开发经营新理念.ppt

1 房地产开发经营与管理 考前辅导 2 本科目特点及复习技巧 3 掌握 熟悉 了解 4 第一章房地产投资与投资风险 5 第一章 第一节投资与房地产投资一 投资概述概念 分类投资的特性 短期投资与长期投资直接投资与间接投资金融投资与实物投资生产性投资与非生产性投资 是一种经济行为时间性目的是获取收益风险性 以获得未来货币增值或收益为目的 6 二 房地产投资概述 一 房地产投资的概念 二 房地产投资的分类 政府投资非盈利机构投资企业投资个人投资 土地开发投资房屋开发投资房地产经营投资 居住物业投资商用物业投资工业物业投资酒店和休闲娱乐设施投资特殊物业投资 按主体 按经济活动类型 按物业类型 特点 7 三 房地产投资特性区位选择异常重要适于进行长期投资需要适时的更新改造易产生资本价值风险变现性差易受政策影响依赖专业管理存在效益外溢和转移 四 房地产投资的作用对社会对投资者 收益 保值 增值 消费 8 第一章第二节房地产投资的形式与利弊 一 房地产直接投资参与有关管理工作包括二 房地产间接投资不参与开发经营工作包括 房地产开发投资房地产置业投资 投资房地产企业股票或债券投资房地产投资信托基金购买住房抵押支持证券 9 三 房地产投资的利弊 理解利 弊 收益高容易得到金融支持抵消通货膨胀提高资信等级 投资额大回收期长需要专门的知识和经验 10 第一章第三节房地产投资的风险 一 房地产投资风险的概念定义 未获得预期收益可能性的大小包括 变动 可能性 标准差越小 风险就越小标准差与期望值之比越小 风险就越小 教材P16例子风险收益风险损失 投资者更重视风险报酬 实际收益 预期收益 标准差 期望值 11 二 系统风险包括 P17 20三 个别风险包括 P20 21 12 四 风险对房地产投资决策的影响收益型房地产投资 承受低风险的投资者收益增值型房地产投资 承受中等风险的投资者 尚未进入稳定期或刚竣工的收益性物业机会型房地产投资 承受高风险的投资者 房地产开发投资一般属于这类 13 第一章第四节风险与投资组合 一 投资组合理论P25公式及例子 计算题预期收益率 无风险收益率 风险系数 平均收益率 无风险收益率 二 资本资产定价模型P26公式P27例子 折现率的计算题 也就是上面的预期收益率 14 T1 1 一般来说 与长期投资相比 短期投资 A 风险较大B 收益率较高C 流动性较好D 投资回收期较长答案 CT1 2 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划 并在附近预先投资 最后取得巨大成功 则该投资商利用的是房地产投资特性中的 A 存在效益外溢和转移B 需要适时的更新改造投资C 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D 易受政策影响答案 AT1 3 投资者对房地产内部 使用功能的变动 例如 在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等 体现了投资者对房地产投资 的重视 A 各异性B 适时更新改造性C 相互影响性D 专业管理依赖性答案 B 15 T1 4 在下列房地产投资行为中 体现房地产置业投资特点的有 A 买地 建房 卖房B 买房 经营C 买房 出租 转售D 买房 出租E 买地 开发 转让答案 BCDT1 5 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易 这个过程反映了房地产的 A 不可移动性B 适应性C 弱流动性D 相互影响性答案 CT1 6 在房地产产品生产过程中 承担开发建设用地规划方案设计 建筑设计等项工作的 一般是 A 建筑师B 结构工程师C 设备工程师D 监理工程师答案 AT1 7 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是 A 满足购买者使用要求B 购买者支付能力C 物业预期收益D 物业用途答案 C 16 T1 8 下列关于商业物业的表述中 正确的有 A 能为投资者带来经营性的收入现金流B 分割产区销售已成为最受欢迎的经营模式C 适合于长期投资D 需在机构投资者之间进行交易E 位置对其有着特殊的重要性答案 ACDET1 9 商业物业的租金水平取决于其所处的地段 与投资者管理商业物业的能力无关 答案 T1 10 从物理形态上划分 作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有 A 商住楼B 土地C 在建工程D 写字楼E 建成后的物业答案 BCET1 11 下列物业中 属于特殊物业的是 A 在建工程B 车站C 购物中心D 科技产业园区答案 B 17 T1 12 同区域 同类型 同档次的不同房地产的市场价值不同 主要是因为房地产市场具有 A 保值性B 增值性C 异质性D 弱流动性答案 CT1 13 房地产投资的缺点是 A 相对较高的收益水平B 易于获得金融机构的支持C 抵消通货膨胀的影响D 投资回收期较长答案 DT1 14 下列房地产投资方式中 属于直接投资形式的是 A 购买房地产股票B 购买商铺C 购买房地产债券D 购买住房抵押支持证券答案 BT1 15 房地产间接投资的形式主要有 A 投资房地产信托B 购买住房抵押支持证券C 购买房地产企业债券D 购买物业用于出租经营E 购买土地进行开发答案 ABC 18 T1 16 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的 A 销售收入B 转让收入C 租金收入D 利息收入答案 CT1 17 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或 时 短期开发投资就转变成了长期置业投资 A 出售B 抵押C 转让D 经营答案 DT1 18 相对于房地产开发投资 关于房地产置业投资的说法 正确的有 A 置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B 置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C 