从美国人口普查数据分析美国住房价格_陆岗.pdf

Money China 财经界 从美国人口普查数据分析美国住房价格 淮安市城市建设设计研究院有限公司陆岗 巴特和威廉姆史密斯学院陆琪 人力资源 摘要 住房是当前中国最受关注的话题 而快速上涨的房价已成为 政府和人民最受关注的民生问题 虽然政府出台了多次强硬的调控措 施 在政策高压下 房价暂时得到控制 但是会不会出现反弹 还存在很 大不确定性 而美国作为房地产市场发展已有200年历史 以及房地产 市场化十分成熟的国家 其统计数据对我们有着重要的借鉴意义 本文 仅通过美国国家人口普查局发布的2010年官方普查数据 汇总50个 州及33个50万人口以上城市的统计数据 并对其进行一定的分析比 较 关键词 美国 人口普查 住房 价格 美国自1776年建国以来 经过200多年的发展 已经成为世界最 发达的国家之一 2010年城市化水平达到80 7 而美国房地产市场经 历了200多年的发展 形成了完善的市场体系 但是即使如此 房地产 市场的走向仍受到金融等政策的影响 关系密切 前几年发生的次贷危 机就是很好的例证 政策的制定离不开全面详实的统计数据 只有依据 可靠的统计数据 政策的制定才有坚实的基础 美国十年一次的人口普 查 投入了大量的人力财力 取得了丰富全面的统计数据 对其进行分 析比较 不仅其结果对我们有十分重要的借鉴意义 从统计数据自身的 全面 详细上讲 对我们也有着十分重要的启示 本文仅通过美国国家 人口普查局发布的2010年官方普查数据 1 列出50个州及33个50 万人口以上城市的统计数据 并对其进行一定的分析比较 影响住房价格的因数很多 本文仅从以下几个方面进行分析比较 一 房价中位数及房价收入比 房价中位数统计见图1 房价收入比统计见图2 全国房价中位数为18 84万美元 以下均为美元 房价中位数最 高的是夏威夷州 为53 7万元 超过40万的还有加州 为45 8万元 低 于10万的有二个州 分别是西弗吉尼亚州和密西西比州 为9 4万和 9 6万元 最高是最低的5 7倍 说明房价在地域上的差异性 房价收入 比 指房价中位数与户均收入中位数之比 平均值为4 24 处于较低水 平 但是差距较大 50个州房价收入比最高的也是夏威夷州 为8 1倍 第二位是加州 为7 5倍 其它均低于6倍 最低的是北达科他州 仅为 2 38倍 房价最低的西弗吉尼亚州和密西西比州分别为2 46 2 55 均 处于较低水平 夏威夷州是西弗吉尼亚州的3 4倍 美国2010年50万以上人口城市 以下简称城市 有33个 统计结 果为 房价中位数为32 1万元 是全国平均值的1 7倍 最高的旧金山 为78 5万元 超过50万的还有加州的圣荷西和洛杉矶 纽约和加州的 圣地亚哥 分别是63 4万元 55 3万元 51 4万和50 3万 全部集中在 加州和纽约 由于房价最高的夏威夷州最大城市檀香山房价53 95万 元 但人口约为33 7万 低于50万人 故未进入统计 低于10万的有 二个城市 分别是密歇根州的底特律和田纳西州的孟菲斯 为8 0万和 9 8万元 也是空置率最高的城市 城市房价收入比平均数为6 66 是全 国平均数的1 57倍 超过10倍的有3个城市 分别是洛杉矶11 3 旧金 山11 0 纽约10 2 也集中在加州和纽约 最低的是德克萨斯州的福和 市 仅为2 4 洛杉矶是福和市的4 7倍 离散性很大 因此 通常用来衡 量房价是否有泡沫的房价收入比并不是一个能够较好反映房价合理性 的指标 二 房价租金比 房价租金比统计见图3 全国平均房价租金比为263 最高的夏威夷州为427 其次是加州 为400 最低的是密西西比州仅为149 最高值是最低值的2 87倍 城 市平均值为345 比全国平均数高31 说明城市房屋的稀缺性高于全 275 财经界 Money China 人力资源 国平均数 超过500的有二个城市 旧金山为591 