2012年物业管理师《基本制度与政策》冲刺卷及答案(四).docx

2012年物业管理师基本制度与政策冲刺卷及答案(四)一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)第1题 物业服务企业的三级资质等级中，注册资本人民币是()万元以上。A.50B.100C.200D.500【正确答案】：A第2题 房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理、维护提出了新的要求，房地产经营管理必须从简单的修修补补、收收租金，转向()的社会服务。A.专业性、综合性B.专业性、多功能C.多样性、专业性D.综合性、多功能【正确答案】：D本题考核的是我国物业管理的发展。1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。在这次会议上，侯捷部长在讲话中提出：“房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理、维护提出了新的要求，要求房地产的售后服务按照市场经济的模式建立新体制，房地产经营管理必须从简单的修修补补、收收租金，转向综合性、多功能的社会服务”。第3题 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向()收取手续费等额外费用。A.业主B.物业服务企业C.业主大会D.居委会【正确答案】：A本题考核的是供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之问的关系。物业管理条例规定了供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”第4题 物业管理条例调整和规范的范围仅限于()选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。A.业主B.业主委员会C.居委会D.业主大会【正确答案】：A第5题 物业服务企业开展物业服务的前提条件是()。A.生活水平的提高B.住房的商品化C.必要的物业服务用房D.必要的物业管理用房【正确答案】：D第6题 物业管理的基础是()的财产权。A.业主B.居民C.业主委员D.居委会【正确答案】：A第7题 业主作为物业的主人，具有充分的自主()。A.决策权B.选择权C.判断权D.监督权【正确答案】：B第8题 物业服务合同是()订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。A.业主和业主大会B.业主和物业服务企业C.业主和业主委员会D.业主大会和物业服务企业【正确答案】：B第9题 合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定。需要此项服务的业主，需与物业服务企业另行协商，签订()合同。A.代理B.委托C.正式D.约定【正确答案】：B第10题 物业服务企业为其提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为()服务。A.有偿B.无偿C.等价D.特殊【正确答案】：A第11题 管理规约是依据()制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。A.管理需要B.政府要求C.国家相关法律、法规D.国家相关法律、政策【正确答案】：C本题考核的是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制，业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是民主协商。管理规约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。管理规约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。第12题 我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现的特征不包括()。A.住房投资由国家和国有企业统包B.住房分配采取实物分配C.政府包修包养制度D.住房消费采取福利低租金制度【正确答案】：C本题考核的是改革开放前的城镇住房制度。我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：(1)住房投资由国家和国有企业统包;(2)住房分配采取实物分配;(3)住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。第13题 物业管理服务，是指()通过物业服务合同约定的公共性服务。A.业主与物业服务企业B.业主与业主大会C.业主与社区委员会D.社区委员会与物业服务企业【正确答案】：A第14题 物业管理条例规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的()或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。A.区、县人民政府建设行政主管部门B.区、县人民政府土地行政主管部门C.区、县人民政府工商行政主管部门D.区、县人民政府房地产行政主管部门【正确答案】：D第15题 任何一项完整的法律规范，都应当具备的要素不包括()。A.适用条件B.行为模式C.处罚责任D.违反行为模式的法律后果【正确答案】：C第16题 城市新建住宅小区管理办法颁布后，各地开始把()作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。A.物业管理B.物业服务C.物业改革D.物业整顿【正确答案】：A本题考核的是我国物业管理的发展。城市新建住宅小区管理办法颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。青岛市委、市政府于1994年制定了住宅小区实施物业管理“一年试点、三年普遍推开”的目标。第17题 我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现不包括()。A.法律确认房地产权属证件效力，撤销权属证件需经法律程序B.实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证C.对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记D.法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予民事处罚【正确答案】：D第18题 物业服务企业的一级资质等级中，注册资本人民币是()万元以上。A.100B.200C.500D.1000【正确答案】：C第19题 物业管理条例明确了责任人对存在安全隐患物业的维修养护责任和有关业主的配合义务，同时规定物业服务企业在一定条件下可以代责任人维修养护，费用由()承担，以确保物业安全。A.业主B.建设单位C.责任人D.物业服务企业【正确答案】：C第20题 居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织是()。A.社区居委会B.业主大会C.业主委员会D.物业管理企业【正确答案】：A本题考核的是实施物业管理有利于维护社区稳定。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织;业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关;物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之问的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。第21题 目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式是()。A.包干制收费形式B.佣金制收费形式C.酬金收费形式D.代收、代交收费形式【正确答案】：A第22题 专项维修资金是物业共用部位()和设备设施更新改造的资金来源，关系到全体业主的共同利益。A.中、小修B.大、中修C.大、小修D.大、中、小修【正确答案】：B第23题 我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行()。A.政府定价B.市场调节价C.政府指导价D.