龙游电子商务产业园可行性调研报告2.doc

龙游电子商务产业园可行性调研报告申请单位：申通物流有限公司申报时间：二0一四年十月17目录第一章 概述11.1项目及建设背景11.1.1项目概况11.1.2项目建设背景11.2编制依据3第二章 现状评价及建设条件32.1 区域条件32.1.1区域位置32.1.2 自然条件32.1.3气候条件42.1.4 社会经济发展情况42.2 产业条件42.3 项目选址及建设条件分析5第三章 工程建设必要性论证63.1 工程建设的必要性6第四章 园区规划与定位74.1前期，引进来84.2中期，发展强84.3后期，走出去8第五章 园区建设方案85.1园区建设规划85.1.1、总体规划设计理念和指导思想95.1.2总平面布置95.1.3交通设计115.1.4绿地布置和环境景观设计115.1.5竖向设计125.1.6环保与卫生设计专篇12第六章 项目实施与管理136.1 项目实施进度计划136.2 项目管理136.2.1 项目管理阶段及任务136.2.2项目管理制度136.2.3项目建设组织管理136.2.4 项目管理内容及措施、方法13第七章 投资估算与资金筹措137.1 投资估算137.1.1 硬件预算137.1.2 软件预算147.2资金筹措147.3 投资效益与回报14第八章 结论与建议158.1 结论158.2 建议16第二部分 附图16第一章 概述1.1项目及建设背景1.1.1项目概况项目名称：龙游申通电子商务产业园建设单位：龙游申通实业有限公司建设性质：仓储用地，居住用地项目地点：本项目用地位于龙游县工业园区， 320国道以东，南邻龙山大道，东、西侧均为规划道路，北侧为供电总局用地。地块用地面积33878m2。1.1.2项目建设背景最近十年的中国商业发展状况是此起彼伏，潮涨潮落，很难用一个词去概况，如果一定要为这一阶段找一个关键词，那无疑是“电子商务”。随着“中国电子商务第一人”王峻涛的“8848”在1999年创办，标志着中国商业与电子商务有了第一次亲密接触。随后，代表中国电子商务走向的阿里巴巴，腾讯，百度等也随即创建成功，并且发展成了今天中国电子商务风云的主宰者。短短十几年的发展，中国电子商务取得的成就我们就不多说了，仅仅一个天猫的双十一活动，就足以让我们兴奋不已。电子商务在冲击传统零售业的同时，也开始影响传统商贸市场，国内数千家大中型批发市场租金连续下滑，甚至人去楼空。传统商贸市场的电商化呈现较高难度，一方面商贸市场从业者参与网上零售能力较弱，另一方面商贸市场的渠道结构复杂。以义乌、广州、杭州、常熟、临沂为代表的一批电商园区，在助力本地传统商贸市场电商化过程中起了积极作用。电商的强势兴起，传统商业的逐步衰落，自然引起国家政策对电商的重视和倾斜。在中国，经济和政策是分不开的，所以，我们搞经济，一定要懂得政策导向。那么，在新的形式下，国家政策对电商行业的发展和转型会有哪些建议和决策？我们来看一下国家对电商有哪些新政策： 政策导读一：2011年关于开展国家电子商务示范基地创建工作的指导意见 1. 形成较为完善的电子商务产业政策体系和高效的公共服务体系；2.建立起服务企业、应用企业的聚集地和电子商务的创业创新平台；3.推动我国电子商务服务业的规模化、标准化、产业化发展。政策导读之二： 2013.11.21颁布商务部关于促进电子商务应用的实施意见 到2015年，使电子商务成为重要的社会商品和服务流通方式，电子商务交易额超过18万亿元，应用电子商务完成进出口贸易额达到当年进出口总额的10%，网络零售额相当于社会消费品零售总额的10%以上，我国规模以上企业应用电子商务比例达80%以上。政策导读之三：2014.03.20国务院关于促进信息消费扩大内需的若干意见 同意东莞市、义乌市、泉州市、莆田市、徐州市、长沙市、株洲市、温州市、贵阳市、宜昌市、赣州市、常州市、济南市、台州市、潍坊市、呼和浩特市、西安市、揭阳市、烟台市、芜湖市、无锡市、石家庄市、南昌市、沈阳市、洛阳市、兰州市、合肥市、桂林市、襄阳市、太原市等共30个城市创建国家电子商务示范城市。