建设的资金来源，从而为城市带来巨大的经济效益。（2）项目实施有利于改善城市生态环境，推动城市景观带建设城市作为人类的聚居地，受到人类生活和各项经济生活的强烈影响，使得城市的生态环境问题特别突出。长期以来，普遍存在的重生产发展，轻生活质量，重经济增长、轻社会发展的思想，使得城市的生态环境趋于恶化。在城市生态系统中发挥重要作用的城市绿地建设得不到重视。而绿地不仅仅是可有可无的景观装饰物，或者是仅供满足休闲活动需要的游憩地，而是维持一定区域范围内人类生存所必须的物质环境空间。本项目利用其独特的区位优势，按照运河开发与保护的要求，将重点保护小河直街传统历史街区、新建青莎公园、香积寺石塔公园，恢复香积寺庙，并以滨水景观面为基础，结合区内重要景观节点、标志性建筑或景物，形成高低错落、层次分明、主题明确、城景交融的现代城区风貌。（3）项目实施有利于落实城市规划，完善城市道路系统城市规划是城市发展的蓝图，是城市建设的龙头，城市规划的实施依赖于用地结构的调整和土地供给计划。然而在企业自行招商和存量土地分散进入市场的情况下，城市土地开发的散、差状况长期困扰着城市规划、城市建设和管理，影响城市形象和面貌。通过旧城改造项目的实施，实行规划优先的政策，加上集中统一的前期开发、城市道路等基础设施建设，城市规划的有关政策和要求可以得到切实的贯彻落实，有利于实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理，实现以规划规范建设，以规划调控建设，并能保证城市规划的顺利实施以及城市土地的合理利用。（4）项目实施有利于改善城乡居民的居住条件和生活质量随着十六大提出全面建设小康社会的奋斗目标，人们的居住状况将成为“小康社会”的一项重要的检验指标。城市居民奔小康不仅要体现在住房面积的增加上，更主要体现在居住品质的提高上。通过运河沿线地块旧城改造、拆迁安置，将显著改善区块内原有居住用地街巷狭窄、道路交通混乱、基础设施不配套、不能满足消防和卫生要求等问题，达到住房功能齐全、结构合理、居住舒适、环境优美的要求，打造“居住XX”品牌。2.3 土地储备及房地产市场概况我国是一个人多地少的发展中国家，加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，始终是我国现代化建设中的一个全局性、战略性问题。而资金缺乏则是制约城市建设的最大瓶颈，在旧城改造中，传统街区的保护、居民的拆迁安置、市政设施更新改造等，均需巨额资金。土地收购、储备、供应机制，在国外已运行了两百余年，积累了丰富的经验。国际上已有不少国家意识到政府储备土地的重要性，美国及欧洲许多国家把这种储备机制称为“土地银行”。最早发展的是荷兰阿姆斯特丹市，从1800年开始，该市在工商界的支持下，购置土地进行储备；此后，法国、瑞典等国的城市政府相继进行了土地收购与储备。英国则采用成立土地发展公司，实行与土地银行相似的机制。但不管如何，建立土地收购储备机制有其特定的目的：要么是为了实施政府的城市规划，促进经济发展，满足住宅建设需要；要么是为了抑制土地投机，垄断土地资源和获得土地资产收益。因而各国政府都采取了相应的立法手段，制定严密的法律措施，以保障该机制的运行。我国土地储备机制率先在深圳市和上海市得以实施。1996年9月，深圳市成立土地发展投资公司，后更名为土地投资开发中心，其业务以土地资产经营和土地开发为主；1996年11月，上海市成立土地发展中心，接受市政府委托实施土地收购、储备和出让工作。接着，XX、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市先后成立土地储备机构。其中XX市1997年8月开始筹建土地储备发展中心，10月正式挂牌定名为XX市土地储备中心。随后出台关于建立XX市土地收购储备机制的通知和XX市土地储备中心工作章程(试行)，并于1999年3月正式颁布XX市土地储备实施办法，2000年9月经修改后重新予以公布。