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旧城改造过程中的中产阶层化现象 孟延春 提要本文从定义 过程 机制和趋势等方面割析了旧城改建过程中的中产阶层化现蒙 旧城改造现象及其与西方中产阶层化现象的差异 关键词 中产阶层化旧城改造差异 2 0 世纪 7 0 8 0 年代 西方发达国家经历郊 区化的扩 散高潮之后 出现 了新的现象 收人相对富裕者对城市 中心衰败的邻里进行重构 他们的进人替换了原来的低 收 人 群 体 他们投资改善 了原来破 旧的住宅 许多学者 特此现象称之为中产阶层化 g e n t r i f i c a t i o n J o h n s o n 1 9 7 4 S mi t h Wi l l i a ms 1 9 8 6 B o u r n e 1 9 9 3 1 中产阶层化定义 中产阶层化是一种复杂的城市发展现象 西方学者 对 中产 阶层化定义的标准也不同 比较典型的定义有以 下几种 它是 由中上等阶级对破败的城市房地产特别是工人 阶级的邻里的重新建设 即中产阶级进人城市化地区引 起 房地产价值上升和使较贫田的家庭迁离的运动 S mi t h W i l l i a ms 1 9 8 6 它是发生在城市中心及其附近有破旧房屋的邻里 由相对富裕的阶级替换低收人阶层 重新塑造新邻里的 过程 J o h n s o n e t a l l 9 9 2 它 通 常是 中产阶级和 富裕 家庭进入下层 阶级 工人 阶级 家庭邻里的运动 它表现为一种典型的阶级生态 论的反 向侵人一 演替过程 B o u r n e 1 9 9 3 它是这样一个过程 高收人群体进 内城某些衰败 的区域 将其改造升级为条件较好的独户家庭或共同居 住的区域 这些衰败的区域在历史上曾经非常有吸引力 Fe l l ma nn Ge t i s Ge t i s l 9 9 8 归纳上述概念 中产阶层化具有几个特点 发生 地 在某些褒败的城市中心及其附近地区 景观现 象 中产阶级对低收人阶层的置换 房地产价值升值 中产阶层 化是一 个 t l S城进 行更新 改造 的动态 的过 程 而不是一个静止的状态 2 中产阶廑化过程的机制 中产 阶层化 现象最早出现于2 0 世纪6 0 年代 末的英 国 S mi t b Wi l l i a ms 1 9 8 6 而呈一定规模 的中产阶 层化发生于7 0 8 0 年代的北美 欧洲以及澳太利亚和新 西兰等 西方发达资本主义 国家的城市 中 L e y 1 9 9 3 1 9 8 6 Gal e l 9 8 4 Pa l e n a n d Lo n d o n 1 98 4 La s ka a nd S p a i n 1 9 8 0 中产阶层 化过程具有一定的国际性趋势 S mi t h l 9 8 6 据美国城 市土地机构估计 北美 7 0 的 囵 T仉 t L 并简要分析了中国城市的 有 衰 落 区域 的大城市经历 了中产阶层化 F e l l ma n n Ge t i s Ge t i s 1 9 9 8 而北美大城市的部分衰落在北 美郊区化过程中是比较普遍的现象 周一星 1 9 9 5 中产 阶层 化过程 的实质如下 首先某些富褡的 先驱 人 物 侵人 旧城的破旧杜 区 然 后发生演替 随着 小房 地产商 金融机构和建设公司参与购买和改造旧社区中 的 独 户 住宅 而一定程度地提高了杜 区质量 随后 大 开 发 商 和投机商购买多户住宅 将其改造重建为豪华 公 寓 B e a u r e g a r d 1 9 8 6 中产阶层化是资本主义不均衡 开发和租金潜力 作用的结果 是服务业经济发展和居 民生 活 方式偏好改变 的绪果 是资本郊区化和城市建成 环境改造成本降低的结果 S mi t h 1 9 8 6 中产阶层化过 程 改 变 了许多 旧社区的面貌 构成和环境 提高了住宅 质 量 和 杜会服 