洛杉矶为514 最低 的是底特律和孟菲斯 分别为108和130 旧金山是底特律的5 5倍 离 散性很大 也并不适合用来评价房价高低 三 自有率 自有率统计见图4 全国平均自有率65 1 处于比较高的水平 城市平均自有率仅为 47 3 相差近20个百分点 因此城市的自有率较低 这和城市人口流 动较快有关 自有率最低的城市是纽约 仅为33 0 即有2 3的家庭是 租房居住 低于40 的还有波士顿 旧金山 洛杉矶 分别为34 9 37 5 38 9 在这些世界著名的城市 有接近2 3的家庭是租房居住 因此对于城市化和经济发展还处于较低水平的中国 特别是一线城市 大幅度提高自有率是不现实的 而根据中国家庭金融调查与研究中心 发布的 中国家庭金融调查报告 我国城市自有率为85 39 农村为 92 60 全国平均为89 68 远远高于美国水平 四 空置率 空置率统计见图5 全国平均空置率为12 15 最高的缅因州为22 8 最低的康涅狄 格州为7 9 城市平均空置率为11 02 略低于全国平均水平 空置最 高的城市是底特律 为25 8 底特律作为汽车城 由于汽车产业的不 景气 就业岗位大幅度减少 造成人口外流和人口大幅度下降 从2000 年至2010年10年间 人口由95 1万下降到71 3万元 下降了25 2010年失业人口为24 8 低于贫困线人口为34 5 均居各城市之 首 空置率超过15 的城市还有二个 马里兰州的巴尔的摩 为19 6 田纳西州的孟菲斯 16 7 人口均呈下降趋势 房价分别为16 04万和 9 83万 均处于较低水平 而低于贫困线人口比例均超过20 空置率 最低的是加州的圣荷西 仅有4 4 因此可看出 空置率是影响房价的 最重要因素之一 五 抵押贷款 抵押贷款率统计见图6 全国自住房有抵押贷款率为67 9 城市平均71 3 均大于2 3 城市的抵押比例略高于全国平均数 但差距并不明显 从城市来看 最 高的是北卡罗纳州的夏洛特市 为81 8 该城市也是人口增长最快的 城市 2000年人口为54 1万元 2010年增长到73 1万元 10年间人口 增长了35 2 超过了1 3 是一个快速发展的新兴城市 最低的是宾夕 法尼亚州的费城 为60 4 作为签署美国独立宣言的最古老的城市 住宅中1990年以后建房比例仅为5 1 而39年以前建成的比例高达 276 Money China 财经界 人力资源 40 即使这样 抵押贷款比例仍达60 4 的高比例 说明美国的二手房 市场的活跃和房屋质量的优良性 而根据 中国家庭金融调查报告 我 国城市家庭仅有13 94 采用抵押贷款方式购房 也远远低于美国 六 居住成本占收入比 一 自住房屋有抵押贷款的家庭 房屋每月支出平均值统计见图7 支出超过家庭收入35 的比例 见图8 50个州抵押贷款平均支出1596元 月 最高的新泽西州为2373 元 月 其次加州为2345元 月 最低的西弗吉尼亚州为914元 月 支出 超过家庭收入35 的最高的为加州 达到42 1 其次为弗罗里达州和 夏威夷州 分别为38 7 和38 1 最低的是北达科他州 为14 6 平 均值为28 4 也就是全国贷款购房户中有28 4 的家庭用于房屋上的 开支超过家庭收入的35 最高的加州有42 1 的贷款购房户在房屋 上的支出超过家庭月收入的35 城市情况 平均支出超过3000元 月的仅有旧金山 为3163元 月 超过2500元 月的有二个城市 圣荷西及洛杉矶 分别为2911元 月和 2600元 月 全部是加州的城市 最低的是德克萨斯州的厄尔巴索 仅为 1093元 月 平均为1809元 月 高于全国平均数13 4 相差并不明显 支出超过家庭收入35 的前三位是洛杉矶 底特律和纽约 分别为 49 9 44 9 42 3 造成这种现象的主要原因是洛杉矶和纽约是由 于高房价 而底特律则是由于低收入和高失业率 所占比例最低的是俄 克拉何马城 为21 0 平均为34 