置业投资对象可以是市场上存量房地产D 置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E 置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答案 ACDE 19 T1 19 甲 乙两个物业2008年10月的价值均为1000万元 预计甲物业2009年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50 预计乙物业2009年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50 甲 乙两个物业投资风险比较的结果是 A 甲物业投资风险大B 乙物业投资风险大C 甲 乙两个物业投资风险相同D 无法判断答案 BT1 20 下列风险中属于系统风险的是 A 比较风险B 市场供求风险C 未来运营费用风险D 持有期风险答案 BT1 21 下列房地产投资风险中 属于房地产投资个别风险的是 A 变现风险B 时间风险C 或然损失风险D 通货膨胀风险答案 B 20 T1 22 投资组合理论认为 把适当的投资项目组合起来 可以 A 提高投资收益B 降低系统风险C 降低个别风险D 使投资毫无风险答案 CT1 23 关于投资组合理论的说法 正确的是 A 投资者应选择毫无风险的投资组合B 投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C 投资者可以将系统性风险因素减少甚至完全抵消D 投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消答案 DT1 24 投资组合理论认为 对于相同的宏观经济环境变化 不同投资项目的收益会有不同的反应 答案 21 T1 25 假设银行一年期存款利率为2 28 贷款利率为5 85 投资市场的平均收益率为12 房地产投资市场的系统性市场风险系数为0 6 则房地产投资的预期收益率为 A 4 42 B 8 11 C 8 13 D 9 54 答案 BT1 26 如果整个投资市场的平均收益率为15 国债收益率为9 房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0 23 则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率为 A 10 38 B 11 07 C 12 45 D 13 62 答案 T1 27 某投资市场的平均收益率为12 银行贷款利率为5 17 国债收益率为3 5 房地产投资的风险相关系统数为0 5 那么 当前房地产投资的折现率为 A 3 5 B 5 17 C 7 75 D 8 59 答案 C 22 T1 28 假设某段时间内房地产业的预期收益率为15 国债的投资收益率为10 市场整体的平均收益率为20 则房地产业的系统性市场风险系数是 A 0 25B 0 50C 1 5D 2 00答案 BT1 29 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售 出租或经营时 其投资均属于长期投资 答案 T1 30 购买住房抵押支持证券的个人和机构 是房地产间接投资者 答案 T1 31 在进行风险分析时 期望收益的标准差越小 表明该项目风险越大 答案 T1 32 通货膨胀对房地产投资只有负面影响 答案 23 T1 33 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场 答案 T1 34 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险 答案 T1 35 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响 答案 T1 36 某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同 则该项目的系统性市场风险系数为1 答案 T1 37 房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般的股票收益 因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具 答案 24 第二章房地产市场与市场运行 25 第二章第一节房地产市场概述 一 房地产市场的含义构成 交易当事人 交易对象 交易制度 交易机构二 房地产市场的运行环境 P30 31表格 环境类型与影响因素对应三 影响房地产市场转变的社会经济力量四 房地产市场的参与者 26 第二章第二节房地产市场结构与指标 一 房地产市场结构房地产具有不可移动性 异质性 市场集中度低房地产市场是垄断竞争市场 总量结构区域结构产品结构供求结构投资结构租买结构 二 房地产市场细分5种标准 27 三 房地产市场指标概念要点和计算 28 第二章第三节房地产市场的特性与功能 一 特性供给垄断性需求广泛性 多样性交易复杂性价格区位相关性广泛的外部性市场信息不对称性二 功能5个方面 29 第二章第四节房地产市场的运行规律 一 房地产空间市场与资产市场均衡状态 租金和价格都不变价格与重置成本相同新增量和灭失量相等房地产资产存量保持不变 30 二 房地产市场的周期循环定义 重复发生的波动原因 供需因素 信息不充分 心理 政策 制度 季节性自然周期 理解P50图五个节点的含义 每一阶段的特征投资周期与自然周期的关系 A点空置率最高B D点长期平均空置率C点理想均衡点 拐点E点等于A点 自然周期第一阶段 很少有资金投向存量房地产自然周期第二阶段后半段 资本流量显著增加自然周期第三阶段 流动性很高自然周期第四阶段 投资者减少投资 31 三 房地产泡沫与过热泡沫的成因 泡沫不同于过度开发 土地稀缺是基础投机需求膨胀是诱因金融机构过度放贷是助燃剂 32 第二章第五节房地产市场的政府干预 一 政府干预的必要性二 政府干预房地产市场的手段三 政府规范房地产市场行为的措施 33 T2 1 下列影响房地产市场运行环境的因素中 