务水平 改善了中心 的政治动荡 提高了 中心市的税收基础 同时 它降低了低租金住房的供 给 使 低收人的房客失去 了部分房振而被置换 出去 Bo u r n e 1 9 9 3 L e y 1 9 8 6 中产阶层化的人员构成有这样的特点 富有 年 轻 高教 育 水平 单 身 或 已婚 不 超 过两 个 子女 0 S u l l i v a n 1 9 9 3 他们的价值观偏好中心市区 他 们对大面积住宅和大片土地的需求不强烈 中 产 阶 层 化 形 成 的 直 接 结 果 有 以 下 四 个 方 面 Bo u rne 1 9 9 3 旧城中的破旧居住区财富增加 中低收人社 区的社会等级提高 改造 建设新的住 宅 新生代和第二代移民的物质地位发生好的变化 因此 中产阶层化形成机翩 比较 全面的概括为 Le y 1 9 8 6 由于城市蔓延 能源成本上升 严重的 通 勤阃 题等因素的作用 促进家庭接近市 区工作地 郊 区住宅成本的不断上升刺激家庭 特别是新的家庭重 新 审视较廉价的内城区位 生育高峰时期出生的人口 住房需求开始大量进人住房市场 引起需求趋向于内城 利用不充分的房源 存在某种社会精神和信念 要求 改 变城 市 中存在的偏 见 拒绝郊区化景观 中的社 区均质 性 和文 化匮乏状况 提倡 内城 特色杜区 即具 有个性 鲜 明的 建筑 多元化 的杜会文化以及接近市 区愉 悦环境 和休 闲机会 家庭结构发生变化 子女减少 双收人 家庭 比例大增 郊区大宅和院落需求降低 同时可以降 低住宅 的维护成本 形成相对郊区家庭信念的独身颐 向的生 活方式 包括同性峦文化和非传统生活方式 维普资讯 为满 足 不同需求 各种机构 包括政府 采取措施提高内 城利 用不 充分 区域 的居 住 在美国有些 地区完全是重建 废弃的内城场所 j 城市经济的重组 市区白领服务 活动增 加 制造业扩散后扩大 了内城住宅市场 3 中产 阶层化趋势 的讨论 虽然许 多学者承认和研究中产阶层化现象 但是对 中产阶层化过程则众说不一 中 产 阶层化虽然对内城某些区域的社会景观和 自然 景观产生过深刻的影响 但是它只发生在西方国家的部 分 城 市 有衰落现象 的城市 中 而且在这些城 市它也不 一 定 是 主要 的发展力量 近年来 它的影响似 乎已经下 降 中 产阶层化变革的步伐 空间范围的影响 不论其 正 负效用 都被系统化地夸大了 B o u r n e 1 9 9 3 中产 阶层化虽然在北美 欧洲和澳大利亚 的许多城 市 被 证实 但是7 0 8 0 年代的 中产阶层化发展 与战后 郊 区 化和 内城衰退相比较 它还是一个相对小规模的地 理集 中现象 f Ha mn e 地 1 9 9 1 那 厶为什 厶中产 阶层 化 研 究 在 8 0 年代 曾流行一 时呢 仅在美 国地理 学会 年刊 An n a l s 就 有 L e y 1 9 8 0 j 1 q 8 6 1 9 8 7 S c h a fi e 和 S mi t h 1 9 8 6 S mi t h 1 9 8 7 和B a d c o c k 1 9 8 9 等 的6 篇 论文 第一 中产阶层化为新一代城市地理学者和社会 学者提供 了新颖的研究题 目 其研究多是单个案例研 究 第二 中产阶层化对传统的居住区理论和城市社会 结构理论提出了挑战 中产阶层化否定了箨伊特 Ho y t 和伯 吉斯 B u r g e s s 的单方向向下过滤过程 即低收人 群 体 趋 向破 旧 的住 宅 中产 阶层 化 否 定 了阿 隆 索 Al o n s o 城 市 土 地 市场结构理论 的结论 即指 向空间和 低 密 度 比中心市的通达性更重要 中产阶层否定 了城市 居住变化的 阶段理论 或演变模型 即中产阶级的郊区 化是 从前工业城市走向工业城市 第三 关于中产阶层 化 中 人 口演替或置换 的政策和政治辩论是当时社会的中 心 议 题 第四 中产阶层化被视 为都市区重构 