经济适用房制度何去何从.pdf

都 是 以朱 镕 基 总 理 为 核 心 全 国 性 统 一 公 积 金 治 理 格局 的形 成是 1 9 9 9年 国务 院 并 颁 布 的 公 积 金管 理条 例 刘 洪 玉 2 0 1 1 这 与确 定 经 济 适 用 房 的 主 导 地 位 在 时 间 上 是 相 当 吻 合 的 这 说 明 当 时 住 房 制 度 改 革 打 上 新 加 坡 住 房 制 度 的 烙 印 也 说 明 当 时 决 策 层 是 有 很 深 考 虑 的 显然 我 国经 济适 用房 制度 并 非 是一 个 孤立 的制 度个 体 而 是 与 公 积 金 作 为 一 个 制 度 组 合 借鉴 新加 坡 住 房 制 度 引 进 的 但 是 制 度 引 进 却 忽 视 了这 两个 核 心 制 度 背 后 的 支 撑 1 资 金 新 加 坡 中 央 公 积 金 在 居 民 购 房 融 资 方 面 的 流 程 是 居 民 通 过 公 积 金 获 得1 0 的 首 期 付 款 和 9 0 的 银 行 贷 款 一 向 建 屋 发 展 局 购 买 住 房 一 居 民 获 得 住 房 所 有 权 一 资 金 流 向 住 宅 发 展 局 一 住 宅 发 展 局 交 还 政 府 一 政 府 用 其 偿 还 债 券 本 息 一 中 央 公 积 金 收 回 资 金 一 继 续 为 住 房 建 设 和 购 买 者提 供资 金 这样新 加 坡 的公 积 金 即是购 房 信贷 的 主 要 来 源 也 是 建 屋 发 展 局 住 房 建 设 投 资 的 主 要 来 源 新 加 坡 用 公 积 金 支 援 建 设 根 据 居 民 购 买 力 确 定 房 价 造 成 较 大 亏 损 这 都 是 靠 政 府 补 贴 和 低 息 贷 款 维 持 如2 0 0 4 2 0 0 5 年 度 补 贴 9 1 9亿 新 元 2 0 0 5 2 0 0 6年 度 补 贴 7 5 5亿 新 元 毛 大 庆 2 01 1 占 2 0 0 6年 财 政 支 出 3 0 5亿 新 元 的 2 5 财政部 网站 2 0 0 8 新 加坡 公 共 组 屋 和 中 央 公 积 金 构 成 了 回路 循 环 中 央 公 积 金 个 人 缴 纳 2 0 提供 较 为充 裕 的资 金 量 土 地 强 制 性 拆 迁 减 少 土 地 成 本 以 居 民 承 受 能 力 确 定 价 格 售 出 收 回投 资 后 进 行 下 一 步 的 投 资 形 成 良性 的循 环 链 条 不 足 部 分 由 国 家 补 贴 我 国 中 央 层 面 对 经 济 适 用 房 是 不 做 补 贴 认 为 地 方 政 府 能 实 现 自我 平 衡 公 积 金 个 人 缴 纳 部 分 仅 占 1 2 不 足 以提供 足 够 资 金 其 实 经 济适 用 房 无偿 划 拨 土地 与高 价商 品房 用地 经 济适 用 房减 免 税 费 与商 品房税 费 构成 了 巨大 的机 会 成 本 这 个 机 会 成 本 随着 商 品房 价攀 升而越 发 明显 并 为经 济 锯所碍宪考 考2 o 1 2 年第4 4 期 总第2 4 6 0 期 适 用 房 制 度 变 异 埋 下 了 伏 笔 2 土 地 新 加 坡 的 土 地 都 是 通 过 强 制 性 拆 迁 获 得 的 拆 迁 成 本 很 低 为 公 共 组 屋 低 价 奠 定 基 础 而 我 国 的 住 宅 用 地 主 要 通 过 招 拍 挂 的 形 式 土 地 价 值 彰 显 出 来 拆 迁 成 本 过 高 造 成 地 方 政 府 不 愿 意 为 经 济 适 用 房 提 供 更 多 的 用 地 值 得 注 意 的 是 新 加 坡 是 没 有 土 地 财 政 的 资 金 不 足 造 成 了 我 国 地 方 政 府 没 有 多 大 的 积 极 性 推 力 小 土 地 财 政 同 样 造 成 我 国 地 方 政 府 没 有 多 大 