属于经济环境的因素是 A 城市或区域产业结构与布局B 人口数量与结构C 土地资源状况D 建筑技术进步答案 AT2 2 下列关于房地产市场特性的表述中 不正确的是 A 供给非同质性B 需求多样性C 竞争充分性D 交易复杂性答案 CT2 3 市场的客体通常是指 A 买家B 卖家C 交易对象D 交易价格答案 CT2 4 市场主体通常包括 A 买家B 卖家C 交易对象D 交易价格E 交易行为答案 AB 34 T2 5 对某种特定的商品来说 下列关于市场容量概念的表述中 正确的是 A 潜在市场 服务市场 有效市场 合格的有效市场B 服务市场 潜在市场 服务市场 合格的有效市场C 潜在市场 有效市场 合格的有效市场 服务市场D 潜在市场 服务市场 合格的有效市场 有效市场答案 C第4章题目T2 6 房地产市场结构包括 A 总量结构B 区域结构C 产品结构D 供求结构E 资金结构答案 ABCDT2 7 按房地产用途可以将房地产市场细分为若干子市场 这是因为不同用途的房地产在 等方面存在差异 A 投资决策B 规划设计C 工程建设D 地域范围E 产品功能答案 ABCE 35 T2 8 某城市住宅市场调查结果显示 该城市住宅的总需求与总供给基本平衡 但同时显示 套型建筑面积120 以上的住宅供过于求 70 以下的住宅供不应求 则该城市的住宅市场处于 状态 A 均衡B 周期性失衡C 结构性失衡D 区域性失衡答案 CT2 9 房地产市场区别于其他商品市场的特征主要有 A 竞争性B 垄断性C 外部性D 均衡性E 信息不对称性答案 BCET2 10 土地资源的有限性 不可再生性和土地所有权的排他性 使房地产供给难以形成统一的竞争性市场 答案 T2 11 房地产市场垄断性的原因不包括 A 房地产市场需求的广泛性B 房地产市场供给的异质性C 土地所有权的排他性D 土地的有限性答案 A 36 T2 12 如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨 那么该类型物业的出租需求就会 A 减少B 增加C 不变D 同步递减答案 BT2 13 在下列房地产市场指标中 属于市场交易指标的有 A 空置量B 房地产价格指数C 平均建设周期D 吸纳率E 失业率答案 BDT2 14 关于房屋施工面积的说法 正确的是 A 房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B 房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C 房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D 房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建 缓建的房屋建筑面积答案 CT2 15 某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2 2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2 2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2 那么 该市房屋均平均建设周期为 年 A 0 5B 1 5C 2D 3答案 B 37 T2 16 2007年末 某市住房总量为5000万 其中经济适用住房400万m 商品住房3750万 同期住房空置量为750万 其中经济适用住房空置量为50万 商品住房空置量为450万 则该市2007年末的商品住房空置率是 A 9 B 12 C 15 D 20 答案 BT2 17 关于房地产市场吸纳周期的说法 错误的是 A 吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B 吸纳周期反应可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C 在新建商品房销售市场中 吸纳周期又称为销售周期D 吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案 AT2 18 某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40 则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是 A 0 4月B 2 5月C 0 4年D 2 5年答案 D 38 T2 19 2008年 某市可供租售的房屋面积为3000万m2 其中可供销售的住宅面积为1800万m2 可供出租的住宅面积为450万m2 当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2 其中销售的住宅面积为1680万m2 出租的住宅面积为320万m2 该市2008年住宅市场吸纳率为 71 11 88 89 91 67 93 33 答案 BT2 20 某销售型住房市场年初的住房存量为100万套 其中空置待售住房5万套 本年新竣工住房13万套 销售住房8万套 则吸纳周期为 年 A 0 63B 1 63C 2 25D 12 50答案 CT2 21 房地产市场按市场交易形式细分时 新建成的房地产产品交易不包括 子市场 A 租赁B 销售C 保险D 抵押答案 C 39 T2 22 在对某市房地产市场进行细分时 划分出 某市甲级写字楼租赁市场 这种划分所采用的市场细分标准有 A 按存量增量细分B 按交易形式细分C 按目标市场细分D 按房地产用途细分E 按地域细分答案 BDET2 23 下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中 正确的是 A 自然周期与投资周期同步变化B 投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C 投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D 