项目分户验收管理办法(试行).doc

项目分户验收管理办法（试行）编号：BYZY-版号：A/0页码：第 19 页 共 19 页 项目分户验收管理办法（试行）编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1目的为进一步加强集团对各项目的工程质量管控，提升工程品质，强化各工程责任人的质量意识，有效降低客户投诉率，确保各项目工程的顺利交付。2适用范围适用于保亿置业集团范围内所有未竣工交付的项目。3 术语和定义 集团分户验收：指项目在单体竣工验收前，由集团组织相关人员对建筑室内及公共部位等进行一户一验的抽查验收工作。4. 组织部门及验收人员组成3.1 组织部门：集团运营管理部3.2 验收人员组成：由集团运营管理部组织各城市公司、研发设计部、营销策划部、集团物业公司、项目物业公司等各职能部门相关人员组成验收组，总人数为15人左右，原则上由分管工程副总裁或其授权人任组长，下分5个验收小组。 5验收时间 5.1在政府部门组织的单体竣工验收前，施工单位及项目公司组织的分户验收完成并形成书面成果后进行集团分户验收，总验收时间原则上不超过三天，具体以通知为准。 6. 项目分户验收套型选择及套数规定6.1 普通住宅类项目（含裙房商铺及辅助用房）6.1.1 室内：总计验收100套（每小组20套）。其套型的选择需遵循以下几个原则：由项目公司提供在销售过程中遇到的相对刁难客户；公司相对重要的客户；每种户型不少于1套；根据施工班组不同（以粉刷班组为主），每个班组所施工的户型不少于1套；每幢单体的顶层不少于1套；每个单元不少于1套。6.1.2 公共部位：每个单元的标准层公共部位不低于一层；底层大堂视现场施工情况而定，对于已施工完毕的底层大堂原则上全部检查验收；对于暂未施工完毕的大堂纳入集团交付前验收。6.1.3 屋面：每幢不少于一个单元的屋面。6.1.4 商铺及辅助用房：商铺验收不少于总量的20%；辅助用房原则上全部验收。6.2 别墅项目6.2.1 别墅验收套数不少于总量的20%，且不低于40套。其套型的选择需遵循以下几个原则：由项目公司提供在销售过程中遇到的相对刁难客户；公司相对重要的客户；每种户型不少于1套；根据施工班组不同（以粉刷班组为主），每个班组所施工的户型不少于1套。6.2.2 别墅项目为全方位检查，包括室内、屋面、地下室等。6.3 综合楼项目6.3.1 综合楼验收房间数不少于总量的20%，且不少于100套。其套型的选择需遵循以下几个原则：由项目公司提供在销售过程中遇到的相对刁难客户；公司相对重要的客户；每个房间户型不少于2套；根据施工班组不同（以粉刷班组为主），每个班组所施工的房间户型不少于2套。6.3.2 综合楼具体验收项目及验收标准待另行发布，不包含在本管理规定中。7. 主要检查验收内容7.1 室内验收7.1.1 房间尺寸偏差检查；7.1.2 楼地面、墙面和顶棚面层质量；7.1.3 门窗工程材料质量和安装质量；7.1.4 防水工程质量检查；7.1.5 给水、排水系统安装质量；7.1.6 室内电气工程安装质量；7.1.7 安防系统功能与质量；7.2 楼梯间、电梯间验收7.2.1 建筑结构外观及尺寸偏差检查；7.2.2 门窗安装质量检查；7.2.3 栏杆、扶手质量检查；7.2.4 电气工程安装质量；7.2.5 公共设施质量检查；7.3 屋面验收7.3.1 屋面积排水状况检查；7.3.2 屋面渗漏水及防水检查；7.3.3 出屋面各种管道、设备、防雷检查；7.4 地下车库、自行车库验收7.4.1 建筑结构外观及尺寸偏差检查；7.4.2 门窗安装质量检查；7.4.3 排水系统质量检查；7.4.4 电气工程安装质量；7.4.5 安防系统功能与质量；7.5 商铺及辅助用房验收7.5.1 建筑结构外观及尺寸偏差检查；7.5.2 墙面、地面和顶棚面层质量；7.5.3 门窗安装质量检查；7.5.4 防水工程质量检查；7.5.5 室内电气工程安装质量；7.5.6 给水、排水系统安装质量。7.6 物业验收7.6.1 地产与物业竣工资料交接清单所规定的资料移交情况检查；7.6.2 地产需移交物业的各类材料设备准备情况检查；7.6.3 物业功能用房的检查验收；7.6.4 与物业后期管理相关的功能性材料设备检查。