区域成本综合定价模型介绍.doc

公租房租金定价的方法和模型摘要：公共租赁房租金的合理制定是我国保障性住房体系建立健全的一核心问题。目前我国公租房租金的定价还处在实践中，各地的定价方法和模式均存在差异。针对这一现状，选取了几个有代表性地方的租金定价方法和租金定价模型进行分析关键词：公租房 准成本回报定价法 成本回报定价法 剩余收入法 李嘉图模型 区域成本综合定价模型租金定价方法1. 重庆模式 重庆市于2010年正式推出了公共租赁住房制度, 是目前国内推行公共租赁住房力度最大的城市之一。重庆市公共租赁住房管理暂行办法第三十二条规定: 公共租赁住房的租金标准按照贷款利息、维护费并根据不同地段、不同房屋类别等因素，由市物价部门会同市财政、市住房保障机构等相关部门研究确定。租金实行动态调整，每2年向社会公布一次。重庆公租房的租金基本控制在市场租金的60%左右。准成本回报定价法 重庆市的租金定价方法主要从成本角度出发, 按保本微利的原则制定租金价格, 但此方法中的成本不是全部成本, 而是指利用社会资金所必须付出的投资回报成本, 再加上必需的运行管理费用。对于政府投入的成本, 如减免的土地成本、优惠的税费和政府基金, 以及直接投入的本金等, 则不要求从租金中取得补偿。当政府投入的成本有一定的量时, 采用这种方法制定的租金, 一般要较市场租金低廉许多。该方法的优点：是能保证社会投入资金必要的回报率, 方便融资, 并且租金明显低于市场价，能兼顾到保障对象的承租能力。该方法的缺点：此种方法也要求政府有相当规模的不计回报的前期投入, 如果公共租赁住房的保障规模过大, 政府必然将背负较大的资金压力。针对重庆市的定价方法，以下将进行分解分析：公租房建设主要需要两种资源：土地和资金土地：在数量上面，2010年，重庆无偿划拨公租房土地约6200亩，算是政府提供土地多者；但是在质量上面，几乎所有的地方政府都给的是位置比较偏的，交通不是很方便的地段。如果交通不方便，以及居住环境周围的设施配套不齐全，根本就不能满足“夹心层”的居住需要。而且可能会造成公租房空置， 1）重庆的租金不包括政府投入的成本，如减免的土地成本 首先地方政府掌握了土地的使用权和部分财政收入，还有地方的自然资源和人力资源，这些都是地方的财富所在，属于地方垄断性资源，把土地免费拨付给公租房建设，就会减少政府的财富，毕竟这些土地如果用来发展商品房，必定会增加政府的财政收入。所以地段越是好的土地，地方政府越不愿意无偿拿来建公租房。2）重庆公租房租金也不包括政府直接投入的直接成本其次根据重庆未来十年城市化进程情况，计划十年内重庆将投入4000万平方米公共租赁住房。重庆政府想在短期内就做出大政绩，对于本身就不是很富裕的重庆，公租房的建设又主要靠财政投入支撑，不仅不利于公租房的长期性健康发展，也会对重庆市的整个经济建设带来风险。虽然重庆市政府为了回笼筹措资金，在办法的第四十条规定：承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房。但具体的操作细则却没有明示规范出来，这样的模糊性，为将来私人侵吞集体财产、相关官员行贿受贿埋下伏笔。总结：不是每个城市都有重庆政府那么多土地可供免费拨付进行公租房建设，重庆之所以可以大力度的依靠财政进行公租房建设，是因为除了重庆自己地方政府的投入，还有国家财政拨款。现在国家大力支持西部发展，所以重庆可以争取到较多的财政资金投资公租房建设，另外重庆市用于公租房建设的位置相对其他城市都比较好，投入风险小。 2. 北京模式北京市最新公共租赁住房政策于2012年7月出台。 根据公共租赁住房管理办法(住房和城乡建设部令第11号)第十九条规定：市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。 