投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期答案 DT2 24 在房地产市场自然周期的复苏阶段 房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是 A 空置率 合理空置率B 空置率 合理空置率C 空置率 合理空置率D 不能判断答案 A 40 T2 25 在房地产市场的自然周期中 空置率超过长期平均空置率的阶段为 阶段 A 租金增长率上升B 新增供给小于新增需求C 新开工项目增加D 租金增长率下降答案 AT2 26 下列关于房地产市场周期循环的表述中 正确的有 A 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象 且此现象重复发生B 在房地产周期循环的最低点 空置率最高C 房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D 在房地产周期循环的最高点 供给增长率等于需求增长率E 在房地产周期循环中 价格 租金 和空置率通常是同向变动的答案 ABDT2 27 在房地产周期循环周期过程中 空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的 A 第一阶段B 第二阶段C 第三阶段D 第四阶段答案 B 41 T2 28 在房地产市场周期循环中 供给增长速度高于需求增长速度 空置率上升并逐渐接近合理水平 这一阶段处于房地产市场自然周期的 A 第一阶段B 第二阶段C 第三阶段D 第四阶段答案 CT2 29 在房地产市场自然周期中 在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上 空置率由 A 上升到下降B 下降到上升C 高于合理空置率到低于合理空置率D 低于合理空置率到高于合理空置率答案 CT2 30 政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的 A 产品质量B 产品性价比C 规模和结构D 产品档次答案 CT2 31 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有 A 导致房地产实际价值下降B 导致房地产实际价值上升C 加大投资者债务负担D 抑制房地产市场需求E 增加房地产市场需求答案 ACD第1章题目 42 T2 32 政府对房地产市场进行宏观调控时 可选择的手段主要有 A 加大城市基础设施建设投入B 调整银行贷款利率C 调整公共住房政策D 调整房地产税收政策E 加快城市化进程答案 BCDT2 33 房地产泡沫产生的基础是 A 投资需求膨胀B 金融机构过度放贷C 房地产市场中的过度开发D 土地资源的稀缺性答案 DT2 34 产生房地产价格泡沫的主要诱因是 A 土地稀缺B 城市化进程快C 投机需求膨胀D 过度放贷答案 CT2 35 国际上通常采取的住房保障方式有 A 政府直接建房B 对住房投资人减税C 对住房承租人减税D 对住房承租人补贴E 鼓励赢利机构建房答案 ABD 43 T2 36 房地产空间市场决定房地产租金 资产市场决定房地产价格 答案 T2 37 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者 答案 T2 38 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点 此时房地产空置率低于合理空置率 答案 T2 39 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时 市场上的投资者将迅增加 答案 T2 40 服务市场是指已经购买了某种产品 需要提供后续服务的消费者集合 答案 第4章题目T2 41 房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化 答案 44 T2 42 吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数 答案 T2 43 在房地产自然周期的下降阶段 物业租金的增长率是下滑的 答案 T2 44 量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比 答案 45 第三章房地产开发程序与管理 46 第三章第一节房地产开发程序概述 一 房地产开发的基本概念二 房地产开发的一般程序 投资机会选择与决策分析阶段 投资机会选择 决策分析 前期工作阶段 获取土地 项目核准和开工计划 确定规划设计方案并获得规划许可 工程建设招标 开工申请与审批 前期工作的其它环节 质量控制 进度控制 成本控制 合同管理 竣工验收 选择租售形式 制定租售方案 制定宣传与广告策略 建设阶段 租售阶段 47 第二节投资机会选择与决策分析是整个房地产开发过程中最重要的阶段其中最重要的工作是可行性研究一 投资机会选择二 投资决策分析 市场分析项目财务评价投资决策 48 第三章房地产开发程序与管理第三节前期工作 一 获取土地土地储备与土地开发开发商获取土地的途径二 项目核准和开工计划 新增内容申请材料申请报告的内容项目核准评估的重点 土地储备土地开发土地储备资金 11版新增内容 49 三 确定规划设计方案并获得规划许可 规划意见书 选址 建设用地规划许可证 设计方案审批 建设工程规划许可证 四 建设工程招标规定必须招标的项目 应该招标其它项目可以招标分为公开招标和邀请招标五 开工申请与审批 申领 建筑工程施工许可证 9个条件六 前期工作的其他环节 50 第三章第四节建设阶段 一 质量控制二 进度控制三 成本控制对象 主要费用中的变动费用四 合同管理五 安全管理六 竣工验收 横道图网络图 特点 施工现场的安全由建筑施工企业负责是施工总承包的 由总承包企业负责 开发商负责组织分为单项工程竣工验收 综合验收 竣工验收备案三阶段 51 第三章第五节租售阶段 一 选择物业租售形式自行租售适合的情况委托租售房地产经纪机构的代理形式选择房地产经纪机构应注意的问题 52 二 制定租售方案租售价格开发商的三类定价方法 成本导向定价购买者导向定价竞争导向定价 