7.7 具体验收内容详见集团分户验收标准。8. 验收标准8.1 集团分户验收标准详见集团分户验收标准。8.2 对于因现场条件不具备而无法验收的项目，如安防系统中的可视对讲、闭路电视，给排水系统中的通水通球试验检查，门窗工程中的淋水试验检查等在集团分户验收前项目公司需以书面形式通知运营管理部。8.3 针对卫生间蓄水试验的检查，原则上要求项目公司在验收小组达到项目前一天对本次需验收户型的所有卫生间均需做好养水工作，如现场供水条件不允许，项目公司需提前以书面形式通知运营管理部。9. 资料汇总及整改要求9.1 验收小组现场验收完毕之后2天内根据附件2集团分户验收报告及附件3集团分户验收表格相关内容汇总所有检查资料（以小组为单位），并报运营管理部，经工程副总裁审批后由运营管理部统一下发至项目公司。9.2 项目公司自收到检查报告3天内制定详尽的整改计划及整改方案；对于无法整改或整改难度较大的项目，需在整改方案中作详细说明，并报集团审批。9.3 对集团分户验收过程中发现的任何工程质量问题，原则上不作任何处罚，以发现问题提前整改为目的，但该验收资料作为项目交付前集团检查验收的依据，对在交付前验收过程中仍发现本资料提及的问题未予整改落实或整改不力，集团将采取一定的处罚措施，其详细办法另见项目交付前集团验收规定。9.4 对设计中的工艺工法、材料品部的选择、设计合理性等结合施工难易及施工目标完成情况等提出改进建议项。10支持性文件无11相关纪录 11.1 集团分户验收标准11.2 集团分户验收报告11.3 集团分户验收记录表11.3.1 住宅工程质量分户验收汇总表11.3.2 室内层高、开间净尺寸检查表11.3.3 楼地面、墙面、顶棚检查表11.3.4 门窗及其安装检查表11.3.5 公共部位检查表11.3.6 给排水工程安装质量检查表11.3.7 电气分部工程质量检查表集团分户验收标准检验内容检验标准测量方法房间尺寸室内净高（楼地面设泛水坡度的房间除外）净高允许偏差不超过-10mm、+15mm，极差不超过15（以每间为单位）激光测距仪检测,每房间测5点(距墙、柱四角300500各测一点,中间一点)。净开间、净进深净开间、进深及极差不超过10激光测距仪检测,每房间测2点(距墙、柱四角300500各测一点)。楼地面、墙面和顶棚面层质量楼地面平整度不超过4。用2米靠尺和楔形塞尺检查，每间测2点楼地面表面质量表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，表面无麻面，不起砂。地面、踢脚线裂缝空鼓处，经修补后应保持与原色泽基本一致，无明显修补痕迹。观察检查楼地面空鼓结合牢固，不得存在大于40Cm2的空鼓，且每自然间不得多于2处（2处以内可不计）用小锤轻击检查楼地面裂缝结合牢固，不得出现大于0.3mm宽度的收缩裂缝或结构性裂缝。观察检查墙面、顶棚空鼓必须粘结牢固，无脱层、空鼓。小锤轻击检查墙面、顶棚表面质量表面光滑、洁净、接槎平整，分格缝清晰；护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑，管道后面的抹灰表面应平整。涂料工程应均匀、粘结牢固，不得有漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈现象。涂层与其他装修材料或设备结合处界面应该清晰，吻合牢固。观察检查墙面、顶棚裂缝面层无爆灰和裂缝。不得出现结构性裂缝。观察检查墙面垂直度垂直度允许偏差3mm用2米垂直检测尺检查,每墙测2点墙面平整度平整度允许偏差不超过3mm用直角检测尺、2米靠尺和塞尺检查，每墙测2点排水地面找坡、防水隔离层坡度符合设计要求，无倒泛水和积水；厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。观察、泼水或坡度尺检查楼地面设计高差阳台、厨卫间与其他房间之间高差按照设计要求，不得有负偏差。