公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整从目前有关部门发布的情况看, 北京市公共租赁住房租金主要按土地价格、建安成本、各种税费、贷款利息以及管理费用等确定。其中, 土地价格主要为拆迁安置费用成本回报定价法该方法主要从公共租赁住房投资成本和运行管理成本回收角度出发, 按保本微利原则制定租金价格, 同时适当兼顾保障对象的承受能力和相同地段、相同品质住房的市场租金水平。采用该方法, 制定的租金水平通常与市场化租金水平较为接近, 在土地成本偏高的项目中, 租金水平甚至会高于市场租金。此方法的优点是：作为租赁型保障房之一，公租房同廉租房一样，在建设过程中资金投入大、利润少、回收周期长，如果能在前期的租金中涵盖土地成本、建安费用、贷款利息和管理费用，必定会减轻政府的财政压力，而且能保证社会投入资金必要的回报率, 有利于吸引社会资金参与房源供应和促进融资。此方法的缺点是：租金偏高, 公共租赁住房的公益性不够突出, 保障对象可能依然有较大的租金支付压力，不一定能够被中低收入水平的人群所接收。公共租赁住房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。如果以成本定价法进行租金定价，并不符合公租房定义中的优惠租金标准，会造成社会舆论，让大家对公租房这一保障性住房产生质疑。不利于后期公租房的建设。总结：虽然成本定价法在一定程度上减轻了政府的财政压力，但它并没有明显的减轻本应受保障民众的住房支付压力，中国社科院财政与贸易经济研究所助理研究员姜雪梅曾针对于公租房的租金定价模式说过：建设公租房需要大量资金，不承诺一定的资金回报率就很难吸引社会资金的加入。但是，资金回报率高了，公租房的租金水平就不能低，就会导致公租房空置率偏高，这样一来，预期的资金收益率就很难实现，会进一步影响公租房建设。 北京为了缓解公租房租金过高，对公租房租金实行“市场定价、分档补贴、租补分离”。即公租房租金按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定，但政府将根据承租家庭收入水平等情况给予一定的租金补贴。“租补分离”的优点就是解决了保障房的退出难、同时也降低了中低收入人群的住房支出。但“租补分离”要想发挥出最佳效益，必须要加强监管力度和规范发放租金补贴流程， 3、新加坡模式新加坡用于出租的公共住房，其租金水平按市场租金水平的一定比例确定。其中，在符合收入等准入条件的家庭中，收入较低的家庭按市场租金的10%支付，收入较高的家庭按市场租金的30%支付。由于公共住房的租金一般远远低于市场价格，使得新加坡公共住房建设管理机构建屋发展局经常亏损。为弥补运行成本困难，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局安排一笔专门补贴。剩余收入法住房可承受能力理论包括住房支出收入比法和剩余收入法，由于住房支出收入比法中的居民收入与租房消费之间的比值，对于每个居民来说没有固定的比率，所以存在一定的缺陷。剩余收入法是根据收入群体和家庭类型来划分的测算收入中可用于住房消费最大额度的方法是：可用于住房消费的最大支付额就是可支配收入减去能够维持基本生活的最低消费后的剩余收入：若家庭所支付的实际住房消费超过了能够承受的标准这个家庭就存在“住房引致贫困”，即存在住房可支付能力困难，其公式为：YPHHNH*或者YNHNH* 其中，PH表示住房价格，H表示住房消费数量，NH表示其它非住房生活必需品消费数量Y表示固定收入，H*表示住房标准此方法的优点是：充分考虑家庭经济实力对住房价格（租金）的承受能力，使不同支付能力的群体都能够承受公租房的租金，而且在一定程度上真正的做到保障中低收入人群的生活。此方法的缺点是：仅依据家庭支付能力进行定价，往往脱离了市场环境，忽略了住房区位价值，难以适应复杂的市场变化。