严格执行国家对房地产业的.doc

时间就是金钱，效率就是生命！严格执行国家对房地产业的调控政策意义重大张中良摘要：一方面是房地产商、地方政府极不情愿房地产价格回落合理价位，一方面是百姓买不起房，甚至租不起房，他们叫苦连连以至于怨声载道。这正是我国在房地产问题上的两难处境。但是相比较而言，百姓的民生问题高于其他，总不能让他们预支一生的劳动收入去购买两间房透支未来的幸福，总不能让一家几代人合力去买房，让住房吸走几代人的血汗钱。另外房地产作为商品，其价格远远背离价值，泡沫是注定要破灭的，届时政府也没有回天之力，一旦房地产泡沫破灭，我国经济确有难以承受之重。而从长远计议，国家有关方面尤其是地方政府应当坚定贯彻落实国家有关房地产调控的政策，不能雷声大雨点小，更不能只听楼梯响不见人下来。关键词：房地产；调控政策；意义重大居有住所是国家对社会成员的一项郑重承诺，也是民生的一项重要内容。但是住房问题出现了日趋严重趋向，让百姓抱怨不已。无论从维护社会稳定经济持续发展的角度看，还是重视民生、保障民生、改善民生的角度看，国家有关方面都应当义无返顾的严格执行国家关于房地产调控的一系列政策，其意义是相当重要的。一、简述我国连续出台的房地产调控政策及其效果我国对于房地产业存在的问题，政府历来是重视的，调控政策从房价快速上涨出现一定程度泡沫以来，国家的调控政策就不断地出台。城市房价在2004年进入快速上升通道，随之而来的就是政府对房地产的一系列调控政策。根据调控政策的手段与方向来划分，可以分成四个阶段。第一阶段，初始调控期（2002年至2004年底）。早在2002年，国家九部委就发布了关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面对房地产市场进行调控。2004年被称为房地产的“政策年”，在土地转让方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。这一阶段国家的房地产调控政策具有宏观性的特点。宏观调控的主要手段是收紧“两根”（银根和地根），从供给上控制投资和土地供应。但是调控没有达到预期的目的，因为商品住房开发的土地供应和资金流入受到限制，导致商品住房市场出现供不应求，从而出现房价上升速度加快，全国房价年增幅高峰时超过10%。第二阶段，加码调控期（2005年初至2008年初）。2005年初，房价上涨过快已成为一个社会问题。调控加码，手段转向结构性调控。在抑制投资过热的同时，提出“稳房价”的新目标，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”相继出台，重点打击开发商囤地行为，制订商品房供应结构比例（强制要求新建商品住宅90平方米以下的要占70%），同时，提高购房者首付比例、推出税收调控手段，开始调整商品房投资投机需求等。从力度上看，这一阶段的调控力度是很大的。但是在诸多房地产新政推出之后，效果依然不理想，房价上升高烧不退。在这一时段，调控政策还呈现顺周期操作的特点，从实际效果看，加剧了房价周期的波动幅度。甚至出现“一边调控一边涨价”，特别是2007年，房价涨得十分凶猛。这一势头直到2008年上半年才结束，其原因是美国次贷危机，促使世界经济和我国宏观经济形势大滑坡，也导致中国房地产业整体降温，购房者观望现象严重，商品房销售面积下降，房价下跌。第三阶段，逆向调控期（2008年底至2010年初）。针对自2008年下半年国内宏观经济形势急速下滑，政府出台一系列救市政策，在出台“四万亿”经济刺激计划之下，同时出台了刺激房地产发展的政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等。这次国家对于房地产的调控政策出现了逆转，目的是刺激房地产业发展，保持经济发展的大目标在国际金融危机下少受影响。在宏观层面政府强力推动救市、房地产市场逆向调控下，2009年下半年后，全国房地产市场开始价量齐升，不少购房者出于投机或买晚不如买早的追涨冲动，加入购房大军，造成观望后买房的“井喷”，房价迅速强力反弹。2009年，全国房价同比增幅高达20%以上。京沪等地的一些楼盘房价甚至翻了一倍。第四阶段，“双限”调控期（2010年初至今）。面对房价过快上涨的巨大社会舆论压力，2010年元旦刚过，政府就制定了“国十一条”，以遏制高房价。