这是我国首部正式出台的关于土地收购储备方面的政府规章，为土地储备制度作出了有益的探索。XX区政府在2000年就与XX市土地储备中心建立了开展土地整理和城市改造的合作关系，并由后者全权委托XX区城建中心负责办理和组织实施运河两岸（XX区段）地块的土地储备前期开发工作。2006年XX市土地储备中心共完成3596亩储备土地前期开发整理工作，达到土地出让条件，基本可以满足XX市区一年的经营性用地市场需求。2007年将是土地储备工作十分重要的一年。国家层面的最新政策陆续出台，尤其是土地储备资金的管理将有较大的变动和调整，政策的调整既是挑战，更是机遇，有利于土地储备工作的长远健康发展。近年来，XX房价的上涨幅度较快，主要是供求关系的严重失衡引起。土地资源紧缺，成为XX房价只涨不落的重要基础。2005年是XX楼市的转折点，房价的高速上涨受到抑制，房地产交易结构优化。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求已经开始降温，投资需求已经退潮。通过一系列的市场变化，XX楼市走向规范，走向平和理性，房价没有出现大起大落的情况，市场基本稳定。从长远发展分析，XX房价有较大的增长空间。在XX老城区的众多房地产板块中，XX区无疑是宏观调控前后最受关注的区域。目前运河边的楼盘多达20余个，总建筑面积为200万平方米左右，如果按照每套100平方米计算，那么今后将有2万余户家庭安家于运河边。把“居住XX”作为XX区四大品牌之一，是区政府近几年的主打目标之一，特别是位于XX区核心的运河两岸改造地块，对于这个特殊时期的楼市，意义非同一般。3 项目范围与建设条件3.1 项目用地范围及现状3.1.1用地范围XX运河两岸（XX区段）地处XX市区的北部，距市中心武林广场约4公里。规划用地范围西起和睦路、莫干山路、XX运河，东至上塘路，南起大关路、德胜路，北至登云路（含婆娑小区），规划总用地384.54公顷。3.1.2用地现状该区块原有居住用地主要集中在西部、南部，大多建筑较破旧，居住环境较差，尤其是配套公建严重不足；原有公建主要集中在上塘路沿线几区块南面，以商业、市场为主，布局分散、规模偏小、建筑质量较差，缺少停车场地；区块内原有工业、仓储用地比重较大，运河以西和以东均有各类企业分布，部分为乡镇企业，但与居住用地混合分布，大部分厂房、仓储的建筑质量较差，并占用规划城市道路及河道用地，其中大部分企业处于停产、半停产状态，有的已经破产；区块内原有道路（支路、小区级道路）不完善，断头路较多，且路面较窄，造成交通拥挤；区块内公园、绿地偏少，河道水质污浊，基本无河道绿化，环境面貌较差。3.1.3旧城改造概况中心组建以来，先后对热水瓶厂地块、大浒弄东片、娑婆桥地块以及A11、A30、A06、A07、大浒弄西等地块实施了旧城改造，已基本完成了运河以西余杭塘河以北区块、运河以东大关路以北区块、运河三河交汇区块约2.5平方公里的拆迁工作。据初步统计，累计拆迁居民3206户、农户951户、国有单位68家、集体企业33家，拆迁面积约100万平方米。同时，已基本形成两个配套齐全的安置房住宅小区小河佳苑和大浒东苑：（1）小河佳苑：总用地面积16.5公顷，总建筑面积地上38.62万平方米，地下4.04万平方米，总建住宅约3736套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园、小学、综合市场等。目前已竣工27万平方米、住宅约2851套、配套幼儿园1座，还有约7万平方米安置房及配套小学正在建设中。（2）大浒东苑：总用地面积10.34公顷，总建筑面积地上24.11万平方米，地下3.88万平方米，总建住宅约2970套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园、农贸市场等。目前安置房已全部竣工，其中已安置住宅约1686套共15万平方米，还有约12万平方米计划年内交付安置。