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银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 1 银行胡同便民市场建设项目银行胡同便民市场建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 2 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 3 3 第一节第一节 概述概述 3 第二节第二节 编制依据及范围编制依据及范围 4 第三节第三节 简要研究结论简要研究结论 5 第二章第二章 项目建设必要性及可行性项目建设必要性及可行性 9 9 第一节第一节 项目建设的必要性项目建设的必要性 9 第二节第二节 项目建设的可行性项目建设的可行性 10 第三章第三章 城市规划和需求分析城市规划和需求分析 1313 第一节第一节 城市规划情况城市规划情况 13 第二节第二节 需求分析需求分析 18 第四章第四章 选址及建设条件选址及建设条件 2121 第一节第一节 项目建设地点项目建设地点 21 第二节第二节 建设条件建设条件 21 第五章第五章 建设项目定位分析建设项目定位分析 2626 第一节第一节 项目辐射区域概况分析项目辐射区域概况分析 26 第二节第二节 项目功能定位项目功能定位 27 第三节第三节 建筑定位建筑定位 28 第六章第六章 项目建设方案项目建设方案 3030 第一节第一节 建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想与原则 30 第二节第二节 项目总体规划方案项目总体规划方案 31 第三节第三节 建筑方案建筑方案 34 第四节第四节 建筑结构方案建筑结构方案 35 第五节第五节 配套设施方案配套设施方案 38 第七章第七章 环境影响分析环境影响分析 4949 第一节第一节 环境保护环境保护 49 第二节第二节 环境保护措施环境保护措施 50 第三节第三节 环境影响评价环境影响评价 52 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 3 第八章第八章 节能节水节能节水 5454 第一节第一节 编制依据及标准编制依据及标准 54 第二节第二节 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析 54 第三节第三节 节能措施及效果节能措施及效果 56 第九章第九章 项目管理及劳动防护项目管理及劳动防护 5959 第一节第一节 项目建设及运营管理项目建设及运营管理 59 第二节第二节 劳动保护劳动保护 60 第十章第十章 项目实施进度与工程招标项目实施进度与工程招标 6161 第一节第一节 项目实施进度建议项目实施进度建议 62 第二节第二节 项目工程招标方案项目工程招标方案 63 第十一章第十一章 投资估算投资估算 6666 第一节第一节 估算依据估算依据 66 第二节第二节 投资估算内容投资估算内容 66 第三节第三节 项目总投资项目总投资 69 第四节第四节 资金筹措资金筹措 70 第十二章第十二章 非盈利性项目财务评价及国民经济评价非盈利性项目财务评价及国民经济评价 7373 第十三章第十三章 社会评价社会评价 7676 第一节第一节 项目对社会的影响分析项目对社会的影响分析 76 第二节第二节 项目与所在地区互适性分析项目与所在地区互适性分析 77 第三节第三节 社会风险分析社会风险分析 79 第四节第四节 社会评价结论社会评价结论 79 第十四章第十四章 可行性研究结论可行性研究结论 8080 附图 便民市场总平面图及各层平面图 附件 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 4 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 概述概述 一 项目名称一 项目名称 某区银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 二 项目建设单位二 项目建设单位 某区住房和城乡建设局 三 项目建设地点三 项目建设地点 某区银行胡同中段 原老干部活动中心 四 项目建设性质四 项目建设性质 新 建 五 可行性研究报告编制单位五 可行性研究报告编制单位 单位名称 资质等级 法人代表 六 研究过程六 研究过程 我院接受委托后 认真分析了已有基础资料 并进行现场查看 经与建设单位有关人员分析 达成共识后 开始编制本项目可行性研 究报告 在可行性研究报告编制过程中 我们本着客观 科学 经济 合理的原则 对工程方案中的具体问题与建设单位多次沟通商讨 对 主要工程方案进行了调整优化 最终提出可行性研究报告中的方案 本可行性研究报告通过对有关资料的分析论证及对投资估算 效 益进行分析 力求对项目的必要性 可行性做出客观 科学 公正的 论述 为投资决算提供依据 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 5 第二节第二节 编制依据及范围编制依据及范围 一 可行性研究报告编制依据一 可行性研究报告编制依据 1 商务部 农村市场体系建设十二五规划 2 商务部 农副产品绿色批发市场国家标准 3 农业部 农产品批发市场建设与管理指南 4 全国农产品技术性市场发展规划纲要 5 国家发展改革委关于完善价格政策促进蔬菜生产流通的通 知 发改价格 2011 958号 6 某市 标准化菜市场 示范店评价规范 7 内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 