成本加成定价法目标定价法 认知价值定价法价值定价法 领导定价法挑战定价法随行就市定价法 三 制定宣传和广告策略制定广告方案所需的五种决策 5M 53 T3 1 从房地产开发企业的角度看 房地产开发过程中投入的资源有 A 土地B 劳动力C 资本D 经验E 环境答案 ABCDT3 2 对市场需求与供应情况 建筑材料供应状况 项目所在地区的社会经济情况 项目地址及其周围环境 项目规划设计方案 项目进度 项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究 属于 阶段 A 投资机会研究B 初步可行性研究C 详细可行性研究D 项目的评估和决策答案 B第8章题目T3 3 房地产投资决策分析的主要工作包括 A 投资机会寻找B 市场分析C 投资机会筛选D 财务评价E 规划设计答案 BD 54 T3 4 下列房地产开发工作中 属于前期工作阶段的是 A 进行项目的财务评价B 获取项目所需土地C 确定规划设计方案并获得批准D 对项目的建设工程进行招标E 提交项目开工申请并获得批准答案 BCDET3 5 下列成本费用中 不属于土地储备开发成本的是 A 拆迁补偿及有关税费B 市政基础设施建设有关费用C 贷款利息D 建安费用答案 DT3 6 开发商向城市规划管理部门申请 建设用地规划许可证 时 须提供的材料主要有 A 建设工程规划许可证B 选址规划意见通知书C 项目设计方案的总平面图D 城市计划部门批准征用土地的计划任务E 1 2000或1 500的地形图答案 BDE 55 T3 7 可将房地产开发划分为若干阶段 其中编制建设工程招标文件属于 的工作 A 投资机会选择与决策分析阶段B 前期工作阶段C 建设阶段D 租售阶段答案 BT3 8 房地产开发项目的施工许可证由 向发证机关申请领取 A 施工单位B 建设单位C 监理单位D 设计单位答案 BT3 9 开发商在申请领取施工许可证时 若建设工期超过一年 则其到位资金原则上不得少于工程合同的 A 20 B 30 C 40 D 50 答案 BT3 10 由城市规划管理部门核发的 主要规定了用地性质 位置和界限 A 选址规划意见通知书B 规划设计条件通知书C 建设用地规划许可证D 建设工程规划许可证答案 C 56 T3 11 开发商在将工程发包给建筑承包商时 不仅要考虑其过去的业绩 资金实力和技术水平 还要审核承包商对拟开发项目的 A 施工方案B 工期C 质量目标D 报价E 市场售价答案 ABCDT3 12 房地产开发企业只能通过公开投标的形式选择开发项目的施工单位 答案 T3 13 横道图法用于房地产项目建设阶段的 质量控制 进度控制 成本控制 合同管理答案 BT3 14 网络图法在建设工程管理中常常作为 的方法A 质量控制B 成本控制C 进度控制D 合同管理答案 CT3 15 在正式申请竣工验收之前 开发商要对项目进行初步检查 检查后由 列出质量缺陷清单 开发商 承包商 监理工程师 使用单位答案 C 57 T3 16 开发商的主要合同关系通常包括 等 A 保险合同B 分包合间C 销售合同D 勘察设计合同E 加工合同答案 CDT3 17 实行施工总承包的房地产开发项目 施工现场的安全应由 负责 A 开发商B 监理单位C 分包单位D 总承包单位答案 DT3 18 承包商收到竣工结算价款后 通常应在 内将竣工工程交付给开发商 A 半个月B 一个月C 一个半月D 两个月答案 AT3 19 房地产项目竣工后 按规定移交给城市档案馆的竣工档案应包括 工程质量保修书 可行性研究报告 竣工图 住宅使用说明书 竣工验收备案表答案 CE 有变动 技术资料和竣工图 58 T3 20 制定租售方案的工作内容主要包括 A 租售选择B 宣传手段选择C 租售进度安排D 广告设计及安排E 租售价格确定答案 ACET3 21 某商品住宅项目位于城市湿地公园附近 房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处 并以此宣传效果作为楼盘的定价依据 这种定价方法是 A 目标定价法B 领导定价法C 随行就市定价法D 认知定价法答案 DT3 22 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法 属于 A 成本导向定价法B 购买者导向定价法C 竞争导向定价法D 市场导向定价法答案 BT3 23 在下列定价方法中 需要使用损益平衡图的是 A 目标定价法B 价值定价法C 挑战定价法D 成本加成定价法答案 A 59 T3 24 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近 如果定价比市场领导者的定价低 则其采用的是 A 随行就市定价法B 价值定价法C 应战定价法D 挑战定价法答案 DT3 25 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时 往往采用 A 挑战定价法B 领导定价法C 目标定价法D 随行就市定价法答案 DT3 26 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是 A 目标定价法B 成本加成定价法C 随行就市定价法D 价值定价法答案 A 60 T3 27 采取随行就市定价法的情形有 A 开发商处于市场领导者地位B 开发商难以估算成本C 开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D 开发商打算与同行和平共处E 开发商具有向市场领导者挑战的实力答案 BDT3 28 目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人 所以政府不能作为土地一级开发者 答案 T3 29 在房地产开发过程中 开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理 答案 T3 30 政府授权开发企业负责实施土地一级开发时 开发资金应由政府土地储备机构负责筹措 答案 T3 31 开发商在选择房地产经纪机构时 不仅要考虑其代理的成功率 还有考察其代理每一个项目的平均销售周期 