从计量与实验经济学角度探讨房产价格.doc

从计量与实验经济学角度探讨房产价格李炎荦2011-11-21 16:48:37来源：中国房地产2010年第06期 2010-7-14一、计量经济学视角的房价因素分析根据西方经济学的一般分析方法，商品的价格由供给与需求共同决定，房地产价格也是由其相关因素通过影响房地产的供给与需求来实现的。从供给方面看，主要包括房地产的成本、房地产卖方对于出售的预期等；从需求方面看，主要包括房地产的价格水平、房地产买方的经济实力以及对未来房价的预期等。运用计量经济学定量分析影响房价因素，以1994年至2008年的相应数据为基础，主要选取了人均国内生产总值（GDP）、商品房销售额（TO-TAL）、商品住宅销售面积（S）、居民可支配收入（INCOME）等指标，并选取了商品住宅投资完成额与商品住宅竣工面积代表住宅商品房造价成本（COST）。对模型商品房的单位价格p=C+GDP+INCOME+COST进行回归，发现可绝系数值很高，但是解释变量t值却很小，不显著，需考虑多重共线性问题。解释变量之间的相关系数要大于模型的可绝系数，所以存在多重共线性。运用逐步回归法（Frisch）消除多重共线性，用被解释变量对每一个解释变量回归，按可绝系数大小给解释变量重要性排序。引入GDP后，的改善并不明显，但是却使得INCOME和GDP都不能通过t检验，所以舍去GDP这个解释变量。同样，引入COST后，的改善并不明显，而且COST并不能通过t检验，所以将COST这个解释变量也予以舍去。这样就只剩下INCOME这一个解释变量，通过观察相关图像，发现INCOME在9000元是一个较为明显的拐点，考虑设置虚拟变量d1。对p=C+INCOME+d1进行回归，拟合度较好，且各个解释变量都通过了t检验，通过考虑是否存在异方差和自相关的情况，得出1=0.51。由此说明，在其他条件不变的情况下，人均可支配收入每增加1%，商品房的单位价格就会增加0.51%。这是一个相当高的比例，那么是什么原因导致的呢？在过去几十年里，由于我国住房供应不足，人均居住面积过低，且中国人向来，十分重视房产问题，很多人将拥有房产作为阶段甚至人生目标，因此造成心理的期望与现实不符的情形。这就不难解释当收入提高时，为什么会有那么大的房地产购买需求了，买房不仅是一种物质上的消费、投资，更成为一种心理的补偿方式。由此可见，人均可支配收入的提高对商品房价格确有很强的支撑作用，但是近一时期房价的过快上涨，已远远超过了普通百姓可支配收入的承受力。所以政府的宏观调控政策和加强对房地产市场的监管十分必要。二、房地产开发商与购房者博弈实验分析从实验经济学视角分析房地产开发商与购房者之间的博弈对房价的影响。针对目前房地产市场状况，我们将其分为真实繁荣与虚假繁荣两种情形。房地产开发商面临着“提高房价”与“维持房价稳定”两种决策，购房者也有“增加购房需求”或“降低购房需求”两种选择。通过分析不难得出，在真实繁荣的前提下，开发商提高房价，购房者增加购房需求会对整个社会带来福利的提高。当虚假繁荣时，如果开发商提高房价，购房者增加购房需求，由于房地产在短期内供给弹性较小，需求大于供给使得房地产价格持续上升，这样就又吸引资金进入房地产，似乎表面上看来房地产异常繁荣，购房者购房需求增加，形成了“正反馈”；然而，当购房者减少购房需求，房地产市场的高价难以得到实际的支撑，房价泡沫破裂，将直接引发金融等相关产业危机，进而对整个社会经济产生严重的不良后果。对于购房者来说，在虚假繁荣期间减少购房需求是最优的策略。然而，目前房地产市场中存在着信息不对称，房地产开发商根据自己的判断，做出调高房价或维持房价不变的决定；购房者根据对房地产市场预期的判断进行决策，往往受市场失灵的影响，造成决策失误。为了引导房地产开发商与购房者在不同情况下做出理性选择，笔者设计了房地产开发商与购房者的博弈实验，在制度设计方面使得两方的选择，即使不从社会利益最大化的角度，仅仅从自己一方利益最大化的角度考虑也能做出服从于社会利益最大化的选择，因而使得个体利益与社会利益相统一。我们希望通过规制使得在真实繁荣的情况下，无论购房者做出何种决策，开发商的最优选择都是提高房价，所以我们看到，开发商只要选择了提高房价，其收益值为15或8，总是要大于等于维持房价稳定时的收益8或5，根据这种思路，与政策引导相对应的损益表设置见表1。根据表中的损益值，我们不难看出：在虚假繁荣的情况下，房地产开发商提高房价，购房者减少购房需求，将导致房地产市场的泡沫破裂，房地产开发商和购房者利益最小化（-1000，5）。相当于直接将该房地产开发商开除出本轮博弈，并为这个选择付出一个相当大的代价，以至于几乎所有房地产开发商都要放弃这一选择。因此，在根据上表制定的制度实施时，房地产开发商与购房者双方利益最大化的选择是：1.在真实繁荣的状况下，房地产开发商提高房价，购房者增加购房需求；2.在虚假繁荣的状况下，房地产开发商维持房价稳定，购房者减少购房需求。通过从计量与实验经济学角度探讨房产价格，可以得出：无论是房地产开发商，还是购房者都应当理性地对房地产市场做出正确的判断和决策。参考文献1.张金明.论我国房地产市场的预期性质.现代财经（天津财经学院学报）.2000.32.肖元真 屠平 蔡俊煌.世界各国调控房地产业的做法与启示.镇江社会科学2