房地产的开发与经营.doc

房地产的开发与经营 我国房地产开发企业发展现状 自2002年起，国家开始通过宏观政策对房地产业加以调控，致使当前我国房地产开发企业发展主要呈现如下发展现状： 1)房地产开发企业数量持续增加，企业间竞争加剧 根据2005年底国家统计局发布的经济普查公报显示，截止2004年底，全国共有房地产业企业法人单位129万个，其中房地产开发经营企业59万个，物业管理企业32万个，房地产中介服务企业2万家，其他房地产企业18万家。房地产企业的数量超过了建筑企业(128万个)，从数量上看成了国民经济的一个大产业。 由于多种复杂的原因，我国大多数房地产开发企业规模普遍偏小。首先，在2005年所有的房地产开发企业当中，具有一级资质的房地产开发企业所占比例仅为23，一级资质的房地产开发企业分布情况见表11。一二级资质企业的总数也不过142，大多数企业只有三四级的资质或刚剐成立尚未取得资质等级。其次，我国大多数房地产开发企业资产规模偏小，即使是百强房地产开发企业，其平均资产规模也不过40亿元人民币，与国外房地产开发企业百亿美元资产相比，差距甚远。再次，从主营业务收入方面来看，我国绝大多数开发企业的主营业务收入在1亿元以下。2)房地产投资继续增长，房地产开发企业的开发势头继续增长 据国家统计局2008年2月28日发布的2007年国民经济和社会发展统计公报显示：2007年，全年房地产开发投资25 280亿元，比上年增长302，其中商品住宅投资18 010亿元，增长321。商品房竣工面积58 236万m2，增长43。商品房销售面积76 193万m2，增长232，其中商品住宅69 104万m2，增长247。而2003年同类数据为：房地产开发投资10 106亿元，比上年增长297；全年商品房销售额7 671亿元，增长341，其中销售给个人增长358，所占比重为925。在2002年及以前各年统计公报中并未列出房地产业的相关数据，可见自2003年以后国家对房地产行业重要数据变化的关注程度在提高，数据也表明近几年房地产开发企业的的开发投资规模增长非常快。 3)房地产投资结构、区域发生变化，房地产开发企业更倾向于获利高、经济发达地区的物业 数据表明房地产投资结构发生变化，从商品住宅的投资类型结构看，2004年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降，由2003年的613下降至461，为1998年以来最低。房地产投资区域出现明显分区，从地区投资结构看，2004年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69。53、1538和1509，但由于东部基数大，占全国比重仍近70。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。目前，房地产企业主要集中在东部经济发展较快的地区以及利润率较高的除经济适用房以外的其他类型物业，这些都增加了房地产开发企业的投资风险。在区域分布上，我国百强房地产开发企业的分布也呈现出不平衡的特点。2004年，受区域经济和房地产行业发展水平的影响，华北、华东、华南三大地区占据了房地产百强企业总数的82，其中，华北、华东、华南地区分别占有27、37和18个席位。最为显著的变化是，华东地区的房地产百强企业数量剧增，而华北和华南两大区域房地产百强企业的数量却在减少，华中和西部地区的百强企业数量有一定的增加，显然华东地区是2004年中国房地产市场最具吸引力的区域。除上海以外，杭州、苏州、南京等华东一线城市也都吸引了大量房地产投资和跨区域开发的百强企业的进入。 4)部分房地产开发企业面临缺少资金或土地的困境 根据中国人民银行发布的2005中国房地产金融报告显示，房地产开发贷款在2003年底增长543的基础上，2004年继续高位攀升，2004年底余额比同期增长638，2005年1季度增幅虽有所回落，但仍维持在30以上。这一比例与发达国家房地产开发借款和个人岱款占罄个贷款总量的比例基本相等。基于此种考虑国家从资金和土地两方面实施了宏观调控政策，主要表现为： 国土资源部、监察部联合出台关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知。 为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理，2004年lo月底国务院颁布了关于深化改革严格土地管理的决定。 (茧2004年10月29日，央行上调存贷款基准利率。2004年4月25日，央行提高存款准备金率05个百分点，之后不断连续上调，2007年10月13日央行公布存贷款基准利率再次上调05个百分点，达到历史新高13。 2004年4月27日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20提高到35以上。 以上这些都属于房地产市场中的系统风险，房地产开发企业作为市场中的主体之一无法回避这类风险，因此部分房地产企业都面临着无土地或无资金甚至二者皆无的困境。 