同时，支付能力导向型定价并未考虑到开发建设成本，可能发生租赁价格低于成本的问题， 若价格与成本之间的差价过大，会加大政府财政支出。另外，支付能力导向型属于动态定价，由于家庭收入变化（可支付能力随之变化）使定价的时点难以控制，实际操作方面具有一定困难。也会扰乱公租房的管理秩序，影响公租房的保障公平性。总结：新加坡是根据低收入家庭的可支付能力定价，此种支付能力导向型定价虽然考虑到了保障对象的可支付能力，缓解了他们的生活压力，但是此种方法没有考虑到建设成本，那么就会加大政府的财政负担。而且如果只考虑保障对象的收入，会让保障对象对政府产生依赖性。租金定价模型李嘉图模型李嘉图租金模型曾用于基于土地竞租理论的经济适用房选址研究，2012年初，国土资源部正式批准北京和上海先行试点在集体土地建设公共租赁住房，为了兼顾政府、村集体、租户等多方利益的租金定价，在梳理上海和北京试点项目发展脉络的基础上，提出基于经典李嘉图租金模型的公租房租金定价模型。以下将先介绍下李嘉图租金模型的构建-集体土地建设公租房租金定价一、租金定价模型构建集体土地建设公共租赁住房的主要收入来源为住房的租金收入，本文拟建立理想租金模型分析上海和北京的试点房屋租金情况 在基于理想化城市的前提下得出经典的李嘉图租金模型：R(d)=y-kd-x0 （1） 其中，R(d)为房租，y为家庭收入，k为单位交通费，d为居所与城市就业中心的直线交通距离，x0为家庭年收入中用于交通和房租以外的其他商品消费额。 在此基础上，假设该理想城市的边缘地带通过土地整理均调整为集体建设用地，其年地租y1，建设公租房所带来的土地收益大于用于其他产业带来的地租回报时，村集体就愿意将土地用于公租房建设，则在城市边缘的公租房项目最低房租即为：R(b)=y1+c (2) 其中，b为城市就业中心到城市边缘的半径距离，c为公租房纯建造成本折算的年租金。将（2）式代入（1）式，可得：X=y-kb-(y1+c) (3)当公租房项目距离城市就业中心距离为d时，应支付的年租金为：R(d)=y1+c+k(b-d) （4） 即在城市就业中心配建的少量公租房租金的增加额正好等于在城市边缘集中兴建的公租房到该位置的交通费（如图1所示）。这样，在城市不同位置建设的公租房就会被对交通有不同要求的租户所租赁,不会出现空置现象。公租房租金R(d) 图1 公租房租金的组成区位租金k(b-d)纯建造成本折算的年租金c年租金y10城市就业中心db-k随着城市空间的增长，假设城市半径以g的速度增长，t表示时间，i表示折现率，则未来租金基于区位的增长额为：（5）R(d)tx= 理论分析：李嘉图租金模型最初的公式为： -R(d)=y-kd-x0 -从公式可以看出，影响一个住宅租金的主要因素由收入y，交通费kd以及其他商品的消费x0李嘉图模型的局限：模型的前提是理想国，是在收入相同、住房相同、家庭结构、居住相同等等因素前提下，而且模型太理想化，影响住宅租金的主要因素太少。住房市场是一个均衡的市场。而现实中不存在完全符合假设的市场，在多种因素下，包括政策的影响下，会出现相反的结论。理论分析：如第（4）个公式：R(d)=y1+c+k(b-d) 从公式可以看出在城市就业中心配建的少量公租房租金的增加额正好等于在城市边缘集中兴建的公租房到该位置的交通费（如图1所示）。李嘉图模型的局限：它只考虑了交通费用的增加，却没有考虑因为地点远离市中心，造成时间成本的增加，也就是由于交通距离的增加而形成的交通机会成本。这对于中高等收入的人尤为重要。由于商业区、中小学及医院等城市的公共设施以及便利的交通运输条件基本上集中在市中心，因此，一般来说，越接近市中心，出行的交通成本和时间都越低，反之越高。时间成本绝对不能省略不计，它甚至会大于交通费用模型假设：1、每个城市都有唯一的就业中心，且居住地到就业中心的交通路线视为直线，设每年的交通费用为k元/每公里，居民住所与就业中心的直线距离为d。