钢尺检查，每处两侧各测1点踢脚线踢脚线部位无外撇、内斜现象，与整面墙体顺直平整，踢脚线高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。观察检查门窗工程门窗启闭门窗扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象。门框与扇，扇与扇接缝宽度为1.52.5mm，高低差小于2mm。观察尺量检查五金件安装数量齐全，位置正确，活动灵活，安装牢固观察、手扳检查推拉窗防脱落措施必须有防脱落措施。观察、手扳检查表面外观质量门窗框接缝规整无毛刺，门窗框扇外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象（自然光下1m观察不到）；门窗滑槽内无垃圾，排水孔通畅；玻璃表面洁净，无明显划伤、气泡（长小于等于50mm的划痕，每平方米面积不多于4条）；双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻璃隔条横平竖直，不翘曲。观察检查玻璃品种、厚度、标识应使用安全玻璃的部位：室内隔断，7层外开窗，大于.5门窗玻璃，距地0.5m落地窗，幕墙（全玻幕墙除外），门，天窗，屋面，吊顶，栏板，出入口，易造成伤害的其它部位。安全玻璃应有C认证标志。精度0.1以上工具测量，每部位测点，标识观察检查窗台高度外窗台净高或其防护栏杆高度0.90m，不得有负偏差。窗台的净高度或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.90m。钢尺检查，每窗台测2处门洞最小宽度、高度最小宽度：公用外门1.20m，户门起居室卧室门0.9m，厨房门0.80m，卫生间门阳台门(单扇)0.70m。最小高度：2.00m。对照设计尺寸，净尺寸=洞口-粉刷厚，允许偏差5。 钢尺检查通风面积采用自然通风的房间，卧室、起居室、明卫生间的通风口面积地板面积的1/20，厨房地板面积的1/10且0.6。计算风口面积与地板面积，进行比对外窗渗漏无渗漏。淋水6小时后观察检查框四周嵌填与密封采用硅酮密封胶填缝饱满，粘结牢固，密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹。观察及轻敲门窗框检查压条、密封胶条或毛毡安装应安装完好，不得脱槽。压条接缝不大于0.5。观察检查窗台泛水、天盘滴水应内高外低，窗台泛水排水坡度不得小于20mm，滴水线（槽）应整齐顺直，滴水线（槽）的宽度和深度均不应小于10。观察尺量检查门窗框垂直度垂直度偏差(铝合金窗2.5，塑料窗3)。用1米垂直检测尺检查，每竖框1点门窗横框的水平度铝合金允许偏差2，塑料允许偏差3。用1米水平尺和塞尺检查，每框测1点门窗竖向偏离中心铝合金及塑料允许偏差5。用钢尺检查，每侧上下各测1点防水工程防水地面渗漏无渗漏，坡向正确、排水顺畅、无积水。最小蓄水深度不得小于20，蓄水24小时后，观察检查立面卷材收头端部裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距900，并用密封材料嵌填封严。观察、尺量检查卷材粘接、接缝粘结牢固，密封严密，不得有皱折、翘边和鼓泡等缺陷。观察检查刚性防水分格缝、交接缝纵横间距不宜大于6m，分格缝内应嵌填密封材料。观察检查外墙渗水墙面无渗漏，滴水线无爬水。淋水2小时或下雨后，观察检查屋面渗漏无渗漏。雨后或淋水小时后，观察检查，可做蓄水检验的屋面，其蓄水时间不应少于24小时。屋面及沿沟排水坡度、积水坡度符合设计要求，无积水。观察，水平尺测量检查屋面防水层表面质量、构造要求刚性防水层表面应平整、压光，不起砂，不起皮，不开裂。分格缝应平直，位置正确。卷材铺贴方法和搭接顺序应符合设计要求，搭接宽度正确，接缝严密，不得有皱折、鼓泡和翘边现象。嵌缝密封材料应与两侧基层粘牢，密封部位光滑、平直，不得有开裂、鼓泡、下塌现象。平瓦屋面的基层应平整、牢固，瓦片排列整齐、平直，搭接合理，接封严密，不得有残缺瓦片。观察检查公共设施公共楼梯梯段净宽不应小于1.10m，六层及六层以下的住宅，不应小于1m，扶手中心与墙面的水平距离，不得有负偏差。钢尺检查，每梯段上下各测1点。