在土地整理方面，已经累计出让552亩用于商品房开发建设，另45亩用于建设配套中学，即已建成的长征中学；并完成了三条城市次干道即丽水路、小河路、赵伍路（登云路-余杭塘河）以及金华路、紫荆路等十余条城市支路的基础配套设施建设。3.2 建设条件3.2.1区位条件XX运河两岸（XX区段）地处XX市中心的北部，该区块北靠拱宸桥（XX区区级行政中心），南接卖鱼桥（信义坊步行商业街），区内城市路网基本形成，对外交通十分便利，通过上塘路高架往南通达市中心武林广场、滨江区、萧山区，往北接石祥路，绕城公路，并与杭宁高速接通；通过德胜路往东到下沙经济技术开发区；通过莫干山路，往北接石祥路，并通达三墩、勾庄；通过XX运河，往南与钱塘江沟通，往北直达余杭、湖州、苏州。3.2.2自然条件XX区古代系海湾，半山为海岛，周围泥沙淤积逐成陆地，古有江涨之名。该区东北枕半山，XX大运河纵贯自南而北而人，地势东北高西南低。境东北多山岭，主要有半山、老虎山、青龙山、元宝山（黄鹤山）等，黄鹤山海拨319.2米；境西地势平垣，河道港渠纵横交错，XX大运河、宦塘河、古新河流经境内；余杭塘河、胜利河、康桥新河等与XX大运河沟通；上塘河由南而北折东出境。项目区块内现状平均高程4.5米。XX区属亚热带气候，温和湿润，年平均气温16.4左右；最热月（7月份）平均温度约29左右，一月份平均气温3.5，极端最高温度39.6，最低9.6。年降雨主要集中在3至4月份和7至9月份两季，年降雨量为1480.6毫米。夏、秋季有台风影响，夏季主导风以东风为主，平均风速2.3米/秒。年日照在18002100小时，无霜期250天左右。全区山地面积约占总面积的7，绿化覆盖面积1735万平方米(其中山林绿化复盖面积980万平方米)。3.2.3历史文化XX大运河贯彻南北，绵延1782公里，扬波逐流两千余载。它与万里长城交相辉映，闻名天下。XX大运河始凿于春秋末期。历代封建王朝基于政治、军事、经济的考虑而不断开挖，至隋炀帝时又经过三次大规模的修整和开凿，一条水运走廊终于建成。大运河的开通，形成了我国沟通南北的运输大动脉，以运河为中轴逐步构建了四通八达的运输网络，为加强南北联系，促进南北交流提供了便利。一大批名城重镇依河而兴，中国七大古都有四座在运河岸边。运河沿线成为当时国内最繁荣、最富裕的地区。XX区就位于XX大运河的最南端。大运河养育了XX儿女，XX区的发展变迁也见证了大运河的历史沧桑。XX区名胜古迹众多，有水田畈遗址、半山石塘战国墓遗址、拱宸桥、香积寺石塔、高家花园、洋关、珠儿潭、富义仓、小河直街、桥西名居、湖墅八景、欢喜永宁桥、祥符桥、半山桥等文保单位和遗址，也有泥马渡康王、康熙乾隆下江南等传说逸闻，留下了宝贵的文化遗产。XX区自1997年底开始，逐步理清和确立了建设运河文化的基本工作思路，并在1998年召开的中共XX区第三次代表大会上把“建设运河文化风景线”确定为XX区今后全区工作的奋斗目标和主要任务之一，明确提出，运河文化是历史留传的宝贵财富，也是该区在文化建设中独有的优势，必须充分加以利用，逐步使运河两岸绿起来、亮起来、闹起来、美起来，初步形成融园林、旅游、建设、商业等多种文化于一体的运河文化风景线，展现出XX新的时代风貌。以运河文化为主线，以文化商城等企业为龙头，加快建设运河文化广场和运河博物馆等一批重点项目，初步形成“一城二桥三街四中心”大文化产业格局，大力发展和壮大文化产业。近年来，XX区实施了文澜中学、大关游泳健身馆等文教体卫设施的建设，完成了运河文化景观带上的重要历史遗存高家花园的修复工作，培育和打造了一批精品亮点，真正打响了“文化XX”的品牌。4 总体规划和安置区划4.1 总体规划及空间布局4.1.1总体规划本项目区块城市改造以运河商务商贸中心为核心，以XX运河为纽带，与地块北面拱宸桥（区级行政中心）、南面卖鱼桥（商业中心）连通，沿运河结合文物古迹、历史遗存等，开发两大旅游功能区，规划配套完善、环境一流的四个居住区块。（1）利用本地块独特的区位优势、交通条件，开发运河商务商贸中心，辐射整个XX区，成为XX北部的繁华城市新区。