8 某城区总体规划 2006 2020 9 某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 10 某区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 11 某区 十二五 城建项目专项规划 12 某区商贸流通业发展 十二五 规划 13 国家发展和改革委员会 建设部颁布的 建设项目经济评价 方法与参数 第三版 14 投资项目可行性研究指南 国家发展计划委员会出版 15 市政公用工程设计文件编制深度规定 国建设部2004年 3月 16 城市防洪工程设计规范 CJJ 50 92 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 6 17 全国市政工程投资估算指标 HG247 103 96 18 国家相关的政策 法规 文件 19 项目建设单位提供的有关数据 资料 二 二 编制原则编制原则 1 必须符合国家有关部委关于编制建设工程项目规范和标准要 求 2 项目的建设必须符合某市及某区城区总体规划要求 3 努力改善周边居民生活环境 4 坚持项目建设与某市产业结构和经济结构调整相结合 实现 经济效益 社会效益和生态环境效益的同步增长 5 坚持项目建设与就业结构相结合 积极为城市下岗职工和农 村牧区剩余劳动力提供再就业空间 保持社会的繁荣与稳定 6 设计指标的确定 力求先进合理 符合实际 7 严格管理 确保工程质量 8 符合适用 安全 经济 合理 技术先进 节约能源的设计 原则 三 研究范围三 研究范围 1 根据某区银行胡同便民市场的发展规划 社会经济发展趋势 和项目建设条件 研究项目的必要性和可行性 2 通过投资规模 建筑设计方案 建设内容及配套设施的研究 确定项目的建设方案 3 通过投资估算 资金筹措 社会效益及经济效益分析 研究 项目的合理性 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 7 4 根据技术 劳动安全要求 提出建设和管理方案 第三节第三节 简要研究结论简要研究结论 一 项目建设背景一 项目建设背景 公益设施是城市功能的重要体现 一个城市公益设施的数量和水 平反映了这个城市经济文化水平 也体现了城市居民的生活质量 民 以食为天 中国人口密度大 便民市场作为一种公益设施 在广大人 民的生活中扮演着重要的角色 便民市场的建设水平直接关系到广大 人民的日常生活质量 某市国民经济与社会 十二五 发展规划纲要 和 某市商贸 流通服务业 十二五 发展规划纲要 某区国民经济与社会 十 二五 发展规划纲要 一致强调发展商贸流通业 加大社区商业网点 建设力度 积极拓展服务领域 在社区服务业上 坚持 便民 利民 为民 的方针 加强社区服务中心建设 引导各类投资主体兴办社区 服务产业 某区政府对银行胡同便民市场建设项目给予了高度重视 该项目 被某区政府列入2012年实施的重点项目 得到了区政府有关部门的密 切配合 某区总面积506平方公里 建成区面积29平方公里 总人口43 4 万人 现有大便民市场主要覆盖区域为城西和城南 城区人口聚居区 市场大都存在空间狭小 档次低 设施老化 道路窄 交通拥挤等问 题 尤其是银行胡同面附近 没有一处便民市场 对区域交通 对城 市步伐的加快 消费市场进一步加大产生了阻力 某区政府有关部门 经过多次考察 组织有关部门论证 为了提高便民市场建设水平 提 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 8 升城市形象 促进长效管理 营造安全放心的消费环境 满足人民群 众日益增长的生活需要 拟在银行胡同中段建设一处便民市场 把新 华路中段和银行胡同的马路市场迁入 将极大地方便附近居民的日常 生活 改善新华路和银行胡同的交通环境 同时为附近市民修建了一 处购物 休闲的好去处 二 建设地点二 建设地点 某区银行胡同中段 原老干部活动中心 三 项目建设内容及目标三 项目建设内容及目标 项目通过在原老干部活动中心的占地范围内建设一处便民市场 引导新华路中段和银行胡同马路市场附近的商贩进入市场规范经营 达到解决该路段的交通环境 同时极大的方便附近居民的日常生活的 目的 不但能解决城区繁华地段小商小贩的管理难题 还提高了便民 市场的档次 有利于创造和谐的社会环境 满足居民生活需求 项目建设便民市场一处 总占地面积1702 63平方米 建筑总面 积1639 8平方米 其中地上建筑面积811 8平方米 半地下建筑面积 828平方米 建设内容 建筑物地上主体一层 局部二层 半地下一层 地下 及地上一至布置为市场和管理用房 二层布置为观景平台 建筑设置 货运通道和消防通道 地面临路建 1 型小型停车场 四 建设用地四 建设用地 本项目总占地面积1702 63平方米 为原老干部活动中心 现老 干部活动中心已迁址新建 用地性质为公共设施建设用地 五 配套条件五 配套条件 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 9 本项目为某区便民市场建设工程 地处某区中心城区 周边供水 供电 通讯 交通等城市基础设施配套条件较好 六 项目实施进度六 项目实施进度 项目建设期确定 7 个月 即 2012 年 4 月至 2012 年 10 月 七 项目总投资及资金筹措七 项目总投资及资金筹措 项目总投资 2365 68 万元 全部为建设投资 建设资金全部自筹 八 项目主要技术经济指标八 项目主要技术经济指标 表 1 1 经济技术指标表经济技术指标表 序号序号名名 称称单位单位数量数量 一 建设规模及建设内容 1占地面积平方米1702 