公共楼梯平台净宽梯段净宽，且1.20m，扶手中心与墙面(含突出物)的水平距离，不得有负偏差。钢尺检查，每平台测1点楼梯踏步高宽差踏步宽度0.26m，踏步高度0.175m，相邻踏步高度差10，每踏步两端宽度差10。钢尺检查，每梯段目测选择偏差较大处，每梯段各测1处过道高度过道高度2m，不得有负偏差。 激光测距仪检查，每处两侧各测1点通气管高度非上人屋面:300；上人屋面:2m；4m以内有门窗:门窗顶600，不得有负偏差，并应根据防雷要求设置防雷装置。 钢尺检查烟囱、通风道高度1. 高度：平屋面:0.60m且女儿墙高；坡屋面：中心距屋脊1.5m时：屋脊0.6m；中心距屋脊1.53.0m时：屋面0.60m且屋脊；中心距屋脊3m时：屋面0.60m且其顶部与屋脊连线同水平线之间夹角10。不得有负偏差。2. 止回伐、防火伐按规定安装。钢尺检查，量至出风口底部，每处测1点烟道、排气道留孔留孔高度应不低与窗顶以上50。观察检查楼梯走道外观质量墙面平整，阴阳角方正顺直。斜板表面平整，梁表面平整，梁底宽度一致，涂料均匀，无色差。地砖铺贴平整，色泽一致，不起壳，无裂缝，无掉角、缺棱，砖缝均匀顺直，楼梯挡水线、挂落线宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角方正。观察检查栏杆、扶手栏杆玻璃不承受水平荷载的：5钢化玻璃或6.38的夹层玻璃；承受水平荷载的：12钢化玻璃或钢化夹层玻璃，当玻璃位于建筑高度5m及以上时应使用钢化夹层玻璃。精度0.1以上工具测量，每部位测点，标识观察检查扶手高度、栏杆间距1. 阳台、屋面等临空处：多层扶手高度1.05m，高层扶手高度1.10m（临空高度24m以下时：扶手高度1.05m，临空高度24m时：扶手高度1.10m）；2. 楼梯扶手高度0.9m，楼梯水平段长度大于0.50m时，扶手高度1.05m。3. 栏杆设计应防止儿童攀登，垂直杆件净空0.11m。不得有负偏差。钢尺检查，每处扶手及栏杆各测点，栏杆型式观察检查。扶手栏杆表面外观质量栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差，栏杆整齐一致，位置正确，栏杆焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等观察检查给排水安装工程质量管道渗漏无渗漏，给水管道、水嘴、阀门、排水管均无渗漏。给水管稳压试验；排水管灌水、卫生洁具满水和通水试验管道坡度、垂直度坡度应符合设计要求。排水通畅、立管垂直度允许偏差3mm/m，全长5m以上的立管累积偏差不大于15mm。水平尺、拉线尺量检查排水管连接连接应采用45三通或45四通和90斜三通或90斜四通。观察检查排水立管布置不得穿过沉降缝、伸缩逢、变形缝、烟道和风道。不得穿越卧室。观察检查排水塑料管伸缩节、阻火圈设置应符合设计要求设置。观察检查套管设置管道穿墙和楼板，应设套管。卫生间及厨房套管顶部应高出装饰地面50。套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实。观察检查管道支架支架位置正确，埋设应平整牢固、间距符合规定。给水管管卡牢固，与管子接触紧密。雨落管按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。管道支架的间距应统一，立管75以上的支架间距不大于2m。观察及尺量检查管道、地漏排水通畅排水通畅。排水主立管及水平干管做通球试验检查地漏水封、存水弯地漏低于排水表面，周边无渗漏。洗衣机的排水地漏应独立设置。地漏水封高度50。存水弯的水封深度50。观察及尺量检查空调安装预留设置正确预留位置和条件。观察检查电气安装工程开关插座安装位置、外观位置正确，紧贴墙面，四周无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁、无碎裂、划伤，装饰帽齐全。公共部位采用节能自熄开关。开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。