商品房物业合同.doc

附件四：前期物业服务合同盛世锦都前期物业服务合同甲方：惠安发林屋业有限公司 法人代表：陈志阳 住所地：惠安县螺阳镇大红埔中国雕艺城邮编：362100乙方：泉州市盛荣物业管理有限公司法人代表：陈跃进住所地：泉州鲤城区西湖盛荣苑A13、A14店面邮编：362000根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对盛世锦都提供前期物业管理服务事宜，定立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况：物业名称 盛世锦都 ：物业类型 商住 ： 座落位置 惠安县螺阳镇霞光村 ：建筑面积 182017 ：物业管理区域四至：东至 惠安后亭村 ：南至 惠安县盛世锦都小区 ：西至 惠安世纪大道 ：北至 惠安惠崇路 。（物业构成明细见后附件）。 第二章 服务内容与质量 第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、 物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见后附件）：2、物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理（物业共同设施设备明细见后附件）；3、物业共同部位相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、地下室及地上车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条 在物业管理区域内，乙方可根据具体情况提供的其他服务。第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（详见后附件）。第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行约定。 第三章服务费用第六条 本物业管理区域物业服务费。1、 物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准暂应参照普通住宅物业服务指导收费四级以上的标准，并上报物价主管部门审批后报甲方备案方可实施，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务费用主要用于以下开支：（1） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2） 物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3） 物业管理区域清洁卫生费用；（4） 物业管理区域绿化养护费用；（5） 物业管理区域秩序维护费用；（6） 办公费用（含必要的社区文化活动费用）（7） 物业管理企业固定资产折旧；（8） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9） 就管理工作而聘请的专营公司及其他出用人员的费用；（10） 法定税费；（11） 物业管理企业的利润；（12） 其他不可预见费。2、物业服务费用标准的调整：就参照同类小区的标准，并征求业主意见报物价主管部门核准或业主大会讨论通过。3、乙方应将公摊水电费根据实际发生的表读数，依据供水、电部门的收据收取，每月公布一次。第七条 业主应按照相关法律法规规定的情况交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。第四章 物业的经营与管理第八条 属全体业主所有的物业，乙方经营与管理均按相关法律法规、规章等规定执行。第九条 属甲方所有的物业，由甲乙双方另行协商解决。第五章 物业的承接验收第十条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，除存在重大的技术或质量问题，造成无法正常运作的，由甲方及时修缮；其余事宜由乙方直接与施工单位或供应商联系处理，甲方提供协助。第十一条 物业共用部位、共用设施设备查验后，甲乙双方应签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第十二条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料；1、 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；2、 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、 物业质量保修文件和物业使用说明文件。第十三条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第十四条 乙方应负责与业主办理房屋交接手续、收集业主的相应资料，甲方给予配合。第六章 物业的使用与维护第十五条 业主大会成立前，乙方应根据相关的法律法规制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，并报甲方备案。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要的配合。第十六条 乙方可采取规劝、制止、批评等必要措施，制止业主、物业使用人违反本区域临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第十七条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第十八条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第十九条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项（如外墙立面禁止破坏；非封闭阳台的防护均应采用不锈钢的统一式样设置，且不得凸出栏板外围；铝合金窗的防护均采用内侧设置等事项）。其装饰装修管理服务协议在本合同签订之日起七天内应报甲方核准备案。第二十条 甲方应于本项目交房前15天内，向乙方提供物业管理用房乙方应对物业管理用房进行二次装修，以提交其服务形象，并承担相应的费用。第二十一条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第七章 专项维修资金第二十二条 专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹按相关规定或地方行政主管部门的要求执行。第八章 违约责任第二十三条 甲方违反本合同第十条、第十一条的约定，且经乙方告知后仍拒绝履行的，而致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第二十四条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，按应缴纳物业费用50%的标准分别向甲方和业主支付违约金。第二十五条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按法律法规的规定承担违约责任。第二十六条 乙方违返本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业部使用人有权要求乙方返还。第二十七条 甲方违返本合同第十三条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失有甲方承担。第二十八条 以下情况乙方不承担责任：1、 因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、 乙方已履行本合同约定义务，并已采取必要应急防患措施后，因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、 因维修养护物业共用部位，共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、 因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；第九章 其他事项第二十九条 本合同在该项目交房前15天内由双方签订物业交接确认书之日起生效；本合同期限暂定为5年，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十条 本合同期满前两个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十一条 本合同终止或解除时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。 第三十二条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本全同约定的，业主就承担连带责任。 第三十三条 乙方承接本项目的物业管理服务，应依法依规进行管理、服务与收费，否则造成的相关损失，概由乙方负责赔偿。 第三十四条 乙方应严格地履行甲方与业主所签定的盛世锦都业主临时管理规约（详见后附件）的全部条款。 第三十五条 本合同生效之日起三天内，乙方应派员进驻现场，以便为办理相关的资料房屋等交接手续（包括与购房者的交接），且应立即对物业管理用房进行二次装修，并在房屋交付业主使用前备齐全部管理人员。 第三十六条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 第三十七条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形成签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。 第三十八条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方向惠安县人民法院提起诉讼。 第三十九条 本合同一式肆份，甲、 乙双方各执贰份。