服务收费【正确答案】：B第24题 业主委员会应当在任期届满()个月前召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举工作。A.1B.2C.3D.5【正确答案】：B本题考核的是业主委员会的改选。业主委员会应当在任期届满2个月前召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举工作。逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。业主委员会经换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第25题 承租人有公用住宅用房无正当理由闲置()个月以上的情形，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。A.3B.6C.8D.12【正确答案】：B第26题 房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经()个月无异议的，予以补发。A.1B.2C.3D.6【正确答案】：D第27题 在实践中，从事物业管理活动的企业，具有独立法人资格的是()。A.按照公司法组建的物业管理公司B.房地产开发企业内设的物业管理部门C.房地产开发商设立的子公司D.物业管理分支机构【正确答案】：A第28题 前期物业管理合同关系是根据()签订的前期物业服务合同形成的。A.全体业主与物业服务企业B.建设单位与物业服务企业C.全体业主与业主委员会D.全体业主与建设单位【正确答案】：B第29题 前期物业管理招投标管理暂行办法规定，招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少()日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。A.10B.15C.20D.30【正确答案】：B第30题 下列关于房地产转让概念的理解，不正确的是()。A.房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押B.房地产权属发生转移C.张三的房屋转为李四所有，就是房地产转让D.转让后房屋为张三所有，房基地使用权为李四所有【正确答案】：D本题：考核的是房地产转让的概念。城市房地产管理法规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”显而易见，房地产转让的实质是房地产权属发生转移，张三的房屋转为李四所有，就是房地产转让。该法还规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这项规定，是要求房产所有权与土地使用权的权利主体应当保持一致，避免出现房屋为张三所有，房基地使用权为李四所有的情况。第31题 物业管理条例规定，管理规约的修改权属于()。A.居民委员会B.业主大会C.业主委员会D.业主大会半数成员【正确答案】：B第32题 物业管理条例对物业服务收费作出原则规定，物业服务收费应当遵循()以及费用与服务水平相适应的原则。A.合理、公开B 合理、公平C.公平、公开D.合理、自愿【正确答案】：A第33题 当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业()缴纳物业服务费用。A.使用人B.管理人C.业主D.业主和使用人共同【正确答案】：A第34题 物业服务合同约定以外的服务是一种()服务。A.等价B.无偿C.有偿D.限制性【正确答案】：C第35题 实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成不包括()。A.法定税费B.物业服务成本C.物业服务管理费D.物业服务企业的利润【正确答案】：C本题考核的是包干制收费形式。物业服务收费管理办法规定：“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。第36题 随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行的改革不包括()。A.城镇住房制度改革B.城市土地使用制度改革C.房地产分配制度的改革D.房地产生产方式改革【正确答案】：C第37题 采用招标投标方式进行交易活动，最显著的特征就是()。A.节省业主物业服务费用B.将有序的竞争机制引入交易过程C.由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业D.有利于创造物业管理公平的市场竞争环境【正确答案】：B第38题 物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有()的性质。A.公共管理B.公共产品C.公共服务D.公共组织【正确答案】：B第39题 除政府有关部门应结合经济发展和群众生活水平的提高，适当调整物业服务费用的()标准，物业服务企业也应当向业主作好宣传解释工作。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.各区域定价【正确答案】：B第40题 提供物业服务合同以外的服务，对物业服务企业而言，可以()。A.增强业主的融洽感B.满足自身需求C.提高生活质量D.获得一定的经济利益【正确答案】：D本题考核的是物业服务合同约定以外的服务。提供物业服务合同以外的服务，对业主而言，可以满足自身需求，提高生活质量;对物业服务企业而言，可以增强业主的亲和力和认同感，同时获得一定的经济利益。因此，虽然提供相关服务不是物业服务企业的合同义务，但对于业主提出的特殊服务要求，有条件的物业服务企业应当尽可能地满足;无法满足的，尽量予以说明，以获得业主的理解。第41题 关于物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法特别强调，() 是持证上岗工作的关键，建设部要求各地要高度重视培训质量，严格把关，防止走过场，保证物业管理岗位培训收到实效。A.岗位教育质量B.岗位培训质量C.岗位管理质量D.岗位组织质量【正确答案】：B第42题 房屋所有权人以()为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。A.使用B.营利C.方便居民D.出租【正确答案】：B第43题 住宅小区应当成立()，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成。A.业主大会B.住宅小区管理协会C.居委会D.住宅小区管理委员会【正确答案】：D第44题 业主之间建立联系的基础是()。A.共同目的和共同利益B.共同准则和共同利益C.共同财产和共同利益D.共同准则和共同目的【正确答案】：C本题考核的是管理规约的概念。共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，管理规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要通过民主协商的机制来实现，管理规约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。第45题 物业管理条例规定建设单位制定临时管理规约的时间为()。A.物业出售之后B.物业出售之前C.物业销售之后D.物业销售之前【正确答案】：D第46题 物业管理条例规定，物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由()支付。A.物业服务企业B.双方约定C.业主D.业主委托代理机构【正确答案】：B第47题 物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年疏通()次。A.1B.2C.3D.5【正确答案】：A第48题 业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理，应当按照()的规定来进行。A.城市新建住宅小区管理办法B.物业管理条例C.全国优秀管理住宅小区标准D.业主大会规程【正确答案】：B第49题 就()而言，物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位收取报酬，但向业主收取费用，没有任何依据。A.委托代收费用B.代收费用C.督促代收费用D.监督代收费用【正确答案】：B第50题 物业服务定价成本的构成中，绿化养护费不包括()。A.绿化工具购置费B.