房地产公司工程技术管理部管理制度.doc

工程系统及董事办管理制度、流程、表格修订会审说明一、在081005版工程技术管理部管理制度基础上对制度进行了修订：1、设计过程管理办法：针对设计合同一般有约定，但并未得到完全执行的图纸电子文件问题，在5.5.2条增加了电子文件交接内容。2、业务办证管理办法：首先，针对原版本基本上是各政府部门办事流程且页数超长(32页)不适合做为公司指导性的管理制度的情况，对其形式与篇幅予以大量精简缩至6页，并增加了有关办证工作的指导原则，原相应办证的流程进入部门的岗位作业指导书。其次，对于职责部分，根据公司架构职责调整原营销策划部售后办证职能并入业务部、以及关于集团公司业务证照办理职责分工的通知丽行字200911号文对各项证照办理分工进行调整，如原物业公司跟进负责的证照现由业务部、财务部分别负责等。3、零星工程管理办法：针对财务部于2009年2月发出的关于加强机械台班管理的通知有关内容，对5.2.3明确报审附图的表达，对5.5.3条有关机械台班现场记录中不够简洁准确的问题做了明确要求。4、结算过程管理办法：根据2009年4月关于调整结算与支付有关流程的通知，对5.2.2条“合同约定为单价包干或按完成产值比例支付等需对进度工程量进行确认”的“现场收方”进行了明确，简化了过往盖章以及资料往返的程序，以现场签字为准。根据上述通知将5.2.2.2条有关内容调整为：支付申请与中间结算申请报告一起提交，以简化资料往返程序。根据上述通知将5.2.2.5条调整增加了“支付会审与结果反馈”的有关内容。5、工程保修管理办法：将原物业公司主控的工程保修管理办法并入工程技术管理部，按集团行政人事部统一要求的格式修订其格式，并就工程系统与物业系统对于保修工作的分工做了调整。二、董事办主控的管理制度1、按集团行政人事部统一要求修订招标管理办法与合同管理办法。2、对于原来既未放在董事办，也未放在行政人事部主控的文件会审管理办法并入，根据目前公司架构特点、会审当中的新情况新问题做了微调，增加有关时效性与问责制。三、管理流程：根据上述制度的变化，各部门应相应调整“080927管理流程（会审通过版）.ppt”的相应流程，特别是业务部除从管理制度中浓缩出来的16个流程，还需增加原营销策划部的“商品房办证流程”。四、管理表格：针对表格的实际使用情况，各部门应对表格的具体管理元素与格式进行相应调整，对于使用不多的表格考虑予以删减。五、岗位作业指导书 各部门根据最新的架构与职责，需调整更新岗位的作业指导书，变动最大的是业务部要将原放在管理制度里的有关内容，提炼并入业务员岗位作业指导书；以及原物业公司园林绿化部并入工程技术管理部引发相应的评估调整。注：文件中黄色色块部分，为现版本中对上版本有过修订的内容。二OO九年五月十五日1、 目的1.1、 为规范房地产公司设计管理。2、 适用范围2.1、 适用于在房地产开发过程中从设计单位的选择、规划设计与施工图设计等各个设计阶段图纸的审查、设计合同的执行管理、设计人员的监督管理到设计变更的管理、设计后评估等各个环节。3、 定义3.1、 无4、 职责4.1、 技术部：作为设计主管部门，严格按照设计过程管理办法执行相关业务。4.2、 其他部门：协助技术部完成规划设计中遇到的其他问题。5、 作业内容5.1、 设计单位的选择5.1.1、 设计单位的选择模式：5.1.1.1、 设计单位原则上要通过招标的方式选择，由技术部主导进行各方面的综合评审后，经工程技术管理部审核，董事办批准后，由董事办专职法务人员与技术部共同完成设计合同的草拟签审。对于直接指定的设计单位，必须事先经过董事办的批准，合同主办人就应直接洽商指定的理由作详细表述。5.1.2、 设计单位的考察：5.1.2.1、 在选择设计单位时一定对设计单位进行实地考察，考察分为两部分，第一阶段对设计单位的总部进行考察，合格后进行预先通过。第二阶段是对设计工作组人员的业绩作品进行实地考察并形成设计单位考察报告。5.2、 设计任务的需求与发起：5.2.1、 技术部根据董事办、工程技术管理部下达的设计任务，根据不同的设计任务，应事先主持设计任务布置专题会议，邀请营销策划部、物业公司、工程监管部、预算部等有相关人员参加做方案的调查，听取各方的意见，如营销策划部的市场调查、项目建议/项目可行性提纲、功能布局格调装修标准，工程监管部的工程可行性研究与需求，预算部的投资风险预测、限额设计与材料品牌选择建议，物业公司的功能性使用需求等，并确定建筑风格、结构类型、配置，统一汇总形成设计任务需求书作为工作指引。5.3、 设计任务书的编制与下达：5.3.1、 根据设计任务的专题研讨会议所形成的设计任务需求书，技术部应将其进一步整理形成正式的设计任务书。5.3.2、 技术部向设计单位下达设计任务书并督促设计单位按之进行设计。5.4、 设计过程管理5.4.1、 技术部在接到设计任务并初步确定设计方向后，选定勘察设计院签订勘察合同，确定勘察技术要求、工作范围、坐标和标高，并将勘察成果与设计要点等相关文件提供给设计院进行设计。