在全国“两会”后，北京等地频出“地王”，仅仅相隔3个月，政府又出台了所谓史上最严厉的“新国十条”。“新国十条”以限购、限贷为核心，即限制异地购房（限购令）、大幅提高二套房贷款标准和购买第三套房不予贷款等具体可执行性的措施，顿时给高温的房地产市场打了退烧针，促使各地房地产市场交易量大幅下降。与此同时，推出了5年内新建3600万套保障房的计划。此时，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的差别化的调控体系形成。2012年的房地产市场看上去很纠结：一方面，房屋市场开始由冷转暖，全年商品房销售面积同比增加2%，下半年许多城市房价又呈上升态势；另一方面，土地交易市场冷清，土地成交面积同比下降19.5%。学界、业界对本轮房地产调控中采取限购等行政性手段的合理性、合法性多有批评和指责。但这些调控手段确实暂时刹住了房价的涨势，大多数城市房价保持了相对平稳。然而，2013年春节前后，各地商品房的销售市场与房价开始全面回暖。在此背景下，上面提到的“新国五条”出台。但是，尽管国家对于房地产调控政策不断出台，伴随调控政策的则是房地产价格的持续攀升。据国家统计局2014年1月中旬公布的房地产价格数据显示，去年12月，70个大中城市中，仅有温州一城市新建商品住宅价格同比出现下降，其余69个城市房价上涨，上涨个数与去年11月持平。具体来看，北上广深等四个一线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续领涨全国，上海上涨21.9%，北京上涨20.6%，广州上涨20.4%，深圳上涨20.3%。至此，北上广深已经连续四个月同比上涨超20%。与出售房价持续上涨相互牵连的是房屋出租价格同样是日新月异的上涨刷新。据最新资料反映北京市方庄的房屋出租价格在最近19年里竟然疯长了75倍。这些数据有力说明，我国的房地产调控政策不仅没有收到预期的效果，而且基本是失败的。二、他国房地产泡沫破灭对于经济的重创我国应当从中吸取教训房地产业属于资本密集行业，如果其在国家经济成分中占据份额过大甚至成为“一枝独秀”之时，往往带来灾难性后果。纵观世界各地的房地产业在起起伏伏的发展中，对于经济与社会的深刻影响可谓成也萧何败萧何，其教训颇多。日本吃尽了房地产泡沫破灭的苦头。20世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了”广场协议”，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷，至今也未能彻底走出阴影。这次房地产泡沫也常被称为“二战后日本的又一次战败”。西班牙房地产泡沫导致经济陷入50年来最严重衰退。西班牙与美、英、希腊、爱尔兰等国一样，都曾经历较长时间房地产繁荣和经济较快增长，同时所受经济危机冲击也更为严重。但与其他国家相比，西房地产泡沫更大，后果也远超其他国家。西班牙在过去的10多年里，随着经济增长，西房价随之快速攀升。1995到2008年，西房价上涨190%；特别是从2000年起更是高速增长，从1999到2005年，年均上涨15%。从1995到2006年，建筑业（主要是住房建设）占西班牙国内生产总值（GDP）比例从7.5稳步增长到12，即使到2009年，也仍占到10以上。国际金融危机爆发后，金融机构信贷紧缩，利率提高最终导致房地产泡沫破灭。西班牙房地产及相关产业如建筑、银行业等遭沉重打击，经济陷入了50年来最严重的衰退，失业率高达20%，年轻人失业率更接近45。美国多次经济危机都是祸起房地产泡沫的破灭。上世纪20年代中期，佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。在1923年1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。但在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。随后从1946年到70年代末，美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右（住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度）。随着80年代和90年代利率逐渐下降，这一比例上升到100110%左右。