（2）结合运河的开发与保护，重点保护小河直街传统历史街区、新建青莎公园、香积寺石塔公园，恢复香积寺庙，重点开发两大沿运河公建区块：一是大关路北部的运河旅游公建区块，以开发旅游公园(青莎公园、小河公园)及相关旅游服务公建为主；二是大关路南部的运河休闲活动区，以开发为旅游服务的寺庙、茶馆、酒吧、咖啡店、饭馆等服务性公建为主。（3）围绕运河商务商贸中心及沿运河旅游公建，规划三大一小四个居住区块（包括河东的大浒弄、长乐地块和河西的和睦、娑婆桥地块），并配以完善的公建设施。4.1.2空间布局规划景观空间以沿河景观面为基础，主要景观轴为主线，次要景观为次线，并结合区内重要景观节点、标志性建筑或景物，形成高低错落、层次分明、主题明确、城景交融的现代城区风貌。沿运河两岸低，并向两侧逐步抬高，具体表现在：小河直街传统历史街区，应以传统建筑保护为主，区内建筑层数控制在三层，规划运河休闲活动区，应以传统建筑为主，层数控制在三层，局部四层（丽水路西侧）；住宅靠近运河以多层为主，两侧300米范围控制在小高层，外侧则以小高层、高层为主；运河商务商贸中心作为整个区块的标志，以6080米高度为主，局部可突破100米，体现现代化城市特色。4.2 地块控制与功能区划规划除保留一些大型公建，如办公单位、学校、社会福利中心等用地、大型市政用地、公园、文保用地及一些多层住宅地块外，其余工业、仓储等用地均调整用地性质，从而将XX运河两岸（XX区段）建成集商务贸易、旅游观光、休闲、居住为一体的综合现代城区。4.2.1公建用地规划保留大关路北面的XX社会福利中心、浙江移动XX分公司等用地，大关路南面的部队干休所、沿上塘路的办公、学校等用地（沿上塘路西侧控制30米绿化带）。规划大关路以北、紫荆路以南、上塘路以西、丽水路以东地块为商务商贸用地，集办公、商业、宾馆、文化娱乐、商住为一体，作为XX区的区级商务商贸中心，辐射整个城市北部地区。以步行道为轴线贯穿绿地、广场、建筑，并把小河直街传统历史街区作为景观轴线的景观点，将历史、现代有机结合，在空间上作为整个规划区域的制高点，突出现代化城市风貌。规划在小河直街传统历史街区北部，运河与小河路之间地块规划为旅游公建区快，以开发旅游公园、游乐设施及相关旅游服务公建为主，要求容积率低、密度低、高度低，同时与小河直街历史街区在高度、建筑形式、建筑风格上都能协调统一。规划在大关路以南用地、运河东侧，保留现状国家厂丝绸储备XX仓库内临河的四幢青砖大屋顶建筑，该段丽水路两侧以开发旅游服务的茶馆、酒吧、咖啡店、旅馆等服务性公建为主，同时丽水路西侧以保留建筑改造为主，丽水路东侧以建筑形式、建筑风格与西侧协调统一为主。对位于运河边的特色民居可在西侧用地易地复建保护。在规划香积寺路两端均规划一些公建用地。4.2.2居住用地规划（1）住宅用地规划保留和睦苑、热水瓶厂地块、紫荆家园、干休所、长乐苑、清水公寓、盛德嘉园等已建、已批住宅用地。规划沿运河、小河两侧以多层、小高层为主，靠近莫干山路、上塘路住宅地以小高层、高层为主，其余以商品房开发为主。规划住宅总用地150.45公顷，其中新增住宅用地94.06公顷，保留住宅56.38公顷。规划总户数31378户，新增户均面积中，商品房户均120平方米，拆迁房户均85平方米。（2）配套工建规划设置大小居住区级公建用地8块，其中设置街道办事处、派出所各2处，设置农贸市场3处（不包括热水瓶厂地块已批农贸市场），按住宅建筑面积的7配置物业管理用房，计13360平方米；规划新设社区服务中心11处。（3）配套教育设施按总居住户数31378户的规模，在地块内设36班中学一所、30班中学二所、36班小学一所、24班小学二所（不包括热水瓶厂地块已批24班小学、香积寺巷小学30班）12班幼儿园一所、9班幼儿园三所、6班幼儿园一所（不包括三所6班幼儿园），新设幼儿园均要求附设托儿班。规划范围内教育设施的产生规模和设置规模详见表4-1。