5.4.2、 技术部在设计过程中对设计人员的配置人数、执业资格进行监控，防止设计单位在设计合同中承诺的项目工作组的配置与实际设计人员配置有降低其设计能力方面的之差异。5.4.3、 在设计过程中，技术部应定期到设计单位对设计过程进行跟踪管理，对设计组成员的落实，图纸设计的进度、双方意见的沟通等方面进行管理，并特别注意建筑专业的配筋合理性、施工与设备安装可操作性的审核，以及各种配套附属市政工程彼此之间的实施可行性。5.5、 设计文件交接与下发5.5.1、 技术部在与设计单位交接成果文件时应统一双方成果文件的验收手续并形成设计文件交接清单，并要求设计单位提供EXCEL版本之设计图纸的总目录，以便在设计过程中进行动态控制。5.5.2、 技术部在签订设计合同的时间就应统计设计成果文件的使用份数以确保设计图纸份数的足够，在设计单位提交正式合格的设计图纸（含设计合同有要求设计方提供的光盘等电子文件），技术部清点无误后统一存至工程资料室，通知各使用单位按要求办理领用签收手续。5.6、 设计的质量管理5.6.1、 正式出图前方案设计内审5.6.1.1、 设计方案阶段的设计内审：初步设计完成后，设计单位提交设计方案之后，技术部再次组织有关部门如董事办、营销策划部、预算部、工程监管部举行设计方案评审会议达成一致意见并形成会议纪要后，将审定的意见反馈设计单位进入施工图设计。5.6.1.2、 正式出图前之设计评审：技术部应督促设计单位在接到设计方案定案确认手续后应在设计合同约定的时间内完成施工图的设计任务。技术部应在正式出图之前组织一次图纸的会审，邀请有关部门专业人员、经评审形成会议纪要转交设计单位在规定的时间内进行修改，并督促设计单位在规定的时间内提交正式的施工图。5.6.2、 施工图的审查5.6.2.1、 根据政府相关主管部门的要求，需要进行施工图审查的，技术部在图纸设计上配合业务部选择有施工图审查资格的机构，共同督促其在规定的时间内完成施工图的审查并出具施工图审查通过的证明文件。5.6.2.2、 技术部收到业务部转来的施工图审查机构审查的意见后，应及时将意见转发设计院的同时，还应认真解读，如涉及到消防专项验收或其他专项的行政许可手续联动调整的，应与业务部及时将意见反馈至相关政府主管部门并做好相应工作跟进。5.6.2.3、 对已通过消防部门及施工图审查机构审查通过的施工图，技术部责成设计单位完善及补充，完善及统一各施工图，技术部及时知会及下发完善后的图纸到相关部门。5.6.3、 正式施工前的图纸会审5.6.3.1、 施工单位选择后，由工程监管部按施工合同的要求将施工图按规定的份数交给施工单位，并通知施工单位对设计文件进行解读消化。在四方（设计、监理、施工单位、甲方）会审前，工程监管部应督促施工单位提交施工图内审的会审纪录。5.6.3.2、 会审由工程监管部主持，由技术部、预算部、施工单位、监理单位、设计单位各专业工程师参加，经过讨论形成图纸会审记录表。会审的基本原则是：施工图设计应符合经过上级部门或主管部门审批初步时所确定的主要设计原则、方案和审批意见主要设备的选型和各项技术经济指标，不得擅自修改。施工图的内容和深度应能够满足施工安装、制造和生产的要求，体现初步设计确定的技术标准贯彻执行有关规范规定。要求图面布置合理，表示清楚，说明和附注简明扼要，没有原则错误，符合制图规定。设计的项目齐全，没有遗漏，整个工程各子项图纸完整无缺，图纸之间互相衔接，表示清楚，技术条件统一。在设计中贯彻了因地制宜和节约的原则。5.6.3.3、 技术部对图纸会审记录表里体现的问题大小作出判断，通知设计单位是以设计变更单的形式修正还是重新出图的方式进行修正。并在正式施工前下达到图纸的使用单位。5.7、 设计对材料样品的管理5.7.1、 材料样品的选样：对于需要设计选样的产品，技术部在设计样板的选择时不得指定及选择唯一性的品牌，应通过一定的样板的性价比进行选择。5.7.2、 样品的封板校验：技术部在施工单位动工前应按规定的格式设计封样条进行封样，粘贴在样品的合理位置上，以作为在施工过程中批量进货物时对比验收之用。5.8、 设计变更的管理5.8.1、 在执行过程中，如果必须对设计进行调整的，则应进行变更，具体按工程变更管理办法有关条款执行。5.8.2、 变更文件的管理：技术部在设计合同中应要求设计单位在设计文件的签字栏中增加设计文件的版次、修改时间，每修改重新出图一次必须将修改时间、版次编号，录入签字栏中；对于重大设计变更导致以前设计文件作废的，技术部应根据图文发送记录，追索到图文接收部门，将图纸加盖作废章。5.9、 设计对面积的管理5.9.1、 公司确定开发规划的整体指标与方向后，由技术部联系设计院出具有关规划图及指标，该规划图及指标由技术部复核，必须符合“三线”、“规划设计要点”及国家与地区有关户型比例等的强制要求，以确保通过规划审批。5.9.2、 规划审批面积：规划部门根据设计单位提供的设计图纸及设计建筑面积来确定审批的规划建筑面积，而设计单位计算与房产测绘单位的计算方法存在差异。