连云港市房屋拆迁评估管理办法.doc

连云港市房屋拆迁评估管理办法第一条 为规范房屋拆迁评估行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据国务院城市房屋拆迁管理条例、建设部城市房屋拆迁估价指导意见、房地产估价规范、江苏省城市房屋拆迁管理条例等有关法规和规章，结合本市实际，制定本办法。第二条 在本市城市规划区范围内涉及房屋拆迁的房地产评估活动，适用本规定。第三条 从事房屋拆迁评估的机构，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质。未取得房地产估价注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房屋拆迁评估业务。房屋拆迁评估人员应当参加国家、省、市拆迁主管部门组织的培训、考核，取得拆迁评估上岗证。第四条 房屋拆迁评估活动实行评估机构准入备案制度。具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构，经市拆管办同意备案后，进入本市拆迁评估机构名录。申请备案时，应当向市拆管办提交下列资料：1、 要求备案的申请报告；2、 企业法人营业执照及相关证明；3、 房地产价格评估机构资质证书；4、 单位简介；5、 单位的组织章程及主要的内部管理制度；6、 专业技术人员的职称证书；7、 经劳动部门备案的正规劳动合同及估价师自注册或转入注册以来缴纳养老、医疗、工伤、住房公积金的证明；8、 从业人员登记表（按市拆管办提供的表格填写，并提供身份证复印件）；9、 连云港市拆迁评估机构登记表（按市拆管办提供的表格填写）；10、 注册房地产估价师和相关工作人员经市级以上职能部门培训合格的相关证明；11、 市拆管办要求提供的其它资料。市拆管办每年向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁当事人选择。 第五条 获准备案并经公示的拆迁评估机构可以在资质许可条件下从事以下拆迁评估活动：1、 拆迁项目概算资金评估；2、 对被拆迁房屋和产权调换房屋进行评估；3、 在规定期限内受被拆迁人委托对被拆迁房屋重新评估；4、 对拆迁范围内的土地进行评估（需有相应的土地评估资质）；5、 对拆迁范围内部分构筑物重置价进行评估；6、 受拆迁当事人委托，对房屋附属设施补偿进行评估；7、 市拆管办允许的其它与房屋拆迁有关的拆迁评估活动。第六条 拆迁评估机构应当遵循独立、客观、公正、合法的原则，确定被拆迁房屋、合法院落的补偿价格及产权调换房屋的价格。任何组织和个人不得非法干预拆迁的评估活动和评估结果。第七条 拆迁评估机构由拆迁人和被拆迁人共同选定，并请公证机构予以公证。第八条 拆迁评估机构被确定后，对房屋拆迁评估应当遵循下列程序：1、 明确评估基本事项，签订拆迁评估委托协议；2、 查阅相关资料，拟订作业方案，开展前期调查；3、 进行实地查勘，对照产权资料，明确估价对象的实体、区位和权益状况，核实其房屋用途、性质；4、 参照技术规范，进行评估测算；5、 确定评估基准，并将“标准样本房屋”的基准价格报市拆管办审查备案；6、 确定分户估价结果，将评估结果及相关明细资料汇总报送委托方；7、 根据拆迁当事人的要求，现场咨询答疑，或对其做出书面解释和说明；8、 完成评估资料的归档、验收。第九条 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内被拆迁房屋，原则上委托一家评估机构进行评估。确需由两家或两家以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。第十条 拆迁人或拆迁人委托的拆迁实施单位应当向评估机构提交房屋拆迁许可证、拆迁调查情况、被折迁房屋权属证明和土地使用权证等资料。未如实提供相关资料，未履行委托合同约定等义务，造成评估失实或者其它后果的，由拆迁人或拆迁人委托的拆迁实施单位承担相应责任。第十一条 被拆迁人有义务向评估机构如实提供房地产相关资料，协助评估机构开展现场调查、勘测、拍摄等工作。被拆迁人提供的资料：1、 房屋所有权证或建设工程规划许可证；2、 土地使用权证；3、 户籍证件；4、 合法的房屋租赁手续；5、 设有典权、抵押权以及进行分户、析产的相关证件；6、 工商营业执照、税务登记证及完税凭证；7、 其它相关有效证件。第十二条 评估机构在评估作业前，应当成立项目组，项目组成员不得少于3人，其中注册房地产估价师不得少于2人；应当编制项目评估作业方案，评估作业方案应包括组织领导、人员分工、作业程序、进度计划、质量保证、服务承诺等内容。