63 2建筑面积平方米 1639 80 其中 半地下面积 平方米 828 00 地上一层面积平方米 730 00 二层面积 平方米 81 80 3 建筑基底面积平方米 842 40 4 容积率 0 96 5 建筑密度 0 49 6 绿化率 0 15 7 停车位个 6 00 二职工人数人 8 00 三经济数据 1总投资万元280 87 2资金筹措万元280 87 政府投入万元280 87 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 10 第二章第二章 项目建设必要性及可行性项目建设必要性及可行性 第一节第一节 项目建设的必要性项目建设的必要性 一 是提升居民生活质量的需要一 是提升居民生活质量的需要 某区银行胡同便民市场的建设规模 方案与居住人口 地域范围 相适应 做到了合理布局 银行胡同市场的建立将覆盖银行胡同 新 华路附近等小区 解决周边小区居民的生活购物市场配套问题 市场 建立后在交通通达度 市场卫生 购物种类等方面得到提升 将全面 改善覆盖区域便民市场购物环境和食品安全状况 使便民市场建设和 管理工作适应市民生活水平提高的需要 达到 设施标准 制度落实 食品安全 环境整洁 群众满意 政府放心 的效果 二 是完善城市功能的需要二 是完善城市功能的需要 安居乐业 衣食住行 是居民生活的基本要求 一个城市应 该为市民提供优良的生活空间 所以一个城市必不可少良好的商贸 供给服务功能 随着市场经济的发展 城市地位和功能也发生显著变 化 由单一功能向复合功能转变 从低层次服务向高标准服务转换 城市的发展 城市职责的增加 人口的增长 使这些基本功能的适应力 也要增长 银行胡同便民市场的建立将加速某区中心城区的整体建设 极大 提升城区城市功能 提优居住居民生活质量 提高街道现代服务业水 平 三 与经济发展相适应三 与经济发展相适应 城市建设是城市经济和社会发展的主要载体 一个城市必须适应 和遵循时代潮流和城市发展内在规律 随着城市经济的发展 城市的 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 11 品位和档次提高 城市建设也发生显著变化 公益设施的建设更是直 接关系到社会公共利益 关系到人民群众生活质量 便民市场的建设 也需要紧跟城市建设的步伐 不断提升档次 发展规模适宜 设施完 整 环境良好的室内市场 逐步向超市化 连锁化发展 消灭马路市 场 银行胡同便民市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功 能的重要途径 四 改善市容环境面貌改善市容环境面貌 城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受 是公众对一个 城市的内在实力 整体活力 精神面貌和发展前景等综合评价的总体 印象 一个城市的形象 如同一个国家 一个地区 一个企业的文化 形象一样 都有其深刻的内涵 一个城市的文化形象至少应具备以下 特征 城市建筑 布局融科技含量与文化内涵为一体的设计 展示现 代化城市的风貌 城市公益设施上规模 满足广大人民需要 便民市场是人们生活水平和道德文明的窗口 干净 整洁 高标 准设计的便民市场不但能满足人们的购物需求 更将成为城市建设的 亮点 与周围的城市建筑相配套 达到提升城市面貌的功能 新的便 民市场建设后 设计良好的市场将避免出现对周边区域的环境负面影 响 减清城市环境负担 改善市容面貌 第二节第二节 项目建设的可行性项目建设的可行性 一 符合国家节约土地的政策要求一 符合国家节约土地的政策要求 某区花园胡同便民市场总占地面积 1702 63 平方米 是在原老干 部活动中心的旧址上建设 符合某市和某区的城市发展规划要求 该项目规划设计方案从建筑设计施工等方面全方位 响应内蒙古 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 12 自治区国土资源厅大力推广土地集约利用的指导思想 向 闲置 要 土地 向 空间 要土地 通过向空间和地下延伸等途径 解决了建 设项目节省土地问题 符合国家以及内蒙古自治区和某市及某区总体 发展规划要求 二 项目建设符合民意二 项目建设符合民意 某区银行胡同附近 没有一处便民市场 早晚间马路边小商小贩 挤占道路 人声吵杂 而且由于流动商贩较多 对食品安全管理较难 不仅对区域交通 对城市步伐的加快 消费市场进一步加大产生了阻 力 还对城市居民的食品安全产生了不利影响 某区政府有关部门经 过多次现场调查 附近居民对此表示大力支持 盼望早日建成 便民市场建成后把新华路中段和银行胡同的马路市场迁入 将极 大地方便附近居民的日常生活 改善新华路和银行胡同的交通环境 同时为附近市民修建了一处购物 休闲的好去处 可提升城市形象 促进长效管理 营造安全放心的消费环境 满足人民群众日益增长的 生活需要 是符合民意并得到民众的大力支持的便民项目 三 项目受到某区政府的高度重视三 项目受到某区政府的高度重视 某区政府对银行胡同便民市场建设项目给予了高度重视 该项目 被某区政府列入2012年实施的重点项目 得到了区政府有关部门的密 切配合 四 项目配套条件四 项目配套条件 项目利用原老干部活动中心场地 位于老城区中心 供电 供暖 给排水 通讯等条件较好 五 有利于进一步融合政府与群众关系 推动社会和谐稳定的健五 有利于进一步融合政府与群众关系 推动社会和谐稳定的健 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 13 康发展康发展 银行胡同便民市场建成后把新华路中段和银行胡同的马路市场迁 入 将极大地方便附近居民的日常生活 改善新华路和银行胡同的交 