房地产评估案例.doc

房地产评估案例某企业办公楼价格评估 （一）委托单位 某企业。 （二）评估标的物 某企业办公楼。 （三）评估目的 为企业合并提供价值依据。 （四）评估基准日 1996年6月15日。 （五）评估时间 1997年7月10一19日。 （六）评估单位 某房地产评估事务所。 （七）评估人员（略） （八）评估原则及依据 （1）委托方提供的有关资料及数据； （2）评估人员现场勘察的资料和数据； （3）国家计委价格评估管理办法； （4）建设部建房（1992） 579号文件城市房地产市场估价管理暂行办法； （5）中国资产评估协会1996年制定的资产评估操作规范意见（试行）； （6）房屋平面图；、 （7）某企业营业执照。 （九）评估方法及有关说明 （1）根据厂地特点，采用剩余法和市场比较法评估该宗土地。因现实中商品房买卖较多，故对办公楼用比较法和重置价格法进行评估。 （2）大配套费：100元平方米。 （3）利息率： 10%。 （4）开发利润率：10。 （十）评估分析 1标的物概况 （1）厂地：某企业厂区用地位于城郊结合部。（2）办公楼：该楼位于主要交通干线上，系：1995年新建钢筋混凝土结构办公楼。 2标的物背景分析 （1）厂地：位于某市北郊，紧邻公路，交通便利，邻近区正在建设：100万平方米的住宅小区，北部生活区也在加紧建设，几年内该宗土地所处区域社会人文条件将有很大改观，土地价值会有较大提高。 （2）办公楼：所处区域不特别繁华，经过适度装修，作为企业的办公场所很合适。 （十一）评定估算 1厂地 方法一：根据该地区及邻近地区的规划和发展方向，采用剩余法求取土地价值。 公式：地价=楼价一建筑费一利息一利润一税费 楼价：采用比较法，选取邻近地区商品房售价的一般水平并考虑交通等环境因素，依据房地产评估中最佳利用原则，预计该宗土地建造商品房楼价在1800元平方米。 建筑费：906元平方米。其中单方工程造价： 486元平方米；大配套费：100平方米；三大材料差价： 5O元平方米。 利息率： 10。 年开发利润： 10 容积率：建筑容积率2.5。 预计建设期为1年。 预计房屋的出售：30%在建完后可出售，50%半年后出售，20%一年后才能出售。总楼价： 总建筑费：（单方工程造价十大配套费十材料差价利 息十利润）调建筑面积 （单方工程造价大配套费十材料差价）X（l利润率）X（l利润率）X建筑面积：（48610050）X（1十10X 30十50X 15X10十2X10 X20）X（120）X25002184 660（元） 地价：楼价建筑费 38863636一2184660 17017036（元） 该公式中税费为商品房销售环节税费，根据有关规定予以免征，故为0。 方法二：市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相比较而求出待估土地的价格。即对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、期日修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的价格。（1） 交易实例资料收集（见表5一6）。序号交易地点土地用途使用年期容积率土地区类地价（元m）1人民路写字楼503.5五类22502临江路工业502.2五类24003花园小区住宅594六类2320（2）计算修正（见表5一7）。序号交易地价用途修正期日修正容积率区类修正修正地价1225091100100102101100961002116324001001002001029610099100223532320941001001001001001001002161以上三个比较案例与估价对象处于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：（2116 2 235 2 161）32 171（元m）总地价 795 x 2 171 1 725 945（元）综合以上两种方法得出总地价 （且7017m。6十色1725 945）手2 1 713 824.3（元）2房屋方法一：市场比较法某企业办公楼面积300平方米，考虑到该房的实际状况并综合同类地区商品房售价，评估该房市场价格为2500元平方米。总价值为75万元。方法二：重置法（1）重置价格标准。根据该市1995年10月1日起执行的房屋重置价格表，本估价房产为钢混，每平方米建筑面积重置价格为2800元平方米。（2）确定房屋成新率。根据现场勘察，该办公房重构件完好坚固，墙体无腐蚀、损坏，屋面不渗漏，地面完好，门窗完好无损、内外装饰完整，各种设备齐全。已使用年限8年，确定其成新率为85，残值率为3。钢混结构房产耐用年限为50年，则其折余价值系数：（13）X 85015.5房屋现值重置价格X （1一折余价值系数） X建筑面积 =2800 X 84.5% X 300 709800（元）综合以上两种方法得出房屋价值= (750000 709800）2 729900（元）（十二）估价结论某企业厂区用地现时价值为171.4万元，办公用房现时价值为73万元，总价值为244万元（贰佰肆拾肆万肆仟元整）。 专家点评 对房地产进行评估要得出相对精确的结论，评估者必须对其造价构成因素进行全面分析并正确灵活