房地产开发流程及相关法律实务课程汇报总结.doc

房地产开发流程及相关法律实务培训课程汇报总结极其有幸亲历由杨家学教授主讲的房地产开发流程及相关法律实务培训课程，该课程主要分为两个部分，即房地产开发流程概述与房地产开发过程中所涉及的相关法律问题及处理办法。以下简要的概括本次课程内容：一、 房地产开发流程概述（一） 立项环节1.项目立项房地产项目立项以政府投资与非政府投资进行立项方式界定。政府投资项目。必须通过政府审批，审批要件为项目建议书、可行性研究报告。项目建议书是初步的可行性研究报告，可行性研究报告是深化了的项目建议书，可行性报告审批程序与建议书审批基本一致。部分项目也可申请可行性研究报告代项目建议书审批方式。非政府投资项目。其中分为备案制、核准制。备案制是指非政府性投资且明令不属于重大类或限制类的项目，采取程序更加简便内容更加简略的一种告知性措施。它的意义在于有利于国家及时掌握和了解企业投资方向，有利于贯彻国家法律法规、产业政策和行业准入制度。核准制是指行政机关对某些事项是否达到特定技术标准、经济技术规范的判断、确定，即对企业投资建设行为合法性的判断与确定。核准只提交项目申请报告，不审查项目建议书与可行性报告。核准制适用于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备设施的设计、建造、安装和使用，直接关系人身健康、生命财产安全的特定安全、物品的检验、检疫。当前，90%的非政府投资项目系通过备案制立项，其余项目则通过核准制。2.概算审批概算限于政府投资项目（不包括核准和备案项目）。概算一般是在初步设计阶段进行，根据设计要求利用概算定额、概算指标等对工程建设全部投资（工程造价）进行的概略计算。初步设计不得随意改变被批准的可行性研究报告确定的建设规模、产品方案、工程标准、建设地址和总投资等控制指标。概算超过可行性研究报告总投资结算的10%以上，或其他主要指标需要变更时，应以说明原因和计算依据，并报原可行性研究报告的原审批单位同意。概算审批条件为：可行性报告已获批准；总投资概算未超过可行性研究报告批准总投资估算3%（10%），初步设计方案建筑面积未超过可行性研究报告批准面积的5%；应组建项目法人的项目，项目法人已成立；其他相关规定的条件。（二） 规划环节规划环节五个关键点，即“一书两证一方案一确认”。“一书”为选址意见书；“两证”为用地规划许可证、工程规划许可证；“一方案”为方案设计；“一确认”为竣工验收。1. 项目选址项目地址选择，即建设项目在拟建地区、地点范围内具体确定坐落位置和东南西北四至。项目选址意见书是城乡规划主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证。申领选址意见书的条件为：一是在城市、镇规划区内；二是建设项目需要有关部门批准或者核准；三是以划拨方式提供国有土地使用权的。非通过招拍挂取得土地的项目，应在取得选址意见书后6个月内报送规划设计方案，否则失效（不可抗力除外）。2. 建设用地规划许可 建设单位在向土地管理部门申请用地之前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目的位置、面积、允许建设的范围，提供规划设计条件的法律凭证。（经城乡规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证）。其作用为确认土地利用符合城市规划；维护建设单位按照规划用地的合法权益；为土地管理部门行使管理职能提供必要依据。 针对于本区的实际情况为在申请规划设计条件时，一并申请用地规划许可证，在取得规划设计条件及项目立项批文后方可取得建设用地规划许可证。3. 建设工程规划许可 城乡规划主管部门对在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，确认其是否符合城乡规划要求而准许进行工程建设的行为。建设工程规划许可证则是由城乡规划行政主管部门核发用于确认建设工程是否符合规划要求的法律凭证。 核发建设工程规划许可证的条件为：取得建设用地规划许可证；已签订建设用地使用权出让合同或取得划拨用地批准文件；取得环保、消防、人防等相关部门的意见；通过方案设计和施工图审查；设计单位资质资格符合要求；设计文件符合国家、本地规定；符合城乡规划及城乡景观要求。需注意的是建设工程规划许可证同样具有一定有效期，各省市规定的时限有所不同。4. 方案设计、初步设计与施工图设计建设项目方案设计审查是规划行政主管部门的一项重要审查内容。