的主要 新 生 力 量之 一 改变或减缓了内城 中产阶级的流失和住宅 废 弃 第五 中产阶层化代表 了城市地理学 中一支重要 的 理 论思想体系 它是主张文化 偏好和人类能动性 的 学 者 与坚持资本和利润规律的学者进行对抗较量的主要 舞 台 之一 这些 因索促使 中产阶层化研究在城市地理 学 中历史地位的形成 另一种观点认为 L e y 1 9 8 6 从中产阶层化研究来 看 主要集 中于某个城市或某个城市的某个社 区 其结 果是形成许多有价值的案例研究 但是缺少综合性的归 纳 因此 关 于 中产阶层化 涌现 出许多 不同的 理论观 点 方j 去 论 分析背景 地理问题和政策指 向 最终 可 能 导致中产阶层化分析讨论的多元折衷论 对加拿大6 个城市 的研究 L e y 1 9 9 3 表明 8 0 年代加拿大城市的中 产 阶 层化仍在继 续 并且发现7 0 8 0 年代中产阶层化 在 空间形态上有不同的表现 8 0 年代的邻里属性不像7 0 年 代那样 特点清 晰 并且认 为 中产 阶层化 不是暂 时的 现 象 还 有 学 者 P a l e n 1 9 8 7 认为 中产阶层化的重要性 不在于其规模大小 而在于它是否对城市化过程长期趋 势进行 了改变以及塑造未来趋势的潜力大小 4 中国城市的旧城 改造 2 0 世 纪8 0 年代 以来 城市的 旧城改造 问题也逐渐成 为许 多 中国城市的重要任务 本文简要介绍北 京和上海 两市的 旧城改造 按 照建 设部颁布的 房屋完损等级评定标 准 北 京 市城 区和近郊危旧房面积约1 3 6 2 万m 其中城市中心 区 东城区 西城 区 崇文 区 宣 武区 约 占3 4 成 片 危 旧房 面 积高达6 3 0 万m 所以北京旧城改造 的重点 之 一 就是城市中心区的危旧房 改造 北 京城 市中心 区的大 片危旧房主要集中在 内城的原 城 墙 根 一带 即东二环路 的西侧 西二环路东侧 前三 门大街南侧 外城的坛根附近 即天坛东恻和北侧的j 去 华 寺 金鱼池一带 先农 坛北侧 的天桥 虎坊桥 南横 街 一 带 以及德胜 门 西直门 阜成门 朝阳 门 广安 门 永 定门等城外关厢地 区 此外 在皇城 内外及后三 海地区也有一些危旧房 片 陆孝襄 1 9 9 1 1 9 9 0 年 以来 北京市 的危旧房改造工作 已经从分 散 的 点 片改造发展到连点 成片 连街成片的大规模改造 的 阶段 并 且逐渐 由城 市 中心 区外 围 向中心区 腹地推 进 北京市政府确定 的两批危旧房改造项 目见 表1 根 据危 旧房的区位 规模 用地性质和城市规划等 的 不 同特点 北京 的危旧房改造主要采用以下几种方式 孙洪锗 张维 1 9 8 9 拆迁改 造方式 连带改造 方 式 一次性原地改造 翻建方式 分期分批的渐进 改造方式 内外结合的改造方式 居住用房与经营 用房并举的方式 上 海市 是我国最大 的经济 中心城市 进入8 0 年代后 期 9 0 年代 上海市开展 了大规模的旧城改造 主要 内 容 是 拆 除 危棚简屋 以及道路拓宽 上海市 1 9 9 1 年统 计共有危房 棚户 简屋8 6 5 万m 确定于2 0 0 0 年完成 全 部 改造 至1 9 9 5 年 拆除改造 2 0 4 万m 1 9 9 7 年 又 拆 除 改造3 6 万m j尚还有 1 2 5 万m 需要拆除改造 并需 拆除其周围的备类其它旧房 实际拆除改造的旧房面积 将达到4 2 5 万m 同 样 飙8 0 年代后期 9 0 年代 上海市在 旧城改造 中类似西方的中产阶层化现象也有显示 一些原来区位 条 件 较 好 但拆迁更新十 分艰难的地区 在规埘的有 力 引导 土地的功能置换 相应的政策出台的前提下 其 变通 条 件 生活环境质量也都得到改善提高 对此 各 投 资 开 发商也都热衷介 旧城改造的行列 建设标准鞍 高 的 住 宅组群 原有的住 户则绝大部分外迁新居 如上 海市黄浦区的寿福里 