表4-1项目规划产生规划新设（班）规划保留（班）用地（公顷）备注中 学11396/8.19小 学13984545.47不含香积寺巷小学1.67公顷、热水瓶厂地块内小学1.76公顷幼儿园7645181.96不含保留0.96公顷4.2.3文化用地规划对省级文保单位：香积寺石塔规划新辟0.61公顷文保用地。对传统历史街区：小河直街结合现状规划四块保护用地，以保护、修复运河中下层居民的居住生活文化为主，开发旅游性服务公建为辅。4.2.4市政用地规划规划保留220kV霞湾变，保留霞湾变往北的220kV高压线，对其它110kV以下的高压线，规划要求埋地。规划运河以西的35kV小河变电所搬迁至规划赵伍路西侧市政用地内。规划在运河两侧各设一处给水加压泵站，一处设在新增110kV变电站北侧，一处设在红建河与上塘路交叉口的西侧。规划保留登云路南的污水泵站，另在220kV霞湾变西侧规划一处污水加压泵站用地。规划保留XX公交公司电车二场用地，在大关路与长乐路交叉口东南面设公交中心站一处。规划在农贸市场用地附近设垃圾中转站三处，规划新增公共厕所十四处。4.3 安置地块的规划选择按照XX运河（XX区段）两岸控制性详细规划调整（2002年5月）、XX市长乐居住区控制性详细规划调整（2004年6月）及中心实际调查摸底测算确定，整个项目区块范围共需拆迁住户约1.6万户，其中农居2170余户；考虑约20%的住户予以货币安置，则实物安置的住户约为1.3万户，共需安置房建筑面积为120万平方米（含相应配套公建用房约20万平方米）。按2.22.3的容积率测算，安置房建设用地总量约为800亩。安置房用地主要安排在热水瓶厂地块、大浒弄东片及西片、和睦南区和长乐地块C-35等处，详见表4-2。表4-2 安置房建设地块序号项目名称或编号用地规模（亩）用地规模（公顷）建筑面积(万)位 置1热水瓶厂地块( 含配套小学、幼儿园及农贸市场公建)247.516.538.8和睦路以面、小河路以北、赵伍路以东、湖墅北路以西2大浒弄东片(杭二毛)地块(含配套农贸市场、幼儿园)155.010.3326.83大关路以北、绍兴路以南、上塘路以西。3娑婆桥D-01、D-02地块17.01.132.6贾家弄以北、规划赵伍路以东、原娑婆地区内4和睦南区A-12地块55.653.7110.0小河路以东南、规划赵伍路东北、余杭塘路西北5和睦南区A-13地块31.052.074.55（同上）6大浒弄西片B-14、B-16地块40.52.77.2上塘路以西、湖州路以南、规划紫荆路以北。7和睦南区A-2131.652.114.85余杭塘河以南、秉祥巷以北、莫干山路以东、赵伍路以西。8和睦南区A-2769.04.610.58秉祥巷以南、大关路以北、莫干山路以东、赵伍路以西。9大浒弄B-1015.21.012.32登云路以南、紫荆家园以北、规划金华路以东。10长乐地块C-3565.04.339.96香积寺路以南、霞湾路以北、上塘路以西、规划七号路以东合 计727.6117.75 工程方案5.1 今后五年的改造工程目标按照“一次规划，成片改造，分步实施”，“河东、河西同步实施”和“由北到南，有序推进”的方针，在已经取得旧城改造显著成效的基础上，到2008年底基本完成大关路以北的改造，2009年后启动大关路以南长乐地块的改造。通过今后五年的建设，基本完成XX区运河沿线大浒弄地块、和睦南区地块、三河交汇地块、长乐地块等四平方公里的土地整理和城市综合改造工程；完成运河商务区、运河文化景观带等综保二期、小河直街等重点项目的建设任务。今后五年，土地整理计划出让方面的项目情况详见表5-1。5.2 安置房建设工程安置房建设是旧城改造工程的重要环节。从规划、拆迁、土地整理，到安置房建设及公建配套、住户安置、土地出让，从而使旧城改造形成良性循环。通过中心近几年的努力，目前已基本形成两个配套齐全的安置房住宅小区，即小河佳苑和大浒东苑。竣工交付的安置房面积共计42.5万平方米。同时，中心在建安置房约22.5万平方米，其中和睦南区A12、A13地块14万平方米，娑婆桥D01、D02地块2万平方米，热水瓶厂F地块6.5万平方米。