绿化用水费C.补苗费D.前期维护费【正确答案】：D第51题 对高档公寓的物业服务收费管理一般实行()。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.政府定价与市场调节价相结合【正确答案】：C第52题 由于房地产开发企业的原因，商品房预购人未能在房屋交付使用之日起()日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。A.20B.30C.60D.90【正确答案】：C第53题 建筑物及其附属设施的维修资金，属于()共有。A.物业管理企业B.业主C.居民委员会D.业主委员会【正确答案】：B第54题 下列关于公有住宅出售后的使用与管理的表述，不正确的是()。A.住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备B.接受房屋所在地人民政府房地产行政主管部门的指导、监督和管理C.不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备D.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当由专门的负责人保管【正确答案】：D第55题 按照()划分的标准，物业管理属于第三产业。A.社会产业组织B.社会产业部门C.社会产业性质D.社会产业目的【正确答案】：B第56题 对于业主的共同利益，由业主在()的基础上自行平衡。A.民主谈判B.民主协调C.民主管理D.民主协商【正确答案】：D第57题 物业服务合同的标的是物业服务企业提供的()物业服务。A.持续性B.公共性C.即时性D.长期性【正确答案】：B第58题 物业的名称应当以()审定的名称为准。A.当地政府主管部门B.区域政府主管部门C.政府主管部门D.城市规划部门【正确答案】：A第59题 物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的()法律关系。A.民事B.刑事C.行政D.合同【正确答案】：A第60题 物业管理的专业化，指的是由物业服务企业通过()签订的。A.合同或协议B.合同和契约C.合同和协议D.合同或契约【正确答案】：D二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)第61题 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持()向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。A.营业执照B.企业章程C.验资证明D.企业资质等级申报表E.企业法定代表人的身份证明【正确答案】：A,B,C,E第62题 为加强对房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，建设部依据城市房地产管理法制定并颁布了城市房地产中介服务管理规定，针对 ()，作出了行业管理规定。A.中介服务人员资格B.中介服务机构C.中介服务内容D.中介服务规则E.中介服务业务【正确答案】：A,B,E第63题 鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，进行处理的方式有()。A.观察使用B.处理使用C.检验使用D.停止使用E.整体拆除【正确答案】：A,B,D,E第64题 根据有关法律规定及为了维护房屋租赁市场秩序，()不得进行房屋租赁。A.未依法取得房屋所有权证的B.私有房屋未取得共有人同意的C.权属有争议的D.不符合安全标准的E.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的【正确答案】：A,C,D,E第65题 下列关于以出让方式取得土地使用权的房地产转让的表述，正确的有()。A.人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者做其他处理B.房地产转让时，土地使用权出让合同栽明的权利、义务随之转移C.其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限D.受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意E.签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，应相应调整土地使用权出让金【正确答案】：B,D,E第66题 我国民法通则对相邻权原则有明确规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当()。A.停止侵害B.排除妨碍C.赔偿损失D.给予惩罚E.承担法律责任【正确答案】：A,B,C第67题 改革开放以后，国家确立了住房商品化方针是()。A.大力发展商品房销售B.参加市场竞争机制C.按照住房制度向居民出售私有住房D.鼓励贷款购房政策E.按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房【正确答案】：A,E第68题 物业服务合同中()，必须是全体业主的合意。A.服务内容B.服务标准C.服务时间D.违约责任E.双方当事人的权利和义务【正确答案】：A,B,D,E第69题 下列关于物业管理二级服务标准中房屋管理的表述，正确的是()。A.根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复B.每2日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃C.小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志D.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门E.每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门【正确答案】：A,C,D,E试题解析：本题考核的是物业管理二级服务标准中房屋管理。(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。(2)根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。(3)每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约(临时管理规约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。(6)小区主出人口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。第70题 物业管理条例的立法宗旨是()。A.规范物业管理活动B.改善工作环境C.维护当事人合法权益D.改善人民群众的生活E.调整物业管理范围【正确答案】：A,B,C,D试题解析：本题考核的是物业管理条例主要内容简介。作为第一部全国性的物业管理法规，物业管理条例第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。第71题 物业管理条例规定，在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业服务企业的资质，是()的必要手段。A.加强行政监管B.提高服务质量C.规范企业行为D.有效解决群众投诉E.改善物业管理市场环境【正确答案】：A,C,D,E第72题 全体业主授予物业服务企业以()等必要措施制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理规章制度的行为。A.批评B.规劝C.协调D.公示E.通知【正确答案】：A,B,E第73题 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法对城市住宅小区物业管理服务()，以及违反城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法应当给予的行政处罚，都做了明确规定。A.收费的主管机关B.收费应当遵循的准则C.收费价格形式D.代办性质的服务收费管理E.物业管理服务费用的构成【正确答案】：A,C,D,E第74题 房屋和设备设施的()，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行