行政主管部门的规划审批主要是对规划设计要点的复核，在符合规范的前提下其规划审批面积常与设计院出具的面积是一致的，故规提报审面积要经设计院的精确计算、技术部的仔细审核后，才能交业务报建部门进行规划报建审批。5.9.3、 施工蓝图及工程招标、施工报建面积：正式施工蓝图出具后，其面积计算的准确与否，直接关系到工程招投标的有关评估、施工报建工作，故采取以下措施进行有效管理：5.9.3.1、 设计院出具施工蓝图后，由技术部进行复核，考虑到其专业性和房屋预售的需要，也可把房屋预售暂测程序提前，但涉及到施工图审查有可能对施工图提出调整进而造成面积差异，故该暂测工作应与施工图审查工作前后穿插进行，由有资质的专业测绘单位根据设计院提供的图纸等（一般为电子文件）进行暂测，如果测绘单位的暂测面积与设计院出具的施工图纸面积有差异的，由技术部组织两个单位进行复核，包括计算与测绘的准则、特别是对公共部位和有关商业、设施设备用房、共用部位的建筑面积等，以校正有关面积指标。5.9.3.2、 校正后的面积指标才能由技术部移交预算编制、招投标管理、业务（施工）报建部门，尽最大可能避免成本预测不准，以及超建、补报建等工作；5.9.4、 施工面积：5.9.4.1、 在工程施工过程中，由于施工单位放样、支模、砌筑、批荡等工作，都会造成实际施工面积与图纸设计面积的差异，故工程现场管理部门应严格按照图纸设计要求，督促施工单位按图施工，把该部分的面积差异降到最小。5.9.4.2、 工程施工过程中的设计变更影响房屋的尺寸大小或使用功能时，也会对房屋的总面积或分户面积产生影响。建筑尺寸的大小变更直接影响房屋的建筑面积，主要是公用部位的变化影响到房屋公用建筑面积分摊的变化，从而对分户面积产生影响。故技术部，应审慎注意并加强工程施工过程中的变更管理。5.9.5、 预售暂测面积：5.9.5.1、 该面积主要用于房屋预售，签订有关商品房买卖合同用，原则上由营销策划部委托有资质的测绘单位进行，一般情况下仍是按照图纸进行的面积暂测，在（工程）条件允许的情况下，应对已完成部分进行现场实测，使与客户签订合同的预售面积尽量贴近实际，以减少有关合同纠纷及房款退补手续的产生。5.9.6、 竣工验收面积或规划验收面积：5.9.6.1、 由销售办证部门联系测绘单位进行现场面积实测后出具建筑工程竣工测绘报告，交业务报建部门跟进规划验收、综合验收，出现面积差异的，由业务报建部门与内外部各有关部门联系，解决。5.9.7、 产权登记面积：5.9.7.1、 产权登记面积由办证部门跟进负责，作为办理房产证之用，原则上与经过实测规划验收、综合验收的面积是一致的。5.10、 设计的实施跟踪5.10.1、 对于施工过程中对设计意图的解读、现场施工存在的问题等，技术部要给予支持、指导，并对现场进行定期不定期的巡查，针对性地提出调整改善意见；5.10.2、 配合采购部对各项甲供与自用的装饰、安装设备、园林苗木等工程材料的订货、收货、使用一系列过程。5.11、 设计的履约管理5.11.1、 设计服务的中间评审5.11.1.1、 根据设计合同的约定，对于设计单位申请设计费的期间结算前，技术部应对设计成果文件提交的时间、设计文件的设计深度等进行验收并形成设计服务中间评价表，作为设计费支付的前置条件。5.11.1.2、 设计的过程履约考核：如果在合同的执行过程中，发生合同违约事件，技术部可在违约事件发生时向设计单位发出履约考核通知书。根据设计单位的违约程度的大小进行履约考核，同时将通知书下达到财务部门备案。5.11.2、 设计合同的全面考核5.11.2.1、 设计合同履行完成后，技术部应对设计合同的执行情况进行全面评估，对设计文件的提交时间、设计文件质量深度、设计变更对现场管理的影响等内容全面评审形成对设计合同执行情况确认表。5.11.2.2、 设计合同执行情况确认表作为设计费竣工结算与支付的前置条件。5.12、 设计费结算的管理5.12.1、 设计费用的结算：当设计进度达到合同规定的支付节点条件，技术部根据上述5.10条“设计的履约管理”的考核评审结果，与设计单位核对应付的设计费用。5.12.2、 设计费的审核:技术部将结算对核结果报工程技术管理部审核后，通知设计单位办理支付申请。5.12.3、 设计费的支付：技术部接单收理设计费的支付申请，制作支付会审表并经工程技术管理部、董事办审批后交财务部门承兑支付。6、 相关文件6.1、 工程变更管理办法6.2、 合同管理办法7、 相关记录7.1、 设计任务需求书7.2、 设计任务书7.3、 设计文件交接清单7.4、 正式出图前设计内审记录双面版7.5、 施工前图纸会审记录17.6、 施工前图纸会审记录27.7、 设计服务中间评价表7.8、 设计封样条7.9、 设计合同执行情况确认表7.10、 工程变更报审表7.11、 工程变更单8、 附件8.1、 参见公司管理流程手册相关内容（略）1. 目的1.1. 