表5-1 今后五年土地整理计划出让项目情况建设内容项目名称或地块编号用地规模（亩）可建筑面积(万)位 置住宅用地长乐区块R21-0239.75 6.10 大关路以南、上塘路以西、规划道路以北。R21-0150.10 7.68 大关路以南、规划长乐路以西、规划丽水路以东、规划道路以北。R21-0346.35 7.11 规划六号路以南、长乐路以东、红建河以东北。R21-0435.85 5.98 香积寺路以北、红建河以东南、规划六号路以西。R21-0648.15 7.38 霞湾路以北、规划长乐路以东、规划七号路以西。大浒弄区块B-0316.05 2.46 丽水路以东、规划金华路以西、现杭丝联厂区暂保用地。B-0433.90 5.20 和睦南区块A-2648.457.43娑婆桥D-0143.56.67D-02武林造纸厂西区块46.43 7.74 公建用地长乐地块C1-015.40.29 长乐区块内，丽水路两侧C2-0214.551.94 C2-0411.71.56 C2-0520.854.87 上塘路以西、红建河以东南、香积寺路以北。C2-0725.55.95 运河休闲中心A-1978.95.00 规划小河路以东南、XX运河以西北、登云路以西南商务区公建用地323丽水路以东、上塘路以西、规划紫荆路以南、大关路以北。合 计888.43今后五年，中心计划新建及在建的安置房工程如表5-2。到2011年,将新增用于项目拆迁安置的经济适用房共58万平方米。表5-2 今后五年计划新建及在建安置房工程序号项目名称建筑面积(万平方米)开工时间竣工时间备注1和睦南区A-12地块10.008年在建2娑婆桥D-01、02地块一期 1.608年3热水瓶厂F地块（高层） 6.509年4和睦南区A13地块（高层） 4.507年09年5娑婆桥D-01、02地块二期（高层） 1.007年09年新建6大浒弄西片B-14、16地块（高层） 7.207年09年7和睦南区A-21地块（高层）4.8508年10年8和睦南区A-27地块（高层）10.5808年10年9长乐C-35地块（高层）10.009年11年10热水瓶厂D地块（高层） 2.009年11年合 计58.235.3 教育设施工程按照项目整个区块控制性详细规划的要求，除了安置房工程中已包含的配套小学及幼儿园，本项目还需配套建设相应的学校等教育设施（详见表5-3）。表5-3 配套教育设施建设工程性质名 称控规编号占地面积（公顷）建筑面积（平方米）坐落位置中学和睦南中学A-103.0(16793)小河路以南、莫干山路以西、赵伍路以东紫荆中学B-012.59(13200)登云路以南、丽水路以东、金华路以西长乐路中学C-082.6(13200)规划丽水规划长乐路之间，规划六号路以北小 计8.19小学剪刀厂小学A-291.728240秉祥巷以南、大关路以北、和睦支路以西紫荆小学B-152.0412400紫荆路以北、紫荆家园以东长乐路小学C-091.718240规划丽水路与长乐路之间，规划六号路以北小 计5.4728880幼儿园桥西登云路南幼儿园A-080.32250规划桃园路以东和睦东幼儿园A-230.463450和睦支路与余杭塘河交叉的东南角丽水东幼儿园B-070.43000金华路以西，省城建房开公司地块内长乐路地块幼儿园C-120.43000长乐路靠南端的西侧上塘路西幼儿园C-360.43000规划七号路东侧，霞弯变电站一带小 计1.9614700（注：三所中学的建设由市教育局负责实施，未计入教育设施建筑面积）5.4 道路工程本项目地块由和睦路、登云路、莫干山路、大关路、上塘路、德胜路及湖墅北路所围成，外围城市道路均已建成。区块道路系统按XX市运河道路交通调整规划确定的路网格局进行布置。