5)房地产开发企业融资渠道比较单一 一般而言，房地产开发企业除依赖银行系统以外，还可以通过房地产信托、房地产基金、上市和房地产债券融资，由于受国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍然是目前乃至今后一段时间内房地产开发企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式，随着国家政策的出台也将会成为房地产开发企业融资的重要方式。根据资料显示，2004年初以来，房地产开发企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8左右上升到2005年11月的9左右。所以，从总体上看，房地产开发企业至少有60以上的资金是来自于银行系统，融资渠道过于依赖银行。 6】房地产开发企业投资目标失衡现象有所显现 房地产企业投资的目标很多，获取高额利润、无形收益、社会效益、环境效益、发展的可持续性等都是投资者所追求的，其地位和次序是相同的，如图15所示。图15房地产开发企业的投资目标构成 房地产的开发 韩国波 近几年市场经济繁荣，房地产开发投资也一直保持着非常强劲的增长趋势，住宅的商品属性一步一步地被还原出来，我们注意到住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在纳入了市场经济正轨的同时，零售时代也不期而至，可以说商品住宅时代已经全面到来。但是，我国房地产在营销中仍然存在很多问题。在零售时代日趋激烈的市场竞争中，房地产业将受到一定的冲击和挑战。我国的房地产企业要想在先进与落后同在的市场竞争中获胜，仅凭现有的实力和管理水平是远远不够的。通过冷静观察我国的房地产营销现状，房地产企业的营销中人文理念缺失比较严重，主要表现在以下三个方面：1.房地产开发商绝大多数注意的是经济效益房地产开发商绝大多数注意的是效益，而且注意的更多是经济效益，人文精神上的关怀似乎逐渐消失了.何清涟在现代化的陷阱中写道：“事实证明，缺乏人类精神的经济发展，在利益的角逐中人们将不再受自制、理性、公正、博爱与精神的约束，只有对金钱赤裸裸的无耻的追逐。”如果没有植根于人类精神这块沃土的人类关怀，人只会沦为经济的动物，从而丧失人所具有的一切生存意蕴.开发商迷恋于经济效益，抛弃了对文化的学习，包括对住宅文化的学习，在营销过程中提高容积率，降低工程标准，以次充好，怀着侥幸的心理，忽视生态环境等现象，把暂时的经济利益指标当成唯一指标，在不能做到顺民利民”的前提下图谋企业的长期发展，这恰恰是开发商在营销过程中品德的缺乏.2.房地产开发商在营销过程中以自我为中心目前不少开发商对于商品房市场营销的认识还较肤浅，尤其不注意研究消费者的需求，盲目跟风，炒作概念，从而导致推出的房地产产品几乎千篇一律，风格雷同。我们都知道，购买商品房对于消费者来说，无疑是一种巨大的投资，只有当商品房的综合性能能够使消费者的欲望和需求得到最大限度的满足时，才会引发购房行为。现阶段，房地产市场在发生巨大的变化。目前的情况是决定生产何种产品的主动权不在生产者手中，也不在政府手中，而在消费者手中，而一些地产开发商一直在充当施舍者，比如说“圆你一个美好家园的梦”“送你个温暖的家”等等。很少问交易行为中的主体购房者的感觉。这是一种一厢情愿而又落后的主体意识，这种主体意识导致房地产开发商难以真正了解购房者的需求，未能向消费者提供适合的产品，消费者的职业、收入、家庭结构和生活方式的不同，所需的目标产品也不同，房地产企业要做好市场细分，充分了解目标消费群体的真正需求：他们要买什么样的产品。根据细分市场来确定本企业要选择的目标市场。企业在开发产品前做适当的市场调研，调查出消费者的实际需求，为他们提供“量身定做”的产品.另外，很多房地产企业在销售产品过程中缺失诚信，无法兑现消费者在购买产品时的承诺，这样的行为也严重影响房地产市场的发展。许多开发商采用多种承诺形式的广告有增无减,一说商铺就是“保值增值”、“年回报30%”;住宅就是“五星级的家”、“绿色家园世纪生活”等等。如果许多开发公司营销方案只顾堆积承诺而不考虑届时兑现与否,让虚假广告满天飞,必然会陷入开发商讲得激动、购房者听得感动、兑现没有行动、物业再也卖不动的尴尬局面。因此,房地产开发商在设计广告时不能弄虚作假,要与企业品牌有机结合,使其既能提高品牌的影响力,又能使顾客对其项目增加信心,最终对其公司增加信心。3.房地产的销售服务水平低下房地产的销售服务水平低下，首先客户对住宅内附送设施或配置不满意.如橱柜布置及款式、煤气灶、座厕、油烟机、热水器等;对住宅内的一些设备或施工工艺不懂、不理解而引起的误解,如:求救系统、可视对讲系统、远程抄表系统、直饮水系统、防盗系统等。其次，客户对住宅内平面布置的一些个性化需求不满意，如开关插座位置、空调洞的位置、门的位置及开启方向、灯的位置等；最后，住宅内经常出现一些质量通病，如积水、渗水、门窗不严及大量墙面、天花、地面方面的小问题,要求整改、返工、更换等；有时按客户意见整改后,收楼入住时仍发现有一些问题，主要是漏水、渗水、裂缝等；甚至对上述问题提出投诉后，未得到及时回应、整改、解释而引发消费者的再次投诉。三、结语在当前的严峻形