卢湾区的打浦桥地区 南市区的 西凌家宅 普陀区的药水弄 虹口区的久耕里和虹镇老 街 徐j 仁区的市民村 等实例 通 过 近几年的迅速发 展 上海市的空置房截止1 9 9 7 囫 维普资讯 裹 1 北京危1 日 房改造的第一枇 第 枇盘改项目 片 第一批 片 第二批 北河沿 菊儿胡同 寨慈小压 小黄 南馆 侮运仓 东四 朝内 隆福寺 黄土岗 东中街 东碱区 1 4 衷营房 灵光 官书院 青年湖东 北京站前东但 I 计 安外大街 北京站前酉徊 德宝 甘雨桥 扣抻庙 德外 万明寺 桃园 德宝 榆树馆 教扬 新光 国英 东冠英 阜 酉城区 5 外 皮库 草岚子 花枝 官园 宏庙 南闹市口 北札 北营房东里 土路 白菜湾 天宁寺 槐柏树 春风胡同 红居街 建功里 三统碑 小马厂 北线阁 广安 登 宜武区 6 1 5 莱 牛街东 牛街酉 菜市12 1 报国寺 南线里 南横 三庙院 禄长街 街东 口 双槐瓣 沙子 口 忠宴里 东花市 法华寺 长青周 草 东花市 景泰东里 东四块玉 肉市 安化寺 采外 崇文 区 5 8 厂头条 崇外太街 敬业里 芳草地 化石营 幸福村 左家庄 永安南里 雅宝 朝阳区 3 吉市口 朝外南营房 雅宝路 9 路 吉 市口 东草园 驼房 营 悔健区 4 甘家口 万泉庄 马甸 太泥湾 S 小马厂 台作大院 白堆子 善缘桥 文慧圆 石景山区 3 赵山 古城 八角 3 金顶街 苹果园 琅山 丰台压 1 右外建安里 1 沟 区 新桥路 通县 通州 1 中仓 帅府 太蠼县 2 团结巷 政末里 2 黄村末里 黄村老街 合计 3 7 7 2 年底达到1 0 0 0 万r ift 其中7 0 0 多万r i ft 是住房 这一 旧 危棚筒屋 和一 空 空置房 是上海市经济发展和城 市 建设 中的两大难题 经过大量的调查研究 为加快危 旧房改造 将现有空置房作为拆迁居民的安置房 使市 场 供需 得以衔接 上 海市政府于1 9 9 8 年推出消化空置房 和 旧城 改造的 搭桥 政策 鼓励利用空置房改造 旧区 让旧区内的居民搬进空置房 5 中国城市的旧城改造与国外中产阶层化的差异 8 0 年代以来中国城市虽然发生了类似西方国家城市 的旧城改造现象 但是这两者之间却有非常明显的差 异 主要表现在以下几方面 5 1 发生 的时间不同 西方城市是在 经历了普遗 的郊区化过程后 中产阶层化现象发生在郊区化过程中 出现衰落现象的城市中 时间大约为7 0 8 0 年代 而中 国到 目前为止还没有经历普遍的郊区化过程 郊区化只 是在某些特大城市剐刚开始 周一星 孟延春 1 0 9 7 大规模的旧城改造主要是从8 0 年代中后期开始的 5 2 发生的主体不同 西方城市的中产阶层化现 象 主要是某些富人出于某些价值观念 个人偏好 加 上 某 些 利益的趋动 对城市中心破旧地区进行的带有某 种 慈善 倾向的改造和重建活动 而中国的旧城改造则 主要是 由于政府认识到旧城基础设施匮乏不匹配 许多 建筑年代久远破旧等现象之后 政府颁布旧城改造的政 策 包括许多优惠政策 由致府和开发商共同进行的对 旧城改造和重建活动 5 3 发生的客体不同 西方国家的旧城由于住宅 囵 破 旧 经过所 谓的 向下过滤作 用 城市中心 只有穷人居 住 缺乏税收来维护城市发展 进 恶性循环 而中国 旧城 改造中的房屋虽然破1 日 但旧城区并没有衰落 仍 具 有 强 大的吸引力 旧城地价 往往是整个城市地价最高 的 地 区 对开发商有着巨大 的商业利益吸引 而且对广 大城 市居 民依然有物质和精神上的吸引力 5 4 发 生的结果不 同 西方 中产阶层 化的结 果是 旧城 中心的居住群体发生置换 即由富人或中产阶级替 换 了穷人 社区的社会等级亦发生了变化 而中国城市 在 旧城改造中 由于土地有偿使用制度的作用 城市中 心区土地的优质高价发挥了 作用 使房地产价值升值 一 部 分 土地使 用性质发生了变化 居住用地相对减少 而使部分人 口迁出 了城市 中心区 