房地产评估中几个问题的思考.doc

房地产评估中几个问题的思考房地产价格评估，简单的说，就是对房地产进行的估价,从理论意义上也就是说, 房地产评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估计目的，遵循估计原则，按照估 价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的 基础上，对房地产客观合理 价格的估计、推测或判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。随着经济的迅速发展，房地产行业发展尤为迅速，在房地产发展的过程中，也会出现各种各样的问题，因此，房地产评估显得十分重要。这篇文章将针对房地产评估中的几个问题提出我简要的思考。一、房地产评估的重要性 随着经济的不断发展，人们对住房的需求不断上升，需求引发供给的增加，房地产经济在国民经济中所占的比重越来越多，地位也十分重要，成为国民经济新的增长点。随着房地产行业的发展，产生了一种新兴的行业，房地产评估，面对目前市场经济中已经出现的各类房地产问题，如房价虚高，楼市泡沫等，客观公正的房地产估价的作用越来越重要，有助于缓解老百姓住不起房等社会现象，也可以为房地产的正常交易提供方便和依据。二、房地产评估中存在的一系列问题 目前的房地产评估发展迅速，但在其发展过程中任然存在着一系列不可忽略的问题，这些问题对房地产有效的评估产生了非常重要的影响（1） 评估机构不完善，对同一房地产的评估存在偏差目前的房地产评估中，经常会出现这样一类问题，就是对于同一处房地产，不同的评估公司可能会给出完全不一致，甚至是天壤之别的估价，经常会出现高估和低估的现象这让我们产生了极大的疑惑，也违背了房地产评估的初衷， 一方面我觉得是鉴于不同的评估机构中的评估人员没有一个共同遵循的规则，有时候的评估甚至全凭个人的感觉来自由发挥，这就使得有些条件相似的房地产评估结果相差甚远。另一方面，我觉得房地产评估行业中的很多房地产评估机构与政府部门有着各种关系，这使得他们能够借着政府的旗号，进行垄断或各种非正常的市场竞争去获得业务，甚至于有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，就会造成大家的损失。总的说来，房地产评估存在偏差很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。（2）估价师的资源不足或基本素质层次不一到目前为止，全国房地产估价师的人数远远跟不上评估业务发展的需求。在一定程度上阻碍了房地产评估业的发展，在此基础上，现有的房地产评估人员的专业素质也存在着较大的差异，很多评估人员的专业素质并不能满足目前我国房地产评估业的需求。 1、 一是由于目前的房地产评估教育偏于理论化，缺乏实践，于是很多有着估价师证件的房地产评估人员们有时候只能“纸上谈兵”，对现实中的一些房地产评估业务的处理缺乏实践经验 。2、 房地产评估机构对估价师的学历要求过高，这使得很多具备实践经验的业务骨干得不到很好的重用。这使得其结果是有估价师的资格的不一定能做业务，而业务骨干却不一定有估价师资格，加上不少评估机构业务单一，很多估价人员也 会一、二种方法，各个部门的估价人员一般只熟悉与本部门管理业务相关 的评估业务，而 对其他类型的评估业务,并没有很好的经验和能力，只能用自已掌握的方法生搬硬套，这就带来了房地产评估的不确定和不准确。.3、 是注册估价师的地位得不到确认。一些注册房地产估价师虽然很有能力，但是按有关规定注册估价师虽然可以在评估报告上签字，但在签字的同时并没有赋予注册估价师签字的生效权，这就给不具备条件的估价人员留下可乘之机，同时也会降低了注册估价师的工作热情和业务责任感，使得他们在工作的时候并不十分认真对待。 4、 是估价师注册条件过宽，只要具备一定的房地产评估能力，没有太多的问题，就可以申请注册，甚至对有犯罪前科和受过行 政处罚处分的只作一定年限的限制， 而在欧美、 港台等地有前科的人员一般是禁止从事估价 师职业的。 有关部门可能把这一职业看作是解决就业的一个途径， 作这样的规定有似于让“小 偷”当“警察”， 有损估价师队伍的纯洁性，尤其对职业道德建设有害无益。（3）国际市场对我国房地产评估业的冲击随着经济全球化的发展，我国的房地产评估业也面临着巨大的挑战和机遇。关于挑战，国外的一些房地产评估机构会进入中国市场，和中国的房地产评估产生竞争，甚至会凭借其优厚的待遇，机会，发展前途来吸收一大批优秀的房地产评估人员，使得大批房地产评估人员从中国的房地产评估机构中流失，在一定程度上不利于中国房地产评估业的发展关于发展，国外的一些房地产评估方面的方法和技术值得我们学习和借鉴。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大，而国外的一些评估方法则可以改变中国房地产评估目前的状况，弥补不足。（4）房地产评估人员职业道德问题依然存在在现在的社会中，机构和人员违反职业道德的现状比比皆是，有的人收取礼金， 有的超越资格限定承揽业务， 有的出卖评估机构的资格 （即为没有资格的机构或人员所做的 评估报告盖章收费） ，有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合 法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段， 搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。三、对目前房地产评估中存在问题的解决方案针对目前存在的各种问题，如果不采取必要的解决措施，必然愈演愈烈，为了促进房地产行业的健康发展，解决这些问题成为必然趋势，以下是我个人的一些看法1、在房地产评估教育中注重理论与实践的结合。不要只是单一的注重书本知识，更应当注重实践，这样才能在以后的工作中更好的实现自己的才能，也能够提高自己工作的质量，提