通环境 同时为附近市民修建了一处购物 休闲的好去处 符合居民 意愿 是惠及民众 改善民生的的便民项目 有益于促使政府与群众 关系进一步融合 推动某区社会和谐稳定的健康发展 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 14 第三章第三章 城市规划和需求分析城市规划和需求分析 第一节第一节 城市规划情况城市规划情况 一 某市城市建设发展规划一 某市城市建设发展规划 依据 某市经济和社会发展十二五规划纲要 提出的目标 某市 政府及主管部门修定了 城市建设发展规划 中心城区规划为 1 中心城区发展规划 城市性质 十二五期间 中心城区要建设成为内蒙古东部超百 万人口的区域性中心城市 城市空间发展方向是 西移北扩 集中成片 规模发展 重 点发展城市西部八家组团 小新地组团 积极完善城市北部松山组团 重视改造老城区 城市发展规划总的目标是完善城市功能 提升城市品位 改善 人居环境 构建良好的城市形态 建设我国北方地区现代化 生态化 的山水园林城市 城市布局采用了集中组团式布局结构 即 沿河四片 外围三 点 不同功能的组团间由河流水系和生态绿化带间隔 沿河四片 是指某区组团 松山组团 八家组团和小新地组团 外围三点 是指 党校组团 桥北组团和红庙子组团 城市分区功能定位 即旧城区西部为生活居住综合区 市级金 融商贸中心 东部为传统工业区 松山组团南部为生活居住综合区 西北部是城市工业区 西北部为城市工业区 八家组团是以生活居住 为主的城市新区 规划有市级行政中心 组团级金融商贸中心和文化 娱乐中心 小新地组团是以生活居住为主 同时规划布局市级文教科 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 15 研和体育中心 组团级商贸中心 外围三点 党校组团为相对独立的 文化教育及配套居住组团 桥北组团要建成与生态环境相融合的居住 生活区 红庙子组团以工业为主及与之配套的生活和商贸区 城市空间发展策略 控制疏散旧城西部生活区 改造振兴旧城 东部工业区 发展完善松山城区 有序开发建设新城区 旧城区要在 逐步完善城市功能 提高城市品位 改善人居环境上下功夫 建设重 点放在棚户区改造 环境改善和工业区建设上 2 规划 建设总体思路 按照建设百万人口区域性中心城市的要求 坚持高起点规划 高标准建设 高效益经营 高效能管理的原则 完善城市功能 提升 城市品位 提高环境质量 努力塑造充满活力 富有魅力 极具潜力 的城市新形象 编制全区 506 平方公里城乡一体化规划 完善广场 公园 绿 地 体育场馆 停车场 环卫等公共基础设施和工业 商业 农业发 展专项规划 实现各类专项规划网络对某区的全方位覆盖 严格执行 和落实规划 加强规划监察 确保城市建设沿着科学化 制度化 规 范化的轨道健康运行 建立城市建设多元化投融资体制 引导社会力量参与城市建设 加快中心城区改造建设步伐 实施小区改造 小巷治理等便民工程 建设一批精品人文景观 努力改善城市面貌和人居环境 进一步拉大 城市框架 加快东部 红庙子 新组团 桥北组团开发建设步伐 加 大对铁南 东城和新老城区结合部的规划 建设和治理力度 将廉租 房建设纳入具体日程 为城市低收入群体提供住房保障 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 16 积极推进城市景观建设 以绿化南山 保护某 开发北山为切 入点 构筑城市外围景观带 以植物园扩建 长青公园通透 林研所 苗木繁育基地改造 樟子松树园开发为重点 建设东部精品植物园 中部公益游园 西部园艺博览园 北部自然公园 构建城市核心景观 带 以东西旱河景观建设和锡伯河 英金河 阴河河道治理及橡胶坝 建设为载体 建设城市河道景观带 健全城市管理体系 加大综合执法力度 完善长效管理机制 建立先进的城市管理系统和公共秩序 社会安全维护系统 全面提高 城市管理水平 二 二 某市国民经济与社会某市国民经济与社会 十二五十二五 发展规划纲要发展规划纲要 关于城市建设关于城市建设 的要求的要求 某市国民经济与社会 十二五 发展规划纲要 中对某市城 建发展的要求为 坚持城镇化与工业化 农牧业现代化良性互动 推 动人口进城 工业入园 产业集中 要素集聚 扩充城镇规模 提升 城镇品位 完善服务功能 增强聚集辐射能力 到 2015 年 全市城 镇化率达到 50 左右 一 城镇体系 以中心城市为核心 以次中心城市为枢纽 以旗县城关镇为节点 以中心小城镇为辐射点 构建布局合理的城镇体系 中心城市继续扩 大规模 完善功能 培育产业 增强吸纳人口的能力 发挥辐射带动 作用 突出核心枢纽地位 改造提升老城区 继续完善新城区 加快 建设某桥北组团和松山北城区 加强平庄 元宝山城区基础设施建设 尽快建成蒙东地区百万人口以上的中心城市 大板和天义依托交通 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 17 区位优势 建设次中心城市 拉大城市空间框架 提高城市服务功能 加快人口产业集聚 切实发挥枢纽作用 旗县城关镇立足原有基础 分别建设各具特色的县域经济中心 注重培育经济活跃 有一定聚集 辐射能力的重点小城镇 到 2015 年 全市形成 1 个中心城市 2 个 次中心城市 7 个城关镇 34 个重点镇的城镇体系 中心城市建成区 面积达到 100 平方公里 二 产业支撑 结合产业结构调整和区位资源禀赋 细化城镇产业发展布局 形 成若干个特色鲜明的经济区域 中心城区重点发展服务业 高新技术 产业和劳动密集型产业 引导高排放 高耗能企业向外围转移 次中 心城市突出发展能源化工 食品加工 商贸流通等产业 旗县城关镇 和重点小城镇发挥地方优势 