形成郊 区化现象 s s 北 京市旧城改造 的独 特问题 北 京城是 中国 古 老 文 明的象 征 是地球上仅有 的几座最古老最珍贵的 城 市之 一 世界文明古都北京由两大部分组 成 第一部 分是紫蔡城和一批昔 日的皇家园林 第二部分是北京的 居民区 它的成片胡同 四合院和由胡同组成的棋盘式 的结构 掏成了北京城市中心区平缓开阔的空间特色 北京的旧城改造给北京城市建设带来诸多好处 例如环 境 改善 住宅状况改善 交通设施改善等等 周一星 孟 延春 1 9 9 8 由于旧城拆迁量 大 地价高 昂 建筑 成本高等原因 土地及房屋开发商千方百计追求容积 率 拼命增加楼高 造成突破高度限制 由于高档次的 商 厦 写字楼和金融大楼等大型公共建筑的高回报率 许多外商独资 中外合资开发机构选择城市中心区中像 长安 街 王府井 西单 金融街等重要地段投资开 维普资讯 发高档建设项目 不少高层楼房毁坏了众多的王府和古 园林 胡 同和四合 院被大规模地 成片地蚕食 高层建 筑包围四合院的态势逐渐形成 有的高层建筑已深入到 旧城 中心部位或重要景观线上 造成了对城市景观的严 重礁坏 北京古都风貌受到严重威胁 这个问题已引起 了许多专家学者的关注 刘西拉等9 位全国政协委员 向 九届政协递交了联署提案 对北京旧城中心区的大规模 拆迁 重建应 当慎之叉 慎 呼吁北京 旧城 应以保护为主 吕京 1 9 9 8 笔者认为北京城市保护和改造是同等重 要 的问题 任何一个 都不能轻视 总 之 无论 中国城市的旧城改造 还是西方城市的 中产阶层化都是复杂的城市发展现象 特别是我国城市 的旧城改造还有待于深入的研究 为城市发屣提供决策 的理论 依据 l 9 9 9 1 0 注释 0据西方传统理论认为 侵 一演替的过程应是富人远离 城市中心 而穷 则 留在城市 中心 租金潜力 r e n t g a p 1 即土地实际表现出米 的租金水平小 于它真实的租金水平 国北京建设史书编辑委员台 1 9 9 2 年 建国以来的北京 城市建设资料 第五卷 房屋建筑 宁越敏 长江三角潮地区空间集聚与扩散研究 1 9 9 7 刘西拉 清华大学土木幕主任 教授 甘子钊 中国科学 院院 士 北京大 学物理 系主任 教授 齐摩 中国科 学院院 士 东南大学建筑系教授 苏纪兰 中国科学院院士 国家海 洋局第二研究所所长 叶朗 北京大学哲学系主任 教授 庄 公寓 天 津市副市长 江欢成 中国工程院院士 华东建筑设 计研究院总工程师 繇祥福 中国建筑设计院谢院长兼总工程 师 帮 复东 同济大学建筑城市规划学驻名誉院长 教授 参考支献 陆孝襄 危旧房改造中的几十规划建设问题 北京规划建 设 9 9 3 1 6 1 B 贞 0孙洪钻 张维 加速北京旧城危房区改畦的对莆 北京规 划建设 9 8 9 4 7 1 0 页 吕京 北京旧城应以保护为主 中国改革报 9 9 8 3 9 周一星 1 9 9 S 城市地理学 北京 商务印书馆 周一星 孟延春 1 9 9 7 沈阳的郊区化 兼论中西方郊 区化的比较 地理学报 5 2 t 2 8 9 2 9 9 周 一 星 孟延春 中国大城市的郊区化趋势 城市规划汇 刊1 9 9 8 3 2 2 一z 7 同济大学出版杜 B a d c o c k B i 9 8 9 A n A u s t r a a n V i e w o f t h e R e n t Ga p Hy p o t he s i s Ann AB B Am Ge o g r 7 9 1 2 5 1 4 5 Be a u r e g a v d R A f J 9 8 6 T h e C h a o s帅 d C o mp l e x i t y o f G e 1 t r i fic a t i o n Ge n t r m c a t i o n o f t h e C i t y e d i t e d Ne ff S mi t h a n d P e t e