明确房地产公司开发办证的方式、方法与流程。2. 适用范围2.1. 适用于整个房地产开发的所有办证流程。3. 定义3.1. 无4. 职责4.1. 业务部：4.1.1. 土地证办理、换证；项目的立项、批复；4.1.2. 规划设计要点及三线图报批、规划方案报批、建设工程规划许可证、规划报建、放线、验线、4.1.3. 办理项目手册备案、环境影响评价、广东省排放污染物临时许可证、4.1.4. 中山市建设工程施工图审查合格书、消防报审，工程交易登记、质安监申报、中山市外来设计企业单项工程设计登记证4.1.5. 商品房预售许可证(业务部申办，但提交前须经销售部门确认)、建筑工程施工许可证、消防验收、规划验收、环保验收、综合验收、中山市建设工程竣工验收备案合格证、防雷设施合格证、房地产权属证书(即小业主的土地证及房产证)；4.1.6. 固定资产投资许可证、集团和原开发公司企业资质证书，丽成股份公司土地证，丽景城置业中介服务部广东省经营服务性收费许可证，丽景物业公司卫生许可证、收费许可证、体育经营许可证、资质证书、物业增管文件的办理。4.2. 财务部：4.2.1. 丽景集团经营性证照：营业执照、地方税税务登记证、国家税税务登记证、外商投资企业财政登记证、组织机构代码证及IC卡、基本户开户许可证、外汇局证件、贷款证件、外商企业批准证书等丽景开发公司经营性证照：营业执照、统计登记证。4.2.2. 丽景园林工程咨询公司经营性证照：营业执照、地税税务登记证、国税税务登记证、组织机构代码证及IC卡、开户许可证。丽景装饰工程公司经营性证照：营业执照、地税税务登记证、国税税务登记证、组织机构代码证及IC卡、开户许可证4.2.3. 丽景装饰工程咨询公司经营性证照：营业执照、地税税务登记证、国税税务登记证、组织机构代码证及IC卡、开户许可证。4.2.4. 丽景房地产中介公司经营性证照：营业执照、地税税务登记证、国税税务登记证、组织机构代码证及IC卡；开户许可证4.2.5. 丽成房地产股份公司经营性证照：营业执照、地税税务登记证、国税税务登记证、组织机构代码证及IC卡、开户许可证。4.2.6. 丽景城置业中介服务部经营性证照：营业执照、组织机构代码证及IC卡、地税税务登记证、开户许可证。4.2.7. 物业公司经营性证照：组织机构代码证及IC卡、营业执照、地税税务登记证、开户许可证、统计登记证。4.3. 行政人事部：劳动保障年审证5. 作业内容5.1. 外联业务报批流程5.1.1. 各类外联业务，由各主办部门专人办理。承办人员负责了解政府部门的报批报建程序，制成一二级外联业务流程。详见第8部分“相关流程图”。5.2. 外联业务的实施5.2.1. 承办人员负责与报批报建的政府部门公关联络和公司内部联络；5.2.2. 配合部门按计划要求准备相关资料，并提交主办人员；5.2.3. 承办人员按照政府主管部门的报批报建程序，递交报批报建资料。5.2.4. 注意办理期限，在政府主管部门窗口收文后至取得批文前，报批报建业务承办人员应随时与政府经办人保持联系，了解办文进展或按对方要求进行配合工作，并在政府出文前向项目上级部门汇报情况。5.2.5. 主办部门做好各业务收费的计划、请示，并与财务部门衔接好缴费的各项具体工作。5.3. 报批报建资料存档5.3.1. 完成报批报建任务后，报批报建业务承办人员到政府指定时间和地点领取批文，正本需在两天内交总档案室存档。经董事办批准，可以复制发放若干副本保留到相关档案使用部门。6. 相关文件6.1. 征地协议6.2. 项目选址意见书6.3. 建设用地规划许可证6.4. 1：10000位置示意图6.5. 建设用地情况申报说明书6.6. 土地使用权出让合同书6.7. 用地红线图6.8. 立项批文6.9. 建设用地批文6.10. 国有土地使用证6.11. 实测用地宗地图6.12. 土地评估书6.13. 广东省房地产买卖合同6.14. 公司营业执照6.15. 法人代表证明书及身份证影印件、授权委托书6.16. 工商企业登记计算机档案6.17. 公司章程（工商局盖章）6.18. 建设工程规划设计要点6.19. 三线图6.20. 总平面图6.21. 资金证明书6.22. 建筑工程火灾危险性分析报告式工程简要说明6.23. 建筑物建施图（平、立、剖）、水施图、电施图6.24. 防雷设计图6.25. 防雷设计说明6.26. 基础防雷平面图6.27. 天面防雷平面图6.28. 高层建筑物防雷均压环设计图6.29. 立面图6.30. 防雷设施施工大样图6.31. 规划报建批复书6.32. 施工单位资质证书6.33. 消防见审意见6.34. 面积统计表6.35. 规划总图6.36. 全套施工设计图6.37. 中山市防空地下室设计要点咨询意见6.38. 建设项目规划建筑设计要点咨询意见6.39. 规划、建筑设计方案审查意见6.40. 地质勘察报告6.41. 勘察、设计合同6.42. 结构计算书6.43. 施工许可证6.44. 施工合同6.45. 