因地制宜建设工贸结合型 交通枢纽型 商品集散型 文化旅游型等城镇经济 三 人口集聚 逐步消除推进城镇化的体制机制障碍 促进农村牧区人口向城镇 有序转移 实行有利于农牧民进城的土地 草牧场流转及管理制度 支持进城农牧民将承包地的经营权有偿转让 建立城乡统一的劳动力 市场 加强农牧民进城就业服务体系建设 着力解决进城农牧民的就 业问题 调整完善教育 医疗 社保等方面的制度 使进城农牧民公 平享有基本公共服务 加强政策引导 促进农牧民进城 支持外来人 员转为本地城镇居民 十二五 期末 全市城镇总人口预期 235 万 人左右 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 18 四 城镇基础设施建设 适度超前推进城镇基础设施建设 抓好城镇道路 给水排水 集 中供热供气和园林绿化 垃圾处理 危险固废填埋 污水处理等市政 设施 提高保障能力 推进文体 教育 公共卫生 社区服务 信息 网络建设 完善城镇服务功能 加大 城中村 城边村 和棚户 区改造力度 推进城镇规划区和近郊区 村改居 步伐 加强城镇环 境综合治理 提升净化 绿化 亮化 美化水平 到 2015 年 全市 城镇人均道路面积达到 12 平方米 集中供水普及率 85 供热普及 率 80 供气普及率 93 建成区人均公共绿地面积 9 平方米 五 城镇规划和管理 及时制定各类详规和专业规划 提高规划覆盖率 根据城镇化发 展需要 适时进行区划调整 优化资源配置 完善全市城镇规划体系 不断丰富城镇规划和建筑设计内涵 延续历史 传承文化 突出特色 强化监督管理 加强规划组织实施 理顺城镇管理体制 落实属地管 理责任 对城镇基础设施统一规划 建设和管理 提高市政公用事业 的运行效率 建立城镇管理的长效机制 提高城镇管理水平 三 三 规规划划对对商商贸贸流通流通业业和社区服和社区服务业务业的要求的要求 一 商贸流通业 健全多层次商贸网络 重点推进中心城市商圈及旗县大型商贸中 心建设 加大社区商业网点建设力度 积极拓展服务领域 建设区域 性粮油 蔬菜 花卉等专业批发市场 到 2015 年销售额 10 亿元以上 的专业市场达到 5 个 健全完善农村牧区流通网络和现代经营服务体 系 改善消费环境 拉动消费 培育发展住宿餐饮和娱乐业 在中心 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 19 城市 城关镇和重点旅游区加快星级宾馆及特色餐饮娱乐服务项目建 设 支持商贸企业发展连锁经营 物流配送 电子商务 特许经营等 流通业态 推进规模化 品牌化 网络化经营 引进国内外高端服务 企业及知名品牌 提升商贸服务业档次和水平 二 社区服务业 坚持 便民 利民 为民 的方针 加强社区服务中心建设 引 导各类投资主体兴办社区服务产业 以某区 元宝山区 松山区及人 口较多的旗县城关镇为重点 建设完善一批社区服务网络平台和托幼 养老 家政服务 医疗保健服务中心 扩大社会化服务覆盖范围 加 强农村牧区社区建设 健全社区服务网络 引导社区企事业单位开放 服务设施 提高服务资源社会化程度 四四 某 某区城建十二五发展规划区城建十二五发展规划 某区十二五期间 以邓小平理论和 三个代表 重要思想为指导 全面落实科学发展观 认真贯彻党的十七大精神 全面落实国家 自 治区 某市和某区 十二五 国民经济和社会发展规划纲要 按照市 区两级党委 政府实施中心城区西移北扩 拉大城区框架 建设百万 人口区域性中心城市的战略部署 重点建设桥北组团核心区和老城区 的改造工程 本项目的开发建设 有助于推动某区老城区的改造建设 促进某 区城市的发展 加快城市化进程的推进 第二节第二节 需求分析需求分析 一 某区城市建设的需求一 某区城市建设的需求 某区是某市中心城区 历史文化悠久 巍巍某和黄河一样成为中 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 20 华民族摇篮的见证 在历史舞台上 叱咤风云二百年的辽王朝 在这 里创造了绚丽多彩的契丹辽文化 成为中华民族文化宝库的一颗璀璨 明珠 某区是全市工业交通中心 商贸金融中心和文化教育中心 它地 处内蒙古自治区东南部 位于蒙冀辽三省区接壤处 是东北 华北两 大经济区的结合部 沿海开放区与内地开发区交汇处 即可享受西部 大开发的优惠政策 又可接受振兴东北老工业基地的辐射 还可承接 沿海发达地区的产业梯度转移 为扩大区域经济合作 加快开放型经 济发展提供了广阔的空间 全区总面积 506 平方公里 辖 2 个镇 11 个街道办事处 总人口 43 52 万人 有蒙 汉 回 满等 23 个民族 辖 2 镇 11 个街道办事处 27 个行政村 67 个社区居委会 2010 年 地区生产总值 170 3 亿元 财政收入 18 38 亿元 城镇居民人均可支 配收入 15200 元 农民人均纯收入 8100 元 随着某区的发展 市场经济的不断深化和完善 城市各项建设速 度发展较快 出现了许多新情况和新问题 原城区便民市场已不能满 足城市的发展需要 银行胡同附近人口聚居区急需一个完善的便民市 场 为人们提供良好购物的休闲场 所以项目建设对维护城市布局方 面发挥着积极的作用 是城市不断发展的需求 二 社会发展的需求二 社会发展的需求 某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中把加快服 务业发展作为转变经济增长方式 完善提升城市功能的重要途径 围 绕方便群众生活和提高生活质量 大力发展生产型服务业 充实提升 生活性服务业 更好地满足人民群众日益增长的消费需求 按照便民 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 