电商示范城市的建设肯定需要一定的载体，而电商园区的凝聚性，抱团发展的特点恰恰符合了电商示范城市建设的要求，以园区为基点，把网商凝聚起来起到带头示范作用，正好与国家的政策不谋而合。尤其是电子商务示范城市理念的提出，给如火如荼的电商园区发展又提供了新的发展动力，指明了发展方向，坚定了发展信心。据不完全统计，仅仅浙江省部分县市就发展电子商务产业园区100多家，而且以每年30%的速度在增长。电商的高速发展为电商产业园区的建设提供了基础条件，而电商产业园区的建设又为分散，弱小的单个电商企业发展提供了依靠和支持。两者互惠互利，相辅相成，共同发展。1.2编制依据第二章 现状评价及建设条件2.1 区域条件2.1.1区域位置：龙游县位于浙江省西部，金衢盆地中部，北靠建德，东临金华市区、兰溪，南接遂昌，西连衢江区，是浙江省历史上最早建县的13个县之一，是浙江东、中部地区连接江西、安徽和福建三省的重要交通枢纽，素有“四省通衢汇龙游”之称，“儒风甲于一郡”之誉。龙游县建有浙江省县级城市中第一条城市环线，交通区位优势正日益转化为经济发展的优势。2.1.2 自然条件：龙游县地处浙江省西部金衢盆地。龙游县境内山脉、丘陵、平原、河流兼具。南仙霞岭余脉，北千里岗余脉，中部金衢盆地，衢江自西往东横贯中部，流程28公里。地形南、北高，中部低，呈马鞍形。最高点是县西南茅山坑，海拔1442米。最低点是湖镇镇下童村，海拔33米。 2.1.3气候条件：龙游县地处亚热带季风气候区，具有明显的盆地特征，光照、气温、降雨、温度湿度等气象因子都有明显的变化，其特点是：温度适中、光照充足、雨量充沛、旱涝明显。 2.1.4 社会经济发展情况：第一产业：“两区”建设全面启动，完成30平方公里粮食生产功能区建设，省级现代农业综合区入园项目10个，投入资金1.5亿元，棕榈花卉苗木示范区、马格朗蔬菜精品园等项目初步建成。第二产业：工业经济提速增效，工业总产值达到290.9亿元，是2006年的3倍，工业对生产总值和财政的贡献率分别提高到65.5%和38.4%。“一区二块”平台拓展五年投入超过10亿元，开发面积近19平方公里，入园企业500多家。特种纸、先进装备制造、纺织服装等主导产，实现产值127.2亿元，保持了36%以上的年均增速，被命名为全国特种纸产业基地。 第三产业：2009年，全年接待游客274.5万人次，实现旅游总收入14.98亿元，分别比2008年增长21.5%、15.9%。龙游石窟景区被列为全省旅游发展规划重点项目，龙游县获得“浙江省十大生态旅游名城”称号。2.2 产业条件 龙游作为浙江中西部结合点，交通区位条件十分优越。近年来，龙游工业园区围绕县委、县政府提出的“工业立县”主战略，建设生态性“产业新城”的目标定位，坚持“招商引资为核心、项目建设为重点、要素配套为突破、落实资金和加强自身建设为保障”主线，着力打造创业乐园、生活花园、精神家园。2010年，实现工业总产值与上年同期相比增长72.8%，园区工业五年增长了7倍；新增投产企业25家，投产企业总数达104家等亮丽的经济数据，取得了“十一五”规划较为完美收官。2.3 项目选址及建设条件分析2.3.1 地理位置：龙游县地处浙江省西部金衢盆地，属衢州市，北靠杭州，东临金华，南接遂昌，西连衢江区。2.3.2 现状用地情况：现状用地性质改动为居住用地，商业用地，仓储用地。2.3.3 周边用地情况：周边用地情况主要是居住用地和商业用地 2.3.4 现状道路交通情况：国家高速G60沪昆高速公路、省高速S33龙丽温高速公路在境内交汇。国省干线：“一纵三横一环”的国省道干线公路骨架。一纵：由320国道和222省道组成。三横：315省道，21-17省道连接线，62省道西延线。一环：绕城公路（S315+S316+G320）龙游县境内没有民用机场，其西距衢州机场26公里，高速直达，航空运输便利。