监理合同6.46. 白蚁合同6.47. 关于明确项目监理机构组成的通知6.48. 临时施工排污许可证6.49. 中山市建设工程质量监督办理书6.50. 监理合同、监理细则、方案6.51. 施工组织设计、安全生产责任书及施工现场平面布置图6.52. 房地产开发企业资质证书6.53. 项目手册6.54. 建设工程规划许可证6.55. 建筑工程报建批复书6.56. 预售说明书6.57. 住宅质量保证书与住宅使用说明书6.58. 前期物业服务合同6.59. 前期物业服务协议6.60. 业主公约复印件6.61. 绿化竣工图6.62. 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表6.63. 建设工程施工安全评价书6.64. 施工图设计文件审查合格证6.65. 工程质量保修书6.66. 物业管理合同7. 相关记录7.1. 中山市建设建设施工许可证申请表7.2. 中山市建筑工程施工许可证申请表7.3. 中山市建设工程项目安全监督登记表7.4. 中山市建设工程办理质量监督申请表7.5. 中山市建设工程项目交易登记表7.6. 建筑消防设计防火审核申报表7.7. 建筑施工场所排污申报登记表（试行）7.8. 中山市建设项目环境影响登记表（工业）备注：所有文件和记录表格均引用政府部门所制，故无编号。8. 相关流程图8.1. 附图一房地产开发外联业务一级作业流程8.2. 附图二土地使用证申办作业流程8.3. 附图三申办规划设计要点及三线图8.4. 附图四建设用地规划许可证申报8.5. 附图五分期项目方案（连施工图）消防报建8.6. 附图六设计方案行政许可报批作业流程8.7. 附图七办理分期项目的立项备案之行政许可报批流程8.8. 附图八建设工程规划许可证及专业报建作业流程8.9. 附图九工程施工报建作业流程8.10. 附图十办理工程质、安监登记作业流程8.11. 附图十一办理开发项目手册登记作业流程8.12. 附图十二预售证办理作业流程8.13. 附图十三办理开发项目手册登记作业流程8.14. 附图十四商品住宅建设工程项目综合验收作业流程8.15. 附图十五确权作业流程8.16. 附图十六办理房地产资质换证9、 目的9.1、 明确工程预算编制过程的职责分工，确保预算工作的开展，提高预算工作的质量和效率，最终确保所有预算的过程符合规定的要求。10、 适用范围10.1、 适用于工程预算整个过程的控制与管理11、 定义11.1、 无12、 职责12.1、 预算部：负责工程项目的预算书、工程过程中变更与零星工程的费用测算的编制与审核。12.2、 工程技术管理部：对预算的编制过程进行监控管理。13、 作业内容13.1、 预算编制的一般性规定13.1.1、 大型工程项目预算编制的发起：在工程或其它使用部门提出工程项目立项获通过并确定招标要求及图纸后，由公司合同招标部门会同工程技术管理部组织预算部进行预算编制与审核。13.1.2、 一般项目预算编制的发起:根据实际工作需要,由工程技术管理部安排预算部进行预算编制与审核。预算工作展开的安排：预算部在接到项目工程后，应根据工程的具体情况及特点，结合本部门的实13.1.3、 际，认真组织研究预算编制方案，并根据本部门人员的专业、能力等，将任务落实到每个人，包括详细的任务要求和完成的时间。13.1.4、 预算编制的依据：13.1.4.1、 统一图纸与范围：经技术部门确认并提供的完整、准确、有效的图纸和方案资料，以及技术部门融合具体使用部门意见后统一的施工范围或有关说明文件。预算部编制人要认真审查和了解施工图纸的全部施工内容及图纸说明的全部含义。施工图所要求的国标图集、附属参考图、大样图要齐全。熟悉施工图的会审纪要、技术交底会议纪要及施工方案。熟悉掌握和运用预算定额，准确、合理地套用定额的子项内容。熟悉合同、补充说明、招标文件等资料。13.1.4.2、 统一材料与样板：在正式开始预算编制前，预算部门须先根据图纸出具材料询价清单,包括材料数量、计量单位等，并与技术部、采购部确定材料的具体品牌、规格、色板等，以及材料的供应方式。采购部根据确定后的材料清单，进行询价。甲供部分的材料仍然要计算工程量、套价并汇总入预算书，但可根据实际情况决定是否列入工程量清单由施工单位报价。13.1.4.3、 统一取费：预算部门须先研究确定统一的利润率、税率等取费标准，有关材料特别是安装材料的单价，认真做好市场调研，掌握市场行情变化，清楚建筑材料价格的变化，了解信息价与市场实际价的价差,采取以采购部市场询价并结合信息价加以修正的办法，所有规费的套用要准确、合理，规费和税金的取费费率套用要准确，可调的其它取费必须要按公司统一规定的标准执行。13.1.4.4、 统一计算：工程量的计算方面，统一预算软件和计算方法。如是包工包料还是只计人工；连体地下车库是单独列项还是归入各楼幢下。13.1.4.5、 统一说明：所编制的的预算必须要有详细的编制说明，其内容包括预算编制的依据、选用的计价办法、选用的定额版本号、人工单价计价依据、机械费计价依据、主要材料计价依据、费率取值的办法、造价软件品牌等。