21 利民原则 进一步完善落实商贸网点规划布局 加快社区 集镇商贸 中心和专业特色街建设 发展人性化消费服务 培育提升各类市场 形成比较完备的市场体系 加快社区服务的产业化 社会化进程 构 建与现代城市发展相适应的社区服务业 拓展社区服务领域 创新社 区服务形式 加强社区服务中心建设 整合社区服务资源 积极构建 覆盖全市 反应快速的社区服务网络 某区银行胡同便民市场的建设 将提升社区服务功能 完善市场体系 满足人民需要 某区银行胡同便民市场位于某区银行胡同中段 北靠哈达街 难 靠长青街新华路 项目建设的地点周边多居民区 项目建设区域外半 径 200m 范围内人口密度较大 便民市场可以为附近居民提供有效 方便的日常购物 同时为群众日常活动提供相应的休闲场所 满足市 民需求 通过对市场建设 必将改善和调节城市环境 提高生活环境质量 将为这些区域的市民环境空间改善提供较大的飞跃 同时 对提升某 区的市容市貌形象和区域品位起到推进作用 通过对该项目的建设 将带动某区各项经济指标的增长 促进社会和谐健康发展 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 22 第四章第四章 选址及建设条件选址及建设条件 第一节第一节 项目建设地点项目建设地点 一 项目选址确定原则一 项目选址确定原则 根据项目建设的要求 项目选址应满足以下条件 一 符合项目建设及发展要求 二 尽量减少占地以控制投资 三 各种配套设施齐全 四 周围环境适于该项目建设 五 交通便利 二 项目选址确定二 项目选址确定 根据上述项目选址确定的原则 本项目选择在某区银行胡同中段 原老干部活动中心用地 该处地势平坦 便于建设 周围无污染性企 业 交通 通讯基础设施及配套条件较好 三 建设用地三 建设用地 本项目总占地面积1702 63平方米 为原老干部活动中心 现老 干部活动中心已迁址新建 用地性质为公共设施建设用地 本项目在建设中 充分考虑了在按照国家的各项规定 满足便民 市场日照 建筑间距 周边间距 道路 绿化 消防要求的条件下 尽量节约土地 提高土地的总体利用率 第二节第二节 建设条件建设条件 一 基本概况一 基本概况 1 地形 地貌 地震情况 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 23 某区位于某市南部 总观地貌属山地丘陵区 某区多数地貌所处 丘陵台地 为低山丘陵 多长条状 馒头状 顶部平整长轴一般北东 向 山丘孤立 洼地宽浅 洼地中树枝状冲沟发育 沟底基岩出露 地面多被厚薄不一的黄土覆盖 垂直节理发育 局部有沙丘堆积和风 蚀雅丹地形 基岩与地表主要由花岗岩 片麻岩 沙岩及冲积一湖积 沙砾 黄土 风积沙组成 根据内蒙古自治区城乡建设环境厅和内蒙古自治区地震局内建抗 字 2001 第 149 号文件通知 本场地的基本地震烈度为 7 5 度 地震 动峰值加速度 0 15g 根据国家标准 建筑抗震设计 GB50011 2001 的 规定 设计地震分组为第一组 从场地土的性质判定 粉土 粉质粘 土 细砂 中砂中软土 圆砾中硬土 场地类别为 II 类 属于建筑 抗震有利地段 2 工程地质条件 项目建设区内最大冻土深度 1 8 米 项目区出露的地层主要有第 四系全新统上部现代风成细粉砂 厚度 10 15 米 其次是全新统的冲 积层 分布于老哈河两侧的阶地上 岩性主要是灰 灰黑色亚粘土 灰黄 褐黄色粉细砂 其下地层为上更新统的坡洪积地层 在丘陵及 山麓地区出露的有中更新统的某黄土 为三层棕黄色黄土与四层棕红 色埋藏土互层 厚度 8 10 米 具湿陷性 地耐力 llOKpa 3 水文条件 地表水系 项目区地表水系发育 主要是老哈河 英金河在项目 区内与老哈河汇流 形成了本区较为发育的地表水体 多年平均径流 量 13 4 亿立方米 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 24 地下水 项目区内地下水资源较为丰富 据资料 项目区内老哈 河阶地范围内 地下含水层单井涌水量可达 5000 立方米 日 二 气候条件二 气候条件 项目区地处中纬度 属温带半干旱大陆性季风气候 年平均气温 6 7 元月份最冷 历年平均气温 12 左右 7 月份最高历年平均 气温 24 左右 年极端最低温度 31 2 最高气温为 4 2 全年日 照时数可达 2700 3000 小时 年降水量在 340 400 毫米 最多风向 大部分乡镇为西北风 局部为东北风 年平均风速在 2 3 米 秒 大 部分地区无霜期 140 150 天 三 社会经济简况三 社会经济简况 某区农业属于典型的城郊型农业 共有农业人口 8 04 万人 耕 地面积 19 84 万亩 其中水浇地面积 5 9 万亩 无公害农产品基地认 证面积 19 81 万亩 设施农业 1 1 万亩 2009 年 全区蔬菜总产量达 到 18 万吨 粮食产量稳定在 6 5 万吨 肉 蛋 奶产量分别达到 9000 吨 6000 吨 16000 吨 全区共有农畜产品加工流通企业 74 家 农民人均从产业化经营中获得的纯收入达到 3500 元 某区有各类工业企业 1200 家 其中限额以上企业 44 家 2009 年完成工业增加值 57 2 亿元 其中规模以上工业完成增加值 48 6 亿 元 区内有燕京啤酒 某制药 远联钢铁 库博红烨锌冶炼 东黎绒 毛等大中企业 10 余家 金属冶炼 医药化工 能源电力 农畜产品 深加工是我区的优势产业 某区有市区两级共管的自治区级工业开发 区一处 始建于 2002 年 4 月 目前开发面积达到 5 平方公里 入驻 企业 56 家 2009 年完成工业总产值 120 亿元 上缴税金 4 9 亿元 