房地产名词解释.docx

名词解释整理：第一章：土地：土地是房地产的一种原始形态。由于土地具有潜在的开发利用价值，通过在土 地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。土地是房地产最重要的组成部分。熟地：具备开发建设条件立即可以开始建设的土地。“七通一平”“五通一平”“三通一平”毛地：必须经过土地的再开发才能用于建设的土地。在建工程：是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素变化的影响，房地产市场上总存在一些针对在建工程的交易行为，如将在建工程转让、抵押等。建成后的物业：建成后的物业即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。经济寿命：是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命：是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。房地产开发投资：投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；房地产置业投资：投资者从长期投资的角度出发，期望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。资本定价模型（预期收益率）：E(Rj)=Rf+jE(Rm)-Rf式中：E(rj)在某一时间段内，资产j应有的预期回报；rf在同一时间段内，无风险资产的回报；E(rm)在同一时间段内，市场的整体平均回报；资产j的系统性市场风险相关系数。第二章：房地产市场：从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义：当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场要实现的市场目标：总量基本平衡、 结构基本合理、价格基本稳定。房地产指标：1、供给指标：（1）存量，报告期存量上期存量报告期新竣工量-报告期灭失量（2）新竣工量，指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，（3）灭失量(t)，指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。（4）空置量（VCt），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，（5）空置率（VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。（6）可供租售量，可供租售量上期可供租售数量-上期吸纳量本期新竣工量。（7）房屋施工面积。（8）房屋新开工面积。（9）平均建设周期，平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积。（10）竣工房屋价值，竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。2、需求指标（1）国内生产总值（GDP）：国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（2）人口数，包括常住人口和现有人口。（3）城市家庭人口。（4）就业人员数量。（5）就业分布。指按产业或职业分类的就业人员分布状况。（6）城镇登记失业率。（7）城市家庭可支配收入即居民家庭可以用来自由支配的收入。（8）城市家庭总支出。（9）房屋空间使用数量，指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。（10）商品零售价格指数。（11）城市居民消费价格指数。3、市场交易指标（1）销售量我国房地产开发统计中采用是实际销售面积。（2）出租量，指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。（3）吸纳量，指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。（4）吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例（5）吸纳周期，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。（6）预售面积，指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。（7）房地产价格指数。（8）房地产价格。（9）房地产租金。房地产空间市场：在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。对于企业，空间是生产要素之一；对于家庭，空间是其消费的商品之一房地产资产市场：房地产被当作一种资产被家庭和企业持 有和交易，其目的是获取投资收益。房地产周期循环：房地产的发展是由整体经济的发展决定的，社会经济的发展体现为周期性的波动。房地产泡沫：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产市场中的过度开发：有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。第三章：房地产开发：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房以及进行物业管理的行为。商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。经济适用住房:是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。廉租住房:是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。存量房:是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。房地产开发的程序：（1）八个步骤:提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、合同谈判、签署有关合作协议、工程施工、竣工交工、物业资产管理。（2）四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。土地使用权出让：指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。建立在有偿有限期的基础上，土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押。（方法：招拍挂，协议）土地使用权转让：指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。土地使用年限：指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的最高出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。土地使用权出让金：土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。熟地价：当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地(俗称“熟地”)时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。居住建筑密度居住建筑基底面积/居住建筑用地面积容积率（居住建筑面积密度）居住建筑面积/居住建筑用地面积建筑容积率规划建设用地范围内全部建筑面积/规划建设用地面积工程项目管理：通常取其狭义的理解，即开发建设项目施工阶段的管理房地产经纪人（物业代理）：房地产市场上的经纪人或代理商称之为房地产经纪人，负责开发项目的市场宣传和租售业务。房地产定价方法：1.成本导向：（1）成本加成定价法：直接在成本上加上预期利润（2）目标定价法：估算总的销售收入，从而反推价格2.购买者导向：（1）认知价值定价法：根据购买者对认知价值定价（买者觉得这个价钱值得一买）（2）价值定价法：要求价格对消费者来说代表“物美价廉”3.竞争导向：（1）领导定价法：根据行业领导者价格为自己定价（2）中值定价法：区域均价（3）挑战定价法：定价比市场领导者的定价稍低，物业在质量上与其相近。第四章可行性研究：可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。可行性研究的根本目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。n 一、房地产开发项目可行性研究的内容 (1)项目概况。 (2)开发项目用地的现状调查及动迁安置。 (3)市场分析和建设规模的确定。 (4)规划设计方案选择。 (5)资源供给。 (6)环境影响和环境保护。 (7)项目开发组织机构和管理费用研究。 (8)开发建设计划。 (9)项目经济及社会效益分析。 （一）房地产开发项目成本及费用的构成 (1)土地费用 (2)前期工程费 (3)房屋开发费 (4)管理费 (5)销售费用 (6)财务费用 (7)其他费用 (8)不可预见费 (9)税费n 二、可行性研究步骤 (1)接受委托。 (2)调查研究。市场调查与资源调查 (3)方案选择和优化。 (4)财务评价和国民经济评价。 (5)编制可行性研究报告。可行性研究工作的四个阶段 (1) 投资机会研究。 (2) 初步可行性研究。 (3) 详细可行性研究。 (4) 项目的评估和决策。第五章房地产项目融资：融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。房地产项目融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。计算综合风险度某笔贷款的综合风险度（某笔贷款风险额/某笔贷款额）某笔贷款风险额某笔贷款额信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。第六章：业主：从一般意义上是指物业的所有权人，可以是自然人和法人；也可以是独立产权的业主和共有产权的业主。业主大会：是物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。业主委员会：是业主大会的执行机构。经业主大会选举产生的，并经房地产行政管理部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主公约：业主共同订立或者承诺的，对全体业主具有约束力的有关房产使用、维修物业及其管理方面权利义务的行为守则。公用部位：是指住宅主体承重结构部分（基础等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。公用设施设备：指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的公共的上下管道、落水管、水箱、电梯、天线、供电（气、热）线路、绿地、道路