5.4.1道路规划区块内部道路由城市快速路、城市主干路、次干路、城市支路和小区道路组成，具体如下：（1）城市快速路上塘路（56米），西侧控制30米绿化带，德胜路（56米）（2）城市主干路莫干山路（46米），东侧控制30米绿化带，登云路（36米）、和睦路（36米）、大关路（40米）（3）城市次干路香积寺路（莫干山路-长乐路，40米）、香积寺路（长乐路-上塘路，36米）、小河路（莫干山路-赵伍路、湖墅北路-登云路，30米）、小河路（赵伍路-湖墅北路，43米）、长乐路（30米）、赵伍路（30米）、和睦支路（30米）、湖墅北路（20米）。（4）城市支路及小区道路紫荆路（26米）、金华路（26米）、丽水路（22米）、六号路（20米）、七号路（20米）、霞港巷（20米）、桃园路（20米）、秉祥路（20米）、大浒路（20米）、湖墅北路（小河路-和睦路，20米）、湖墅北路（小河路-余杭塘河，12米）、贾家弄（20米）、德胜弄（21米）、假山弄（16米）等。城市支路及小区道路是直接为地块服务，以生活服务功能为主的道路。小区级道路宽度分别为12米、9米、7米。5.4.2社会停车场规划在小河直街传统历史街区北侧、220kV霞湾变东侧各设社会停车场一处，另结合规划广场布置地下停车场。5.4.3公交中心站规划在大关路与长乐路交叉口的东南面规划一处占地0.6公顷的公交中心站，满足周边人们的使用要求。5.4.4轻轨线路及车站规划沿上塘路西侧30米绿化带规划有轨道交通线路，大关路与上塘路交叉口、德胜路与上塘路交叉口北侧规划有地铁车站。5.5 绿化及景观工程本项目绿地及景观工程以公园绿地、小区集中绿地为重点，以河道绿化为骨架，以组团绿地、单位绿化为基面，形成点、线、面相结合的绿化系统。强调沿运河的开敞性，除沿河绿化带外，规划沿河设大型公共绿地四处（含保留霞湾公园、紫荆公园）（1）公园规划在运河、余杭塘河、小河三河交汇处北面，设5公顷市级公园用地一处。规划保留霞湾公园，紫荆花园在原用地基础上扩大到近4.0公顷；另在香积寺路以北，结合香积寺石塔（文保用地）规划2.47公顷绿化用地。（2）小区集中绿地除沿运河四处大型公共绿地外，结合道路、河道布置大小不等小区绿地10处，用地规模0.21.6公顷之间，规划尽量结合河道、道路布置，目的是增加其开敞性。对张小泉剪刀厂现状博物馆，规划予以保留，结合绿化布置。（3）河道、道路绿化规划沿运河、余杭塘河、小河、胜利河、红建河、赵家浜河布置宽度不一的绿化带，结合绿地建设一些亲水平台或亭、栏杆、堤、小桥等，形成人与自然和谐共处的开敞绿化空间，即使游客感受到运河两岸的自然环境，又使居住在这里的居民真正享受良好的居住环境。由于沿运河、小河两侧部分历史建筑保留，该段河道两侧不受规划绿化带控制。规划沿上塘路西侧、莫干山路东侧各设30米绿化带，既丰富街道景观，提升城市品位，又为轨道交通线路控制用地。（4）组团绿化规划以小区绿地为主，各地块布置组团绿地，人均0.5平方米，规划居住地块绿地率不少于30%，同时大力提倡屋顶绿化等多层次的绿化，提高单位面积的绿化效益，改善居住环境。（5）防护绿地在公共停车场、公交中心站、农贸市场、变电所与住宅、学校之间（不包括中间有道路隔离）设置10米宽的绿化防护用地。5.6 主要技术指标拆迁占地面积约180公顷拆迁建筑面积约200万平方米新增土地整理面积888亩（可出让）总建筑面积765080平方米 安置房建筑面积582300平方米 教育设施建筑面积43580平方米 公建设施建筑面积91524平方米 综保重点项目建筑面积47680平方米城市道路建设约15千米绿地面积平方米6 市政工程及配套设施6.1 给排水工程6.1.1现状概况（1）给水本项目区块周边现状道路上已建有市政供水干管，分别为：登云路DN600800及DN300，和睦路DN600及DN300，莫干山路两根DN600，大关路DN600800及DN300，德胜路DN1200（局部为两根DN800）及DN400、DN600，上塘路DN800及DN300400。现状区块内用水均从以上道路下供水管接出。本区块以东已建成区域性供水加压泵站一处（德胜泵站），但由于道路下供水管网的改造滞后，使得本区块内部现状供水压