甲方（签章） 乙方（签章）： 法定代表人： 法定代表人： 代表人（签章）： 代表人（签章）:签订时间： 年月 日签订地点：惠安螺阳附件五：临时管理规约盛世锦都业主临时管理规约 第一章 总 则第一条 根据国家现行物业管理条例和相关法律、法规、政策、建设单位在销售物业之前，制定本临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条 建设单位应当在签订物业买卖合同前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。买受人在签定商品房买卖合同时，表示对本临时管理规约内容的认可。 第三条 本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人元气有约束力。 第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。第二章 物业基本情况第五条 本物业管理区域内物业的基本情况物业名称 盛世锦都 ; 座落位置_惠安县螺阳镇霞光村 ;物业类型_商住_; 建筑面积_182017_。物业管理区域四至:东至_惠安后亭村 ；南至_惠安盛世锦都小区 ;西至_惠安世纪大道 ；北至_惠安惠崇路 ; 第三章物业的使用第六条 该区域内的地下室及没有分摊给业主的房屋的使用权或所有权均归建设单位,建设单位有权自行处置并收益。第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。该区域内除属建设单位的房屋、设备设施外，其他公共房屋、设备设施属盛世锦都项目的全体业主共有。第八条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第九条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，应告知物业管理企业，报有关行政主管部门批准。第十条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装修管理服务协议。第十一条 业主应在指定的地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共所。本特业管理区域的装饰装修施工时间为上午8：00-12：00，下午2：30-6：30，其他时间不得施工。第十二条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十三条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。第十四条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十五条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。第十六条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的相关规定。第十七条 本物业管理区域内禁止下例行为：1、 损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、 占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备； 3、 违章搭建、私设摊点；4、 在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；5、 违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6、 擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；7、 利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8、 损害其他业主、建设单位、物业管理单位的行为；9、 法律、法规禁止的其他行为。第十八条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物的应取得有关部门的许可，且不得影响他人正常生活。第四章 物业的维修养护第十九条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十条 因维修养护物业 确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第二十一条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。第二十二条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十四条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第二十五条 本物业管理区域内的全体业主应按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。 第五章 业主的共同利益第二十六条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予由建设单位指定的前期物业管理单位以下权利；1 根据本临时管理规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2 以批评、规劝、公示、举报等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为；3 发生突发事件采取的救援措施；4 物业管理条例中给予的权利；5 业主大会成立前，向业主收取物业管理服务费（按前期物业服务合同中约定为准）：业主大会成立后由业主委员会与物业管理公司商定。第二十七条 物业管理单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第六章 违约责任第二十八条 业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第二十九条 业主违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第三十条 建设单位未能履行本临时管理规约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。第七章 附 则第三十一条 本临时管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十二条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时管理规约或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约。第三十三条 本临时管理规约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。第三十四条 本临时管理规约自物业买受人签定商品房买卖合同之日起生效，至业主大会制定的业主公约生效之日终止。附件六：合同补充协议 合同补充协议根据商品房买卖合同第二十二条规定，出卖人和买受人经充分协商，达成以下补充协议，作为商品房买卖合同的附件六。一、该区域内的地下室及没有分摊给业主的房屋的使用权或所有权均归出卖人，出卖人有权自行处置并收益。二、本合同的售价总金额不含以下费用：1、房屋公共专项维修基金（属出卖人代收项目，其收取标准：按房屋交付前政府相关部门规定的收费标准，以产权登记面积为准）、物业管理费、装修保证金等物业管理相关费用。2、公证费：如若买受人要求公证，则公证费全部由买受人自行承担。3、其它按规定应由买受人缴纳的税、费（如办证契税、按揭户办理房屋他项权证的费用等）。以上费用买受人在交房或办理相关手续时按规定缴纳，如由出卖人统一办理代收代交，买受人须按通知在规定期限内缴纳，因缺交相关费用致使有关手续无法办理及无法按时交房的责任由买受人承担。三、买受人如选择商业按揭/公积金按揭贷款（以下简称按揭）付款方式（一次性付款的，不适用该条款），须按以下规定履行：1、买受人应在交付首期款签定本合同的7天内备齐银行按揭所需的所有材料，并办妥银行按揭手续。如因买受人原因而导致银行未能及时办妥或无法办理按揭超过30天，则视为买受人自动放弃该楼宇的购买权，本合同自行终止，买受人应按总房价款的15%向出卖人支付违约金并承担出卖人已缴纳的相关税费。2、若经银行审核后同意办理按揭的，但不同意买受人所申请的按揭额度或按揭年限，买受人即应就按揭额度或按揭年限做出相应的调整，在接到通知后30天内补足房款差额，并办妥有关按揭手续，以确保在接到通知后60天内将按揭款转入出卖人账户（非买受人的责任除外），否则视为买受人逾期付款，自逾期之日至买受人办妥按揭相关手续之日止，买受人按日向出卖人支付合同未付房款日万分之3的违约金，逾期30天买受人仍不能办妥按揭相关手续的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按合同总房款的15%向出卖人支付违约金并承担出卖人已缴纳的相关税费。3、若经银行审核后不同意买受人办理按揭的，买受人应在接到通知后30天内支付其申请按揭款额的50%，并在按到通知后90天内付清全部房价款，否则视为买受人逾期付款，自逾期之日买受人按日向出卖人支付合同未付房款日万分之3的违约金，且逾期超过30天的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按合同总房款的15%向出卖人支付违约金并承担出卖人已缴纳的相关税费。4、买受人必须在办理好按揭手续，出卖人收到按揭款项后方能办理相关交房手续。若在交房时，买受人尚有逾期按揭款未归还银行，买受人须将逾期按揭款还清后方能办理相关交房手续，否则，因此造成的延期交房和办理房屋所有权证等责任由买受人承担。四、关于合同登记备案、办理房屋所有权证、商品房交付等相关事项的约定：1、买受人须在签约后30天内配合出卖人向县房产主管部门申请办理合同登记备案，否则，引起的相关责任由买受人承担。2、关于商品房交付相关事项的约定：（1）买受人须在付清商品房买卖合同约定的所有购房款，缴纳办理房屋所有权证所需的契税等相关费用后方能办理交房手续；并应按本合同及相关规定提交相应资料，以便办理房屋所有权证。（2）买受人或其委托代理人（需持经公证