规划部门审查建筑设计方案是否符合规划设计要求；相关部门如消防、环保、人防等对各自管理范围的建设方案提出书面审查意见，居住区的建筑方案必须附有项目所在地政府部门对公建配套的审查意见如水、电、污水处理、道路连接、教育、医疗设施。需注意的是，一般情况下方案设计通过批准后6个月内，未申请建设工程规划许可证又未申请延期的则失效。建设行政主管部门对建设单位在方案设计或者可行性研究报告获批后，从技术、经济等方面通盘规划，以确认其符合规定的活动。只在大型项目才进行初步设计审查。施工图设计为工程设计的一个阶段，在技术设计、初步设计两阶段之后。此部分，新区实施设计方案与施工图设计“零误差”报审，需在完成施工图设计后返合设计方案，设计方案在报批时获得咨询性意见，如此对于方案设计的要求大大提高且有利于实现技术设计的严谨性、前瞻性。课程中并未着重对施工许可证展开阐述，但施工许可证作为建设单位可以进行施工的有效法律凭证，其重要性不言而喻。其申领条件：在已获得用地批准手续；已办理建设工程规划许可证；施工场地具备施工条件；已确定施工企业；有经批准的施工图；有质量、安全措施；已委托监理；建设资金已落实。有效期：领证后3个月开工，可延期2次，每次3个月，否则失效。5. 竣工验收备案 从法律层面上来讲，项目竣工验收实行的是业主负责制。建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对工程进行检测，对工程质量达到合格与否进行确认。竣工验收合格后15日内向主管机关备案。竣工验收的直接责任主体：建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位，其中建设单位为工程竣工验收的组织者。工程竣工专项验收：消防、规划、节能、防空地下室、市政设施、防害设施、河道、水土保持等。（三） 用地环节1. 国有土地国有土地分为一级市场与二级市场。杨教授指出：“一级市场易造成腐败，而二级市场易产生纠纷”。土地一级市场包括土地出让与土地划拨。（有偿）出让形式：招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让。其中对于协议出让形式，我省国土资源厅、省财政厅、省监察厅、省审计厅联合下发关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知（川国土资发201136号），凡政府与企业签订的土地出让收益分成的相关协议、合同立即终止，政府及相关部门出台的涉及土地出让收益分成的相关文件要立即废止。（无偿）土地划拨适用范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；保障性住房。土地继划条件满足：一是（受让方）主体适格；二是获得政府批文；三是转让方向国家缴纳收益金。土地二级市场的再转让条件：达到25%投资额或者达到建设用地条件的土地均可再次转让。联建（合作开发）五个重点：一是联建必须是两个或两个以上主体合作开发（至少一方主体为开发公司）；二是其特征为“共同投资、共担风险、共享利润”；三是两种合作模式，即“公司制”与“契约制”；四是区分于四种情况（名为合作开发，实为土地转让/借款/商品房买卖/商品房租赁）；五是明确合作开发分配方式（现金或实物，实物分轴线分配）。2.集体土地目前，集体用地尚不能流通，但正推行改革，集体土地进入市场是未来必然趋势。3.招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定新规定：（2007年11月1日与2002年7月1日两个制度对比）一是将工业用地纳入招拍挂出让范围；二是明确建设用地使用权可以分层出让（即限高、地下室）；三是将土地使用权修改为建设用地使用权；四是进一步明确挂牌出让期限载止问题；五是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。二、 房地产开发相关法律实务十八届四中全会于2014年10月20日至23日在北京召开，这次全会首次以“依法治国”作为主题。作为房地产开发公司我们必须以法律为项目开发的基础，依法办事。杨教授在房地产开发法律领域积累了丰厚经验，课程中其分享亲自处理的多个案件十分受用。此文不再赘述。三、 其他重要资讯 （一）新版工程合同正值学习贯彻阶段，新版合同的特点是文字数量大大增加并且含有26处默示条款，默示条款对于建设单位来说十分关键，极其需要认真学习。 （二）新版商品房买卖合同已生效，分为预售与现售两个版本。（三）未来政府投资项目将会实行第三方审查制度