13.1.5、 预算成果的提交：13.1.5.1、 预算成果的书面文件在由编制人员、部门负责人审定签审，并密封后由预算部负责人直接提交工程技术管理部负责人，不得由他人传递。13.1.5.2、 电子文件的提交，所有的计算过程文件，按项目、编制人等存至公司指定文件系统。13.1.6、 预算的二审：13.1.6.1、 预算成果由工程技术管理部负责人直接提交董事长或董事长指定人员。13.1.6.2、 由董事长或董事长指定人员安排对预算成果进行审核，审核的最终结果向董事长或董事长指定人员直接汇报。13.1.7、 预算的准确性：13.1.7.1、 预算部编制的预算不得有大的错、漏项（正负1%以内），否则将追究有关部门和人员的过失责任。13.1.8、 预算的时效性：13.1.8.1、 预算的编制，根据具体内容的复杂程度与工作量，按公司下达的时间保质保量完成。13.1.9、 预算的保密原则：13.1.9.1、 无论是否已经确定施工单位和签订合同，工程预算都属于公司的核心机密，所有预算与审核人员均须保密，禁止不同专业的预算人员互相打听预算的编制情况，包括部门汇总人在内的所有人员不得将有关情况向任何不应知悉的人泄露，若有发现，具体按保密管理制度执行。13.2、 工程进行中的预算过程管理13.2.1、 变更的测算审核管理：13.2.1.1、 在工程进行中，因设计变更引起成本造价变化的，由预算部须与技术部、工程监管部现场察看后进行测算，提供给公司领导进行决策参考。13.2.1.2、 现场签证、费用洽商等造成成本造价变化的，预算部与工程监管部、施工单位、监理等相关方面参与现场验方，由预算部编制增减预算，提供给公司领导进行决策参考。13.2.2、 零星工程预算的过程管理13.2.2.1、 对于突发的零星工程预算，预算部根据零星工程报审表进行造价测算时，针对有时无固定的设计图纸或非常明确的范围，结合零星工程要求反应快的特点，须会同技术部、工程监管部及时到现场了解落实，并可就方案向技术部门提出建议、共同研究确定，具体根据零星工程管理办法与相应流程办理。14、 相关文件14.1、 零星工程管理办法（引用）14.2、 工程变更管理办法（引用）14.3、 保密制度（引用）15、 相关记录15.1、 零星工程报审表（引用）15.2、 结算审核报告（引用）15.3、 支付会审表（引用）15.4、 工程变更报审表（引用）15.5、 施工现场同期记录确认单（引用）16、 目的16.1、 加强管理，及时发现工程项目施工过程当中存在的问题、并解决问题，按质按量完成各项工程。17、 适用范围17.1、 适用于所有房地产开发的工程。18、 定义18.1、 无19、 职责19.1、 工程监管部：负责对工程现场各专业的施工组织、质量、安全方面的履约情况进行全面监管，并做好评估、验收工作。19.2、 技术部：配合工程监管部对工程质量做好支持、检查、验收工作。20、 作业内容20.1、 工程质量管理的一般性规定20.1.1、 施工方案的报审20.1.1.1、 合理的施工方案是保证工程质量的前提，施工单位应提前进行施工组织设计，编制施工方案并报审，形成施工方案报审表。工程监管部应组织专业工程师对其方案从项目的组织机构、施工技术及各种保证措施、施工进度计划满足工期、施工机械的数量配置、安全责任及安全措施、安全措施的工器具、特殊工种人员有资格上岗证、施工计量检测器具合格有效性等方面进行全面审查，如果有不满足要求的，应要求施工单位整改。20.1.2、 分包单位的资格审查20.1.2.1、 对于施工单位自行分包的工程应进行事先资格的审查，施工单位在工程实施之前，对分包工程的单位的资质进行报审，形成分包单位资格报审表。经监理机构、工程监管部考察，并对其施工资质和施工能力进行评估，尤其是分包单位资质文件、分包单位业绩文件、拟分包工程量清单进行审查，审查合格后方可予以分包。20.1.2.2、 对于总施工单位自行分包的工程行为，对其刻意隐瞒不报者，工程监管部应根据合同条款的约定对其进行处置。20.1.3、 物料构配件和设备的质量验收20.1.3.1、 对于施工单位在施工过程中所使用的物料、构配件、设备，施工单位应事先进行质量报验，并附上厂家资质证书、出厂检验单、合格证和一年内有效的质量抽检报告，形成物料/构配件/设备报验表。20.1.3.2、 工程监管部应组织相应专业的工程师对其质量证明文件的真实性、报验的批量、自检结果的文件进行认真审查，根据规范要求对其报批量的物料进行抽查送检。工程监管部在审查物料报验时，必须认真解读质量规范要求，对其最低抽检批次进行审查，以确保物料报验的次数和抽检频率符合要求。20.1.4、 施工样板间制度20.1.4.1、 工程监管部应督促施工单位在现场对各施工工序包括但不限于砖墙、护角、拉接筋、灰饼、挂网、内外墙面、天花抹灰、地面找平、地面贴砖、外墙贴砖、给水管及电线管开槽、排水管安装给排水管口及开关插座定位等做施工样板，经工程监管部、监理机构检查验收后作为后续工作施工及验收的标准。