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 25 某区商贸服务业比较发达 现有各类市场 商厦 38 家 其中年 交易额超亿元的 12 家 以新华商业步行街为核心的中央商业街区是 全市零售百货业的龙头 步行街内有大型商厦 23 家 各类专卖店 专营店 157 家 商户 3700 多户 从业人员超过 10000 人 年交易额 超 15 亿元 国美电器 成大方圆 锦州中百 肯德基等国内外知名 商贸企业都在某区设有连锁机构 区内星级宾馆 酒店 休闲娱乐设 施比较完善 某区农畜产品加工产业园区是自治区东部首家经发改委 批准立项的现代化物流园区 总规划面积 7500 亩 计划总投资 35 亿 元 目前已入驻企业 84 家 年交易额达到 38 亿元 上缴税金 8000 万元 到 2010 年全部完成后 年货物吞吐量将达到 200 万吨 仓储 量达到 120 万吨 交易额超过 80 亿元 实现利税 6 亿元 成为辐射 蒙冀辽区域 集信息 仓储 配送 海关服务 市场交易于一体的大 型现代化物流园区 2010 年 某区地区生产总值达到 170 3 亿元 比上年增长 15 地方财政收入 18 38 亿元 增长 19 9 引进国内区外资金 39 亿元 增长 25 完成全社会固定资产投资 89 5 亿元 增长 25 7 社会消 费品零售总额 66 7 亿元 增长 18 城镇居民人均可支配收入和农 民人均纯收入分别达到 15200 元和 8100 元 四 交通与通讯条件四 交通与通讯条件 某区地处东北 华北两大经济区的结合部 距北京 天津 沈阳 和渤海湾口岸城市均 500 公里左右 铁路直达北京 某 承德 沈阳 大连 海拉尔 锦州等大中城市 客运航班直达北京 某 公路四通 八达 是连接东北 华北和内蒙古西部地区的重要交通枢纽 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 26 某区银行胡同便民市场建设项目地处某某区银行胡同中段 为老 城区中心 交通条件便利 选址靠近哈达街 长青街和新华路 交通 顺畅 项目区邮电通信实现了自动化 网络通信全部进入国际互联网 交通与通讯条件十分便利 五 公共设施条件五 公共设施条件 l 供水 项目用水由城市自来水公司通过供水管网供应 供水水量 水压 和水质有充分保障 2 供电 由某区变电所供电 可以满足本项目所需的用电负荷要求 3 供热 该项目供热由某富龙热力公司某热力管网供热 项目区将集中接 入城市集中供热管网 4 排水 项目排水可以直接排入某区城市污水管网 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 27 第五章第五章 建设项目定位分析建设项目定位分析 第一节第一节 项目辐射区域概况分析项目辐射区域概况分析 一 辐射区域定位一 辐射区域定位 某区城区现有大中型便民市场多处 其中以城西的西城菜市场最 大 在中心城区 东城区 只有小型的便民市场 基本辐射范围在 100 1000m 之间 银行胡同附近目前还没有规范的市场 银行胡同便 民市场的建设是解决中心城区市场配置问题 其服务范围主要为银行 胡同 新华路附近 二 便民市场区域社会发展水平二 便民市场区域社会发展水平 银行胡同便民市场服务区域属于城区的交通 文化 教育 体育 医疗中心 区域范围内含盖了体育馆 图书馆 医院 检疫局 人民 法院 学校 宾馆酒店等社会公共配套设施 城市功能较为完善 区 域主要有新华小区 长青小区等居住人数较多的居民区 居住区大多 为旧小区 区域整体社会经济水平较高 但社区服务业不发达 建筑 档次陈旧 区域欠缺具有一定规模的便民市场和休闲去处 三 消费群体分析三 消费群体分析 银行胡同便民市场服务区域消费群体为周边小区居民和饭店 酒 店 总人口数量约 1 1 万 区域内居民普遍文化层次较高 所从事的 职业主要为政府职员 企业管理人员 个体业主等 区域人均收入水 平高于某区其他地区 据调查 周边小区约 2900 户 其中 60 的居 民家庭拥有私家车 本区域居民生活水平较高 消费理念前卫 注重 生活品质 追求舒适便捷的购物场所 干净卫生的便民市场和便利超 级市场将是该区域人们的首选 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 28 银行胡同便民市场的消费群体中还有一部分是学校食堂 单位食 堂 酒店的团体采购客户 这部分客户将增加产品消费量 部分客户 还将是中高档菜产品的消费群体 四 服务区域交通情况分析四 服务区域交通情况分析 某区银行胡同便民市场的建设场地位于银行胡同中段 南靠长青 街 新华路 北靠哈达街 由此向服务区域辐射的主要交通干道有昭 乌达路 哈达西街 长青街和哈达街为混合型双向两车道主干道 两侧设人行道和非 机动车道 道路宽度为 15m 高峰期机动车流量约为 20 辆 分钟 自 行车流量约为 6 辆 分钟 新华路为城区交通型双向二车道次干道 道路宽度为 12 米 车流量人流量较多 市场建立后车流量 人流量 的增加一定程度上会增加道路负荷 但由于便民市场的建设取消了马 路摊贩 两者基本可以抵消 另外 项目建成后由于市场辐射带动 周边商业店铺可能出现个体经营产品或相关产品的商业活动 对交通 和环境会带来一定压力 因此项目建设应选择合理设计方案 提高市 场服务范围和服务质量 阻止市场功能外延以及由此产生的交通和环 境问题 第二节第二节 项目功能定位项目功能定位 一 服务半径一 服务半径 按照某市及某区建设便民市场的要求 便民市场服务半径 500 1000 米 根据道路 河流 铁路等分割因素 可适当调整 该项目定位为社区便民市场 规划主要服务半径为 700 米 覆盖 范围包括新华小区 长青小区 