从2000年的互联网泡沫开始，这一比例开始超过120%以上。2005年，美国的房地产泡沫达到了历史最高点，为美国GDP的172%左右。2008年，美国房地产市场泡沫的破灭成为这场始于美国、席卷全球的国际金融危机的导火索。香港房地产泡沫也使其经济遭受重创。1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。而在1984年1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年2004年，香港楼价巨幅下跌，据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。如果不是大陆的诸多强而有力的扶持政策，香港的经济之舟在亚洲金融危机、国际金融危机巨浪的冲击之下发生倾覆不是没有可能的。看看国际上房地产业由盛到衰的起伏巨变，想想我国政府相继出台的房地产调控政策，就能够体会到国家对于保持经济可持续发展与社会稳定所做有关部署的高瞻远瞩。我国房地产业虽然还没有出现国际上其他国家与地区的泡沫破灭的灾难，但是他人的覆车之鉴我们不能不去汲取，不能不对房地产业出现灾难性崩盘保持高度警惕，我们不能不防患于未然。三、我国房地产业畸形发展已经影响到了实体经济的健康发展温州曾是我国非公经济发展的样板之一，这里曾经生机勃勃一片春色盎然。然而如今这里的经济已经笼罩在了雾霾之下。究其原因还是房地产出现了第五条。大致到2010年前后，温州的房价如脱疆的野马般一路狂飙，部分地区的房价已经接近10万元/平方米。很多温州企业主觉得从事制造业实在太辛苦。资料显示，企业利润率普遍只有5%到10%，远不如投资房地产业来钱快，于是纷纷将资金从实业中抽出，转投房地产业。温州的企业主们此举不仅把自己高位套在房地产业之上，而且还坐失了温州制造业产业结构升级的良好契机。自2011年9月，“眼镜大王”胡福林跑路，温州民间借贷危机大白天下后，温州社会开始出现信任危机。企业主们在面对债务不堪重负之后，纷纷抛售房产，意在快速回笼资金是。但一旦集中抛售出现，价格又会下跌。2011年秋季，温州房价开始暴跌。最具标志性的绿城广场，从9.5万元/平方米跌回到了开盘价4.5万元。机场大道上的富人区香缇半岛、中梁府等项目从每平方米六七万元跌到了3万元左右。除了这些明星楼盘外，普通的楼盘价格也下跌了30左右。急功近利缺乏发展经济的战略性眼光恐怕是温州人，也是资本运作的通病。温州发生了资本脱离实业化问题，其表现为温州民间炒房团、炒煤团、炒棉团以及炒姜、炒大蒜等骤然增多，而这些巨额资金则是从实体经济中抽取出来的。发展实体经济需要扎扎实实地经营，而“炒经济”可能一夜间取得意想不到的巨额利润。据初步统计，温州活跃在民间的资本约6000亿8000亿元这导致相当多的企业倾向脱离制造业，而最典型的莫过于温州的柳市镇。柳市镇素有“低压电器之都”之称，现在70%的企业不再投资该产业，而是转移到外地炒房、炒地皮，不少资金流向“投资公司”、“担保公司”，进入民间借贷市场，赚取利息差。现在温州初步尝到了脱离实体经济的苦头，投机经济风险颇高，随时都有可能巨浪覆舟。据有关资料透露我国约130家央企中，有70%左右涉足房地产，其中只有十几家的经营主业是地产，其他央企的主业均与地产无关。民营企业中的全国百强中也有70%投资房地产，这种现象是温州经济的放大版。房地产经济的一业独大确实已经影响到了国家经济的正常发展，起负面作用是体现在多方面的。四、地方政府应当增强贯彻落实国家对房地产调控政策的自觉性我国房地产业在国家严格调控下逆势发展泡沫日增，这里蕴含了不同利益群体的博弈，也反映了地方政府与中央的不同步。根据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年约2.7万亿元，同比增加70.4%，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。地方财政对于土地出让金收入过度依赖可见一斑。据人民网2014年2月23日透露资料：有统计显示，10年前地价在整个房价中大概只占20%，近几年则上升到60%甚至更高。房地产收入已经成为地方财政的主要来源。2014年1月25日中国证券报资料：2013年，全国公共财政收入12.9万多亿元，全国政府性基金收入5