答案 61 第四章房地产市场调查与分析 62 第四章第一节市场调查 一 市场调查的意义和内容重要性 5方面作用内容 国内外市场环境调查 4方面市场需求容量调查消费者和消费行为调查 9方面竞争情况调查市场营销因素调查 不可控因素调查 可控因素调查 63 二 市场调查的步骤其中 调查项目分三类资料来源分两类 试探性调查描述性调查因果性调查 二手资料 调查的起点一手资料 一手资料的调查方法 观察法专题讨论法 问卷调查的试探性步骤问卷调查法实验法 最科学 调查手段 问卷座谈 收集信息 成本最高 最容易出错的阶段 抽样方案 概率抽样 4种具体类型非概率抽样 3种具体类型 三 对市场调查的分析与评估 64 第四章房地产市场调查与分析第二节市场分析的手段与方法 一 市场规模估计六类产品层次 五类空间层次 三类时间层次 潜在市场 有兴趣有效市场 有兴趣 收入允许 有途径合格的有效市场 不被禁止服务市场 企业追求的 也就是目标市场渗透市场 已经购买了该产品 市场规模 市场需求函数市场最低量市场潜量 市场需求上限市场营销敏感性P114图 基本概念 市场总需求 市场需求预测 P114 P115公式 P113图 65 二 市场趋势分析三个步骤 五种主要方法 购买者意图调查法销售人员意见综合法专家意见法时间序列法相关分析法 了解 简单平均法移动平均法加权移动平均法指数平滑法 重要内容 宏观环境预测行业预测企业销售预测 66 第四章房地产市场调查与分析第三节目标市场的细分与选择 现代营销战略中的STP一 市场细分依据 顾客需求存在着差异性标准 P119表格三种偏好模式 同质偏好 分散偏好 集群偏好四个要求 可衡量性 可实现性 可盈利性 可区分性二 目标市场选择六种模式三 市场定位 塑造企业产品在细分市场中的位置三种方式四种战略 理解 例子 67 第四章房地产市场调查与分析第四节竞争者分析 一 识别竞争者两种观念一个关键二 确定竞争者的目标三 确定竞争者的战略四 判断竞争者的反应模式四种反应模式五 企业应采取的策略 68 第四章房地产市场调查与分析第五节消费者购买行为分析 一 消费者市场及其购买对象10个特征二 影响消费者购买行为的主要因素P129图4 6三 消费者购买决策过程5个参与购买的角色4种购买行为类型购买决策过程其中 购买决策中有两种起作用的因素购后行为 是否满意的评价四 住房市场中的消费者行为 69 第四章房地产市场调查与分析第六节房地产市场分析与市场分析报告 一 房地产市场分析的概念与作用3个层次 区域 专业 项目6种作用 对不同的主体二 房地产市场分析的内容 宏观因素市场状况 供给 需求 竞争 市场占有率相关因素 对不同项目类型有不同的重点 三 房地产市场分析报告 70 T4 1 下列市场调查的内容中 属于可控因素调查的是 A 市场需求容量调查B 消费者行为调查C 市场营销因素调查D 竞争情况调查答案 CT4 2 房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算 亮灯率 的方法来分析入住率 这种调查方法属于 A 观察法B 实验法C 讨论法D 问卷调查法答案 AT4 3 某房地产开发企业通过调查 了解写字楼租金变动10 20 时市场承租面积的变化 该项调查属于 A 试探性调查B 描述性调查C 创新性调查D 因果性调查答案 DT4 4 在房地产市场调查中 收集一手资料的方法有 A 文献查阅B 观察C 专题讨论D 分销渠道调查E 实验答案 BCE 71 T4 5 从理论上讲 房地产市场分析的第一步工作是 A 确定调查方式B 设计问卷C 收集信息D 定义市场区域答案 D 已删 T4 6 下述各项中 属于房地产供给分析内容的是 A 吸纳率分析B 房地产市场的商业周期分析C 家庭规模与结构分析D 投资购买和使用购买的比例分析答案 B 已删 T4 7 关于某特定商品市场规模的说法 正确的有 A 有效市场大于服务市场B 服务市场大于潜在市场C 潜在市场大于有效市场D 渗透市场大于有效市场E 服务市场大于渗透市场答案 ACET4 8 在一定时期内 某类商品房的市场潜量是指这类商品房的 A 市场需求上限B 市场有效需求C 市场现实需求D 市场最低需求答案 A 72 T4 9 下列市场趋势分析方法中 属于时间序列分析法的是 A 指数平滑法B 市场因子推演法C 德尔菲法D 销售人员意见综合法答案 AT4 10 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为 A 房地产平均价格B 房地产中位数价格C 房地产价格指数D 房地产同质价格答案 C第2章题目T4 11 某城市2008年初家庭总数为120万户 户均年可支配收入为5万元 约有15 的家庭打算当年购房 平均住房需求80 户 则2008年该市新建商品住房的市场潜量是 万 A 1260B 1380C 1440D 2100答案 CT4 12 在房地产销售量预测中 应用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值 使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是 A 简单平均法B 移动平均法C 加权移动平均法D 指数平滑法答案 B 73 T4 13 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括 A 移动平均法B 指数平滑法C 市场因子推演法D 简单平均法答案 CT4 14 指数平滑法中的平滑指数a是新 旧数据在平滑过程中的分配比率 a越大 则预测值越趋向平滑 答案 T4 15 某市2008年住宅的预测销售量是500万m2 实际销售量为650万m2 平滑指数为0 75 利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为 万m2 A 500 0B 537 5C 612 5D 650 0答案 CT4 16 企业同时向几个细分市场销售一种产品时 该企业采用的目标市场选择模式是 模式 A 单一市场集中化B 产品专业化C 市场专业化D 全面覆盖答案 B 74 T4 17 某房产开发企业经过市场调研后 