文化大厦及周边公共配套设施 次要 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 29 服务半径 1000 米 覆盖范围包括昭乌达小区 松洲小区及周边公共 配套设施 主要服务居民人口 0 8 万 加上团体采购客户 暂住人口 和辐射范围边缘人口 总服务人口约 1 1 万 二 服务对象二 服务对象 该项目的服务对象以城区居住居民为主 周边酒店 饭店等为辅 三 服务内容三 服务内容 银行胡同便民市场包括市场和休闲场所两部分 主要供应菜蓝子 商品及其它日常生活用品 要求产品类型多样 服务范围广泛 服务 质量过硬 避免市场功能外延 四 经营方式四 经营方式 该市场的经营方式为主要为零售经营 保障满足城区居民日常生 活商品的消费需求即可 五 市场定位五 市场定位 该市场的市场定位为社区便民市场 第三节第三节 建筑定位建筑定位 一 建设规模一 建设规模 按照市 区两级政府关于便民市场的建设要求 便民市场以居住 区 居住小区为基本单元 一般以 1 3 万人口 每千人 150 平方米建 筑面积配置 该项目服务人口为 1 1 万 净服务面积至少达到 1640 平方米 由于该项目的市场定位为一般居住区便民市场 对服务质量 购物条 件 环境保护没有特殊要求 建设规模以此为参考 根据具体建设要 求和场址条件在此基础上应有所增加 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 30 二 建筑功能要求二 建筑功能要求 根据便民市场建设的要求 为方便居民生活 便民市场的设立 规模应与居住人口 地域范围相适应 做到合理布局 便民市场停车 场必须满足有关技术规范和标准的要求 根据该项目服务人口规模 地域环境和建设规模 建筑设计中要 保证足够的采光要求 布置合理的动线系统和足够的停车位 根据项 目所在地的道路负荷 建筑需退后道路避免交通拥挤 临街面设主要 入口 另需设次要入口 单独设货物入口 配套建设地面停车场 采 用中庭采光方式采光 电气消防 人防等配套设施应满足功能和安全 要求 三 建筑形象要求三 建筑形象要求 建设项目所在区域社会经济文化水平较高 城市设施完善 城市 建筑较为高档 该项目的建设需与周边建筑相配套 满足城市形象要 求 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 31 第六章第六章 项目建设方案项目建设方案 第一节第一节 建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想与原则 一 指导思想一 指导思想 方便市场建设的标准应与社会发展相适应 本着 以人为本 方 便群众 布局合理 便于管理 的宗旨 运用现代建筑材料并通过先 进的建筑处理手法 从基地实际出发 紧密结合功能要求 依据各种 现行设计法规 标准和政策 合理布局 设计好每一平方米的建筑 注重建筑节点的精密组合和外观效果 使建筑形态更具生命力和时代 感 达到与城市环境共生的境界 创造出适用 安全 经济 美观的 设计成果 求得最好的工程 社会 经济 环境效益 二 设计原则二 设计原则 1 功能第一的原则 任何时候都要把满足方便市场建筑的功能 要求放在首位 结构 布局 外观造型 都应服从功能的需要 为完 成功能要求服务 2 经济高效的原则 设计要考虑节省投资 节约用地 减少空 间浪费 提高有效使用面积 并使各部分交通简捷流畅 设计时要考 虑节约管理人力 降低维持费用 节约能源 3 环境协调的原则 在市场建设设计时 要特别重视环境设计 充分保护和利用自然地形和天然资源 如水面 林木 并注意便民 市场运营时污水废弃物的排放 避免对周边环境的负面影响 4 考虑发展的原则 设计必须考虑到可以预见的将来 当然首 先要立足于当前使用的功能 把当前与长远恰当地结合起来 全面规 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 32 划远 近期建设项目 一次规划 逐步实施 并为可能的改建和发展 留有余地 5 因地制宜的原则 设计首先要根据区情财力 要根据现实情 况 由所提供的地基 投资 及当时当地的技术 经济条件进行设计 便民市场设计还应符合城镇当地总体规划和市场的布局要求 合理的 组织人流 车流 物流 便于利用城市已有基础设施 6 密切配合的原则 银行胡同便民市场的设计需要建设单位与 设计方面 以及规划 施工诸方面的密切配合 在前期调研 资料搜 集 分析 整理和说明 以及设计进行之中 都应该积极配合 互相 协作 7 符合规范的原则 便民市场在进行设计时 还应遵循相关规 范和标准 满足建筑功能和需求功能 第二节第二节 项目总体规划方案项目总体规划方案 一 规划原则一 规划原则 项目在设计上认真执行国家现行的有关法律 法规和设计规范 按照某市和某区城市总体规划要求 统筹规划 因地制宜 努力做到 技术先进 经济合理 安全适用 功能齐全 确保质量 同时在节省 投资和保证建设质量的前提下 注重外部空间与建筑形式的个性化 突出 以人为核心 的原则 体现合理 舒适 方便 安全的指导思 想 在建筑风格上 力求使传统建筑风格与现代建筑手法相结合 相 互交融 同时考虑开发的阶段性和时序性以及完整性 为了体现现代 化社会以人为本的思想 项目应充分考虑使用功能和比例尺度 并将 整个建筑进行整合 本项目方案设计中力求实现以下具体目标 银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 33 1 各部分功能相对独立又联系方便 根据便民服务的要求 合 理确定功能布局与建筑形式 2 发挥公共使用空间与辅助使用空间的公共性 3 交通线路设计清晰明确 各使用部分人