的 积 极 性 拉 力 小 新 加坡 采取 产 权 性 保 障是 有 经 济 实 力 作 为 保 障 新 加坡 政 府 运 作 和发 展 的财 政 开 支 大 部 分 来 自于 税 收 而 税 收 的 主 要 来 源 包 括 企 业 所 得 税 和 个 人 所 得 税 占 到 政 府 运 作 财 政 收 入 的 4 0 商 品 和 服 务 税 作 为 第 二 大 来 源 在 2 0 0 3年 占 到 政 府 运 作 财 政 收 入 的 1 l 这 两 项 之 和 占 到 每 年 运 作 财 政 收 入 的 一 半 以 上 张 祚 2 01 1 但 是 我 国 的 地 方 政 府 对 土 地 财 政 依 赖 却 越 来 越 重 1 9 9 9 2 0 0 4年 官 方 公 布 的 土 地 出 让 金 分 别 为 5 1 4 3 3亿 元 5 9 5 5 8亿 元 1 2 9 5 8 9 亿 元 2 41 6 7 9 亿 元 6 1 6 1 2 2 亿 元 5 8 9 4 1 4 亿 元 2 0 0 6 2 0 0 7 年 分 别 为 7 6 7 6 8 9 亿 元 1 3 0 0 0 亿 元 有 的 地 方 土 地 财 政 甚 至 占 到 一 半 以 上 此 外 新 加 坡 是 给 补 贴 的 但 是 我 国 中 央 政 府 在 经 济 适用 房是 不 会 给 地 方 政 ff 4 t 贴 不 断 变 迁 且 迥 异 的制度 环境 必然 使得 经济适 用房 产生 变异 二 经 济 适 用房 的 首 次 变 异 我 国引进 的制度 体系是 不 完全 的 不 断 自行 演 化 用 制 度 经 济 学 的 术 语 来 说 就 是 制 度 非 均 衡 状 态 就 像 一 根 电 线 杆 栽 种 不 牢 固 它 在 地 球 引 力 以 及 自身 重 量 之 下 自动 寻 找 新 的 平 衡 点 其 一 审 核 变 异 1 9 9 8年 恰 逢 政 府 的 机 构 改 革 人 员 变 少 政 府 把 审 核 环 节 后 置 到 开 发 商 也有 政府 自己审核 的 在 审 核方 面 政府 则 负 责 为 开 发 商 提 供 优 惠 政 策 同 时 限 定 利 润 价 原 先 设 计 的轨 道 从 近 年 房 价 涨 幅 的 角 度 来 看 即使 公 积金都 归集 到位 难 以解 决 住房 问题 因 为我 国引进 的公 积金 以及 住 房 补 贴 却 要 购 买 商 品房 把 个人 购 房 暴 露 于 市 场 风 险 之 下 与 高 昂 房 价 相 比 公 积 金 以 及 住 房 补 贴 只 是 杯 水 车 薪 失 去 了 引 进 的 原 旨 从 某 种 意 义 上 说 这 种 制 度 引 进不 太成 功 2 0 0 3年 1 8号文 规定 商 品房成 为 主要 的供 给渠 道彻 底撕 碎 了这一 对 制度 组 合 使 得 制 度 丧 失 引 进 的 原 旨 四 经 济 适 用房 的 第 三 次 变 异 其 一 尴 尬 定 位 经 济 适 用 房 脱 离 了 公 积 是 鼓励 有权 有 钱 的单 位 自建 房 这 与 2 0 0 6年 前 某 些 单 位 违 规 集 资 合 作 建 房 在 本 质 是 一 样 的 这 是传 统体 制 的复 归 也 是房 地产 市 场经 济体 制 的倒退 像 某 些 高 校 纷 纷 兴 建 经济 适 用 房 分 配 给 职 工 已 经 激 起 了 较 强 烈 的 社 会 反 响 一 些 地 方 政 府 在 实 施 政 策 过 程 中 表 面 上 与 原 政 策 一 致 事 实 上 背 离 原 政 策 精 神 的 内容 其 三 投资 黑洞 这 是针 对社 会性 经 济适 用 房 而 言 经 济 适 用 房 实 质 是 政府 将 土 地 出让 金 和部 分税 费作 为补 助发放 给 中低 收入 家 庭 资助 中 低 收 入 家 庭 购 房 每 个 家 庭 享 受 的 这 