第十三条 房屋拆迁评估人员应当向被拆迁人、房屋承租人出示拆迁评估上岗证，做好评估咨询、解释工作；未出示拆迁评估上岗证的，被拆迁人或房屋承租人有权拒绝配合评估。第十四条 拆迁评估人员应当对被拆迁房屋进行实施查勘，认真做好实地查勘记录，拍摄能够反映被拆迁房屋状况的照片和影像资料。实地查勘记录应由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。被拆迁人不让评估人员和拆迁工作人员进门，拒绝查勘、评估、洽谈，在拆迁期限内不提供合法资料，影响拆迁工作正常进行的，应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证，评估机构依据房屋的外观状况和查阅的房屋、土地档案资料进行评估，并在评估报告中作出相应说明。第十五条 评估机构对评估对象进行评估，应首选市场比较法（对收益性房地产进行评估可选用收益法）。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行评估的情况下，可采用成本法进行评估。各技术参数的选取应当理由充分，符合房地产市场的客观实际。评估机构和人员不得故意降低或提高评估价格，不得串通一方当事人损害另一方当事人的合法权益。第十六条 评估机构出具的评估报告应符合房地产估价规范的要求。各评估机构应对照下列事项对评估报告进行自检： 1、 适用政策是否有误；2、 评估时点是否符合城市房屋拆迁估价指导意见的规定；3、 评估的技术路线是否正确；4、 评估方法的选用是否恰当；5、 房屋的坐落、面积、用途、性质等是否有误；6、 评估报告的内容是否缺项，有无错评、漏评现象；7、 评估的价格是否合理；8、 相关当事人名称或姓名是否有误；9、 是否按规定有两名估价师签字、盖章；10、 是否存在其它问题。第十七条 评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成评估工作，并向委托人出具评估报告。评估机构未按约定的时间和要求完成评估工作，或者评估失实的，应当承担相应的责任。第十八条 评估机构在评估结束后，应将房屋拆迁评估报告及相关资料报市拆管办备案。备案后，评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，评估机构应当向委托人提供委托范围内的被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。委托人应当向被拆迁人送达分户评估报告。第十九条 拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估报告送达之日起5日内书面要求评估机构作出解释说明。评估机构应当在5日内作出书面解释说明，并依法送达当事人。经解释说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或被拆迁人可以委托符合规定的其它评估机构重新评估。重新评估结果与原评估结果误差在5%范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出5%的误差范围的，由市房地产评估专家小组进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担。鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由原评估机构承担。拆迁人或被迁人未在规定期限内按规定程序对评估报告提出异议，视同认可该评估结果。第二十条 市拆管办加强对房屋拆迁评估工作的管理。1、拆迁评估机构应当每年与市拆管办签订目标管理责任书并缴纳履责保证金。2、拆迁评估机构工作人员必须参加市拆管办组织的业务培训。没有参加培训的人员，不予核发拆迁评估上岗证。3、市拆管办将定期或不定期对拆迁评估活动进行检查、考核，并将检查、考核情况记入拆迁评估机构的信用档案。第二十一条 拆迁评估机构或者评估人员有下列行为之一的，清除出本市拆迁评估机构名录，并终止其从事房屋拆迁评估业务：1、以回扣、拉票等不正当竞争手段获取房屋拆迁评估业务的；2、擅自转让或变相转让评估业务，允许他人以自己的名义从事房屋拆迁评估业务的；3、违反连云港市城市房屋拆迁评估技术规范，出具虚假评估报告，评估结果严重失实，损害拆迁当事人合法权益的；4、与拆迁当事人一方串通，损害另一方合法权益的；5、经专家组论证，发现评估报告存在重大技术问题，1年内