决定在某城市开发供老年人居住的 银发公寓 那么 开发商在目标市场选择过程中采用的是 模式 A 选择专业化B 产品专业化C 大量定制D 单一市场集中化答案 DT4 18 某开发商率先向市场推出带电梯的别墅 该开发商在项目市场定位战略上采取的是 战略 A 形象差异化B 人员差别化C 服务差别化D 产品差别化答案 DT4 19 某房地产开发企业向购房人承诺 在签订购房协议15天内 如果不满意可以无条件退房 该企业采取的市场定位战略是 A 形象差异化战略B 人员差别化战略C 服务差别化战略D 产品差异化战略答案 C 75 T4 20 某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后 根据市场的变化将其用途调整为写字楼 该公司采用的市场定位方式是 A 避强定位方式B 产品差别化方式C 对抗性定位方式D 重新定位方式答案 DT4 21 一些竞争者可能对某些方面反应强烈 例如对降价竞销反应强烈 但对其他方面 如增加广告预算 加强促销活动等 却不予理会 这种竞争者属于 竞争者 A 从容不迫型B 选择型C 凶猛型D 随机型答案 BT4 22 对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是 A 服务市场B 合格有效市场C 有效市场D 潜在市场答案 D 76 T4 23 某城市的居民对高层住宅经历了一个从较抗拒到较普遍接受的过程 这一现象反映了消费者市场的 A 替代性B 发展性C 地区性D 复杂性答案 BT4 24 下列影响消费者行为的因素中 属于消费者心理因素的是 A 使用者地位B 购买动机C 对渠道的信赖度D 对价格的敏感程度答案 BT4 25 一个整体市场能够细分为若干子市场 主要是因为顾客需求存在差异性 答案 T4 26 进行房地产市场调查需要收集大量的资料 市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料 答案 T4 27 服务市场是指已经购买了某种产品 需要提供后续服务的消费者集合 答案 77 第五章现金流量与资金时间价值 78 第五章第一节现金流量 一 现金流量的概念现金流入 现金流出 净现金流量二 现金流量图绘制规则 含义三 房地产投资活动中的现金流量现金流入 现金流出的构成五种模式现金流量图适用的房地产类型 79 第五章第二节资金时间价值 一 资金时间价值的概念二 利息与利率利率的经济功能利率的决定和影响因素三 单利计息与复利计息四 名义利率与实际利率名义利率 周期利率 计息周期数 实际利率实际利率与名义利率的换算实际利率与名义利率的关系实际利率 名义利率与通货膨胀的关系 例如 银行年存款利率为12 按月计息 存期3年 则 名义利率为12 周期利率为1 每年计息周期数为12 3年计息周期数为36 实际年利率 1 1 12 1 12 68 80 第五章第三节资金等效值与复利计算 一 资金等效值的概念二 复利计算 汇总表三 复利系数的应用 例题 81 82 83 T5 1 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具 现金流量图中的时间点 零 是 A 资金运动的时间始点B 日历年度的年初C 某一基准时刻D 既不能现金流出也不能有现金流入的时间点E 既可有现金流入也可有现金流出的时间点答案 ACET5 2 下列房地产投资业务模式中 现金流出包括土地成本的有 A 购买 持有 出租 出售B 购买 更新改造 出售C 购买 更新改造 出租 出售D 开发 销售E 开发 持有 出租 出售答案 DET5 3 关于房地产 购买 更新改造 出租 出售 模式现金流量图的说法 正确的有 A 横轴上刻度间距离相等 其上的数值代表不同时点B 房地产购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的 1 时点C 发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D 各期运营费用的垂直箭线全部向下E 转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末 且垂直箭线均向上答案 ACD 84 T5 4 下列关于基础利率的表述中 正确的有 A 等于银行存款利率B 等于银行贷款利率C 是投资者所要求的最低利率D 是银行同业之间的短期资金借贷利率E 一般使用无风险的国债收益率作为其代表答案 CET5 5 下列关于资金时间价值的表述中 正确的有 A 资金时间价值是资金的增值特性使然B 利率是资金时间价值的一种标志C 从消费者角度来看 资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D 即使资金存在时间价值 也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E 资金时间价值的大小取决于投资利润率 通货膨胀率 风险因素等答案 ABCE 85 T5 6 关于资金时间价值的说法 错误的是 A 现在的100万与5年后的100万元的价值相同B 现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C 现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D 由于存在资金时间价值 不同时点上发生的现金流量无法直接比较答案 AT5 7 下列关于资金等效值概念的表述中 正确的是 A 时值是资金运动起点的金额B 终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C 资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D 不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值答案 CT5 8 认为利率是由货币的供给与需求决定的代表性理论是 A 马克思的利率决定理论B 可贷资金利率理论C IS LM曲线模型利率理论D 流动性偏好利率理论答案 D 