1 高于全国平均值5 7个百分点 这一方面说明城市购房的压力较大 同时还由于城市的贫困人口比例 和失业率高于全国平均数 二 租房情况 租房平均月支出统计见图9 支出超过家庭收入35 的比例见图 10 全国平均租金最高的三个州为罗得岛州 新泽西州和马萨诸塞州 分别是1260元 月 1147元 月 1092元 月 最低的为路易斯安那州 仅 为549元 月 平均值为868元 月 是贷款购房支出平均值的54 4 租 房支出大于家庭收入35 的比例最的的3个州分别是康涅狄格州 新 泽西州 罗得岛州 分别为48 5 45 7 45 3 最低的田纳西州为 28 9 平均值为39 9 比贷款购房平均值高11 5个百分点 是其1 4 倍 这说明租房户的平均收入低于贷款购房户 城市情况 平均房租最高的3个城市分别是圣荷西 旧金山 圣地 牙哥 全部是位于加州 分别是1339元 月 1328元 月 1259元 月 最 低的为厄尔巴索 德克萨斯州 为620元 月 平均值为951元 月 比全 国平均数高83元 月 相差并不明显 但是与贷款购房平均值相比 仅 为贷款购房的52 6 说明租房成本仅为贷款购房支出的一半 这也从 另一个方面说明城市超过50 家庭是租房居住的原因 支出占收入比 超过35 的三个城市为底特律 洛杉矶 费城 分别是57 8 49 0 47 9 最低的是旧金山 为36 0 底特律最高仍然是由于该城市收入 低 失业率和低于贫困线人口较高所致 旧金山虽然房价较高 租金也 较高 但户均年收入为7 13万元 为第二高收入城市 因此租金占收入 比并不高 城市平均值为43 2 高于贷款购房户9 1个百分点 如果将贷款购房 无贷款自住房和租房户三者进行加权平均 住房 支出超过收入35 的 全国平均数为28 7 城市为36 3 城市的比例 高于全国 总体来看 住房开支仍然是美国家庭中最大的开支 特别是收入较 低的租房户 全国有2 5的租房户在房屋上的开支超过家庭收入的 35 而城市中 有高达43 2 的租房户房屋开支超过家庭收入的 35 而贷款购房户中约有1 3家庭房屋开支超过家庭收入的35 七 结语 作为当今世界最发达的国家之一的美国 户均收入超过5万美元 即使这样 房屋支出仍然是家庭巨大的负担 全国约有28 7 的家庭 城市约有36 3 的家庭房屋支出超过家庭收入的35 而全国自住房 抵押贷款率为67 9 城市平均为71 3 说明购买住房均超过2 3的 家庭是通过抵押贷款方式实现 而目前收入水平和美国相差很大的我 国 根据 中国家庭金融调查报告 城市贷款购房仅占13 94 也是值 得我们思考的 全国平均空置率为12 15 城市平均空置率为11 02 均处于较 低水平 而空置率超过15 的城市的房价处于较低水平 因此 在市场 调节下 空置率是影响房价的关键因数 也是衡量房价泡沫的关键性指 标 这应该引起我们特别关注 房价收入比和房价租金比离散性很大 高低相差约5倍 不能较好 的反映房价的合理性 因此 不能用房价收入比和房价租金比来衡量房 价泡沫 全国平均自有率65 1 城市平均自有率仅为47 3 纽约市仅为 33 0 说明城市特别是特大城市 房屋自有率很低 绝大多数家庭为租 房居住 因此在我国也应该大力发展房屋租赁市场 不必追求每家都居 住在自己的房屋 但是 根据 中国家庭金融调查报告 我国住房自有 率已经接近90 远远超过发达的美国 这在还处在经济发展和城市化 水平较低水平的中国 也属于不正常的现象 美国10年一次的人口普查耗费大量人力物力 如2000年人口普 查耗资达45亿美元 取得了大量详细的的数据 为各项政策的制定提 供了坚实基础 避免了不同部门发布数据互相矛盾的现象 参考文献 1 U S Census Bureau State County QuickFacts http quickfacts census gov qfd index html 2 甘犁等 中国家庭