r W i l l i a ms B o s t o n Al l e n Un wi n B o u r n e L S 1 9 9 3 I T h e My t h帅d R e ali t y o f Ge n t r i fi c a t inn A C o mme n t a r y o n E me r g i n g Ur b a n Fo r ms Urb a n St u di e s 3 0 1 8 3 8 9 F e l l ma n 1 J Ge t i s A Ge t i s J J 9 9 5 H u ma n Ge o g r a phy La nd s c a p e s o f Hu ma n Ac t i v i t i e s Dub ug ue I A W m C Br o wn C mu ni ca t i o n s I n c Ga l e D E 9 B 4 Ne i g h b o r h o o d Re v i t alz a t o n and t he P os t i n d us t r i al Ci t y Lex ing t o n M a 日 s D C He a t h H a m n e t t C 9 9 T h e B 1 md Me n and t h e E 1 e p h a n t Th e E x p l a n a t i o n o f Ge n t r i fic a t i o n Tr a n s I n s t Br Ge o g r N S 1 6 1 7 3 1 8 9 J o I ms o n J H 1 9 7 4 I S u h l I r b a n Gr o wt h Ge og r a p hi c a l Pr o e e A a t t he Ed g e o f t h e W e t e r n Ci t y Lo n do n W 订e v J o h n s o n R J G e o g o r y D S m i t h D M 1 9 9 2 I The Di c t i a r y of Hu ma n Ge o gr a p hy Ox f or d UK Bla c k we l 1 Pu b n s h e r s L a s k a S B a n d S p a i n S 9 8 0 Ba c k t o t h e C i t y I s s u e s in Ne i g hb o r ho od Re 1 ov a t i o n Ne w Yo r k Pe r g a mo n La y D 1 q S 0 L i b e r a l I d l 0 a P 瑚 i n d u 日 t l Ci t y Ann A鹪 Am Ge o g r 7 0 2 3B 2 5 8 L e y D 1 9 B 6 A l t e r n a t i v e Ex p l a n a t i o n s h I 1 ne r Ci t y Ge 1t r i fic a t i o n A Ca nad i a n As s a me 1t An na o f th e A髓0 dA 0 f Am嘲 c a D G蜘 a p h 时B 7 4 s 2 一 柏 S La y D 1 9 8 7 Re p l y T h e R e n t Ga pRe v i s i t e d An n A脯 Ge o g y 7 7 4 6 S 4 6 8 La y D t 1 9 9 3 Ge n t r i fic i o n Re c e s ei 8 o C h a ng e in S i x C a n ed inn I n t e r Ci t i e g 1 9 8 1 1 9 8 Ur h n Ge o g r a p h y 1 3 3 2 3 0