86 T5 9 关于流动性偏好利率理论的说法 正确的有 A 利率是由储蓄和投资决定的B 利率是由货币的供求决定的C 利率是由可贷资金的供求决定的D 利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E 货币供给是外生变量 由央行决定 无利率弹性答案 BET5 10 可贷资金利率理论认为 A 可贷资金的需求主要由投资需求 赤字需求和家庭需求构成B 可贷资金的供给由家庭储蓄 企业储蓄和政府储蓄构成C 利率是由货币的供给与需求决定的D 可贷资金的需求函数是利率的递增函数E 可贷资金的供给函数是利率的递增函数答案 ABET5 11 关于实际利率与名义利率的说法 错误的是 A 名义利率对应一年中计息周期的单利计息B 实际利率对应一年中计息周期的复利计息C 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D 当计息周期为月时 实际利率小于名义利率答案 D 87 T5 12 如果名义利率相同 计息周期不同 则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等 答案 T5 13 若名义利率为10 通货膨胀率为4 则实际利率为 A 5 77 B 6 00 C 10 00 D 14 40 答案 AT5 14 已知某笔贷款年利率为12 按季度计息 则该笔贷款的实际年利率是 A 12 35 B 12 55 C 12 68 D 12 93 答案 BT5 15 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款 其月供为2850元 月利率为0 625 则该贷款的实际年利率为 A 7 5 B 7 56 C 7 71 D 7 76 答案 D 88 T5 16 银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款 若该笔贷款的实际年利率为7 25 则名义年利率是 A 7 02 B 7 04 C 7 50 D 7 85 答案 AT5 17 某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元 期限为3年 年利率为8 的抵押贷款 到期一次还本付息 则按月计息比按季计息要多付利息 万元 A 2 00B 7 30C 8 53D 9 00答案 AT5 18 李某从银行贷款56万元购买了一套住宅 该笔贷款的期限为20年 年利率为7 5 按月等额偿还 如果李某于第7年末提前偿还本金10万元 则从第8每年开始的月还款额是 元 A 3456 09B 3505 95C 3509 74D 3705 73答案 B 89 T5 19 某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款 贷款方式为 2 28 第一年和第二年的年利率为7 5 两年后的年利率调整为8 5 则该家庭在第28个月的还款额为 美元 A 1250B 1398C 1416D 1562答案 DT5 20 王某拟购买一套面积为120m2 单价为7800元 m2的住房 首付款为30 其余申请年贷款利率分别为4 8 和7 2 的公积金和商业组合 贷款期限为20年 按月等额还本付息 如果公积金贷款最高限额为20万元 则商业贷款的最低月还款额为 元 A 1297 91B 3584 01C 4881 93D 5158 71答案 BT5 21 银行为某家庭提供了一笔总额10万元 期限10年 年利率6 的住房抵押贷款 若采用月还款常数为0 7 的还款方式 并在最后1个月还清所余本息 则相对于按月等额还款方式 该家庭在还贷期间 除最后1个月外 其他各月的月供负担减少了 元 A 137 5B 410 2C 432 2D 452 2答案 B 90 T5 22 银行为某家庭提供年利率为6 按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款 若每月的还款额为2000元 则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是 元 A 1428 74B 1475 37C 1482 74D 2000 00答案 BT5 23 银行为某家庭提供了年利率为6 按月等比递增偿还 期限为20年的个人住房抵押贷款 若月还款递增率为0 2 首期偿还额为1600元 则该家庭在第6年最后一个月的还款额是 元 A 1843 86B 1847 55C 2279 87D 2291 27答案 AT5 24 某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅 该家庭月收入为6000元 准备用月收入的30 来支付抵押贷款月还款额 已知贷款期限为10年 按月等额偿还 年贷款利率为6 则该家庭的首付款额是 元 A 34000 00B 83265 38C 87867 78D 91022 12答案 C 91 T5 25 银行为某人提供期限为10年 年利率为6 首期月还款为1000元 月还款递增率为0 2 的个人住房抵押贷款 若将此方案转为按月等额支付 则月等额还款额是 元 A 1005 56B 1010 56C 1110 56D 1115 56答案 DT5 26 某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款 按月等比递增还款 已知抵押贷款年利率为6 6 期限为10年 购房者月还款额的增长率为0 5 则购房者的首次还款额是 元 A 2040 82B 3451 83C 5089 01D 6666 37答案 BT5 27 某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅 单价为5000元 m2 首付款为房价的30 其余通过申请公积金和商业组合贷款支付 已知公积金和商业贷款的年利率分别为4 和7 期限均为10年 公积金贷款的最高限额为10万元 则公积金贷款部分的按月等额还款额为 元 A 1002 45B 1012 45C 1027 42D 10