2、每个家庭都有着相同的结构，且每户家庭中有工作的人员的数量是不变化的。家庭可支配的收入（用y表示）主要用于交通消费、其他商品的消费(用x来表示消费额)和住房消费。3、住宅供应量是不变的，且不同地段的物业特性相同，住宅的年租金为r(d),它随着位置（交通距离d）的不同而有所不同。4、每套住宅占用一定的土地面积q，同时包含一定数额的房屋建设成本c。5、土地资源的配置本着租金最大化的原则进行。李嘉图模型的局限：李嘉图模型中，城市的边缘有别于现实中的城市边缘，理想国中的确是指一个城市的边缘处，而现实中是指开发与未开发的交界处。随着城市化进程的推进，即开发的面积越来越大，市区面积越来越大，房地产价格也相应逐步上升，那么模型就不在适用，模型适用性太小主要商业中心在城市中相当于副中心的角色，李嘉图模型前提条件是一个城市只有一个市中心，但是现实中不然。这些副中心同样是就业的聚集地，同样可以用模型的中心去解释。因此，在这些副中心周围的房价较高便不言而明了。李嘉图模型的优点：模型简单，易理解，主要适用于城市进程还不是非常快，处于向城市化改造的初级阶段，符合模型的假设，只有一个就业中心，而且该城市的居住人群，收入不高，主要收入y由交通费用kd和其他消费x0组成。李嘉图模型虽然不能完全用于公租房的租金定价，但是作为因为，此模型中的的公租房主要是建设在城市边缘的地块，目前各个城市都在加大公租房的建设，同时也带来了很大的财政负担，所以很大一大部分地方政府只愿意提供偏远地区的土地用于公租房建设，以此来达到减少财政负担。所以此模型不仅适用于现阶段的公租房建设的选址，而且由此模型推出的租金可以作为公租房租金定价的基本价或参考价。然后再考虑其他能够影响公租房租金的因素，进行调整。总结：房价是一个城市最富有特点的标志，理论上，我们可以去分析、去预测，但是实际中，计划永远赶不上变化。在一个客观大环境中国特色的社会主义制度下，宏观政策往往成为主导房价的主要因素。不管怎样，和谐、稳定是目标，21世纪的中国，21世纪的上海，房价永远是一个言不清、道不明的话题。“区域成本综合定价法”模型首先利用经济学模型解释了公租房租金形成的机制，得出了合理租金价格制定的标准，然后结合基于GIS的反距离加权插值法（IDW）构建了公租房租金定价的区域成本综合定价模型，并以北京市为案例进行了公租房租金价格的实证测算及对比研究公租房租金定价的经济学分析1、公租房租金产生根源福利经济学家庇古曾指出人们对公共品的消费来源于税收。人们在消费和享受看似免费的公共品时获得了正效用，而这种正效用其实来源于个人放弃消费相当于纳税额度的私人消费品所带来的负效用。则，设Pn为个人得到的公共品；Tn为个人纳税；Ln为个人收入；Un为个人效用；RUn为净效用；假定Tn=Pn;(3)0max RUn=UnPn-UnTn (4)s.t Pn+Mn=Ln (5)w= UnPn-UnTn+(Ln-Pn-Mi) (6)(7)则： （8）由式（7）可见，公共品最优供给均衡应该出现于公共品消费的边际效用等于纳税的边际负效用的位置。即所有人的纳税损失都得到了由政府进行的公共品创造而带来的正效用的弥补，从而实现均衡。反观公租房，其主要由政府投资提供，但是在不考虑保障性住房体系带来的社会稳定正效应情况下，其受众群体主要是城市住房困难的中低收入者，因此其只具有准公共服务房地产的性质。若将这些仅保障了部分政策惠及群体的居住设施的建设成本平分给所有纳税人，一方面将带来社会的不公，另一方面甚至可能带来逆向选择风险造成市场失灵等恶性经济后果。可见公租房租金产生的根源来自公租房作为准公共服务房地产所产生效用对全体纳税人不完全回馈的差值。2、公租房租价制定的标准房地产作为商品其发展必将受到经济规律的影响，但由于房地产商品的特殊性，如：区位特性和发展滞后性，因此在特殊阶段房地产的供给有可能长期短缺。