插座高度离地一般为30cm，不应低于20cm，开关一般距地1.3m或1.4m，应考虑使用方便。观察检查插座数量电源插座的数量应符合设计及规范要求。观察检查插座相位、接地相位正确、接地可靠。线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为蓝线，接地线为黄绿双色线，接线紧密。用插座检测仪检测电线线径、标识线径符合设计，标识齐全。观察检查。观察检查电源回路编号标识接线整齐，回路编号齐全，标识正确。观察检查。观察检查电气回路测试导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。电路保护和避雷接地电阻必须小于1欧。测试检查灯具安装灯具安装不应出现松动，距地高度低于2.4米的灯具其外壳可导部分应可靠接地。观察检查漏电保护灵敏度动作灵活可靠。测试检查等电位联结等电位联结的可接近裸露导体或其他金属部件、构件与支线连接应可靠。熔焊、钎焊或机械坚固应导通正常。卫生间内局部等电位箱与卫生间内插座接地线联结。观察检查，测试检查安防系统可视/非可视对讲系统实现三方通话功能，通话时声音清晰，无杂音干扰；室内机中心机开锁功能正常测试检查闭路电视监控系统图象清晰，无杂波，能看清人员模样、车牌号测试检查周界防越系统红外线触动报警位置准确，反应时间20秒，报警时联动拍摄录象，沙盘显示正常，本系统电脑自动保存。测试检查附件2：集团分户验收报告 项目 #楼验收报告（第 小组） 报告内容需包括： 1、该小组共验收户型套数、单元号、房间号等基本概况。 2、该小组所验收房间主要存在的质量问题、普遍质量问题及违 反强制性规定的施工情况。 3、该小组对本次检查所发现的质量问题提出整改意见或建议。 4、其他需备注说明或重点提醒的事项。 （可附页）检查组成员检查时间附件3：集团分户验收记录表附件3-1：住宅工程质量分户验收汇总表 住宅工程质量分户验收汇总表 工程项目名称 施工单位 空鼓 1、本次检查共 户，其中存在空鼓 户，占比例 %； 2、本次检查共 房间，其中存在空鼓 房间，占总比例 %。 3、本次检查空鼓面积超过1m2共有 处。 开裂 1、本次检查共 户，其中墙面开裂 户，占总比例 %； 2、本次检查地面开裂 户，占总比例 %； 3、本次检查共 房间，开裂（含地面、墙面）共 房间，占总比例 %。净高 1、本次检查共 户，其中净高极差大于20mm为 户，占总比例 %； 2、本次检查共 房间，其中净高极差大于20mm为 房间，占总比例 %； 3、其中净高极差大于等于40mm共 房间。房间尺寸 1、本次检查共 房间，其中开间、进深尺寸偏差超过20mm（含正负差）共 房间，占总比例 %； 2、本次检查开间、进深尺寸偏差超过40mm共 房间，占总比例 %。渗、漏水 1、本次卫生间渗漏水检查共 套，其中存在渗漏水 套，占总比例 %； 2、本次检查其他需防水房间共 套，其中存在渗漏水 套，占总比例 %。其他 根据各小组检查情况自行汇总，如通水通球试验情况、线路检查情况等。 备注：（需特殊说明的情况） 检查组成员：附件3-2：室内层高、开间净尺寸检查表 室内层高、开间净尺寸检查表房(户)号: 检查时间:房间编号设计层高(mm)设计板厚(mm)装饰厚度(mm)设计净高(mm)净高实测值(mm)房间设计值（mm）房间尺寸实测值（mm）H1H2H3H4H5极差L1L3L1L2L3L4偏差主卧室客厅餐厅次卧室书房 备注：（需特殊说明的事项）附件3-3：楼地面、墙面、顶棚检查表 楼地面、墙面、顶棚检查表房（户）号： 检查时间：房间编号墙 面楼地面顶棚房间存在的其他问题东南西北客厅餐厅主卧室次卧室1次卧室2书房厨房间卫生间备注：、上表中数字代表该房间墙面空鼓数量，且已在现场用彩色粉笔标注清晰；、房间存在的其他问题栏中表述该房间存在的其他问题，包括开裂、粉刷质量、洞口修补、墙面污染、阴阳角、梁大小头、泛碱、涂料施工质量、管道污染、开关插座漏装等所有该房间所存在的质量问题。附件3-4：门窗及其安装检查表 门窗、栏杆及其安装检查表单位工程名称：（ 项目 号楼 单元） 检查时间： 房间编号检查类别存在问题情况 单元