20.1.5、 施工工序的中间验收20.1.5.1、 施工单位每道工序完成后应组织施工班组做好自检、互检和专职质量检查员的专检，经三检合格后报监理机构进行验收。报验时应提交书面中间验收报验表（丽景用表）、工程报验申请表（监理统表）、相关工序施工记录、检查记录及检验批质量验收记录。20.1.5.2、 对于施工单位在施工过程中完成的工序报验，监理机构与工程监管部在接到中间验收报验表后应组织相关专业工程师对其文件进行审查并到施工现场对其工程质量进行验收，在验收前应解读相关部门的施工图纸和相关的规范文件要求，进行验收检查并形成第 次工程验收记录表，验收合格方可进行下道工序施工。如果质量不符合要求则签发整改通知书，应在通知书中注明存在的质量问题、要求整改的时间，对于整改结果，工程监管部与监理公司督促施工单位完成。20.1.5.3、 当施工单位整改完成后通知工程监管部进行第二次验收时，工程监管部应根据整改通知书的内容进行第二次或多次进行验收并形成第N次验收记录表直至验收合格为止。20.1.6、 工程完工及竣工的验收20.1.6.1、 对于施工单位完成全部合同内容后提出完工/竣工验收报验表，工程监管部作为验收主导部门应及时组织技术部、预算部或者相关部门（如物业公司）对其工程质量进行全面验收。20.1.6.2、 参与验收人员按主导部门通知准时在规定地点集合进行验收前的会商，由主导部门对验收项目概况进行介绍；主导部门应做好充分的准备，验收项目清单、图纸的解读、规范的熟悉、验收的程序、测量工具的准备，对现场和质量文件审查的意见应综合记录在形成第1次验收记录表，如果质量不符合要求则签发整改通知书，应在通知书中注明存在的质量问题、要求整改的时间，对于整改结果，工程监管部及监理公司督促完成。20.1.6.3、 当施工单位整改完成后通知工程监管部进行第二次验收时，工程监管部应根据整改通知书的内容进行第2次验收。总包工程等有特殊要求的，以竣工验收备案表为准。20.1.6.4、 经2次验收并整改，都未能通过的事项，如不属于主要关键问题且不影响实际使用的，可列入“有保留验收通过”，按照合同保修期进行保修管理。20.1.6.5、 经2次验收并整改，都未能通过的事项，如该事项是属于关键线路，影响到结构、使用或安全性等关键问题的，施工单位又未能有效解决的，验收主导部门根据其影响程度做出客观记录（包括书面或摄影、照相等）并给出评估意见，由预算部进行核算以做出适量的扣罚处理（扣罚原则上不超过该项目金额），如存在严重安全隐患，或已发生有关问题并导致人身伤害的，除扣除该项目款项外，还要追究施工单位经济责任与法律责任。20.1.6.6、 通过竣工验收的资料须进行存档或移交物业公司，具体详见工程资料档案管理办法。20.1.7、 工程质量的考核与索赔20.1.7.1、 为了确保工程质量过程控制的有效性，工程监管部应认真解读合同文本，在现场及时发现施工单位的违约行为，或者对过程验收过程中出现的质量问题定期或不定期进行考核，签发履约考核通知书发至施工单位，要求整改或者按合同给予经济处罚，涉及经济处罚的须送到预算部和财务部进行备案。20.1.7.2、 预算部在结算时根据合同的约定考虑对于违约款部分的结算对核；财务部门接到工程监管部的履约考核通知书后应在当期工程款中扣除，并出具收据给对方，但对方仍需提供足额的发票，具体以合同为准。20.2、 工程质量问题、事故的管理20.2.1、 建立应急报告机制20.2.1.1、 重大事故：发生重大事故，工程监管部应在事故发生后15分钟内，将事故简要情况向公司领导报告，并做好善后处理、保护现场、等待调查、取证和处理。下列情况属重大事故：发生人身死亡事故；重伤三人以上事故；直接经济损失达10万元以上者，按建设部有关规定程序进行上报处理；20.2.1.2、 一般工程质量事故：因违反施工规范、规程，造成直接经济损失5千元以上，十万元以下者为一般工程质量事故，工程监管部现场主管人员应在2小时以内报告上级主管领导，并随后填写工程质量事故报告表(施工单位使用表格)；20.2.1.3、 一般质量问题：直接经济损失在5000以下者，或造成较大缺陷者，工程监管部、监理公司可根据缺陷严重程度作出修整或返工处理的决定，并责成施工单位提交质量事故报告单，整改措施。工程技术管理部审批后实施；20.2.1.4、 出现质量事故和质量问题隐瞒不报者，对施工单位和现场监管部门和责任人将严肃处理。20.2.2、 对工程质量问题、事故的处理20.2.2.1、 重大质量事故的处理，按建设部的有关规定和程序处理；20.2.2.2、 出现一般质量事故，如要采取补强加固或无法修整需推倒重做的，工程技术管理部组织技术部、工程监管部、设计单位、监理公司参加会审，确定处理方案由施工单位实施。处理完毕后，由工程监管部组织有关单位验收；同时，还可适用5.1.6“工程质量的考核与索赔”条款处理。