而这是不利于社会稳定的，因此政府有必要介入市场，通过调控的手段实施资源再分配以保证社会稳定。以公租房建设为代表的保障性住房体系的建设就是在政府的调控下实现的房地产供给增加，其供给模式如图1所示 图1 北京市商品住宅房地产系统流图图1反映了通过政府兴建公租房实现房地产增量供应的状况。在公租房建设时，在社会房地产发展总成本为C0的情况下，市场提供Q0数量的房地产商品。在此时，如果房地产的需求十分旺盛，则将带来房价的飞涨甚至出现泡沫。而政府为了对住房困难的中低收入者进行扶持，则必须介入市场，最直接的方式就是通过政策直接修建保障性住房以解决城市住房紧张现象，缓解社会矛盾。则在政府介入下，社会房地产发展总成本增加到C1，而房地产商品的供给量也相应的增加到Q1。在均衡点E0到E1的变化过程中，公租房供应的增额成本为：Q0Q1C=C1-C0=（MC-MR0）dQ (9)由图1和式8可知增额成本大于0.结合上文对公共品性质的分析，一方面，这部分成本本应该由政府利用税收完全偿付，然而由于公租房准公共品的性质，因此不应该也不能由政府利用税收完全偿付。另一方，由图1所示，保障性住房的增量主要取决于成本，未表现出受市场价格变动的影响。在我国当前房地产建设的主要成本来源于地价的情况，政府有可能通过政策平抑地价以直接减低公租房建设的成本。因此本文认为，一方面，公租房租金价格制定的标准取决于自身建设成本；另一方面，在公租房租金定价中采用基于自身建设成本而不是变化的房地产市场价格的成本定价方法将具有科学性、合理性和公平性。公租房租金定价模型的构建“区域成本综合定价”模型的构建思路是从特定区域内其他保障性住房的建设成本出发，通过租金冲抵成本折现的模式进行定价。曹振良指出合理的房租价格应该是在住房租赁期满时，房地产拥有者支付的全部费用的本息之和等于租房者所支付的全部租金的本息之和。因此，其认为全部房租及利息等于房款、房产税、保险费、维护费及各项利息之和。这种定价模式，类似于以北京为代表的成本定价模式，由此模式定制的公租房租价接近甚至高于商品房市场租价而受到社会各界的质疑。所以结合了保障性住房的特性对其进行了改进。一方面，目前可以用于出售的保障性住房产品主要有限价房和经济适用房，在以上两房的建设政策中明确了其弱盈利性，甚至非盈利性的价格属性。因此本文认为，保障性住房的价格可以近似等同于其成本价格，同样由于政策规定，公租房在房产税及保险等费用上具有相关减免优惠，所以本文认为该部分成本可以忽略不计。另一方面，本文认为不同建筑类型的房地产，由于其使用性上的差异，因此在租价的制定上应该反映出不同。综合上述因素，本文认为制定合理的公租房租金应该考虑到成本价格、使用年限、维修费用、建筑类型、银行利率等因素。设公共租赁房的租金为r；成本价格为p；使用年限为n；维修费用为d；建筑类型（用得房率替代）为q；银行利率为i则： r=f（p,n,d,i,q） (10)p(1+i)n=rq(l-d)(l=i)n-l/i (11)r=ip(l+i)nq(l-d)(l+i)n-l-1 (12)公式9、10、11构建了租金与成本价格之间的关系，但以上公式还不能实现公租房的合理定价。一方面，由于公租房并不能出售，因此其没有事先设定类似限价房与经济适用房的出售价格。另一方面，根据公共租赁房政策中对目标人群的设定，其涵盖的目标人群非常广泛，简而言之就是“夹心层”，而“夹心层”由包括了经济适用房以下廉租房以上及经济适用房、限价房以上商品房一下的两类人群。因此，公共租赁房的成本价格应该按照经济适用房还是限价房进行指定也是公租房租金指定的难点，因此，为了解决这两个定价难点，本文提出采用反距离加权插值法（Inverse Distance-Weighted Interpolation,IDW）进行综合成本定价。IDW是GIS中的一种数据内插方法，该方法的基本