种 补 贴 锯衔 碍宪考 考2 0 1 2 年第4 4 期 总第2 4 6 0 期 的 多 少 取 决 于 他 们 购 买 经 济 适 用 房 的 面 积 和 地 理 条 件 面 积 越 大 地 理 位 置 越 好 享 受 的 补 助 越 多 这 就 无 形 中 促 进 购 房 人 追 求 大 面 积 位 置 佳 的住 宅 房 价 上涨 导致 产 权 类 保 障 性 住 房 如 经济 适用 房成 为投 资 黑 洞 其 原 因在 于 经 济适 用 房 的 防 火 墙 并 未 建 立 经 济 适 用 房 制 度 建 立 之初 购买 经 济适 用 房 以后 还 可 以购 买 商 品房 经 济 适 用 房 并 没 有 回 购 制 度 即 使 2 0 0 7年 1 1 月 建 设 部 规 定 了 5年 以 内 不 得 上 市 交 易 但 是 并 未 规定类 似 公 共 组屋 内循 环 制 度 只要 经 济适 用房 持有 者等 上 5年后 转 手 即可 获得 巨额 的财 产 因此 由于 产权 性 住 房 巨大 的 财 富 效应 使 得 权力 阶层 不 断 侵入 经 济适 用 住 房 这 种 问题 至 今 仍 然 存 在 fi 小 结与 展 望 本 文粗 略 勾 勒 经 济 适 用 房 的 发 展 路 径 显 而 易 见 在 经 济 适 用 房 发 展 过 程 中 不 同 的 相 关 利益 群体 包括房 地产 企业 地 方政 府 特殊 利 益 集 团等 都在不 同历史 阶段 从 经济适 用 房 制度 上部 分截取 有利 于 己的解释 产 生 了形 形 色 色 的 问 题 虽 然 中 央 针 对 不 同 问题 分 别 发 文 予 以 纠 正 但 是在 支 离破 碎 的经 济 适 用 房制 度上 打 补 丁 犹 如马 赛 克 一样 已经 失 去原 有 的含 义 因 此部 分学者 提 出 取 消经 济 适 用 房 制 度也 是 理 所 当 然 的 在我们 看来 各地 区情迥 乎 不 同 像 上海 深 圳等 地 即使照搬 新加 坡 的公 共 组屋 和公 积 金制 度 也 完 全 能 够 实 现 居 者 有 其 屋 的 梦 想 因 为 现 在某 些 大 城市 的经 济 实力 比 2 0世 纪 6 0年代 新 加坡 经济 实力强 得多 如果 它们 不打 算依 赖 于土 地 财 政 并 且 真 正 想 要 解 决 老 百 姓 的 住 房 问 题 一 切 皆有 可能 我们 认为 经济 适用 房还 是 可 以 继 续 下 去 的 对 于 经 济 落 后 而 且 土 地 依 赖 严 重 的城 市 和地 区 奢望 它们建 设更 多 的经 济适 用房 显 然不 可能 只 能 实 现公 租 房 和 廉 租 房制 度 才 能 防 止 其 变 成 少 数 特 权 阶 层 谋 一 己 之 私 利 的 蔽 数 执 笔 人 钟 庭 军 妇 何 保 征 公 租 房 的 入 住 率 到 伍 一 公 租 房 租 不 出 去 的 问 题 须 引 起 高 度 重 视 据 有 关 信 息 显 示 2 0 1 2年 2月 1 日 上 海 首 批 市 级 统 筹 公 租 房 房 源 企 业 申 请 截 止 符 合 条 件 申请 数量 仅 为首批房 源两 成 其 中曾被 视 为 申请 大 户 的诸 多 高 校 缺席 重 庆 为 了把 公 租 房 租 出 去 一再 把人 住 的 准 入标 准放 宽 由 于重 庆 公 租 房 租 金 标 准 较 低 仅 为 市 场 租 金 的 6 0 因 此 不 断放松 的入住 标 准 遭 到 社会 上对 这 样 做 是 否 公平 的质 疑 北京 2 01 0年 公 布 了首批 三个 公 租 房 项 目 的 成 本 租 金 水 平 最 低 的 比 周 边 市 场 租 金 便 宜 3 5 最 高 的比市场 便 宜 1 2 左 右 平均 低 2 0 左右 立 即引起 了社 会对 公 租房 租金 过 高 的 抱怨 在 上海 北