2.3.5其他基础设施条件分析：第三章 工程建设必要性论证3.1 工程建设的必要性 3.3.1 龙游商务区属于衢州市县域的第一个专业性电子商务产业园。3.3.2打造了电子商务经济的完整产业链，不仅有利于发挥对本地网商的聚集效应，也将有利于吸引其他地区的网商进驻，使招商引资更加转向于“楼宇经济”模式。3.3.3网商产业链的构建和完善，为龙游县传统制造企业开辟了一种全新的销售模式，为县域经济的转型升级提供了一条可能的战略选择。 3.3.4 园区的建立和运营，将培育出一批具体的产品“网络品牌”，而且将以区域聚集效应，快速形成产业品牌，同时大大提升龙游县地区的区域品牌。 附录：龙游县电商基础调研表第四章 园区规划与定位一个园区的规划和定位决定了这个园区要做什么，怎么做，能做到什么程度？所以，园区的规划和定位是非常关键和重要的，它就像一艘航程的方向标，如果方向错了，南辕北辙就在所难免了。根据龙游县的经济基础和市场调研结果显示，建议龙游电子商务产业园走以特色产业为主，围绕特色产业的第三方服务商为辅的发展道路。具体发展历程分为三个阶段：4.1前期，引进来在园区基础设施建设完善的前提下，面对龙游县及杭州，上海，北京，广东等电商发达地区进行招商，其中以龙游县和衢州市为主。招商目标包括：电商从业者，第三方运营商，淘宝摄影，物流快递，第三方仓储管理，培训机构，服装品牌设计机构，网货供应商，法律服务商，财务公司，分销商，生产商等等。招商环节需要专业的团队来进行运作，尤其是招商前期的新媒体推广方面。4.2中期，发展强围绕园区内的网商和服务商开展一系列的配套服务和培训，服务好网商，帮助网商发展壮大，做出自己的园区品牌，打出知名度，形成品牌效应。4.3后期，走出去在园区品牌树立的基础上，走“去围墙化”的发展道路。以园区为核心点，辐射周边地区。园区网商和园区共同走出去，影响和服务更多的电商从业者，增强园区的品牌营销力。此时的园区不仅仅是着眼于一个园区内的网商，而且周边十公里，一个城市，甚至是全国的电商市场。第五章 园区建设方案5.1园区建设规划5.1.1、总体规划设计理念和指导思想建筑的风格简约强烈，标志性强。合理组织基地内部以及基地与周围城市的空间关系注重建筑形体的分析与组合，具有强烈辨识度注重各功能空间的合理性、实用性及可实施性注重基地内空间的整合设计，与周围环境相协调注重精简结构体系，节约成本，提高建筑利用率 园林化：加强景观设计，引入中心绿地景观，和垂直绿化，创造宜人的总体环境 智能化：满足办公信息系统的要求，优化设计，保证实现方便、快捷、高效和低运行成本。 节能环保：广泛采用环保技术与材料，合理环保的处理垃圾废物。 结合地形，合理确定竖向标高，尽量减少土石方开挖，充分开发、利用土地。 注重社会、环境和经济效益，坚持可持续发展的原则。5.1.2总平面布置 功能布局的完整性以及结构的合理性 交通流线的清晰、合理、明确； 对地块进行合理协调地利用； 内部空间的使用效率及内部流线的通达性、合理性； 其形体系数对建筑自身绿色、保温、节能的影响本地块内规划建筑主要包括：12层的办公楼及其3层的裙房、1层地下室、两幢3层的仓库，3幢6层的住宅及其底商。用地规划建筑主要分为三个功能区块，即办公、仓储、住宅，根据用地所处的区域位置分析，西侧靠近国道，则办公区块设置于东侧，作为企业形象展示作用；用地东部为住宅用地，故将住宅区块设置于地块东侧与之对应；其余中部位置设置仓储功能，较为隐蔽，且南侧沿街设置用于物流的接待底商，作为仓储区块的功能补充。办公区块由两幢L形的12层办公主楼及其共用的3层裙房组成，两幢办公主楼形成面向西侧的半围合空间，作为入口广场与裙房区域，其入口广场面向国道，起到形象展示作用，大部分办公用房朝南北向设置，部分超东西向。仓储区块由两幢3层仓库组成，两幢仓储分别于南北两侧，其中部为共用的装卸货回车场地，南侧沿街底层设置一部分物流商业用房。东侧住宅区块由3幢多层住宅及沿街商业组成，3幢住宅从南到北排列，住宅之间设置宅间绿地，商业沿东侧规划道路及南侧龙山大道设置。本用地总体规划功能分区明确，分布合理，脉络清晰。