房地产评估李航.doc

房地产评估 -抵押案例 班级:xxxxxxxxxx姓名:花弄舞恋空学号：谢谢谢谢谢一、 评估对象概况： 本项目评估对象为花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元（建筑面积130.73平方米）的住宅用房。1、评估对象的位置状况：评估对象位于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，周围有：贵阳博思计算机学校、福安康大药房、中国移动营业厅及各类商铺，目前有89路、204路、205路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。2、评估对象的权属状况：本次房地产评估委托方提供了筑房权证花溪字第S01694号房屋所有权证，该房产证标明该房地产为王瑜所有，坐落于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，房屋总层数为9层, 评估对象位于第3层，建筑面积130.73平方米，规划用途为住宅；提供了花溪国用（2002）字第3893号国有土地使用证，土地使用权类型为出让，土地使用权面积37.00平方米，土地使用权人为王瑜, 土地座落于贵阳市花溪区清溪路31号和德台1单元302号，用途为住宅用地，终止日期为2051年3月；提供了契税完税凭证黔字第010422754号契税完税证。3、评估对象特征状况：评估对象所在房屋建于2000年，共9层，评估对象位于第3层，建筑面积为130.73平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。评估对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点该房正在进行室内装修。二、评估目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。三、评估时点： 2010年12月14日。四、价值定义：估价对象于估价时点2010年12月14日的市场参考价值（包含估价对象所分摊的土地使用权价值）。五、估价依据:1、中华人民共和国城市房地产管理法。2、房地产估价规范。3、房地产抵押估价指导意见。4、房地产评估委托书和委托方提供的相关资料。5、评估人员现场查勘和收集的相关资料六、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则。七、估价方法：由于评估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对评估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的一种方法。八、计算过程：1、个别因素分析评估对象所在房屋建于2000年，共9层，评估对象位于第3层，建筑面积为130.73平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。评估对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至估价时点该房正在进行室内装修。2、区域因素分析评估对象位于花溪区清溪路31号九龙花园和德台一单元，周围有：贵阳博思计算机学校、福安康大药房、中国移动营业厅及各类商铺，目前有89路、204路、205路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。3、市场背景分析由于国家宏观经济的调控，随着房改政策的逐步实施和完善。生活服务设施齐全的住宅进入市场后，已成为满足住房需求者的首选，同时也成为市民投资置业的主要方向。故在近期内的发展势头较良好，价格走势比较平稳。4、最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是评估对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可行、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给评估对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断评估对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：（一）法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。（二）技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。（三）经济上可行。即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的评估结果。（四）土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。（五）房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，评估时不按原用途评估，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行评估。（六）可持续发展性。即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。根据评估对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源的原则，该评估对象作为住宅用房为最高最佳用途。由于评估对象为住宅用房，在市场上与待估房地产可比的交易案例较多，故采用市场比较法对其价值进行评估，市场比较法是通过市场上可比的交易实例根据替代原理对评估对象的市场价格进行调整，而确定其比准价格的一种方法。具体的计算公式为：评估对象评估价格=可比实例价格100/（交易情况修正系数）（交易日期修正系数）/100100/（区域因素修正系数）100/（个别因素修正系数）a、选取比较实例根据物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；时间的接近性；交易情况无反常四个基本要求选取三个可比实例如下：实 例项 目项 目实例A九龙花园实例B九龙花园实例C九龙花园地理位置花溪区清溪路花溪区清溪路花溪区清溪路物业用途住宅用房住宅用房住宅用房建筑年代200020002000房屋结构砖 混砖 混砖 混项目状况现 房现 房现 房交易情况正 常正 常正 常采光通风良 好良 好良 好交易方式一次性付款一次性付款一次性付款交易日期近 期近 期近 期楼 层1层7层6层交易单价（元/平方米）400139043880b、交易情况修正主要考虑排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于评估人员所选实例均为正常交易价格，不需要作交易情况修正，故不作修正。 c、交易日期修正评估对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期发生的交易案例，且目前贵阳市的房地产市场价格较为平稳，故不作修正。d、区域因素修正前面所选取的三个比较案例中，均属于同一区域，为排除由于外部环境差异所造成的价格差异，使修正后的可比实例价格能够与评估对象房地产所处地段的实际情况相符。本评估报告拟采用直接比较法进行区域修正，即以评估对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。具体比较因素如下表： 实例项目实例A实例B实例C区域因素详细状况说明区位位置相同相同相同物业所处城市区段，距市中心的距离交通状况道路条件相同相同相同周边道路通达能力、路况公共交通相同相同相同城市公交线路、交通管制社区配套配套范围相同相同相同基础配套设施范围供应通力相同相同相同基础配套设施满足居民需求状况服务设施相同相同相同商业网点、学校、医院、娱乐设施等社区环境室外场所相同相同相同居民散步和健身需求的活动场所环境污染相同相同相同含声、光、气、水的污染状况社会环境相同相同相同城市治安和居住区安全保障状况人口素质相同相同相同居民受教育程度，整体状况等修正系数100100100注：好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6% e、个别因素修正主要考虑新旧程度、装修情况、平面布局、房屋维护水平、附属配套服务设施及物业管理等影响房地产价格的因素。故综合进行个别因素修正，确定个别因素修正系数如下表： 实 例项 目实例A实例B实例C建 筑 结 构相 同相 同相 同装 修 情 况稍 差稍 差稍 差新 旧 程 度相 同相 同相 同户 型 结 构相 同相 同相 同楼 层稍 差稍 差稍 差泊车便利程度相 同相 同相 同采 光 通 风相 同相 同相 同绿 化 环 境相 同相 同相 同附属及配套设施相 同相 同相 同物 业 管 理相 同相 同相 同修 正 值969696注：好+6% 较好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 较差-4% 差-6%f、计算如下表：实 例项 目实例A九龙花园实例B九龙花园实例C九龙花园交 易 单 价（元/平方米）400139043880交 易 情 况 修 正100/100100/100100/100交 易 日 期 修 正100/100100/100100/100区 域 因 素 修 正100/100100/100100/100个 别 因 素 修 正100/96100/96100/96修正后单价（元/平方米）416840674042评估单价（元/平方米）评估单价按算术平均法确定(4168+4067+4042)/34092评估总价（万元）130.730.409253.49九、心得体会：通过对本章的学习以及对房地产评估案例的分析，让我对这个特殊的产业更加的明确。中国的资产评估是伴随着改革开放的大潮兴起的，房地产评估是房产与地产的一种实体与权力的结合，待评估对象比较复杂。而在实际生活中接