20.2.2.3、 一般质量问题由工程监管部（监理公司）下达整改通知书，限定时间由施工单位整改；同时，还可适用5.1.7“工程质量的考核与索赔”条款处理。21、 相关文件21.1、 工程资料档案管理办法22、 相关记录22.1、 施工方案报审表22.2、 分包单位资格报审表22.3、 物料/构配件/设备报验表22.4、 中间验收报验表（丽景用表）22.5、 工程报验申请表（监理统表）22.6、 完工/竣工验收报验表22.7、 工程验收记录表22.8、 整改通知书22.9、 履约考核通知书23、 目的23.1、 通过时效管理办法，可以更好地把控好施工进度，使工程能按施工进度计划实行，促进了工程的完成。24、 适用范围24.1、 适用于工程中所有建设工程。25、 定义25.1、 无26、 职责26.1、 工程监管部专业人员对工程时效进行把控及监督。27、 作业内容27.1、 计划管理27.1.1、 月工作计划管理27.1.1.1、 工程监管部负责人应根据工程项目分期发展计划分解到月工作计划中去，并根据月工作计划推进各项工作的开发。27.1.1.2、 每个月工作计划完成的情况将作为考核管理人员工作绩效的指标之一，作为考核依据之一。周工作计划管理27.1.1.3、 员工应根据月工作计划分解到工作周报中，作为每周工作的指导和工作目标，第二周应对上周计划完成情况进行总结，如果出现偏差，则采取纠偏措施，以确保工期的完成。27.2、 工期管理27.2.1、 开工管理27.2.1.1、 正式开工或复工时间是重要的时间坐标，是否符合开工条件或复工条件是关键，是一切工期索赔的原点参考坐标。是工期管理十分重要的里程碑文件。27.2.1.2、 工程监管部接到工程开工复工报审表后应根据合同条件对承包人提出的开工条件进行全面符合性检查，对其现场的管理构架的配置、物料的准备、现场的施工条件等进行全面的检查，正式批准或不批准其开工并在开工报告签署正式的开工日期。27.2.1.3、 当承包人实际已进场但又迟迟不提交工程开工复工报审表的，工程监管部在书面催告后，可与监理机构共同发出开工令，明确开工实施与开工日期。27.2.2、 竣工工期的确认27.2.2.1、 对于承包人提出的竣工日期申请，工程监管部应组织公司内部规划技术部相关部门对项目进行验收，总包工程的竣工还应按要求组织监理机构、设计单位、勘察单位及行业行政主管部门等参加，并以通过竣工验收合格并签署有关验收合格意见后的日期为实际竣工日期。27.2.3、 工期考核27.2.3.1、 对于承包人提交的施工进度计划进行评审并与施工合同中的控制性节点进行对比，如果符合施工合同中的工期控制性节点的要求，则批准。如果不符合其工期控制性节点则要求承包人修正。在进度控制的过程中应，实时对实施的进度完成情况进行对比，如果发现其实际进度与施工合同中约定的进度计划有偏差，工程监管部应在三天内向承包人下达工期考核通知书。对比合同条款，对承包人进行工期考核的奖惩。27.2.4、 形象进度的确认27.2.4.1、 对于按形象进度形式进行月结算的合同，每个月工程监管部应根据项目的实施完成情况对承包人提交的形象进度确认报告中表述的完成区块、完成内容进行形象进度的评估，以作为月进度款结算的依据之一。27.2.5、 临时工期延期的管理27.2.5.1、 对于在施工进度管理的过程中出现的工期延期事件，工程监管部应根据工期干扰事件的属性进行分析，为持续性事件还是非持续性事件，并就干扰事件对工期的影响进行评估，并形成临时延期审批表。27.2.5.2、 临时延期的审批意见之一：经分析，延期事件为非承包人责任引起，且延期不在关键线路上，同意临时延期 _天，但并不解除承包人按原定竣工工期完成的合同责任。27.2.5.3、 临时延期的审批意见之二：经分析，延期事件为承包人应承担的合同责任，承包人应采取合理的赶工措施，以确保在竣工工期内完成承包内容。27.2.6、 竣工工期延期的管理27.2.6.1、 对于承包人提出对竣工日期的延期申请时，规划技术部应对干扰事件的属性进行分析，对合同工期与实际工期进行对比分析，形成竣工延期审批表并经董事长（或授权代表）签署意见后下达承包人实施。该项竣工的延期对公司其它部门产生重大影响的，工程部负责将审批后的文件复抄有关部门备案，相关部门应根据延期后的竣工日期调整相关工作。27.2.6.2、 竣工延期的审批意见之一：经分析，延期事件为非承包人责任引起，且延期在关键线路上，顺延的工期将超过合同约定的竣工工期，同意竣工工期延期_，本次延期后的最终竣工日期为 年 月 日。27.2.6.3、 竣工延期的审批意见之二：经分析，延期事件为承包人应承担的合同责任，承包人应采取合理的赶工措施，以确保竣工工期的完成。28、 相关文件28.1、 工程开工复工报审表28.2、 开工报告28.3、 工期考核通知书28.4、 临时延期审批表28.5、 竣工延期审批表28.6、 开工令29、 相关记录29.1、 工程开工复工报