5.1.3交通设计本案交通系统主要按照总体规划的功能分区进行设置，根据三个功能区块设置环通道路及出入口，使每个功能区块均能具有完整的交通系统。办公主入口位于用地西侧规划道路及南侧龙山大道，西侧主入口直接面对入口广场，机动车道沿办公建筑形成环道，沿路设置临时机动车位及消防登高场地。地下车库出入口靠近各个出入口设置。仓储区块出入口位于西北角及东北角，并沿整个区块设置环通道路，沿路设置临时停车位及货车停车位，在区块中部设置24米宽车型带，主要用于货车装卸及回车。住宅区块出入口位于南侧龙山大道，由区块西侧的机动车道连接起各个住宅单元，住宅区域内部主要为人行道路，住宅区交通系统为相对的人车分离。每个住宅单元底部设置半地下室，用于非机动车停放。三个功能区块相邻部分道路均为公用，充分利用内部道路资源。5.1.4绿地布置和环境景观设计本案主要景观为沿街绿化与入口景观广场及住宅组团景观，同时发展屋顶绿化与空中花园等垂直绿化。两幢办公形成半围合结构，从而形成一个景观广场，成为该区块主要的景观形象展示面，仓储区块设置屋顶绿化，有利于办公区块的景观视野，住宅区块主要为组团景观绿化。本工程根据建筑规划的特点，以硬质铺地和绿地为主，穿插一些景观小品构成了本工程地面景观的主体。各个裙房、仓储建筑与主楼屋顶设置屋顶绿化，美化建筑的第五立面，使绿化景观在竖直方向得到延伸，从而使地块景观由上到下、由内而外连成一体，形成一个多维的景观整体空间。5.1.5、竖向设计区内标高依地势而定（标高关系详见总平面图）。在保证建筑群体效果的前提下，内部场地略微抬高，可减少地下开挖土方量，建筑标高也依所处地块与地形关系作相应退让或升降处理。场内地表水为有组织排放。5.1.6环保与卫生设计专篇1、建筑环境设计 通风机选用低噪声柜式离心风机，发电机房的通风及消声由专业公司设计制作。 水泵采用节能型设备。 电梯曳引机要求电梯厂家采取减震措施。 地下车库废气均由附属于住宅核心筒的排废气井至建筑屋顶高空排放，厨房油烟统一由烟道通至屋面排放。 所有外墙门窗均采用中空玻璃，进户门均采用隔声门，隔绝外界噪音。 室内排水废污分流，室外排水废污合流，汇总后纳入城市污水干管；废污分流，粪便污水经化粪池预处理、公共厨房含有废水经隔油池预处理后接入市政污水管网。第六章 项目实施与管理6.1 项目实施进度计划6.2 项目管理 6.2.1 项目管理阶段及任务 6.2.2项目管理制度 6.2.3项目建设组织管理 6.2.4 项目管理内容及措施、方法第七章 投资估算与资金筹措7.1 投资估算7.1.1 硬件预算 土地购置：50亩*60万/亩=3160万元， 建筑物造价：6万平方*2500元=1.5亿元 配套设施：5100万元 总计：2.326亿元 7.1.2 软件预算： 人才培训：500万/年工作人员：50万/年 物业：100万/年 安全监控：50万 其它：50万 合计：750万 总计：3.05亿元7.2资金筹措 7.3 投资效益与回报 7.3.1 销售部分： 2016年上半年开始招商入住电子商务园区，鉴于当地的房价跟建设成本，将商务园区的办公楼、商铺定位12000元/，居住小区设定为6000元/，仓储用地根据网上资料定价为2700元/出售，2016年对外销售预计50%，2017年对外销售预计30%，2018年销售预计20%。本项目在不改变土地使用性质、规划要求和不影响整体使用功能的情况下，报经甲方审核同意后，可以产权式经营模式向社会分割转让，为方便同意物业管理，自持物业比例整体不低于42%，预计三年内出售完58%的总建筑面积。 7.3.2出租部分： 自持42%的产业进行对外出租可得一部分相当客观的经济效益，对外出租部分按照全年12个月的10个月计一年，第一年预计对外出租15%，第二年预计对外出租30%，第三年对外出租35%计，根据网上资料的查询，当地的经济水平，暂定仓库出租单价10元/.月，商铺、办公楼出租单价36元/.月，住房出租单价12元/.月。 7.3.3 后期物业收入： 后期电子